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1 / 3.3.1.2 L’adaptation du règlement de copropriété Aux termes de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par l’article 81 17e de la loi du 13 décembre 2000 (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains) : Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l’assemblée générale décide à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis leur établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. Cette disposition est immédiatement applicable et l’adaptation des règlements de copropriété devra donc être réalisée pour le 15 décembre 2005. La mise en œuvre de cette obligation exige une interprétation préalable du texte, qui fera peut être l’objet de précisions d’origine gouvernementale. Nous nous bornerons ici à quelques observations avant une étude plus complète qui sera insérée dans le Guide du syndic. I. les clauses objectivement contraires au statut Certaines clauses du règlement de copropriété peuvent être clairement en contradiction avec des dispositions législatives postérieures d’ordre public. Il en est ainsi lorsque le règlement comporte un mécanisme de répartition des charges non conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi. Par exemple le propriétaire d’un lot au rez de chaussée doit participer aux charges relatives à l’ascenseur. Dans ce cas la clause du règlement doit être adaptée. Le texte de l’article 10 de la loi doit être substitué à la clause en place. Cette inclusion doit, dans certains cas, être accompagnée de l’établissement d’une nouvelle grille de répartition, conséquence que le législateur de l’an 2000 n’a peut être pas perçue. Si le principe de la rectification n’est pas contestable, il n’en est pas de même de ses modalités d’exécution. La nouvelle répartition proposée doit être soumise à l’assemblée. Quelle est la majorité nécessaire pour son adoption ? I. les clauses contraires a des textes externes Ce genre de difficulté n’existe pas pour une clause interdisant la présence d’animaux dans l’immeuble. Il suffira de lui substituer les dispositions nouvelles. Si l’on s’en tient au texte, « des dispositions législatives postérieures d’ordre public », on doit admettre que devront être pris en considération des textes d’origines diverses, et non pas seulement des modifications apportées à la loi du 10 juillet 1965. Nombreux sont en effet les textes d’ordre public applicables indifféremment à tous les immeubles et a fortiori à tous les immeubles collectifs. II. les clauses subjectivement contraires au statut L’incertitude survient lorsqu’on a borde un certain nombre de clauses dont la contrariété avec l’ordre public est alléguée par les uns, contestée par les autres. Pour certaines, une jurisprudence ferme et constante peut éclairer : le règlement de copropriété ne peut, de nos jours, imposer à un propriétaire bailleur de faire assurer la gestion locative de son lot par le syndic. Pour d’autres la situation est différente : la clause interdisant la division matérielle d’un lot est validée dans certains cas, réputée non écrite dans d’autres cas. La clause de solidarité entre les propriétaires indivis d’un lot a été écartée, mais un récent courant de la jurisprudence lui redonne vie et il en est de même lorsqu’un lot est grevé d’usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation. Sous réserve d’indications ultérieures, il apparaît souhaitable de conserver les clauses de ce type, favorables à la copropriété. Il sera toujours possible de ne pas tenter de les mettre en application, mais il sera aussi possible de les invoquer en fonction de l’évolution des décisions judiciaires. III. la préparation de l’adaptation Ces quelques observations montrent qu’il est indispensable de mettre en chantier sans délai ces travaux d’adaptation qui exigeront (toujours sous réserve d’indications complémentaires) le recensement des textes d’ordre public à prendre en considération l’examen des règlements de copropriété l’établissement des projets d’adaptation leur présentation à l’assemblée générale après examen par le conseil syndical leur adoption et leur publication. L’opération d’adaptation exigera une concertation satisfaisante entre le conseil syndical et le syndic. Indépendamment de l’intervention d’un notaire pour sa régularisation et sa publication, elle pourra imposer le recours à un spécialiste. Il peut être inopportun pour le syndic d’engager sa responsabilité dans une opération assez lourde et l’expérience montre au demeurant que certaines observations sont mieux reçues par les copropriétaires lorsqu’elles sont formulées par un « étranger ». IV. l’adaptation aux règles de publicité foncière Hormis le cas évoqué plus haut, l’obligation d’adaptation ne comporte aucune modification des grilles de répartition des charges. Toutefois, on pourra recommander aux syndicats dotés de lots de type ancien (groupant un appartement, une chambre, une cave), de profiter de l’opération pour procéder à l’éclatement de ces lots en fractions, pour mise en conformité avec le régime général de la publicité foncière. La modification de la répartition des charges, dans une telle hypothèse, ne présente aucune difficulté majeure. Il est bien entendu que cet éclatement n’est pas assimilé à une division matérielle de lot et que les clauses du règlement interdisant la division matérielle et, a fortiori, l’aliénation séparée de fractions accessoires seront maintenues et conserveront leur efficacité relative. L’approbation de la modification de répartition est soumise également, dans cette hypothèse, à la majorité de l’article 24. V. l’obligation de conseil du syndic Dans quelques cas, vraisemblablement assez rares, l’examen du dossier pourra faire apparaître une anomalie évidente de la répartition des charges dites générales, établie en fonction des quotes parts des parties communes attachées aux fractions privatives. Ces anomalies sont généralement liées, à la prise en considération de l’usage de la fraction, critère retenu par la loi de 1938 mais écarté par la loi de 1965. Il sera opportun, pour le professionnel chargé de l’adaptation de signaler l’anomalie au syndic sans prendre l’initiative de la traiter sans instructions complémentaires. Il faut rappeler en effet que les actions en nullité de la répartition des charges sont désormais jugées imprescriptibles. Il pourrait être reproché à un professionnel de ne pas avoir signalé une anomalie évidente. VI. le coût de l’adaptation On terminera ce bref examen en signalant qu’une importante partie du coût de l’opération sera constituée par l’assujettissement des modificatifs au droit de timbre. Les pouvoirs publics pourraient à cet égard favoriser une campagne de mise à jour certainement bénéfique en les dispensant de cette obligation fiscale. |
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