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Le statut et l’organisation de la copropriété

 

 

I.         L’organisation collective

A.       Le syndicat des copropriétaires

1.        Nature juridique du syndicat

2.        Objet du syndicat

B.       Le syndic

1.        Le syndic et la représentation légale du syndicat

2.        Le syndic et l’administration de l’immeuble

3.        Le syndic et l’exécution des dispositions du règlement

4.        Le syndic et l’exécution des délibérations de l’assemblée générale

5.        Nature juridique de la fonction syndicale

II.        La participation des copropriétaires à la gestion

A.       Les assemblées de copropriétaires

B.       Le conseil syndical

C.       Le droit d’initiative individuel

D.       Le droit de contrôle individuel (art L 18-1)

III.       La protection des droits individuels fondamentaux

A.       Protection contre les clauses abusives du règlement de copropriété

B.       Protection contre les décisions abusives de l’assemblée

C.       Atténuation de l’incidence des travaux d’amélioration

D.       Protection contre les opérations de surélévation

E.       Protection contre les voies de fait

F.       Protection dans le domaine de la gestion financière

1.        Intangibilité de la répartition des charges

2.        Absence de solidarité

G.       CONCLUSION

 

Au pied de l’étude : Voyez Petites copropriétés :  « De la délégation élargie à la cogestion (art. 25 a de la loi) »

 

 

Le principe essentiel est ici de maintenir l’équilibre entre les nécessités de l’organisation collective et la protection des intérêts individuels. Il comporte également la répression des abus.

I.          L’organisation collective

L’organisation collective se manifeste par la constitution de la collectivité des copropriétaires en un syndicat des copropriétaires. Celui-ci, doté de la personnalité morale, est représenté par un syndic.

Les copropriétaires ont la faculté de participer à la gestion syndicale à l’occasion des assemblées générales du syndicat. Mieux encore : certains d’entre eux peuvent être désignés en qualité de membres d’un conseil syndical qui assiste le syndic et contrôle sa gestion.

A.        Le syndicat des copropriétaires

L’article L 14 est ainsi conçu :

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

     [.sans intérêt à ce niveau de l’étude..]

Il établit, s’il y a lieu et modifie le règlement de copropriété

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

 

Et l’article  L 15 :

Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment, agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble

 

La constitution du syndicat doit être seulement constatée. Elle n’exige aucune manifestation de volonté. Pour un acquéreur l’intégration au syndicat, pour un vendeur sa sortie du syndicat sont tout aussi automatiques. La seule nécessité pratique impose un avis notifié.

1.         Nature juridique du syndicat

Le syndicat est la manifestation à l’égard des tiers, comme à l’égard des copropriétaires, de l’existence de la copropriété. Cette situation est à l’origine d’un tissu de relations sociales et juridiques souvent complexes

Le syndicat, organe permettant la perfection de la dissociation de la propriété de l’immeuble, est le dépositaire des prérogatives qui tiennent au droit de propriété mais que les copropriétaires ne peuvent exercer individuellement dans le cadre collectif de l’institution. Il a, en parallèle, la charge des obligations indivises. Il n’est pas propriétaire des parties communes, contrairement aux communautés de l’ancien droit, mais il en a la garde, et sa responsabilité peut être engagée sur le fondement de l’article 1384 al 1 du Code civil.

Il assure la vie courante de la copropriété, ayant faculté de pourvoir par l’action du syndic aux nécessités quotidiennes mais également de prendre au cours des assemblées générales des décisions sur des points plus importants. Gardien de l’intérêt collectif, il peut entrer en conflit avec certains copropriétaires à l’occasion de la mise en œuvre de décisions majoritaires ou d’interventions d’ordre disciplinaire.

Doté d’une procédure d’élaboration de ses décisions collectives, de la faculté d’agir en justice, pouvant disposer occasionnellement d’un patrimoine propre, le syndicat des copropriétaires voit son autonomie très strictement limitée par sa fonction organique fondamentale. La disparition de l’état de copropriété fait disparaître le syndicat. Il est dépourvu de la possibilité qu’ont certaines associations de sortir peu à peu de leur domaine d’action d’origine . Il est l’un des organes de l’ensemble institutionnel qu’est la copropriété.

2.         Objet du syndicat

La conservation de l’immeuble est la fonction primordiale du syndicat. L’immeuble est la raison d’être de la copropriété. Il n’est plus question comme dans les petites copropriétés du temps passé, qu’un copropriétaire diligent fasse exécuter les travaux urgents sauf à en établir ensuite les compte avec ses consorts. La conservation de l’immeuble s’entend de la maintenance technique des parties communes mais aussi des éléments d’équipement commun qui assure la permanence des services communs. Elle a une incidence directe pour la conservation des parties privatives. La conservation, le cas échéant, c’est également la protection contre toute agression juridique ou voie de fait , quelle que soit son origine.

L’administration des parties communes incombe logiquement au syndicat des copropriétaires. Elle englobe les opérations juridiques, comptables, administratives relatives aux parties communes, aux éléments d’équipement commun, au personnel salarié, à la souscription et la gestion des contrats, les relations avec les copropriétaires, le calcul, la mise en recouvrement des cotisations sur charges

L’objet du syndicat des copropriétaires, ainsi défini s’avère important mais exclusif de toute intervention s’inscrivant dans le cadre d’une gestion dynamique. Ces aspects particuliers de la gestion sont dévolus à l’assemblée qui dispose des pouvoirs nécessaires peut prendre des décisions étrangères au cadre que nous venons de décrire.

 

L’article L 17 en son alinéa 1 nous indique que

les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires : leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

B.        Le syndic

On fait un peu mieux sa connaissance à la lecture de l’article L 18 au sein duquel il faut faire le tri des dispositions fondamentales.

 

Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d’administration publique prévu à l’article 47 ci dessous :

d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale

d’administrer l’immeuble, de pouvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui ci

[...]

de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci dessus, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division, du règlement de copropriété» ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication

[...]

Seul responsable de sa gestion il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

 

Le lecteur a bien compris que nous avons sélectionné les dispositions fondamentales relatives aux pouvoirs du syndic.

1.         Le syndic et la représentation légale du syndicat

C’est la disposition primordiale. Le syndicat ,personne morale, a besoin d’un représentant légal. Le syndic est investi de cette fonction. Il est, pour le reste du monde, l’incarnation de la copropriété, seul qualifié pour représenter le syndicat des copropriétaires dans les actes civils et judiciaires.

 

2.         Le syndic et l’administration de l’immeuble

On note que

·      le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes

·      le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. La mention d’un pouvoir propre d’initiative en cas d’urgence indique qu’en dehors de cette circonstance particulière il agit dans un cadre défini par les nécessités pratiques de l’administration mais également par les décisions de l’assemblée générale.

3.         Le syndic et l’exécution des dispositions du règlement

Il est à ce titre chargé :

·      de remplir l’ensemble des prestations administratives, comptables, financières définies par le règlement de copropriété pour le fonctionnement du syndicat. En cas d’insuffisance du règlement, il est chargé de les remplir dans les conditions prévues par la loi.

·      de faire respecter les dispositions disciplinaires figurant dans le règlement relatives à la jouissance des parties privatives ou communes et notamment de celles relatives aux destinations respectives de celles ci.

 

4.         Le syndic et l’exécution des délibérations de l’assemblée générale

Le syndic est l’agent d’exécution des décisions syndicales.

·      Certaines d’entre elles auront pour objet de circonscrire, pour une période donnée, des pouvoirs dont il détient le principe.

·      D’autres auront pour objet de l’autoriser à exercer un pouvoir, voire de le mettre en mesure de respecter une obligation qui pèse sur lui (faire respecter le règlement)

·      D’autres enfin auront pour objet de lui confier une mission qui n’entre pas dans l’objet du syndicat tel qu’il est défini a priori (effectuer des travaux d’améliorations), mais dont on verra que l’assemblée est dotée du pouvoir spécifique de les décider.

 

5.         Nature juridique de la fonction syndicale

On a justement critiqué le flou regrettable ainsi apporté à la détermination du statut du syndic (Cf Lafond et Stemmer Code de la Copropriété Ed 2000 sous art L 18). Essayons de faire le point.

L’existence du syndic est obligatoire. Nous faisons abstraction ici des modalités particulières qui peuvent être apportées à l’exercice de la fonction syndicale.

Þ  Le syndic est désigné par l’assemblée générale, sous les mêmes réserves que dessus.

Þ  Au cours des débats parlementaires, le Législateur a clairement indiqué son intention de se réserver la définition des pouvoirs du syndic, qu’il s’agisse des pouvoirs fondamentaux, que nous venons d’examiner, ou des pouvoirs de second ordre dont l’examen était ici inutile.

Þ  Le syndic est essentiellement le représentant légal d’une personne morale institutionnelle, chargé de la gestion de son objet social, de son administration et de l’exécution de ses décisions.

 

Il est un mandataire et l’interdiction de substitution figurant dans le texte fait clairement allusion aux dispositions du code civil sur ce point. On verra qu’à maintes reprises, et encore très récemment la jurisprudence a fait application aux rapports juridiques entre le syndicat et le syndic, des règles du mandat civil. Mais il est le mandataire du syndicat, et non celui des copropriétaires. Il est un mandataire social et mieux encore un mandataire institutionnel. A ce titre il est choisi intuitu personae.

Face à cette organisation collective dont on pourrait craindre une relative dépersonnalisation, les copropriétaires ne sont pas démunis. D’une part ils sont associés à la gestion syndicale, d’autre part des dispositions particulières assurent la protection de leurs droits fondamentaux.

 

II.         La participation des copropriétaires à la gestion

Si les copropriétaires doivent abandonner au syndicat l’exercice de certaines prérogatives caractéristiques du droit de propriété, ils reçoivent en contrepartie la possibilité de participer à la gestion du bien commun de différentes manières :

Participation aux assemblées du syndicat

Participer aux travaux du conseil syndical

Droit d’initiative, c’est à dire de demander l’inscription de certaines questions à l’ordre du jour de l’assemblée générale

Possibilité de vérifier les comptes de charges et produits

A.        Les assemblées de copropriétaires

La participation aux assemblées générales constitue la principale contrepartie offerte par le statut aux concessions de souveraineté imposées par la régime collectif. Tout copropriétaire a vocation a assister aux assemblées, participer aux délibérations et voter aux scrutins.

La délibération éclairée est, pour chaque question traitée, la phase essentielle de la procédure majoritaire. Elle s’entend des avis susceptibles d’être donnés par chaque copropriétaire sur la question traitée et des discussions qu’ils peuvent susciter. Elle impose une information préalable suffisante sur la résolution proposée et les éléments de décision. La participation au débat est égalitaire et l’on admet qu’une observation déterminante peut être formulée par le plus modeste des participants. C’est la raison pour laquelle le défaut de convocation d’un copropriétaire constitue un vice fondamental qui peut aboutir à la constatation de l’inexistence de l’assemblée. La loi française ne prévoit aucune exclusion disciplinaire dans ce domaine , contrairement à certaines législations étrangères.

A l’issue de chaque vote, la décision prise n’est pas celle de la majorité mais, par la fiction du mécanisme majoritaire, celle de l’assemblée tout entière. Le vote est libre mais cette liberté trouve ses limites dans la manifestation évidente d’une intention de nuire à la collectivité ou à un copropriétaire déterminé. L’abus de majorité, comme l’abus de minorité peuvent ainsi être sanctionnés.

Chaque copropriétaire dispose d’un droit d’initiative lui permettant de faire des propositions, de demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour. Ce droit d’initiative, sur lequel nous reviendrons, constitue une prérogative fondamentale .Dans certaines conditions il peut contester la régularité d’une décision lorsqu’il estime que la règle majoritaire a été violée. Dans certains cas il peut obtenir judiciairement une autorisation qui lui a été refusée par l’assemblée, sans que soit mise en cause la régularité de la décision de refus.

Le statut fixe de manière stricte les procédures applicables à la convocation et à la tenue des assemblées, comme aux scrutins qui aboutissent à la formulation des décisions. L’ensemble de ce mécanisme est essentiellement égalitaire. Seul le scrutin tient compte du nombre de voix accordé à chaque copropriétaire. Encore ce principe est il atténué, pour la majorité de l’article 26 par l’exigence d’une double majorité, par voix et par têtes, et même écarté lorsqu’une décision exige l’unanimité des voix. La protection des copropriétaires est encore assurée par la possibilité ouverte aux absents et opposants de demander l’annulation de l’assemblée, lorsqu’elle est entachée d’un vice fondamental, ou seulement l’annulation d’une décision. Ces dispositions s’inscrivent globalement dans la tradition des assemblées de la Grèce Ancienne.

L’assemblée générale a pouvoir de délibérer sur tous les points relevant de l’administration du syndicat et de la gestion courante de l’immeuble, qui entrent dans les domaines de compétence du syndicat et du syndic. Elle a en outre pouvoir de délibérer sur toutes les questions relevant de la gestion dynamique c’est à dire sur les modifications qui peuvent être apportées à l’immeuble et aux actes constitutifs, sous réserve des limites imposées par le statut.

B.        Le conseil syndical

Les praticiens avaient prévu depuis longtemps un organe permanent émanant de la collectivité des copropriétaires et permettant d’assurer un lien entre ceux ci et le syndic entre les assemblées. Rendu obligatoire par la Loi du 31 décembre 1985 le conseil syndical a vu son importance croître dans un climat parfois peu propice à l’harmonie souhaitable des différents organes d’une institution. Mais les principes de l’assistance du syndic et du contrôle de sa gestion doivent être approuvés et les travaux du conseil syndical contribuent également au maintien de l’équilibre entre l’institution et ses membres.

Le conseil syndical n’est doté d’aucune personnalité et le statut juridique de ses membres demeure incertain. On peut considérer qu’ils sont investis d’une fonction institutionnelle dans l’intérêt de la collectivité. Leur responsabilité peut être engagée en cas de faute lourde mais on doit tenir compte de la gratuité de leur fonction et de la limitation présumée de leur compétence à celle d’un bon père de famille raisonnablement avisé. Aussi doivent ils éviter de se prévaloir des compétences particulières qu’ils peuvent tenir de leurs activités professionnelles et surtout de s’immiscer délibérément dans l’administration du syndicat et la gestion de l’immeuble.

Le conseil syndical peut recevoir des délégations de pouvoir de l’assemblée. Il doit en user avec prudence.

C.        Le droit d’initiative individuel

Nous avons déjà évoqué ce droit fort mal traité dans le statut actuel. Se bornant à permettre à tout copropriétaire de demander après réception d’une convocation, l’inscription de questions nouvelles à l’ordre du jour, le législateur n’a pas valorisé le droit d’initiative. Celui ci mérite un statut véritable incitant les copropriétaires à en user dans un esprit constructif et dans le respect d’une procédure assurant la parfaite efficacité des interventions individuelles.

Note : Le décret du 27 mai 2004 a répondu à nos attentes sur ce point.

D.        Le droit de contrôle individuel (art L 18-1)

Les copropriétaires ont, à titre individuel, la possibilité de procéder au contrôle de la comptabilité de l’immeuble indépendamment de l’intervention à ce titre du conseil syndical. Nous citons cette amélioration récente du statut pour en dénoncer la vanité démagogique puisqu’elle s’avérerait inapplicable si un très modeste pourcentage des copropriétaires s’en prévalait. Ceci étant, sur un point important, une demande de contrôle individuel doit être accueillie et honorée, dans l’intérêt commun du syndic et de la collectivité.

 

On a prétendu que de nombreux copropriétaires ont au sein des copropriétés une sensation d’écrasement. Ce phénomène psychosociologique est effectivement observé, mais il est propre aux ensembles immobiliers et à une population économiquement fragile. Nous venons de voir que l’impersonnalité de l’organisation collective n’est qu’une apparence et que les copropriétaires en groupes divers y sont les véritables maîtres. Mais le copropriétaire souhaite mieux encore : se sentir chez lui en bénéficiant des avantages collectifs sans en percevoir les contraintes comme insupportables.

III.        La protection des droits individuels fondamentaux

Le maintien de cet équilibre parfois délicat a été un souci évident du législateur. L’application par la jurisprudence des mesures édictées à cet effet a été parfois maladroite. L’extension abusive de la portée d’un droit individuel se traduit en effet par une agression à l’égard des droits individuels concurrents. Par ailleurs la réduction autoritaire de l’aire de sensibilité d’un copropriétaire aux atteintes portées au bien commun a été une autre erreur.

A.        Protection contre les clauses abusives du règlement de copropriété

Art L 8 alinéa 2 :

le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Le souci des auteurs du projet de loi était précis : faire disparaître, dans les immeubles récemment construits ou divisés les effets de clauses abusives, voire léonines, insérées dans les règlements par des promoteurs ou des marchands de biens et en interdire l’insertion à l’occasion d’opérations futures. Il s’agissait encore, pour les immeubles dotés de règlements très anciens, de quelques rares clauses ayant un petit relent d’Ancien Régime telle que la clause de préemption au profit d’un autre copropriétaire en cas de vente d’un lot principal, ou celle exigeant que la gestion locative d’un lot soit assurée par le syndic de l’immeuble. En déclarant non écrites un trop grand nombre de ces clauses qui avaient pour objet de maintenir l’homogénéité de la population de l’immeuble, la jurisprudence a commis une erreur évidente. Elle est d’autant plus étonnante que la légitimité de ce souci n’est pas contestée, mais réservée apparemment aux classes sociales les plus aisées.

B.        Protection contre les décisions abusives de l’assemblée

Les dispositions de l’art L 26 alinéa 2 sont essentielles sur ce point :

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix, de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Ce texte, avec le précédent constitue la sauvegarde essentielle des droits fondamentaux individuels. En outre c’est une tâche efficace qu’a réalisée la jurisprudence dans ce domaine, en développant une théorie de l’abus de majorité judicieuse et bien équilibrée. La décision collective doit être prise dans l’intérêt supérieur de la collectivité. Il peut, certes, y avoir des divergences à ce sujet , mais une décision manifestement prise dans le seul but de nuire à un copropriétaire doit être sanctionnée. On citera comme exemple l’impossibilité, sauf décision unanime, de supprimer un service commun comme le gardiennage, et par voie de conséquence de vendre la loge, partie commune, affectée à ce service.

 

C.        Atténuation de l’incidence des travaux d’amélioration

Le statut a facilité la réalisation d’améliorations dans les immeubles en supprimant l’exigence d’une décision unanime. Elles peuvent constituer pour certains une charge financière immédiate insupportable. Leur opposition à la réalisation de ces travaux, dont ils approuvent par ailleurs l’opportunité, leur permet, en présence d’une décision majoritaire favorable, et par application de l’article L 33 d’obtenir un paiement échelonné sur dix annuités de leur quote part.

L’article L 34 va plus loin encore :

La décision prévue à l’article 30 [réalisation de travaux d’amélioration] n’est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l’article 42 al 2, saisi le tribunal de grande instance en vue de faire reconnaître que l’amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble. Cette voie de recours est peu utilisée.

 

La notion même d’amélioration demeure toutefois imprécise. Le législateur n’a pas tenu compte suffisamment de l’évolution des moeurs, comme de celle des techniques. La jurisprudence elle même n’a pas tenu compte des indications fournies par les travaux parlementaires. D’une part, des modifications peu coûteuses n’apportant pas une valorisation significative à l’immeuble sont soumises au statut des améliorations. D’autre part l’impossibilité technique de remplacer à l’identique des éléments d’équipement commun obsolètes exige, pour le simple maintien du service par des solutions différentes le recours à la notion d’amélioration.

D.        Protection contre les opérations de surélévation

On ne peut s’étonner du soin apporté par le législateur au traitement des opérations de surélévation ou de construction de bâtiments aux fins de création de nouveaux locaux privatifs, tant cette pratique était fréquente dans le passé (Article L 35). Réalisées par le syndicat lui même, de telles opérations sont soumises à une décision unanime. Quant à l’aliénation du droit de surélever un bâtiment, elle est soumise à une décision prise à la majorité de l’article 26 mais l’accord préalable des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever est en outre exigé.

E.        Protection contre les voies de fait

Il arrive qu’un copropriétaire effectue des travaux affectant les parties communes sans avoir sollicité les autorisations nécessaires. Ils peuvent affecter la partie privative d’un lot en réduisant ses vues par exemple. C’est au syndicat qu’il appartient normalement de faire sanctionner de tels agissements. L’article L 15 alinéa 2 ouvre au copropriétaire lésé la possibilité d’agir de son propre chef en informant le syndic. On a estimé qu’en l’absence d’une atteinte directe à la partie privative de son lot, il pouvait néanmoins poursuivre l’infraction en sa qualité de propriétaire indivis des parties communes. La Cour de Cassation réserve désormais, en ce cas, au seul syndicat la police de ces interventions abusives, ce qui est sans doute regrettable.

F.         Protection dans le domaine de la gestion financière

 

1.         Intangibilité de la répartition des charges

L’organisation collective exige le financement par les copropriétaires des frais afférents à l’administration du syndicat et la gestion de l’immeuble. Un lot ne saurait être exonéré de contribuer à ces frais. Les clauses exonérant totalement les lots transitoires, jusqu’à réalisation des constructions, sont réputées non écrites. Les charges sont réparties selon leur nature :

Þ  en fonction des tantièmes des quotes parts de parties communes pour les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes

Þ  en fonction de l’utilité présentée à l’égard de chaque lot pour les services collectifs et les éléments d’équipement commun.

 

Des tableaux appropriés figurent dans le règlement de copropriété, précisant , pour chaque catégorie de charges, les modalités de répartition. L’article L 11 précise que ces modalités ne peuvent être modifiées qu’en vertu d’une décision unanime de l’assemblée. L’article L 12 indique les conditions, notamment de délai, dans lesquelles une révision judiciaire de la répartition peut être sollicitée. La jurisprudence a cru devoir, en outre, admettre des actions en nullité de la répartition des charges qui ne sont soumises à aucun délai d’exercice.

2.         Absence de solidarité

L’expérience a montré que le syndicat est soumis à nombre d’aléas financiers et notamment à l’insolvabilité de certains copropriétaires. La proclamation de l’absence de solidarité entre les copropriétaires n’a pas empêché qu’ils soient mis dans l’obligation de combler, souvent à fonds perdus, les insuffisances définitives de trésorerie syndicales. Le rétablissement du privilège immobilier syndical a réduit les risques en ce domaine, sans les supprimer complètement. Si l’absence de solidarité légale est incontestable, l’état de copropriété implique une solidarité de fait.

G.        CONCLUSION

Les qualités intrinsèques de la Loi de 1965 sont plus nombreuses qu’on a pu le croire. Elle souffrait, pensait-on, de l’absence d’une conception théorique fondamentale de l’institution qu’elle avait pour objet de régir. C’est bien d’institution qu’il faut parler pour qualifier l’organisation juridique de la copropriété divise. Elle en présente tous les caractères exprimés par ceux qui ont pris la peine d’en étendre le domaine au droit privé et plus particulièrement à ses aspects collectifs : convergence des volontés vers un but commun (convention au sens propre du terme), organisation juridique propre à sa réalisation et à sa pérennité, totale indépendance à l’égard de ses sujets.

 

Elle présente ici l’originalité de permettre la réalisation collective d’un vœu particulièrement individualiste : être propriétaire d’un bien immobilier. Elle y réussit avec la plus grande efficacité, au prix d’une fiction qui n’affecte pas sa réalité. Le copropriétaire se sent vraiment chez lui. S’il participe à la gestion commune, sa perception de la propriété n’en est pas affectée. Les troubles pathologiques de l’institution peuvent , seuls, assombrir cette vision idyllique. C’est dans ce domaine qu’une action intensive doit être menée : réduire les occasions de litiges qui demeurent trop nombreuses dans la situation actuelle. Une conception théorique stable et logique peut y contribuer. Encore faut il en exprimer toutes les possibilités régulatrices.

 

Pour ce faire, on pourrait définir la copropriété immobilière divise comme l’organisation institutionnelle régissant un immeuble dont la propriété est divisée, entre plusieurs personnes, en lots comportant chacun une partie privative, une quote part des parties communes et des droits communs accessoires, et les droits et obligations qui y sont attachés, selon les conditions et modalités fixées par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.

 

Certaines de ces propositions ne sont pas encore admises et le Guide pratique du syndic s’en tient bien entendu à l’exposé des solutions du droit positif actuel. On se bornera à signaler occasionnellement les avantages que pourrait présenter cette conception du droit de copropriété pour le règlement de certaines difficultés pratiques.

 

Après la Loi ALUR :

 

Petites copropriétés : De la délégation élargie à la cogestion (art. 25 a de la loi)

L’article 25 a) de la loi du 10 juillet modifié par la loi du 24 mars 2014 (ALUR) dispose que l’assemblée peut décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires « Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;

Le texte ne mentionne pas le conseil syndical comme bénéficiaire. Mais il impose une assurance de responsabilité civile aux membres de ce conseil. L’assemblée peut choisir un autre délégataire.

La cogestion ne s’étend ni aux travaux ou opérations de l’art. 14-2, ni aux travaux d’amélioration.

Pierre Olivier (Copro +) indique à tort qu’il s’agit de la légalisation d’une pratique ancienne des bonnes copropriétés. Il ne faut pas confondre la cogestion ayant pour objet d’évincer le syndic professionnel de l’essentiel de sa fonction avec l’heureuse collaboration que l’on trouve dans bien des copropriétés. Il note que la loi est muette sur l’organisation du mécanisme. Il faudra que le conseil syndical soit doté d’un président très diligent et d’un règlement de fonctionnement approprié.

M. Olivier escompte une réduction sensible des honoraires du syndic mais ne s’interroge pas sur l’accueil que réserveront les syndics professionnels aux petits syndicats souhaitant adopter ce dispositif. On suivra avec intérêt une expérience qui, bénéfique pour des syndicats, pourrait ailleurs être ruinée par l’intrusion de faux amis

Il ne faut pas tenter d’établir une comparaison entre ce mécanisme et celui proposé par les « syndics virtuels ». La cogestion implique l’existence d’un syndic professionnel pouvant à tout instant intervenir dans l’immeuble.   23/05/2015

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

22/06/2015