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1 / 3.5.1

Tantièmes de copropriété et tantièmes de charges

 

I.         l’encadrement juridique

A.       Article 664 du code civil

B.       Loi du 28 juin 1938

C.       Loi du 10 juillet 1965

D.       Bilan de la réforme de 1965

II.        la dÉtermination des tantiÈmes

A.       Les données de base

B.       calcul des tantièmes de copropriété

C.       répartition des charges d’ascenseur

D.       répartition des charges de chauffage

 

 

Les praticiens parlent plus couramment des millièmes de copropriété et des quotes-parts de charges.

Nous utilisons le terme « tantième » dans les deux cas pour différentes raisons :

·      les quotes-parts des parties communes attachées aux lots déterminent également leur contribution aux charges communes

·      les quotes-parts, dans l’un et l’autre cas, sont exprimées en millièmes, en dix-millièmes, en cent-millièmes, voire en millionièmes. Tantième est le terme générique.

·      dans le droit des sociétés, les tantièmes s’entendent aussi bien des quotes-parts des bénéfices que des quotes-parts des pertes. Il est inexact de prétendre que « tantième », exclusivement lié à un droit, ne pourrait s’appliquer à une obligation.

 

Notre propos est ici de décrire les méthodes utilisées pour le calcul des tantièmes de copropriété et de contribution aux charges lors de l’établissement d’un règlement de copropriété. Nous rappellerons en premier lieu les usages des praticiens avant la promulgation de la loi du 10 juillet 1965 puis l’encadrement qui leur a été imposé par cette loi et les interprétations jurisprudentielles qui en ont été faites.

Le législateur de 1965 a négligé les syndicats de copropriétaires antérieurs à ses travaux !

Beaucoup de syndicats de copropriétaires sont encore régis par des règlements de copropriété antérieurs à 1965. L’adaptation des règlements de copropriété imposée par lé législateur de 2000  n’y change rien. L’article 49 ne comporte aucune disposition facilitant la modification des clauses relatives à la répartition des charges.

 

Les adaptations effectivement réalisées nous montrent quand même que la généralisation du critère de l’utilité pour la répartition des charges relevait de l’utopie : 

·      les charges d’ascenseur, seules, restent formellement assujetties au critère de l’utilité. Encore faut-il noter la subsistance de controverses entre les spécialistes au sujet des modalités d’établissement de leurs grilles de répartition. Nous verrons que, pour les autres éléments d’équipement et services, la jurisprudence a rapidement admis l’impossibilité d’apprécier leur utilité pour chacun des lots.

·      la règle nouvelle applicable aux charges d’ascenseur a pollué, après 1965, la règle applicable aux charges d’escalier. On a jugé utile de les inclure dans la même catégorie en leur appliquant le même coefficient. La Cour de cassation, dans un arrêt du 22 mars 1989, a jugé que l’escalier n’est pas un élément d’équipement commun, mais bien une partie commune. Les charges d’escalier sont donc soumises aux dispositions de l’article L 10 alinéa 2 et non pas à celles de son alinéa 1. Elles sont réparties au prorata des tantièmes de copropriété et tous les copropriétaires doivent contribuer.

I.          l’encadrement juridique

Il a varié en fonction des textes applicables : l’article 664 du Code civil de 1804, la loi du 28 juin 1938 et enfin la loi du 10 juillet 1965. Il faut impérativement connaître les grands traits de cette évolution.

A.        Article 664 du code civil

Les copropriétés antérieures au Code civil étaient grossièrement, des superpositions de propriétés individuelles. Elles étaient régies par des conventions plus ou moins conformes aux coutumes régionales, mais par ailleurs totalement libres. On ne connaissait pas alors la notion de parties communes, bien qu’elle ait été évoquée dès le 16e siècle par Loisel.

L’article 664 du Code civil était une synthèse de ces  coutumes. Son texte nous éclaire sur les pratiques antérieures de la répartition de certaines charges entre les propriétaires des étages d’un même bâtiment. Il était ainsi rédigé :

« Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne réglant pas le mode [1] des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit :

« Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient ;

« Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;

« Le propriétaire du premier étage fait l'escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite. »

 

C’était un texte supplétif, applicable à défaut de conventions entre les intéressés.

Les « parties communes » sont essentiellement les gros murs et le toit. Chaque propriétaire contribue en proportion de la valeur de son étage. Cette valeur pouvait être prédéterminée dans la convention. A défaut elle était déterminée par expertise. En ces temps, on connaissait parfaitement les critères d’utilité (potentielle) et d’usage (effectif)  utilisés pour la répartition des charges d’entretien des chemins d’exploitation. Pour ces répartitions, on ne s’embarrassait pas de coefficients multiples. L’expérience montre, de nos jours encore, que, dans les institutions collectives, la répartition des charges ne peut pas être juste.

Le plancher et la volée d’escalier dans la hauteur de chaque étage sont des parties privatives pour lesquelles il existait des obligations individuelles de faire, imposées par un tissu de servitudes réciproques entre les lots. Une volée d’escalier appartenait au propriétaire de l’étage qui devait l’entretenir pour permettre aux propriétaires supérieurs d’accéder à leurs lots.

B.        Loi du 28 juin 1938

L’article 664 est resté en vigueur jusqu’à la promulgation de la loi du 28 juin 1938 [2]. Il s’agit encore d’un texte supplétif.

L’article 6 énonçait que « dans le silence ou la contraction des titres, les droits et les charges des parties communes se répartissent proportionnellement aux valeurs respectives des fractions divises de l’immeuble eu égard à leur étendue et à leur situation ».

Par fraction divise, il faut entendre la « partie privative » du lot. Comme à l’époque les lots groupaient plusieurs fractions divises (appartement, chambre individuelle, cave), il fallait déterminer distinctement la valeur de chaque fraction divise, puis totaliser.

C’est encore la valeur de la fraction divise qui est prise en considération. Mais la loi de 1938 en précise les éléments à estimer : l’étendue et la situation. Sur ces points la loi reprend les méthodes des praticiens. Nous devons donc les rappeler.

Les premières copropriétés, au sens « moderne », sont apparues dans la région grenobloise. Quelques particuliers se groupaient alors pour construire à frais communs un immeuble collectif dont ils se répartissaient les lots futurs. Une convention était établie pour déterminer aussi bien les modalités de la construction que, pour l’avenir, celles de la jouissance des lots et de la gestion de l’immeuble et de la collectivité des copropriétaires.

La valeur dépendait alors du coût de construction, en proportion de la surface de chaque fraction divise. Elle était corrigée en fonction de la situation, et en particulier de l’étage, ce qui permettait d’estimer la valeur marchande future.

Il était admis en effet qu’à défaut de détermination initiale, -certainement très rare -, la valeur à retenir n’était pas celle qui aurait été déterminée à l’époque de la construction. C’est la valeur marchande effective à la date d’établissement de la répartition non fixée dans la convention initiale.

La méthode de Grenoble a connu la « communauté d’usage et d’intérêt », facteur longtemps appliqué par les juridictions de la région. On tenait compte éventuellement du fait « que certaines choses communes profitent largement à certains et très peu à d’autres » [3] Mais cette pratique a été abandonnée et la loi de 1938 écartait toute distinction dans la répartition des charges.

Pour autant les praticiens pouvaient continuer à établir des distinctions dans le règlement de copropriété. Ils pouvaient en outre créer des parties communes spéciales. Ils pouvaient également tenir compte d’un coefficient d’altitude pour les charges d’ascenseur, dès le début du 20e siècle, et plus généralement d’un coefficient d’utilité pour d’autres éléments d’équipement. Mais dans ce cas, la pratique habituelle était de limiter aux charges d’exploitation l’application du critère d’utilité. Les frais de remplacement demeuraient répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété.

De toute manière, les clauses du règlement de copropriété (souvent appelé cahier des charges à l’époque) s’imposaient. La Cour de cassation en jugeait encore ainsi dans un arrêt du 13 novembre 1956, en condamnant le propriétaire de deux magasins invoquant le fait qu’il n’utilisait ni le chauffage commun ni l’ascenseur pour demander à être exonéré des charges afférentes à ces deux éléments d’équipement.

C.        Loi du 10 juillet 1965

Le législateur de 1965 a négligé l’expérience des praticiens. Il a, par un texte impératif, et non plus supplétif comme les précédents,

·      modifié les éléments à prendre en considération pour la détermination des quotes-parts des parties communes attachées à chaque fraction (tantièmes de copropriété)

·      et imposé un régime autoritaire de répartition des charges.

 

L’article L 5 énonce :

Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

 

C’est à l’époque de la création de la copropriété que les tantièmes de copropriété sont calculés définitivement, en fonction des valeurs des fractions divises, telles que ces valeurs résultent « de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. ». On en déduit le principe de l’intangibilité des tantièmes de copropriété. Il n’est pas possible de les modifier ultérieurement.

L’intangibilité est limitée à la répartition de la propriété indivise. En tant que quotes-parts de répartition des charges visées par l’article L 10 alinéa 2, les tantièmes, peuvent au contraire être modifiés, soit par une décision de l’assemblée, soit par une décision judiciaire. On se trouve alors en présence de deux colonnes distinctes. L’une présente les tantièmes de copropriété inchangés, l’autre présente les tantièmes modifiés soit par une décision judiciaire, soit par une décision d’assemblée. Ils seront utilisés exclusivement pour la répartition des charges et de certains produits.

Pourquoi certains produits seulement ? Parce que d’autres produits ne peuvent être répartis qu’en fonction des tantièmes de copropriété non modifiés. C’est le cas pour le prix de vente d’une partie commune. L’article L 16 indique qu’il est réparti « proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot ».

 

Un élément de calcul nouveau apparaît : la consistance. Il s’agit principalement de la nature des fractions : appartements, caves, boutiques. La jurisprudence y ajoute le coefficient de constructibilité [4] . Les praticiens y ont ajouté les qualités intrinsèques de la fraction divise (hauteur sous plafond, éclairement, desserte). 

Il n’y a pas lieu de tenir compte de l’utilisation du lot. M. Lafond indique ainsi que le facteur de commercialité est interdit par la loi [5]

Les facteurs de la superficie et de la situation subsistent sans changement.

 

L’article L 10 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

« Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

« Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

 

Le législateur de 1965 n’a rien prévu pour les règlements de copropriété antérieurs.

Les uns ont été établis conformément aux dispositions de la loi de 1938. Toutes les charges sont réparties au prorata des tantièmes de copropriété, y compris celles relatives à des éléments d’équipement commun. Les lots du rez-de-chaussée contribuent aux charges d’ascenseur.

Les autres comportent des catégories de charges réparties en fonction de l’utilité pour les charges d’exploitation mais pas pour les charges de remplacement.

 

La plupart de ces règlements de copropriété sont demeurés inchangés jusqu’à nos jours. L’adaptation imposée par l’article L 49 a permis d’insérer les nouvelles dispositions impératives aux lieu et place des anciennes devenues illégales. Mais la modification des clauses et grilles de répartition de charges n’a pas toujours été possible dès lors qu’elle exige une décision unanime des copropriétaires.

Quarante années ont passé. Il est possible de faire le bilan de la réforme de 1965.

D.        Bilan de la réforme de 1965

Nous le limitons bien entendu à la question traitée !

Comme à Grenoble dans le passé, le recours au critère de l’utilité pour la répartition de certaines charges est tombé en désuétude, sous l’exception notable de la pratique des parties communes spéciales. Mais cette pratique est fondée sur la notion de propriété indivise restreinte plus que sur la notion d’utilité.

L’examen de la jurisprudence montre qu’il a été peu à peu été admis que les charges des services ou éléments d’équipement commun peuvent être réparties au prorata des tantièmes de copropriété parce que l’utilité objective ne peut être déterminée. Dans le cas des frais de gardiennage la Cour de cassation n’a pas hésité à proclamer une présomption d’utilité objective commune à tous les lots et mesurée en fonction des tantièmes de coproprièté [6]. C’est également le cas pour les charges communes d’éclairage, d’entretien de propreté, des installations de contrôle d’accès (interphones et autres) , de vide-ordures. Il a suffi, pour ce faire, d’une astuce juridique : ces charges restent soumises à l’article L 10 alinéa 1, mais l’utilité est mesurée en fonction des tantièmes de copropriété ! Les charges de chauffage elles-mêmes peuvent être réparties de la même manière.

Le développement récent des systèmes de comptage a permis a permis de surmonter certaines difficultés pour les charges de chauffage, de consommation d’eau chaude et froide, de ventilation, etc

Le dispositif légal de 1965 demeure en vigueur pour les charges d’ascenseur et, dans certains cas, pour les charges de chauffage. Nous verrons ci dessous les controverses qu’il a générées.

 

La création fréquente de parties communes spéciales a, par contre, permis de tenir compte des notions d’usage et d’utilité sans pour autant faire référence aux dispositions de l’article L 10 alinéa 1. Dans ce cas, en effet, les praticiens du siècle dernier ont eu l’idée d’user de la notion de propriété indivise restreinte.

Dans le cas des copropriétés comportant plusieurs bâtiments, il existe des parties communes à tous les copropriétaires et des parties communes à certains copropriétaires seulement. Le gros œuvre du bâtiment A, comme celui du bâtiment B, sont la propriété indivise des propriétaires des lots constituant chacun de ces bâtiments. Il existe alors des tantièmes généraux et des tantièmes spéciaux de copropriété et des catégories de charges propres à chaque bâtiment.

L’organisation des groupes d’immeubles en syndicats principaux et secondaires permet également de répartir les charges spécifiques entre les propriétaires des lots respectivement concernés. Ce mécanisme permet au surplus de laisser aux copropriétaires de chaque bâtiment une grande autonomie de gestion.

 

Nous pouvons maintenant décrire les opérations permettant le calcul des tantièmes de copropriété et des tantièmes de charges.

Auparavant, il faut rappeler brièvement l’importance pratique des tantièmes de copropriété. Ils déterminent

·      le nombre de voix du copropriétaire lors des assemblées générales.

·      sa participation aux charges et produits répartis en fonction de ses tantièmes

·      le montant de l’indemnité qu’il serait amené à percevoir en cas de destruction de l’immeuble sans reconstruction ou d’expropriation.

·      la part qu’il percevra dans le prix de vente d’une partie commune, même si le tableau de répartition des tantièmes de copropriété a été modifié pour ce qui est de la répartition des charges.

Les tantièmes de charges déterminent sa participation aux charges de la catégorie concernée et, le cas échéant, le nombre de ses voix lors des votes concernant les parties et éléments d’équipement commun spéciaux (article L 24).

II.         la dÉtermination des tantiÈmes

Nous prenons un exemple simple.

Dupont est propriétaire d’un petit immeuble R + 4 sur sous-sol avec caves particulières et chaufferie. Il y a un studio et la loge au rez-de-chaussée, deux appartements à chaque étage, neuf caves particulières au sous-sol, la cave de la loge et la chaufferie. Il y a enfin un ascenseur desservant le sous-sol et les étages.

Dupont veut diviser cet immeuble et vendre les appartements. Comment effectuer le calcul des tantièmes de copropriété et celui des tantièmes de charges qui seraient nécessaires ?

A.        Les données de base

Il faut en premier lieu établir le tableau des données nécessaires :

 

sit

cons

sup

chauf

01

ss/s

cave

06

02

ss/s

cave

06

03

ss/s

cave

06

04

ss/s

cave

06

05

ss/s

cave

06

06

ss/s

cave

06

07

ss/s

cave

06

08

ss/s

cave

06

09

ss/s

cave

06

10

Rdc

studio

50

110

11

1 d

appt

60

150

12

1g

appt

70

160

13

2 d

appt

60

150

14

2 g

appt

70

160

15

3 d

appt

60

150

16

3 g

appt

70

160

17

4 d

appt

60

170

18

4 g

appt

70

180

 

Dans ce tableau :

 

colonne « n° » =

numéros des lots (fractions) à créer

colonne « sit » =

situation des fractions ( 1 d = 1er étage droite)

colonne « cons »

consistance des fractions (nature du lot)

colonne « sup » =

superficie des fractions en m²

colonne « chauff »

puissance des radiateurs installés dans la fraction

 

B.        calcul des tantièmes de copropriété

Pour calculer les tantièmes de copropriété, il faut affecter un coefficient de consistance et de situation aux différentes fractions. C’est assez simple dans un petit immeuble dont tous les lots principaux sont à usage d’habitation, avec une hauteur sous plafond et une exposition identiques. On accorde une petite prime aux lots du dernier étage qui bénéficient d’un meilleur ensoleillement  et de vues plus larges. Nous adoptons le coefficient 0,2 pour les caves. 

On aura ainsi :

 

sit

cons

sup

chauf

coef

scorr

tant

01

ss/s

cave

06

0,2

1,20

20

arbitraire

02

ss/s

cave

06

0,2

1,20

20

arbitraire

03

ss/s

cave

06

0,2

1,20

20

arbitraire

04

ss/s

cave

06

0,2

1,20

20

arbitraire

05

ss/s

cave

06

0,2

1,20

20

arbitraire

06

ss/s

cave

06

0,2

1,20

20

arbitraire

07

ss/s

cave

06

0,2

1,20

20

arbitraire

08

ss/s

cave

06

0,2

1,20

20

arbitraire

09

ss/s

cave

06

0,2

1,20

20

arbitraire

10

Rdc

studio

50

110

1

50,00

789

converti

11

1 d

appt

60

150

1

60,00

947

converti

12

1g

appt

70

160

1

70,00

1105

converti

13

2 d

appt

60

150

1,1

66,00

1042

converti

14

2 g

appt

70

160

1,1

77,00

1216

converti

15

3 d

appt

60

150

1,1

66,00

1042

converti

16

3 g

appt

70

160

1,1

77,00

1216

converti

17

4 d

appt

60

170

1,2

72,00

1137

converti

18

4 g

appt

70

180

1,2

84,00

1326

converti

622,00

10000

 

dans lequel :

 

colonne « coef »  =

 coefficient de consistance et situation

colonne « scorr » =

 surface corrigée (en n/622)

colonne « tant »   =

 dix-millièmes après conversion

 

Nous avons fixé arbitrairement à 20 les tantièmes de cave. La conversion en dix-millièmes n’a donc été effectuée que pour les lots 10 à 18 (cadre). Le coefficient de conversion est (((10 000 – (20 x 9)) / 622 = 15,7877813504 avec arrondi.

Nous avons ainsi nos tantièmes de copropriété (ici des dix-millièmes) qui figurent dans la colonne de droite. Ils seront utilisés pour la répartition des charges visées par l’article L 10 alinéa 2.

A la lecture du futur règlement de copropriété, on pourra penser que les fractions d’habitation sont affectées d’un coefficient d’étage. En réalité la progression n’est pas liée aux niveaux mais aux avantages procurés aux fractions élevées.

En étudiant l’élaboration de la grille de répartition des charges d’ascenseur, nous constaterons que le cumul des coefficients peut entraîner une surcharge financière exagérée pour les lots du 4e étage. C’est pourquoi il convient d’adopter une progression très modérée pour les charges d’ascenseur.

C.        répartition des charges d’ascenseur

Reprenons notre tableau d’origine

 

sit

cons

sup

chauf

tant

coeff

=

asc

01

ss/s

cave

06

20

1

20

20

02

ss/s

cave

06

20

1

20

20

03

ss/s

cave

06

20

1

20

20

04

ss/s

cave

06

20

1

20

20

05

ss/s

cave

06

20

1

20

20

06

ss/s

cave

06

20

1

20

20

07

ss/s

cave

06

20

1

20

20

08

ss/s

cave

06

20

1

20

20

09

ss/s

cave

06

20

1

20

20

10

Rdc

studio

50

110

789

0

11

1 d

appt

60

150

947

1

947

813

12

1g

appt

70

160

1105

1

1105

949

13

2 d

appt

60

150

1042

1,17

1219

1047

14

2 g

appt

70

160

1216

1,17

1422

1221

15

3 d

appt

60

150

1042

1,34

1396

1199

16

3 g

appt

70

160

1216

1,34

1629

1399

17

4 d

appt

60

170

1137

1,51

1716

1473

18

4 g

appt

70

180

1326

1,51

2002

1719

10000

11436

10000

 

dans lequel :

colonne « coef »  =

 coefficient d’étage

colonne «  =  » =

 tantièmes x coeff (en n/11436) **

colonne « asc »   =

 dix-millièmes après conversion

 

** Le coefficient est   (((10 000 – (20 x 9)) / 11 436 = 0,85869185029 avec arrondi. Ici encore nous avons réalisé la conversion pour les lots 11 à 18 seulement.

 

L’établissement de cette grille de répartition appelle d’autres observations :

La méthode utilisée est simple. Il suffit de multiplier le nombre des tantièmes de copropriété par le coefficient d’étage et de convertir ensuite les résultats en millièmes ou en dix-millièmes.

Les spécialistes, pour des immeubles plus importants comportant des lots de surfaces très différentes, utilisent de plus un coefficient d’occupation potentielle. Il s’agit de prendre en compte le nombre des personnes pouvant occuper un lot déterminé en fonction du nombre de pièces. On présume que le nombre des courses de l’ascenseur pour ce lot sera en proportion de ce coefficient. Cette pratique est  contestable car le nombre des tantièmes est déjà  en fonction de la surface des fractions. Il y a donc cumul de deux facteurs identiques si l’on ajoute un coefficient d’occupation. On risque, comme déjà signalé à propos des coefficients d’étage, de parvenir à des écarts insupportables et injustifiés.

Pour la même raison, nous considérons que les progressions d’un pas supérieur à 0,17 provoquent les mêmes difficultés.

D.        répartition des charges de chauffage

Deux systèmes radicalement contraires ont été proposés pour répondre au vœu de la loi en ce qui concerne la répartition des charges de chauffage.

Rappelons, avant de les décrire, que la puissance thermique [7] d’un radiateur, ou de tout autre corps de chauffe, est fonction de ses caractéristiques émissives propres, et du nombre, comme de la dimension, de ses éléments. Les spécialistes disposent d’une documentation (catalogues des fabricants) leur permettant de calculer la puissance thermique totale installée dans une fraction d’immeuble. Les puissances thermiques prévues lors de la construction varient, à volume chauffé égal, en fonction de l’exposition et de la situation de la fraction.

 

Le premier système est celui de la répartition en fonction des volumes chauffés. On parle aussi de répartition en fonction des surfaces chauffées lorsque les hauteurs de plafond de toutes les fractions sont identiques. Dans ce cas, deux fractions ayant même volume chauffé contribuent aux charges de chauffage dans une même proportion même si les puissances thermiques installées sont différentes à raison des caractéristiques particulières de l’une d’entre elles (exposition au Nord, paroi froide, etc…)

 

Le second système est celui de la répartition en fonction des puissances installées. On parle aussi de surfaces chauffantes. Dans ce cas une fraction mal exposée contribue pour 100 alors qu’une autre, bien exposée, contribue pour 85, à volumes égaux. 

 

Pendant de longues années, ces deux systèmes ont été reconnus par la jurisprudence conformes aux dispositions de la loi pour déterminer l’utilité relative du service de chauffage. Cette constatation suffit pour apprécier le caractère vicieux du régime imposé par l’article L 10, ou du moins de l’application qui en a été faite. La répartition au prorata des surfaces chauffantes a été finalement abandonnée mais nombreux sont les syndicats de copropriétaires qui en restent affligés.

 

Il existe un troisième système : la jurisprudence a fini par admettre que la répartition des charges de chauffage en fonction des tantièmes de copropriété pouvait être admise. Elle a réservé à tout copropriétaire la possibilité d’en contester l’application en rapportant la preuve qu’elle ne respectait pas, dans un cas d’espèce, le critère de l’utilité. On trouve ce mode de répartition dans de nombreux règlements de copropriété anciens. Il peut donc être validé à l’occasion d’une adaptation.

 

Avant de faire le choix du critère de répartition pour le chauffage, voyons notre tableau :

 

sit

cons

sup

chauf

tant

asc

01

ss/s

cave

06

20

20

02

ss/s

cave

06

20

20

03

ss/s

cave

06

20

20

04

ss/s

cave

06

20

20

05

ss/s

cave

06

20

20

06

ss/s

cave

06

20

20

07

ss/s

cave

06

20

20

08

ss/s

cave

06

20

20

09

ss/s

cave

06

20

20

10

Rdc

studio

50

110

789

0

11

1 d

appt

60

150

947

813

12

1g

appt

70

160

1105

949

13

2 d

appt

60

150

1042

1047

14

2 g

appt

70

160

1216

1221

15

3 d

appt

60

150

1042

1199

16

3 g

appt

70

160

1216

1399

17

4 d

appt

60

170

1137

1473

18

4 g

appt

70

180

1326

1719

1390

10000

10000

 

 

Nous pouvons isoler ce qui est nécessaire pour le calcul des charges de chauffage :

 

sit

cons

sup

%

chauf

%

tant

%

10

Rdc

studio

50

8,80

110

7,90

789

8,04

11

1 d

appt

60

10,52

150

10,79

947

9,65

12

1g

appt

70

12,28

160

11,51

1105

11,25

13

2 d

appt

60

10,52

150

10,79

1042

10,61

14

2 g

appt

70

12,28

160

11,51

1216

12,38

15

3 d

appt

60

10,52

150

10,79

1042

10,61

16

3 g

appt

70

12,28

160

11,51

1216

12,38

17

4 d

appt

60

10,52

170

12,24

1137

11,58

18

4 g

appt

70

12,28

180

12,96

1326

13,50

570

100

1390

100

9820

100

 

Dans ce tableau :

 

colonne  « sup »       =

surfaces chauffées

colonne  « chauff  » =

surfaces chauffantes

colonne  « tant »      =

tantièmes de copropriété

colonnes « % »        =

pourcentage de la contribution

 

Nous constatons que la répartition la plus satisfaisante est la répartition au prorata des surfaces chauffées. La plage des taux de contribution est la plus étroite (8,80 à 12,28 %).

 

Nous avons ainsi décrit les règles élémentaires de la détermination des tantièmes de copropriété et de charges. Ces opérations sont souvent beaucoup plus complexes. Les géomètres-experts ont vocation à établir ces tableaux. Il est opportun de tempérer leur méticulosité car les répartitions les plus simples sont les moins exposées à des contestations.

Elles doivent écarter les critères exigeant une appréciation subjective de l’auteur du règlement de copropriété.

Elles doivent enfin tenir compte de la pérennité des règlements de copropriété et de la relativité dans le temps des critères de calcul. L’éclairement d’un lot, son ensoleillement, les vues dont il bénéficie à la date d’établissement du règlement de copropriété peuvent disparaître quelques années après.

 

 

 

 

Mise à jour

08/03/2009

 



[1] Ici, le terme « mode »n pris au masculin, correspond au latin modus operandi, soit le mode d’emploi ou la manière d’agir

[2] Curieusement, l’article L 48 mentionne « l’article 664 du Code civil demeure abrogé » !

[3] Frédéric Denis Sociétés de construction et copropriétés 1959 p. 75.

[4] Cass. civ. 3e 19/02/2002 Administrer juin 2002 p. 54 note Bouyeure.

[5] Cass. civ. 3e 21/06/1977 Rep. Defrénois 1978 art. 31653 note Souleau, cite in Code de la Copropriété sous art. L 5 n° 0128.

[6] Cass. civ. 3e 04/01/1991 JCP G 1991 IV 74 et arrêts postérieurs.

[7] Elle doit être distinguée de la puissance calorifique qui est la puissance nécessaire de l’installation de production pour assurer le chauffage d’un bâtiment conformément à des normes données.