http://www.copyrightdepot.com/images/Sceau1.gif

00043608

 

CHARTE

 

Ne sont autorisées que
 1) les reproductions et copies réservées à l’usage privé, non commercial du copiste à l’exclusion de toute utilisation collective

2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

 

 

 

 

1 / 3.5.2

Les types de lot

 

 

 

I.        Lot « groupe de fractions » et lot-fraction

II.       Lot principal et lot secondaire ou accessoire

III.      Particularisme de certains lots

A.       emplacements de stationnement

B.       lot transitoire

C.       Lot-volume

IV.     le lot divisible de parts   (accession des locataires à la propriété)

 

 

 

La notion de lot de copropriété, consacrée par la loi du 10 juillet 1965, est antérieure au régime de la publicité foncière établi en 1955 et même à la loi du 28 juin 1938. Le terme était parfaitement approprié aux lots des anciennes copropriétés qui groupaient une fraction principale (l’appartement) et des fractions accessoires (chambre de service et cave). Pourtant le titre I de la loi de 1938, consacré aux sociétés de construction, traitait des «  fractions destinées à être attribuées en propriété ou en jouissance aux associés ». Le titre II visait en son article 5 la division par étages d’une maison, reprenant ainsi la terminologie de l’article 664 du Code civil.

I.          Lot « groupe de fractions » et lot-fraction

Dans le régime de la publicité foncière, la notion de lot est liée logiquement à la nécessité d’établir un état descriptif de division. Un lot est alors « formé par toute fraction d’immeuble sur laquelle s’appliquent des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes si elle existe et si elle est déterminée ».

Constitue une fraction au sens de l’article 7 a du décret du 4 janvier 1955 « pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.), et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ; »

Dans le régime de la publicité foncière, un lot ne peut donc être qu’une fraction.

Il a été nécessaire d’admettre une tolérance en faveur des règlements de copropriété anciens sous la condition qu’ils comportent une partie pouvant être assimilée à un état descriptif de division, même si sa présentation n’était pas conforme au modèle imposé par les nouveaux textes. A ce jour subsistent de nombreuses copropriétés divisées en groupes de fractions constitués en lots. On constate même la coexistence fréquente dans une même copropriété de « lots groupes de fractions » avec des lots constitués d’une fraction unique parce que des copropriétaires ont procédé à la division juridique de leur lot de type ancien pour en détacher une fraction secondaire à l’occasion d’une vente.

II.         Lot principal et lot secondaire ou accessoire

Appliquée à des immeubles classiques, la division en groupe de fractions assurait une division homogène et cohérente de la propriété de l’immeuble. Certaines clauses du règlement de copropriété favorisaient la pérennité de cette cohérence. Elles interdisaient la vente et, parfois, l’exploitation locative séparées des fractions secondaires. Après la promulgation de la loi de 1965, la jurisprudence a sanctionné ces clauses en les déclarant non écrites comme contraires au droit individuel de disposition lié à la propriété du lot. Cette position prétorienne a été d’autant plus regrettable qu’une exception était couramment admise dans le cas des immeubles « cossus » dont le standing justifiait, aux yeux des Juges, une protection particulière.

L’évolution du parc immobilier a favorisé ensuite une relative liberté des acquéreurs lorsque les promoteurs vendeurs n’imposaient pas l’acquisition d’un groupe standard de fractions. La notion de lot principal a ainsi évolué dans le jargon des syndics professionnels. Une chambre individuelle est devenue un lot principal dès lors que le propriétaire ne détenait pas d’autre lot dans l’immeuble. Cela restait vrai lorsqu’un même propriétaire détenait plusieurs chambres individuelles.

L’évolution a été identique pour les emplacements de stationnements, souvent acquis par des « étrangers » à l’immeuble, qui refusaient ensuite de contribuer aux charges générées par des parties communes ou services dont ils estimaient ne tirer aucun profit, comme les espaces verts par exemple.

De nos jours la distinction entre fraction principale et fraction secondaire n’a plus de signification notable.

III.        Particularisme de certains lots

Indépendamment de ces considérations tenant aux dispositions générales du statut de la copropriété, il faut évoquer certaines difficultés tenant au particularisme de certains lots.

L’article L 1 dispose que les lots comprennent chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Il en résulte

·         Qu’une fraction à laquelle n’est attachée aucune quote-part des parties communes ne peut être considérée comme un lot [1] .

·         Qu’une partie commune affectée d’une droit de jouissance exclusive ne peut être constituée en lot autonome. Ce droit doit être attaché à une partie privative et inclus dans le lot correspondant. Si le règlement de copropriété affecte une quote-part des parties communes à un droit de jouissance sur une partie commune, elle est réputée applicable seulement à la contribution aux charges ou à certaines d’entre elles. Le règlement de copropriété stipule souvent dans ce cas qu’au titre de la jouissance exclusive d’un jardin, le propriétaire du lot ne contribue pas aux charges de ravalement [2] .

 

Un lot défini seulement par un nombre de tantièmes des parties communes et l’indication d’une parcelle sans précision de son affectation à usage privatif est nul [3] .

A.        emplacements de stationnement

Les emplacements de stationnement sont légalement constitués en lots. On peut pourtant prétendre que, contrairement aux garages fermés, ils ne comportent pas de partie privative mais seulement un droit de jouissance exclusive portant sur une parcelle définie par le marquage au sol. Le droit de jouissance est superficiaire puisqu’il s’étend au volume d’espace supérieur, comme c’est le cas pour une terrasse.

Dans certains cas le règlement de copropriété énonce que le lot comporte le droit pour son propriétaire de construire un garage sur l’emplacement. Du point de vue technique, l’exercice de ce droit pose des problèmes certains quand les emplacements sont disposés en bande. De toute manière la jurisprudence considère que la construction exige une autorisation de l’assemblée. Les uns estiment que l’assemblée ne doit être consultée qu’à propos des modalités de construction. D’autres estiment que le « droit de construire » est purement virtuel. Le règlement de copropriété, pour eux, ne peut comporter d’autorisation de construire. Cette question de la nature de la validité des clauses autorisant a priori des travaux reste un sujet de controverse.

Sur la nature juridique de l’emplacement de stationnement voir aussi 1-3-2-3  I C

B.        lot transitoire

On parle de lot transitoire dans les cas de construction d’un groupe d’immeubles par tranches successives. Après achèvement de trois des quatre bâtiments prévus par le projet, le promoteur reste propriétaire d’un lot incluant la jouissance exclusive d’une parcelle déterminée et le droit de construire sur cette parcelle un bâtiment.

Le règlement de copropriété doit préciser la localisation exacte de la parcelle et sa superficie, les caractéristiques du bâtiment à construire (nombre de niveaux, nombre de lots, destination, etc.) et la quote-part des parties communes générales attachée au lot transitoire. Il est important également de préciser l’importance des droits à construire, - au regard des règles d’urbanisme -, qui sont affectés à la construction prévue.

Après achèvement de ce quatrième bâtiment, le règlement de copropriété du groupe d’immeubles est complété, de même que l’état descriptif de division. La quote-part globale des parties communes attachée au lot transitoire est répartie entre les lots nouvellement créés. L’acte constate enfin l’annulation du lot transitoire.

Jusqu’à l’achèvement de la construction, le « promoteur » est un copropriétaire comme les autres. Il contribue aux charges communes générales et participe aux assemblées générales.

La notion de « lot transitoire », fortement contestée initialement, a été finalement consacrée par la Cour de cassation [4] , qui lui a reconnu la nature d’immeuble par nature pouvant faire l’objet d’une saisie immobilière. Mais le droit de jouissance exclusif ne comporte que le droit de construire. Le promoteur ne peut exploiter la parcelle d’une autre manière, serait-ce à titre provisoire. Il ne peut en particulier concéder l’implantation de panneaux publicitaires sauf accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Une exception est admise pour la publicité relative à la vente des lots en cours de construction.

Un lot ne peut être constitué par un droit accessoire aux parties communes comme le droit d’affichage [5] .

C.        Lot-volume

Nous ne traitons pas ici des lots d’une copropriété en volumes, non assujettie aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. La question est de savoir s’il est possible de créer dans une copropriété classique un lot-volume, défini par ses cotes cadastrales (planimétriques) et altimétriques. L’hypothèse classique est la surélévation de l’immeuble et la création à ce titre d’une sorte de lot transitoire d’un nouveau genre. Elle s’accompagnerait d’une « réservation » de tout ou partie du solde des droits à construire. Une telle opération n’est pas inconcevable.

On peut évoquer à ce sujet une pratique alsacienne consistant à définir des lots construits par des cotes NGF [6] . Certains praticiens alsaciens déterminent de la même manière des parties communes spéciales comme la gaine d’un escalier ou celle d’un ascenseur qui sont techniquement des volumes déterminés.

 

IV.       le lot divisible de parts (accession des locataires à la propriété)

La loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 (art. 34 I) a créé un nouveau mécanisme d’accession des locataires à la copropriété qui fait l’objet des articles L 443-6-2 à 19 du CCH.

Il doit être distingué soigneusement du régime de la location-accession établi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 et a fortiori du régime des sociétés de construction-attribution.

 

La loi du 13 juillet 2006 est assortie du décret n°2009-98 du 26 janvier 2009 insérant au CCH les articles R 443-9-1 à 4 et, en annexe à ce dernier article, les clauses types des statuts des sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété.

 

L’article L 443-6-2 porte création de « sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété » qui ont pour objet la détention, la gestion et l'entretien des immeubles ayant fait l'objet d'un apport par un organisme d'habitations à loyer modéré, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds fixés en application des dispositions de l'article L. 441-1 et à être éventuellement attribuées en propriété aux associés.

Les statuts de ces sociétés répartissent les droits composant le capital social en lots divisibles de parts. Chaque lot divisible de parts représente un logement et ses locaux accessoires s'il y a lieu, correspondant à un ou plusieurs lots définis à l'état descriptif de division. Ces statuts sont conformes à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'Etat.

 

Le terme « divisible » appelle quelques observations.

Un lot divisible est un lot susceptible d’être divisé. Or on verra ci dessous que le texte entend par lot divisible celui qui peut faire l’objet d’un retrait de la société pour devenir un lot de copropriété classique. On trouve un mécanisme identique dans le régime des sociétés de construction-attribution. Pour celles-ci, l’article L 212-1 du CCH est ainsi conçu :

« Les sociétés ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi, même si elles n'ont pas pour but de partager un bénéfice.

« L'objet de ces sociétés comprend la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente. »

Il eût été préférable, sans porter atteinte aux particularités de chacun des deux régimes, d’harmoniser la terminologie.

De même la phrase « Chaque lot divisible de parts représente un logement et ses locaux accessoires s'il y a lieu, correspondant à un ou plusieurs lots définis à l'état descriptif de division » est un peu simpliste et en discordance avec la notion de fraction imposée par le régime de la publicité foncière.

Nous rappelons au passage que certains immeubles collectifs en monopropriété à destination purement locative sont dotés d’un état descriptif de division et d’un règlement locatif comportant un état de répartition des charges.

 

L’article L 443-6-3 dispose que « les sociétés civiles immobilières régies par l'article L. 443-6-2 sont créées par les organismes d'habitations à loyer modéré à compétence locative visés à l'article L. 411-2. Ceux-ci peuvent, pour les immeubles apportés à ces sociétés civiles immobilières, bénéficier des prêts accordés en application de la réglementation sur les habitations à loyer modéré pour la construction, l'acquisition ou l'acquisition suivie de travaux d'amélioration d'immeubles. »

 

Les immeubles apportés à ces sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la copropriété ont vocation à être placés sous le régime de la loi du 10 juillet 1965. A cet effet, l’article L 443-6-4 impose l’établissement d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété :

« Un état descriptif de division délimite les diverses parties de l'immeuble social en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. Il fixe les quotes-parts des parties communes afférentes à chaque lot.

« Un règlement de copropriété détermine la destination des parties réservées à l'usage exclusif de chaque associé et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux. Il est établi en conformité avec les dispositions de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, par ses caractéristiques ou sa situation. »

 

Le mécanisme prévoit l’acquisition progressive du lot par le locataire qui en paie le prix par des versements périodiques. L’article L 443-6-5 précise que « le locataire ne devient propriétaire du logement qu'il occupe qu'après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de son logement. »

 

L’article L 443-6-9 précise les conditions dans lesquelles « le locataire associé ayant satisfait à toutes les obligations auxquelles il est tenu envers la société civile immobilière d'accession progressive à la propriété bénéficie, lorsqu'il a acquis la totalité des parts du lot représentatif du logement qu'il occupe, de l'attribution en propriété de ce logement. »

L'attribution en propriété du logement a pour conséquence le retrait de l'intéressé de la société civile immobilière d'accession progressive à la propriété. Ce retrait est constaté par acte authentique signé par l'associé et par un représentant de l'associé-gérant.

Le retrait entraîne de plein droit :

- l'annulation des parts du lot représentatif du logement attribué ;

- la réduction corrélative du capital social ;

- les modifications des statuts rendues nécessaires par le retrait. Ces modifications sont effectuées par l'associé-gérant ;

l'application au lot cédé du régime de la copropriété défini par la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;

- la remise entre les mains de l'intéressé du règlement de copropriété et de l'état descriptif prévus à l'article L. 443-6-4.

Le lot divisible de parts devient alors un lot de copropriété classique.

 

C’est fort curieusement que l’article L 443-3-9 indique que le retrait entraîne l’application au lot cédé du régime de la copropriété défini par la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965.  Il faut considérer en effet que c’est à l’immeuble lui-même que la première cession entraîne  l’application du statut !

L’article 24 du statut-type d’une société indique pareillement que « le lot ainsi acquis est soumis au régime de la copropriété défini par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ».

 

 

 

 

Mise à jour

20/12/2010

 

 



[1] Cass civ 3e 19/01/1977 D 1977 IR 154 note Giverdon

[2] Cass civ 3e 06/10/2002 Loyers et copropriété 2003 n° 50 et auparavant Cass. civ. 3e 04/05/1995.

[3] Cass civ 3e 19/01/1977 JCP N 1977 p. 187

[4] Cass civ 3e 15/11/1989 Loyers et copropriété janvier 1990 n° 50

[5] Cass civ 3e 19/11/1985 D 1986 575

[6] NGF : Niveau Général de la France . Il s’agit du système de références permettant la matérialisation des lots d’une copropriété en volumes.