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1 / 3.5.1 Tantièmes de copropriété et tantièmes de charges D. Bilan de la réforme de 1965 II. la dÉtermination des tantiÈmes B. calcul des tantièmes de copropriété C. répartition des charges d’ascenseur D. répartition des charges de chauffage Les praticiens parlent plus couramment des millièmes de copropriété et des quotes-parts de charges. Nous utilisons le terme « tantième » dans les deux cas pour différentes raisons : · les quotes-parts des parties communes attachées aux lots déterminent également leur contribution aux charges communes · les quotes-parts, dans l’un et l’autre cas, sont exprimées en millièmes, en dix-millièmes, en cent-millièmes, voire en millionièmes. Tantième est le terme générique. · dans le droit des sociétés, les tantièmes s’entendent aussi bien des quotes-parts des bénéfices que des quotes-parts de pertes. Il est inexact de prétendre que « tantième », exclusivement lié à un droit, ne pourrait s’appliquer à une obligation. Notre propos est ici de décrire les méthodes utilisées pour le calcul des tantièmes de copropriété et de contribution aux charges lors de l’établissement d’un règlement de copropriété. Nous rappellerons en premier lieu les usages des praticiens avant la promulgation de la loi du 10 juillet 1965 puis les cadres qui leur ont été imposés par cette loi et les interprétations jurisprudentielles qui en ont été faites. Beaucoup de syndicats de copropriétaires sont encore régis par des règlements de copropriété antérieurs à 1965. On ne peut négliger cette réalité comme l’a fait le législateur de l’époque. L’adaptation des règlements de copropriété imposée par l’article L 49 n’y change rien. Ce texte ne comporte aucune disposition facilitant la modification des règlements de copropriété et notamment celles des clauses relatives à la répartition des charges. On doit tirer pourtant un enseignement de la réalisation effective des adaptations prévues par l’article L 49 : la généralisation du critère de l’utilité pour la répartition des charges relevait de l’utopie : · les charges d’ascenseur, seules, restent formellement assujetties au critère de l’utilité. Encore faut-il noter des désaccords sensibles entre les spécialistes au sujet des modalités d’établissement de ces grilles de répartition.. · la règle nouvelle applicable aux charges d’ascenseur a pollué, après 1965, la règle applicable aux charges d’escalier. On a jugé utile de les inclure dans la même catégorie en leur appliquant le même coefficient. La jurisprudence a rejeté cette solution. La Cour de cassation, dans un arrêt du 22 mars 1989, a jugé que l’escalier n’est pas un élément d’équipement commun, mais bien une partie commune. Les charges d’escalier sont donc soumises aux dispositions de l’article L 10 alinéa 2 et non pas à celles de son alinéa 1. Elles sont réparties au prorata des tantièmes de copropriété et tous les copropriétaires doivent contribuer. Il a varié en fonction des textes applicables : l’article 664 du Code civil de 1804, la loi du 28 juin 1938 et enfin la loi du 10 juillet 1965. Il faut impérativement connaître les grands traits de cette évolution. Les copropriétés antérieures au Code civil étaient, - et restent pour celles qui subsistent -, grossièrement, des superpositions de propriétés individuelles. Elles étaient régies par des conventions plus ou moins conformes aux coutumes régionales, mais par ailleurs totalement libres. On ne connassait pas alors la notion de parties communes, bien qu’elle ait été évoquée dès le 16e siècle par Loisel. L’article 664 du Code civil était une synthèse de ces coutumes. Son texte nous éclaire sur les pratiques antérieures de la répartition de certaines charges entre les propriétaires des étages d’un même bâtiment. Il était ainsi rédigé : Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne réglant pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit : Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient ; Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ; Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite. C’était un texte supplétif, applicable à défaut de conventions entre les intéressés. On note que les « parties communes » sont essentiellement les gros murs et le toit. Chaque propriétaire contribue en proportion de la valeur de son étage. Cette valeur pouvait être prédéterminée dans la convention. A défaut elle était déterminée par expertise. En ces temps, on connaissait parfaitement les critères d’utilité (potentielle) et d’usage (effectif) utilisés pour la répartition des charges d’entretien des chemins d’exploitation. Pour ces répartitions, on ne s’embarrassait pas de coefficients multiples. L’expérience montre, de nos jours encore, que, dans les institutions collectives, la répartition des charges ne peut pas être juste. Il existait par ailleurs des charges individuelles, sous la forme d’obligations de faire imposées par un tissu de servitudes réciproques entre les lots. Une volée d’escalier appartenait au propriétaire de l’étage qui devait l’entretenir pour permettre aux propriétaires supérieurs d’accéder à leurs lots. L’article 664 est resté en vigueur jusqu’à la promulgation de la loi du 28 juin 1938[1]. Il s’agit encore d’un texte supplétif. L’article 6 énonçait que « dans le silence ou la contraction des titres, les droits et les charges des parties communes se répartissent proportionnellement aux valeurs respectives des fractions divises de l’immeuble eu égard à leur étendue et à leur situation ». Par fraction divise, il faut entendre la « partie privative » du lot. Comme à l’époque les lots groupaient plusieurs fractions divises (appartement, chambre individuelle, cave), il fallait déterminer distinctement la valeur de chaque fraction divise, puis totaliser. C’est encore la valeur de la fraction divise qui est prise en considération. Mais la loi de 1938 en précise les éléments à estimer : l’étendue et la situation. Sur ces points la loi reprend les méthodes des praticiens. Nous devons donc les rappeler. Les premières copropriétés, au sens « moderne » que nous connaissons, sont apparues dans la région grenobloise. Quelques particuliers se groupaient alors pour construire à frais communs un immeuble collectif dont ils se répartissaient les lots futurs. Une convention était établie pour déterminer aussi bien les modalités de la construction que celles de la jouissance des lots et de la gestion futures de l’immeuble et de la collectivité des copropriétaires. La valeur dépendait alors du coût de construction, en proportion de la surface de chaque fraction divise. Elle était corrigée en fonction de la situation, et en particulier de l’étage, ce qui permettait d’estimer la valeur marchande future. Il était admis en effet qu’à défaut de détermination initiale, -certainement très rare -, la valeur à retenir n’était pas celle qui aurait été déterminée à l’époque de la construction. C’est la valeur marchande effective à la date d’établissement de la répartition non fixée dans la convention initiale. La méthode de Grenoble a connu la « communauté d’usage et d’intérêt », facteur longtemps appliqué par les juridictions de la région. On tenait compte éventuellement du fait « que certaines choses communes profitent largement à certains et très peu à d’autres » [2] Mais cette pratique a été abandonnée et la loi de 1938 écartait toute distinction dans la répartition des charges. Pour autant les praticiens pouvaient continuer à établir des distinctions dans le règlement de copropriété. Ils pouvaient en outre créer des parties communes spéciales. Ils pouvaient également tenir compte d’un coefficient d’altitude pour les charges d’ascenseur, dès le début du 20e siècle, et plus généralement d’un coefficient d’utilité pour d’autres éléments d’équipement. Mais dans ce cas, la pratique habituelle était de limiter aux charges d’exploitation l’application du critère d’utilité. Les frais de remplacement demeuraient répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété. De toute manière, les clauses du règlement de copropriété (souvent appelé cahier des charges à l’époque) s’imposaient. La Cour de cassation en jugeait encore ainsi dans un arrêt du 13 novembre 1956, en condamnant le propriétaire de deux magasins invoquant le fait qu’il n’utilisait ni le chauffage commun ni l’ascenseur pour demander à être exonéré des charges afférentes à ces deux éléments d’équipement. Le législateur de 1965 a négligé l’expérience des praticiens. Il a, par un texte impératif, et non plus supplétif comme les précédents, · modifié les éléments à prendre en considération pour la détermination des quotes-parts des parties communes attachées à chaque fraction (tantièmes de copropriété) · et imposé un régime autoritaire de répartition des charges. L’article L 5 énonce : Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. C’est à l’époque de la création de la copropriété que les tantièmes de copropriété sont calculés définitivement, en fonction des valeurs des fractions divises, telles que ces valeurs résultent « de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. ». On en déduit le principe de l’intangibilité des tantièmes de copropriété. Il n’est pas possible de les modifier ultérieurement. L’intangibilité est limitée à la répartition de la propriété indivise. En tant que quotes-parts de répartition des charges visées par l’article L 10 alinéa 2, les tantièmes peuvent au contraire être modifiés, soit par une décision de l’assemblée, soit par une décision judiciaire. Un élément de calcul nouveau apparaît : la consistance. Il s’agit principalement de la nature des fractions : appartements, caves, boutiques. La jurisprudence y ajoute le coefficient de constructibilité[3] . Les praticiens y ont ajouté les qualités intrinsèques de la fraction divise (hauteur sous plafond, éclairement, desserte). Il n’y a pas lieu de tenir compte de l’utilisation du lot. M. Lafond indique ainsi que le facteur de commercialité est interdit par loi[4] Les facteurs de la superficie et de la situation subsistent sans changement. L’article L 10 énonce : Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Le législateur de 1965 n’a rien prévu pour les règlements de copropriété antérieurs. Les uns ont été établis conformément aux dispositions de la loi de 1938. Toutes les charges sont réparties au prorata des tantièmes de copropriété, y compris celles relatives à des éléments d’équipement commun. Les lots du rez-de-chaussée contribuent aux charges d’ascenseur. Les autres comportent des catégories de charges réparties en fonction de l’utilité pour les charges d’exploitation mais pas pour les charges de remplacement. La plupart de ces règlements de copropriété sont demeurés inchangés jusqu’à nos jours. L’adaptation imposée par l’article L 49 a permis d’insérer les nouvelles dispositions impératives aux lieu et place des anciennes devenues illégales. Mais la modification des clauses et grilles de répartition de charges n’a pas toujours été possible dès lors qu’elle exige une décision unanime des copropriétaires. Quarante années ont passé. Il est possible de faire le bilan de la réforme de 1965. D. Bilan de la réforme de 1965 Nous le limitons bien entendu à la question traitée ! Comme à Grenoble dans le passé, le recours au critère de l’utilité pour la répartition de certaines charges est tombé en désuétude, sous l’exception notable de la pratique des parties communes spéciales. Mais cette pratique est fondée sur la notion de propriété indivise restreinte plus que sur la notion d’utilité. L’examen de la jurisprudence montre qu’il a été peu à peu été admis que les charges des services ou éléments d’équipement commun peuvent être réparties au prorata des tantièmes de copropriété parce que l’utilité objective ne peut être déterminée. Dans le cas des frais de gardiennage la Cour de cassation n’a pas hésité à proclamer une présomption d’utilité objective commune à tous les lots et mesurée en fonction des tantièmes de copropriété[5]. C’est également le cas pour les charges communes d’éclairage, d’entretien de propreté, des installations de contrôle d’accès (interphones et autres) , de vide-ordures. Il a suffi, pour ce faire, d’une astuce juridique : ces charges restent soumises à l’article L 10 alinéa 1, mais l’utilité est mesurée en fonction des tantièmes de copropriété ! Les charges de chauffage elles-mêmes peuvent être réparties de la même manière. Le développement récent des systèmes de comptage a permis a permis de surmonter certaines difficultés pour les charges de chauffage, de consommation d’eau chaude et froide, de ventilation, etc… Le dispositif légal de 1965 demeure en vigueur pour les charges d’ascenseur et, dans certains cas, pour les charges de chauffage. Nous verrons ci dessous les controverses qu’il a générées. La création fréquente de parties communes spéciales a, par contre, permis de tenir compte des notions d’usage et d’utilité sans pour autant faire référence aux dispositions de l’article L 10 alinéa 1. Dans ce cas, en effet, les praticiens du siècle dernier ont eu l’idée d’user de la notion de propriété indivise restreinte. Dans le cas des copropriétés comportant plusieurs bâtiments, il existe des parties communes à tous les copropriétaires et des parties communes à certains copropriétaires seulement. Le gros œuvre du bâtiment A, comme celui du bâtiment B, sont la propriété indivise des propriétaires des lots constituant chacun de ces bâtiments. Il existe alors des tantièmes généraux et des tantièmes spéciaux de copropriété et des catégories de charges propres à chaque bâtiment. L’organisation des groupes d’immeubles en syndicats principaux et secondaires permet également de répartir les charges spécifiques entre les propriétaires des lots respectivement concernés. Ce mécanisme permet au surplus de laisser aux copropriétaires de chaque bâtiment une grande autonomie de gestion. Nous pouvons maintenant décrire les opérations permettant le calcul des tantièmes de copropriété et des tantièmes de charges. Auparavant, il faut rappeler brièvement l’importance pratique des tantièmes de copropriété. Ils déterminent · le nombre de voix du copropriétaire lors des assemblées générales. · sa participation aux charges et produits répartis en fonction de ses tantièmes · le montant de l’indemnité qu’il serait amené à percevoir en cas de destruction de l’immeuble sans reconstruction ou d’expropriation. Les tantièmes de charges déterminent sa participation aux charges de la catégorie concernée et, le cas échéant, le nombre de ses voix lors des votes concernant les parties et éléments d’équipement commun spéciaux (article L 24). II. la dÉtermination des tantiÈmes Nous prenons un exemple simple. Dupont est propriétaire d’un petit immeuble R + 4 sur sous-sol avec caves particulières et chaufferie. Il y a un studio et la loge au rez-de-chaussée, deux appartements à chaque étage, neuf caves particulières au sous-sol, la cave de la loge et la chaufferie. Il y a enfin un ascenseur desservant le sous-sol et les étages. Dupont veut diviser cet immeuble et vendre les appartements. Comment effectuer le calcul des tantièmes de copropriété et celui des tantièmes de charges qui seraient nécessaires ? Il faut en premier lieu établir le tableau des données nécessaires :
Dans ce tableau :
B. calcul des tantièmes de copropriété Pour calculer les tantièmes de copropriété, il faut affecter un coefficient de consistance et de situation aux différentes fractions. C’est assez simple dans un petit immeuble dont tous les lots principaux sont à usage d’habitation, avec une hauteur sous plafond et une exposition identiques. On accorde une petite prime aux lots du dernier étage qui bénéficient d’un meilleur ensoleillement et de vues plus larges. Nous adoptons le coefficient 0,2 pour les caves. On aura ainsi :
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