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1/3.3

Le statut et les actes constitutifs de la copropriété

 

 

I.        L’état descriptif de division (E.D.D)

A.       Nature juridique de l’état descriptif de division

B.       Objet de l’état descriptif de division

C.       Opposabilité de l’état descriptif de division

D.       Les documents analogues à l’état descriptif de division

II.       Le règlement de copropriété

A.       Nature juridique du règlement de copropriété

B.       Objet et contenu du règlement de copropriété

1.        Détermination de la destination

2.        Détermination des conditions de jouissance

3.        Règles relatives à l’administration des parties communes

C.       Opposabilité du règlement de copropriété

III.      Le statut légal et réglementaire

A.       L’ordre public en matière de copropriété

B.       L’ordre public et les copropriétés antérieures

C.       L’ordre public et les copropriétés nouvelles

 

 

 

De tout temps une dissociation foncière ou immobilière s’est accompagnée de sa description aussi précise que possible et d’un ensemble de clauses et prescriptions relatives aux droits et obligations des parties intéressées. Ces actes constitutifs ont été longtemps marqués par la hiérarchisation féodale. Elle s’est atténuée jusqu’à l’apparition d’actes concertés dans des communautés diverses. Dès lors les directives ne sont plus imposées ou octroyées aux manants. Elles sont l’expression finale d’une concertation entre personnes libres et égales désirant réaliser ensembles une opération commune. Dans les temps modernes, l’idée de l’opération vient souvent d’un promoteur. Il parvient à rassembler des clients qui peuvent avoir le sentiment d’être des participants. Dans tous ces cas on trouve d’une manière ou d’une autre la description de la dissociation du bien et la réglementation de son exploitation partagée. Elle figure à l’état latent dans les statuts des sociétés de construction. Les droits des associés sont constitués par la jouissance et l’attribution ultérieure en propriété d’un lot déterminé dans le cadre d’un état descriptif de division préparatoire au partage.

 

Ces actes constitutifs sont pour la copropriété, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.

I.           L’état descriptif de division (E.D.D)

Il existe sur ce point un malentendu. L’expression est apparue officiellement dans le décret du 4 Janvier 1955 relatif à la publicité foncière Il prescrit en son article 7, pour tout acte ou décision judiciaire relatif à la division d’un immeuble sans division du sol, l’indication de la désignation de l’ensemble de l’immeuble et celle des fractions, des numéros des lots dans lesquels les fractions sont comprises et enfin des quotes parts de propriété du sol afférentes aux lots. Différents textes postérieurs ont fixé les modalités de présentation de ces données.

L’état descriptif de division, on l’a vu, n’est pas une innovation et le décret du 4 Janvier 1955 a reconnu la validité des actes antérieurs, qualifiés documents analogues à l’état descriptif de division, dans la mesure où ils fournissent les indications souhaitées, même sous une présentation différente de celle qu’il impose pour l’avenir. Il en était ainsi dans la majorité des cas et les rédacteurs du décret se sont inspirés des pratiques anciennes dont les commentaires administratifs montrent qu’ils avaient une parfaite connaissance. La mise en conformité de ces documents analogues n’est pas exigée.

Ces états descriptifs étaient le plus souvent inclus dans les statuts des sociétés de construction et dans les règlements de copropriété. L’augmentation du volume des immeubles et la prise en compte des prescriptions nouvelles relatives à la publicité foncière ont incité les praticiens à les établir en actes matériellement séparés pour de simples raisons de commodité, notamment lorsque la construction par tranches laissait présager l’établissement de modificatifs.

A.      Nature juridique de l’état descriptif de division

La loi du 10 Juillet 1965 a repris la terminologie du décret de 1955. Certains en ont déduit que l’E.D.D est un simple document exigé pour les formalités de publicité foncière, privé de source contractuelle et n’ayant aucune valeur fondamentale. La Cour de Cassation a reconnu dans un premier temps la nature contractuelle de l’E.D.D mais un arrêt du 8 Juillet 1992 (JCP N 1993 II 336) a marqué un revirement radical de sa position : dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, [il] n’a pas de caractère contractuel.

Cette décision n’a pas fait cesser la controverse. Elle porte vainement sur la forme du document, inclus ou non dans le règlement de copropriété. Le descriptif de division, qu’il soit antérieur ou non à la réforme de la publicité foncière, inclus ou non dans le règlement de copropriété, est un élément essentiel de la mise en copropriété de l’immeuble. Il en résulte la nécessité de son établissement lorsqu’il y a lieu de constater l’assujettissement au statut d’un immeuble présentant les caractéristiques légales mais dépourvu d’organisation conforme, voire d’actes constitutifs.

 

On doit donc d’une part prendre acte de la position actuelle de la jurisprudence, mais d’autre part exprimer le voeu d’un retour à une conception plus conforme à la réalité juridique, sans d’ailleurs prôner un caractère contractuel inadapté aux caractères du statut de la copropriété.

B.     Objet de l’état descriptif de division

L’E.D.D a pour objet de fixer

·        la détermination des fractions d’immeubles : chaque local principal et chaque local secondaire constitue une fraction. La nature en est indiquée. Les anciens lots groupés sont maintenus comme tels.

·        l’identification de chaque fraction par son emplacement (description de sa situation dans l’immeuble)

·        l’indication de la quote part des parties communes comprise dans chaque fraction

·        la numérotation des fractions

 

Il prouve la division matérielle de l’immeuble et en fixe les modalités. Son établissement est une conditions de la mise en copropriété.

C.     Opposabilité de l’état descriptif de division

L’opposabilité de l’E.D.D est fonction des qualités qu’on lui attribue. Sur ce point précisément, la Cour de Cassation a été amenée à se prononcer à l’occasion de litiges relatifs à la destination d’un lot et des arguments qui pouvaient être tirées des indications figurant dans l’E.D.D sur sa nature. Il demeure évident que sur ce point primauté doit être accordée aux énonciations du règlement de copropriété, l’E.D.D pouvant contenir des indices.

 

S’agissant de la seule division, son opposabilité parait absolue, sous réserve d’une contradiction entre ses indications et celles figurant dans le règlement de copropriété : le lot 22 est au premier étage dans un document, au second étage dans l’autre.

D.     Les documents analogues à l’état descriptif de division

Les documents anciens fournissant tous les éléments exigés par les règles de publicité foncière sont assimilés aux états descriptifs modernes. Une numérotation ambiguë est toutefois rejetée, notamment quand des lots différents portent des numéros identiques complétés par l’indication de l’étage. Il est rare que ces documents analogues soient distincts matériellement du règlement de copropriété.

II.         Le règlement de copropriété

Sa qualification fréquente de charte de la copropriété montre son rattachement aux plus anciennes institutions collectives. Les copropriétés les plus élémentaires ont connu les dispositions coutumières. Une sophistication croissante appelait celle de leur réglementation interne, l’insertion de dispositions disciplinaires, enfin l’organisation de la gestion collective.

L’article L 8 est ainsi rédigé :

« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

A.      Nature juridique du règlement de copropriété

Les gestionnaires sont trop directement concernés par cette question pour échapper à une courte réflexion juridique qui impose un rappel terminologique :

·        une convention est un accord de deux ou plusieurs volontés sur un objet d’intérêt juridique.

·        un contrat est une convention créatrice de droit.

·        un acte juridique collectif manifeste les volontés d’un ensemble de personnes unies par une communauté d’intérêts ou impliquées par une action commune

·        les conventions et contrats collectifs, passés entre quelques personnes, s’imposent, sous certaines conditions, à un ou plusieurs ensembles d’autres personnes.

·        une obligation personnelle est liée à un contrat (le locataire paye le loyer stipulé par le bail)

·        une obligation réelle est liée à un bien. Elle pèse sur la personne propriétaire de ce bien et se transmet aux propriétaires successifs.

Observons, de nos jours, le déroulement , dans les meilleures conditions, de la vente d’un lot. L’acquéreur visite l’appartement . Il prend connaissance du règlement de copropriété. Il peut en considérer les clauses comme neutres, dissuasives (les activités commerciales sont autorisées), ou persuasives (elles sont interdites : le calme est garanti). Il décide d’acheter. Le syndicat n’est pas représenté lors de la signature. L’acte fait mention du règlement de copropriété mais ne comporte aucune adhésion de l’acquéreur. Ayant signé, il se trouve pourtant soumis à ses dispositions. On emprunte à la théologie en constatant que le règlement de copropriété est consubstantiel au lot. Une fiction juridique évoquant les pratiques grenobloises est nécessaire pour faire état d’un règlement conventionnel de copropriété, au sens habituel du terme.

 

Le règlement de copropriété présente une particularité constante : une fois établi, il échappe à ses créateurs et s’impose à eux comme charte de l’institution. Il s’impose de même à tous les copropriétaires successifs sans adhésion nécessaire, par la seule acquisition d’un lot. La fiction est alors celle des conventions collectives traditionnelles : négociées et signées par les représentants syndicaux, elles s’appliquent à l’ensemble des employeurs et des salariés de la branche, présents et à venir. Mais le règlement de copropriété est le plus souvent établi par le promoteur de la construction ou par le propriétaire divisant son immeuble. Ou trouver alors son origine conventionnelle ?

 

C’est une particularité de la convention institutionnelle que de pouvoir être établie pour la réalisation d’une opération collective par un promoteur qui s’efforce ensuite de réaliser la communion autour de l’idée, selon les termes de M. Roujou de Boubée. Cette convention institutionnelle a un caractère normatif manifesté par des règles statutaires et des règles disciplinaires. Dès que la procédure collective a abouti à la constitution de l’institution, la convention institutionnelle échappe au principe de relativité édicté par l’article 1165 du Code Civil. Les adhésions successives à l’Idée entraînent l’assujettissement aux règles établies pour sa réalisation. Le même auteur écrit ainsi pour les associations syndicales : des individus qui n’ont point pris part à la convention de création de la personne morale sont néanmoins fictivement considérés comme y ayant pris part : ils deviennent, malgré leur abstention, volontaire ou non, de véritables associés. Cette dérogation au principe de la relativité des conventions, protecteur des libertés individuelles, exige en contrepartie des dispositions statutaires  propres à assurer cette protection et celle des minoritaires

 

Le règlement de copropriété présente ainsi toutes les caractéristiques d’une convention institutionnelle. Cette affirmation n’est pas en contradiction avec le texte. Elle en exprime au contraire la réalité profonde, admise, semble-t-il, par les auteurs les plus prudents (Cf  Lafond La copropriété, contrat ou institution ? Revue Administrer mars 1977 p 2). Les clauses du règlement participent si bien à la consistance du lot qu’elles peuvent motiver, au moins pour partie, l’acquisition. C’est ici qu’intervient la fiction : l’engagement de l’acquéreur porte sur toutes les qualités du lot, en ce compris les dispositions du règlement de copropriété. Son engagement renouvelle la convention fictive qu’est le règlement de copropriété.

 

On dira pour conclure que le règlement de copropriété est une convention institutionnelle.

B.     Objet et contenu du règlement de copropriété

L’objet du règlement du copropriété, tel que prévu par la Loi, ne diffère pas fondamentalement des pratiques anciennes. Il n’en est pas de même en ce qui concerne le contenu.

1.             Détermination de la destination

La notion de destination n’est pas définie par la loi. La destination d’une chose est l’usage que l’on peut en faire, tant à raison de sa nature qu’à raison des règles qui la concernent. On la conçoit intuitivement mais l’intuition la plus fine est déroutée par la coexistence

·        de la destination des parties privatives et de la destination des parties communes, déterminées par le règlement de copropriété

·        avec la destination de l’immeuble définie aux actes, par ses caractères ou sa situation, dont on verra qu’érigée en critère primordial, elle est invoquée rituellement sans qu’on sache très bien de quoi il s’agit.

La destination des parties privatives est énoncée positivement. Elle résulte de la qualification des fractions (appartement, cave, etc…) et de clauses qui peuvent être générales ou s’appliquer à certaines fractions seulement.

 

La destination des parties communes laisse perplexe. Elle résulte de leur nature : la destination de l’escalier est de permettre l’accès aux étages. Les commentateurs s’en tiennent généralement à l’étude des modalités de leur jouissance. Il est vrai que leur intérêt pratique est primordial.

 

La destination de l’immeuble n’est ni l’addition ni la synthèse des deux premières. Elle est rarement définie avec précision aux actes, même postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi. On peut toutefois admettre que la destination d’un immeuble dont tous les lots principaux sont des appartements et dont le règlement comporte une clause d’occupation exclusivement bourgeoise est l’habitation bourgeoise.

2.             Détermination des conditions de jouissance

Le règlement de copropriété comporte des clauses relatives à la jouissance des parties communes ou privatives. Nombre d’entre elles sont fondamentales et font l’objet d’une protection légale renforcée. On prendra pour exemple la détermination des modalités d’accès à l’immeuble ou à certaines de ses parties. Leur modification peut affecter gravement la jouissance des lots à destination commerciale ou professionnelle. Les dispositions relatives à la sécurité de l’immeuble doivent ainsi tenir compte de ces particularités et la gestion des copropriétés apparaît souvent comme un jeu d’équilibre permanent entre les nécessités pratiques liées à l’évolution des mœurs et la sauvegarde des droits fondamentaux des copropriétaires.

3.             Règles relatives à l’administration des parties communes

Le règlement de copropriété comporte les modalités de répartition des charges (Art L 10 al 3). Il doit être complet et précis sur ce point car la loi, qui pose des principes, ne peut suppléer à l’omission des différentes grilles détaillées de répartition. Il comporte des dispositions relatives à l’organisation et au fonctionnement du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical, à la tenue des assemblées, à la nomination et aux fonctions du syndic

C.     Opposabilité du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété, sous réserve d’une publication régulière est opposable aux titulaires de droits réels sur les lots et à leurs ayants droit. Il est en particulier opposable aux locataires mais encore faut il, ce qui est fréquemment oublié, qu’ils aient eu communication régulière des dispositions pouvant les concerner. L’ensemble de la législation demeure lacunaire sur ce point.

III.       Le statut légal et réglementaire

Le nouveau statut est entré en conflit avec un grand nombre d’organisations en place. Ces conflits ont été aggravés par un application jurisprudentielle très extensive de la notion d’ordre public. En l’état l’article L 43 dispose : Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

A.      L’ordre public en matière de copropriété

Il s’applique en premier lieu à des mesures d’organisation administrative. Dans ce domaine une certaine normalisation était opportune. Mais pour la protection des copropriétaires, souci exprimé par les auteurs du projet de loi, les dispositions du second alinéa de l’article L 8 demeurent incertaines. Elles ont laissé une trop grande liberté d’interprétation à la jurisprudence. La stabilité nécessaire des conventions en a souffert, souvent pour des profits spéculatifs. On a oublié que , dans une collectivité, la protection d’un droit individuel ne s’entend pas impérativement d’une atteinte aux autres droits individuels.

B.     L’ordre public et les copropriétés antérieures

Le nouveau statut à introduit de graves vicissitudes au sein des immeubles anciens, dans la mesure ou la jurisprudence a réduit à néant un certain nombre de clauses qui ne présentaient manifestement pas le caractère abusif visé par le législateur. Dans de nombreux cas, on s’interroge encore sur l’efficacité d’une clause déterminée, compte tenu de la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. L’étude des travaux parlementaires conduit à penser que les caractères et la situation de l’immeuble n’entrent pas dans la définition de sa destination. Il s’agit de critères séparés permettant le contrôle de la légalité des restrictions apportées à la jouissance des copropriétaires. Les interprétations divergent encore à cet égard mais l’étude exégétique de l’élaboration du texte ne laisse aucun doute.

C.     L’ordre public et les copropriétés nouvelles

Pour les immeubles nouveaux, les rédacteurs des règlements de copropriété ont été incités à la prudence mais n’ont pas bénéficié, pour déterminer la destination ou les modalités de jouissance, de critères simples et surs. Dans tous les cas, c’est l’extension exagérée de la portée dirigiste qui est en cause.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

11/07/2007