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1 / 3.3.1.2

L’adaptation du règlement de copropriété

 

I.        les clauses objectivement contraires au statut

I.        les clauses contraires a des textes externes

II.       les clauses subjectivement contraires au statut

III.      la préparation de l’adaptation

IV.      l’adaptation aux règles de publicité foncière

V.       l’obligation de conseil du syndic

VI.      le coût de l’adaptation

VII.    tableau de contrôle des clauses

 

 

Note de JPM-COPRO :

L’étude et le tableau de contrôle des clauses ont été établis à l’occasion de la « campagne » de mise en conformité d’un grand nombre de règlements de copropriété en 2008.

Nous procédons à l’actualisation du tableau en fonction de l’évolution récente des textes et de la jurisprudence. Sous cette réserve le tableau reste un bon outil de travail pour la mise en conformité des règlements de copropriété.

 

 

Aux termes de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par l’article 81 17e de la loi du 13 décembre 2000 (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains) :

Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l’assemblée générale décide à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis leur établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.

Cette disposition est immédiatement applicable et l’adaptation des règlements de copropriété devra donc être réalisée « pour le 15 décembre 2005 ».

 

La mise en œuvre de cette obligation exige une interprétation préalable du texte, qui fera peut être l’objet de précisions d’origine gouvernementale. Nous nous bornerons ici à quelques observations avant  une étude plus complète qui sera insérée.

I.               les clauses objectivement contraires au statut

Certaines clauses du règlement de copropriété peuvent être clairement en contradiction avec des dispositions législatives postérieures d’ordre public. Il en est ainsi lorsque le règlement comporte un mécanisme de répartition des charges non conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi. Par exemple le propriétaire d’un lot au rez de chaussée doit participer aux charges relatives à l’ascenseur. Dans ce cas la clause du règlement doit être adaptée. Le texte de l’article 10 de la loi doit être substitué à la clause en place. Cette inclusion doit, dans certains cas, être accompagnée de l’établissement d’une nouvelle grille de répartition, conséquence que le législateur de l’an 2000 n’a peut être pas perçue. Si le principe de la rectification n’est pas contestable, il n’en est pas de même de ses modalités d’exécution. La nouvelle répartition proposée doit être soumise à l’assemblée. Quelle est la majorité nécessaire pour son adoption ?

I.               les clauses contraires a des textes externes

Ce genre de difficulté n’existe pas pour une clause interdisant la présence d’animaux dans l’immeuble. Il suffira de lui substituer les dispositions nouvelles. Si l’on s’en tient au texte, « des dispositions législatives postérieures d’ordre public », on doit admettre que devront être pris en considération des textes d’origines diverses, et non pas seulement des modifications apportées à la loi du 10 juillet 1965. Nombreux sont en effet les textes d’ordre public applicables indifféremment à tous les immeubles et a fortiori à tous les immeubles collectifs.

II.             les clauses subjectivement contraires au statut

L’incertitude survient lorsqu’on a borde un certain nombre de clauses dont la contrariété avec l’ordre public est alléguée par les uns, contestée par les autres. Pour certaines, une jurisprudence ferme et constante peut éclairer : le règlement de copropriété ne peut, de nos jours, imposer à un propriétaire bailleur de faire assurer la gestion locative de son lot par le syndic. Pour d’autres la situation est différente : la clause interdisant la division matérielle d’un lot est validée dans certains cas, réputée non écrite dans d’autres cas. La clause de solidarité entre les propriétaires indivis d’un lot a été écartée, mais un récent courant de la jurisprudence lui redonne vie et il en est de même lorsqu’un lot est grevé d’usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation.

Sous réserve d’indications ultérieures, il apparaît souhaitable de conserver les clauses de ce type, favorables à la copropriété. Il sera toujours possible de ne pas tenter de les mettre en application, mais il sera aussi possible de les invoquer en fonction de l’évolution des décisions judiciaires.

III.           la préparation de l’adaptation

Ces quelques observations montrent qu’il est indispensable de mettre en chantier sans délai ces travaux d’adaptation qui exigeront (toujours sous réserve d’indications complémentaires)

le recensement des textes d’ordre public à prendre en considération

l’examen des règlements de copropriété

l’établissement des projets d’adaptation

leur présentation à l’assemblée générale après examen par le conseil syndical

leur adoption et leur publication.

L’opération d’adaptation exigera une concertation satisfaisante entre le conseil syndical et le syndic. Indépendamment de l’intervention d’un notaire pour sa régularisation et sa publication, elle pourra imposer le recours à un spécialiste. Il peut être inopportun pour le syndic d’engager sa responsabilité dans une opération assez lourde et l’expérience montre au demeurant que certaines observations sont mieux reçues par les copropriétaires lorsqu’elles sont formulées par un « étranger ».

IV.          l’adaptation aux règles de publicité foncière

Hormis le cas évoqué plus haut, l’obligation d’adaptation ne comporte aucune modification des grilles de répartition des charges.

Toutefois, on pourra recommander aux syndicats dotés de lots de type ancien (groupant un appartement, une chambre, une cave), de profiter de l’opération pour procéder à l’éclatement de ces lots en fractions, pour mise en conformité avec le régime général de la publicité foncière. La modification de la répartition des charges, dans une telle hypothèse, ne présente aucune difficulté majeure. Il est bien entendu que cet éclatement n’est pas assimilé à une division matérielle de lot et que les clauses du règlement interdisant la division matérielle et, a fortiori, l’aliénation séparée de fractions accessoires seront maintenues et conserveront leur efficacité relative. L’approbation de la modification de répartition est soumise également, dans cette hypothèse, à la majorité de l’article 24.

V.            l’obligation de conseil du syndic

Dans quelques cas, vraisemblablement assez rares, l’examen du dossier pourra faire apparaître une anomalie évidente de la répartition des charges dites générales, établie en fonction des quotes parts des parties communes attachées aux fractions privatives. Ces anomalies sont généralement liées, à la prise en considération de l’usage de la fraction, critère retenu par la loi de 1938 mais écarté par la loi de 1965. Il sera opportun, pour le professionnel chargé de l’adaptation de signaler l’anomalie au syndic sans prendre l’initiative de la traiter sans instructions complémentaires.

Il faut rappeler en effet que les actions en nullité de la répartition des charges sont désormais jugées imprescriptibles. Il pourrait être reproché à un professionnel de ne pas avoir signalé une anomalie évidente.

VI.          le coût de l’adaptation

On terminera ce bref examen en signalant qu’une importante partie du coût de l’opération sera constituée par l’assujettissement des modificatifs au droit de timbre. Les pouvoirs publics pourraient à cet égard favoriser une campagne de mise à jour certainement bénéfique en les dispensant de cette obligation fiscale.

 

VII.        tableau de contrôle des clauses

 

 

 

 

 

Pièces nécessaires

Expédition du règlement, de l'état descriptif et des modificatifs

 

 

Fiche hypothécaire générale récente

 

 

Fiche cadastrale

 

 

Attestation syndic pour modificatifs en cours ou non publiés

 

 

Comptes de charges d'un ou deux exercices complets

permet la vérification des éléments d'équipement

 

 

 

Origine de propriété

peut comporter rappel de conventions de voisinage ou clauses de donation ou succession à reprendre

 

Désignation de l'immeuble

en principe RAS mais attention aux immeubles modifiés sans modification de l'état descriptif (attestation syndic ?)

 

 

 

 

Monuments historiques et assimilés

Vérifier situation et notifications postérieures au règlement

Insertion d'informations

 

Insertion des dispositions nouvelles

 

 

Servitudes archéologiques nouvelles

 

 

 

 

Immeubles à destination spécifique

 

 

 

 

 

Clauses

 

Ces clauses sont actuellement controversées

 

Adhésion à un service de restauration (résidence retraite)

Licite

 

Adhésion à un G.I.E d'animation (centre commercial)

Licite

 

Adhésion à un club sportif (tennis dans ensemble)

Licite

 

Adhésion à une Association syndicale

Licite

 

 

 

 

 

 

État descriptif inclus

vérifier si lots fractions ou lots groupés et s'il comporte des mentions relatives à la nature ou la destination d'un ou plusieurs lots y compris dans le tableau récapitulatif

 

Parties communes

en principe RAS. Il peut y avoir des améliorations majoritaires non reportées. Voir problème posé par le report des améliorations minoritaires et des conventions relatives au rachat d'utilisation comme à la répartition des charges

 

 

voir parties communes à certains copropriétaires seulement

 

 

voir parties communes par bâtiments

 

 

voir servitudes

 

 

 

 

Droits accessoires aux parties communes

Vérification des clauses particulières notamment réserve de droit

 

 

Constatation ou purge des droits réservés

 

 

Vestiges archéologiques

 

 

 

 

Parties privatives

Vérification liste

 

 

Contrôle des droits de jouissance privative sur parties communes

 

 

Contrôle des parties réputées communes classées privatives

 

 

Contrôle du classement des conduits de fumée et assimilés

 

 

Contrôle du classement des canalisations traversantes

 

 

 

 

Clauses

Extension du ravalement commun à certaines parties privatives

Licite (fénêtres, persiennes, etc. )

 

Exclusion du ravalement pour certaines parties privatives

Illicite si étendue à des parties communes

 

Clause ravalement privatif devanture et bandeau

Licite en fonction de la spécificité des éléments

 

Clause d'harmonie esthétique

Licite

 

 

 

Destination de l'immeuble

 

 

 

 

 

Utilisation des parties privatives

 

voir jurisclasseur copro F 68

 

 

 

Clauses

A traiter avec prudence pour certaines

 

 

> Obligation de faire gérer par le syndic

Illicite

 

> Autorisation du CS pour exercice d'une activité autorisée

Illicite (fréquente dans anciens règlements)

 

> Obligation d'utiliser les entreprises syndicales pour travaux privatifs

Illicite

 

> Obligation d'assurance par assureur de l'immeuble

Illicite

 

> Clause de non concurrence

Illicite sauf centre commercial  voir juris-classeur copropriété F 65

 

> Clause interdisant la location des chambres individuelles

Illicite en principe

 

> Clause imposant une augmentation des charges dans ce cas

Illicite  CA Paris 31/01/1976  V. juriscl. F 71

 

> Clause interdisant la colocation

Illicite en principe

 

> Clause interdisant la location meublée

Voir garnis et Flat Air France ou idem

 

> Clause interdisant la division de lot pour location

Illicite même si licite pour vente du lot (jurisp.)

 

 

 

Occupation

 

 

 

 

 

 

> Interdiction de changement de destination

Licite si changement contraire à la destination

 

 

 

Location

Vérifier Élaguer ou insérer les clauses

 

 

Insertion disposition SRU relative à la décence du logement ?

L'insertion protégerait le syndicat contre les inconvénients de locations abusives

 

 

 

 

Interdiction de louer

Illicité Atteinte au droit de jouissance

 

Interdiction de certaines locations (meublés, garnis, flat Air France

Licite en fonction de la destination immeuble

 

Obligation de remise d'extraits du règlement + répartition charges

Licite et conforme aux textes

 

Obligation de notifier location au syndic

Licite

 

Obligation d'information  au gardien

Licite (contrôle occupation et remise courrier)

 

Obligation de modifier la signalétique (interphones, boîte à lettres, etc.

Licite et obligatoire

 

Obligation relative à contrats réguliers type câbles TV, robinets, mitigeurs

Licite en principe (sauf contrats irréguliers)

 

Clause PACS ??

Licite (justifiée par la qualité de créancier potentiel du syndicat et le droit d'information des créanciers mais à étudier (statut nouveau)

 

Obligation de faire gérer par le syndic

Illicite

 

Congé pour vendre : obligation de notifier règlement et état descriptif

Licite (jurisprudence récente mais controverse)

 

Lots comm. Industr. Profess. Obligation d'insérer dans un bail nouveau la reconnaissance préalable par le preneur de la conformité des lieux avec l'utilisation prévue, compte tenu des nécessités pratiques et des normes.

Licite (permet d'éviter de nombreuses difficultés entre le preneur de le syndicat)

 

 

 

Fenêtres et balcons

Vérification du classement

 

 

 

 

 

Assujettissement au ravalement commun

Licite

 

Interdiction d'étendage

Licite

 

Clause d'harmonie esthétique

Licite (tolérances pour dispositifs anti chute des enfants

 

Interdiction de pose de grilles protectrices à rez de chaussée

Licite quelle que soit l'activité

 

Interdiction de modification des fénêtres ou persiennes

Licite si atteinte à l'harmonie esthétique

 

 

 

Bruits

Reprendre les nouveaux textes et charte contre le bruit

 

 

On doit tenir compte de la destination et de l'antériorité d'activité

 

 

Interdiction absolue

Illicite (tolérances d'usage)

 

Interdiction des abus et modalités conformes aux usages

Licite

 

Interdiction de modifier revêtement de sol d'origine

Licite

 

Interdiction de certaines activités commerciales

Licite si conforme à la destination

 

Obligation de réaliser travaux d'insonorisation si nécessaire

Licite

 

 

 

Animaux

Reprendre les nouveaux textes

Licite et obligatoire

 

 

 

 

Interdiction absolue

Illicte

 

Restrictions conformes à la législation et aux usages

Licite voire obligatoire

 

 

 

Antennes et assimilés

Rubrique à étudier tout particulièrement

 

 

 

 

Accès pour travaux communs entretien

Droit d'accès sans indemnité de durée illimitée

Illicite

 

Droit d'accès en cas d'exécution impossible par autre moyen

Licite Contrôle judiciaire

Accès pour travaux article L 9

Droit d'accès pour travaux visés par art. L 9 avec indemnisation

 

 

 

 

Accès en cas d'urgence

Obligation de laisser les clefs
Olbigation d'indiquer les moyens de communiquer avec l'occupant absent

Illicite (contradiction avec polices assurances)
Licite en principe sauf intervention de la jurisprudence type Droits de l'Homme

 

 

 

Entretien des robinets et canalisations

Problème contrat collectif d'entretien. Entretien des mitigeurs Imputation des excès de consommation d'eau

 

Conduits de fumée

Vérification du classement partie commune ou privative

 

 

 

 

 

Obligation de ramonage si partie privative

Licite

 

Restrictions d'utilisation (Passage de câbles, chaudières gaz)

Licite Obligation de gainage pour chaudières

 

 

 

Conduits de ventilation ou VMC

Vérification du classement partie commune ou privative

 

 

 

 

 

Obligation de nettoyage si partie privative

Licite

 

Restrictions d'utilisation (hottes aspirantes et divers)

Licite

Radiateurs chauffage central

Vérification du classement partie commune ou privative

 

 

 

 

 

Interdiction de modification

Licite si justification technique

 

Autorisation de modification sous contrôle de l'exploitant

Licite

 

Obligation de contrôle annuel des vannes

Licite

 

Interdiction de dispositifs de réglage automatique

Licite si justification technique

 

 

 

 

 

 

Modifications intérieures

Voir clauses restrictives, clauses de contrôles clauses d'étanchéité des installations humides

 

 

Obligation d'information préalable du syndic

Licite

 

Obligation de contrôle par l'architecte du syndicat

Licite si modifications lourdes ou atteinte aux parties communes

 

Restriction pour équipements collectifs, branchements, pièces humides

Licite si justification technique

 

Restriction pour risques de troubles phoniques ou autres

Licite

 

Contrôle de surcharge des planchers ou balcons

Licite

 

Contrôle d'étanchéité de pièces humides ou jardinières

Licite

 

 

 

Modifications extérieures

 

 

 

 

 

 

Exécution discrétionnaire de travaux prévus par une clause du règlement

Illicite Décision d'assemblée nécessaire

 

Mise en œuvre discrétionnaire d'un droit inclus dans le lot

Licite mais décision d'assemblée nécessaire si elle implique une atteinte aux parties communes

 

 

 

Utilisation parties communes

 

 

 

 

 

 

Interdiction de branchements divers

Illicite sauf problème de capacité des réseaux

 

Possibilité de suspension des prestations collectives sans indemnité

Illicite

 

Interdiction au personnel non accompagné d'utiliser l'escalier principal

Licite en fonction du standing de l'immeuble

 

Interdiction de pose de plaques et enseignes

Illicite si activité autorisée

 

Réglementation des plaques et enseignes

Licite si conforme aux texres et usages

 

Autorisation par le syndic d'atteintes au parties communes

Illicite sauf mosalités de détail

 

Indemnité forfaitaire de déménagement

Illicite

 

Réglementation des emménagements et déménagements

Licite Voir charte et assurances ; obligation d'avertir et de recourie aux services d'une entreprise spécialisée

 

Indemnité forfaitaire en cas d'emménagement ou déménagement

Illicite CA Lyon 22/01/1969

 

Réglemlentation du stationnement dans cour commune

Licite en respectant le caractère égalitaire

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Charges communes

 

 

 

 

 

Terminologie

Catégories de charges : ensemble homogène de rubriques soumis à un même système de répartition. Charges Comm. Générales, Charges Bt A. Différentiation éventuelle par parties d'immeuble ou de groupe    .

 

 

Rubriques de charges : ensembles de charges par nature (EDF, eau, etc.)

 

 

 

 

Répartition art. 10 al. 2

 

 

  Remarques

> Si indication explicite de la prise en compte de la destination du lot pour le calcul des quotes-parts : le signaler.

 

 

> Si anomalie criante : le signaler

 

 

> Pour parties communes à certains copropriétaires, ajouter tableau à simple liste numérotée de lots assujettis (attention aux lots groupés)

 

 

> Même si l'utilité d'équipements ou services est déterminée proportionnellement aux quotes-parts de parties communes, les charges correspondantes doivent figurer dans catégorie suivante

 

  Concierges et entretien propreté

> Voir si clause exonérant les lots boutiques ou autres désormais écartée mais attention aux groupes d'immeubles

 

 

> Cette rubrique qui est un service devrait figurer dans catégorie suivante

 

  Ravalement

Voir si clause exonérant certains lots

 

 

Dans le même cas voir si contrepartie par prise en charge de l'entretien des devantures ou autres parties à titre privatif

 

 

Répartition des coûts de ravalement de parties communes incluses dans les mêmes conditions que l'opération globale

Licite

 

 

 

Répartition art. 10 al. 1

 

 

      par comptage

> Intégration des dispositions réglementaires en ce qui concerne le chauffage pour la pose de compteurs de calories ?

Illicite sauf régularisation ultérieure

 

> si comptage installé vérifier si règlement mis en conformité au moins par renvoi aux dispositions légales et réglementaire

Art R 131-1 et ss CCH

 

 

Reproduction des textes inopportune ?

 

> forfaits de consommation à défaut de relevé

Illicite sauf régularisation ultérieure

 

> forfait de charges pour location d'une chambre individuelle

Illicite

 

 

 

 

 

 

   par principe sans tableau

> Il n'y a pas lieu de modifier en quoi que ce soit la répartition

 

 

> l'énoncé d'un critère de répartition doit être accompagné du tableau de répartition consolidation). Voir modalités d'application et opportunité d'insertion du tableau

 

 

> voir problème des modifications de surfaces de chauffe par exemple

 

 

 

 

   par retranchement après 1965

> cas des charges d'ascenseur pour lot rez de chaussée. Voir si régularisation effectuée

 

 

 

 

   par tableau conforme

Examen sommaire des tableaux pour signaler anomalie criante

 

 

 

 

   utilité = quote part des parties communes

> problème : éviter une action en nullité de la répartition

voir jurisclasseur copropriété  F 71

 

> antennes : controverse
   Contribution subordonnée au raccordement
   Utilité objective en cas de raccordement effectif
   Frais de remplacement = charges générales

Utilité objective habituellement admise

Cass civ 3  10/05/1994 Loy cop 1994 353
CA Paris 10/03/1988 Loy cop 1988 243

 

> ascenseur
   frais de fonctionnement : utilité
   frais de remplacement : utilité
   frais d'alarme : utilité comme pour autres frais
   prime d'assurance : indivisibilité avec prime multirisques

Illicite (coéfficient d'étage nécessaire


CA Paris 15/11/1989 Loy cop 1990 54
CA Paris 23 07/12/1993 Loy cop 1994 125

 

> chauffage
   = répartition au prorata des volumes chauffés


Licite si hauteurs sous plafond identiques

 

> climatisation : cf. chauffage

 

 

> contrôle d'accès : oui (pour lots bénéficiaires)

Licite

 

> eau froide (en l'absence de comptage)
   répartition comme charges communes générales
   répartition identique pour éléments d'équipement (surpresseur)
   répartition identique pour éléments d'équipement (adoucisseur)

Licite (²)
Cass civ 3 10/10/1990 RDI 1991 255
CA Paris 23 B 28/10/1994 Loy cop 1995 240

 

> eau chaude (en l'absence de comptage)
   répartition comme charges communes générales
   incidence règles d'ordre public
      (loi n° 74-908 du 29/10/1974)
      (décret n° 75-496 du 19 juin 1975)


TGI Paris 08/11/1976 D 1978 IR 124

Art. L 131-3 CCH
Art R 131-9 CCH

 

> entretien vide ordures

Illicite en principe (coéfficient d'étage)

 

> escalier tapis
   réparations de l'escalier : répartition en charges communes générales
   travaux importants de l'escalier : idem
   frais de nettoyage de l'escalier : idem
   éclairage de l'escalier : idem
   tapis d'escalier est un élément d'équipement commun
   tapis d'escalier : licéité du classement comme partie commune


Cass civ 3 04/01:1989 D 1989 260 n. Souleau
même jurisprudence
Cass civ 3 01/04/1987 RDI 1987 275
Cass civ 3 04/01:1989 D 1989 260 n. Souleau

Cass civ 10/05/1994 Loy cop 1994 352

 

> espaces verts

Licite (controverse pour parkings souterrains

 

> frais de comptage :

Illicite (1 compteur = 1 part)

 

> gardiennage et entretien
   Utilité objective égalitaire
   Services de sécurité IGH ou assimilés : utilité particulière


Cass civ 09/12/1992 Loy cop 1993 108
Cass civ 3 10/04/1996 Adm octobre 1986 38

Vérification des rubriques

 

 

    ascenseur

Échelle d'étages ; Échelle entretien/remplacement

 

    climatisation et assimilés

 

 

    vide ordures

distinction gaîne et mécanisme
  Classement de l'ensemble en parties communes
  Utilité objective égalitaire admise (gaines et entretien)


CA Paris 23 06/07/1988 Loy cop 1988 407
Cass civ 01/04/1987

    escalier tapis

éléments d'équipement

 

    eau chaude

Même observation que pour le chauffage

 

    antennes et assimilés

Utilité objective Problème des boutiques  Contrats câble

 

    aéroejection  fosses  puisards

Imputabilité selon les parties desservies

 

    espaces verts

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Clauses d'exonération

 

 

   totale

Clause illégale notamment pour lots transitoires

Illicite  CA Paris 18/06/1997

   partielle et spécifique

Clause licite par interprétation de l'art. L 24

Voir arrêt CA Paris 23 B

   ravalement

Clause applicable aux boutiques avec ou sans contrepartie devanture

Illicite

  gardiennage

Clause applicable aux boutiques ou lots indépendants

Illicite (Cour de cassation : utilité objective)

  service de sécurité IGH ou autres

Voir 200

 

 

 

 

Clause d'aggravation des charges

La clause n'est pas limitée à l'imputation des frais de recouvrement, réglée par la loi SRU. Son application est soumise, le cas échéant au contrôle judiciaire, le syndicat n'ayant pas de pouvoir discrétionnaire à cet égard

Licite mais application spécifique à chaque cas. On doit tenir compte du classement de la clause et de sa rédaction (par son fait, par sa faute)

Règlement des charges

Loi SRU

 

 

 

 

Mutations et constitution de droits réels

Report des dispositions légales et réglementaires y compris réforme SRU

 

     Clauses

> Droit de préemption des autres copropriétaires

Illicite (sauf fraction accessoire

 

> Interdiction d'affichage de vente ou location

Illicite (réglementation possible)

 

> Clause de solidarité vendeur/acquéreur : non écrite

Illicite (jurisp.) sauf dire en cas d'adjudication (?)

 

> Insertion loi Carrez et non application au congé pour vendre

Obligatoire

 

> Clause de solidarité usufruitier / nupropriétaire

Controverse juris. ( à maintenir)

 

> Claude de solidarité en cas de droit d'habitation

Controverse juris. ( à maintenir)

 

> Clause solidarité en cas d'indivision

Controverse juris. ( à maintenir)

 

> Clause d'interdiction de paiement du prix hors comptabilité notaire

Rare mais souhaitable

 

 

 

Modification des lots

> Droit d'échange de fractions accessoires

Licite

 

> Interdiction de division matérielle du lot

Licéité en fonction de la destination

 

> Interdiction de division du lot sauf accord de l'assemblée

Licéité en fonction de la destination

 

> Interdiction d'aliénation séparée d'une fraction de lot

Licéité en fonction de la destination

 

> Interdiction de modifier la disposition des lots

Illicite en principe Opposition justifiée à raison de considérations techniques pour pièces humides

Administration de l'immeuble

 

 

   Syndicat

Vérification de la situation si groupe d'immeubles

Syndicats secondaires oui / non

 

Vérification spécialisation des parties communes par bâtiment

Spécialisation oui / non

 

 

 

Clauses

Imposant le caractère coopératif

Illicite La loi SRU impose la possibilité de modifier le régime du syndicat

 

Imposant un syndic professionnel

Illicite : loi SRU autorise la modification

 

Imposant un syndic non professionnel

Illicite

Assemblées générales

Actualisation des dispositions légales

 

 

Délai de convocation : conformité

 

 

Formalités relatives aux sociétés d'attribution

 

 

Date des réunions

Compatibilité nécessaire avec loi SRU

 

Lieu des réunions 

Illicite mais voir problème absence de salle

 

Représentation

 

 

Ordre du jour complémentaire ; conditions de recevabilité

Voir insertion droit d'initiative

 

Décompte des voix (SRU)

 

 

Majorités

 

 

Procès verbaux

 

 

 

 

Clauses

Restriction au choix du mandataire à l'assemblée

Illicite

 

Majorité inférieure à celle prévue par la loi sur une question

Illicite

 

Majorité supérieure à celle prévue par la loi sur une question

 

 

Prévoyant la tenue de l'assemblée hors la commune

Licite si nécessité matérfielle absolue

 

Interdiction de convoquer par bordereau de remise

Illicite

 

Prévoyant une procédure d'initiative des copropriétaires

Licite si elle n'interdit pas l'exercice du droit de demander une inscription complémentaire

 

Détermination du président de l'assemblée (Ex : le plus ancien)

Illicite Scrutin nécessaqire

 

Eligibilité à la présidence limitée aux copropriétaires

Illicite. Un associé (Sté d'attribution) peut être élu président  Cass. civ. 3  06/03/2002

 

Détermination de la constitution du bureau

 

 

Fixation de la date de l'assemblée annuelle

Remplacer par disposition SRU

   Syndic

 

A noter que l'article 18 n'est d'ordre public que depuis la loi du 31 décembre 1985

 

 

 

Clauses

Durée du mandat supérieure à trois années

Illicte

 

Durée du mandat impérative (deux années par exemple)

Licite si trois années maximum (à voir)

 

Renouvellement du mandat par tacite reconduction

Illicite

 

Statut de salarié

Illicite

 

Imposant un syndic non professionnel bénévole ou non

Illicite

 

Imposant un syndic professionnel

Illicite

 

Délégation de pouvoir au syndic pour autoriisations diverses

Illicite  Cass 30/05/1972

 

 

 

Conseil syndical

Nombre des membres

Licite

 

Modalités de fonctionnement

Licite

 

Assurance spécifique

 

Clauses

Extension des pouvoirs

Illicite

 

Délégation permanente de pouvoir

Illicite

 

Présidence (choix du président : le plus ancien, le plus de tantièmes)

Illicite

 

 

 

 

 

 

Gardiennage concierge

Nature de l'emploi

 

 

Adaptation conforme à la CCN

 

 

Définition des tâches

 

 

Enttretien

 

 

Surveillance

 

 

Conservation d'objets

 

 

Tri du courrier

Ne s'étend pas aux domiciles élus chez une société de domiciliation

 

Conservation de clés

 

 

 

 

 

Prestations au profit des propriétaires

 

 

Gestion locative

 

 

 

 

 

 

 

Clauses

Qualité de mandataire particulier pour gestion locative

 

 

Suppression du service sans unanimité

Illicite  Incidence possible de l'indécence du local de conciergerie

 

 

 

 

 

 

Démembrement de propriété

 

 

 

 

 

Indivision

Clause imposant l'organisation de l'indivision

 

Usufruit

 

 

Droit d'habitation

 

 

Hypothèque

 

 

 

 

 

 

 

 

Clauses

Solidarité des indivisaires

 

 

Solidarité en cas d'usufruit

 

 

Solidarité en cas de droit d'habitation

 

 

Clause imposant un avis préalable au syndic en cas d'inscription hypothécaire

 

 

Renonciation du créancier inscrit ù perception de l'indemnité en cas de sinistre affectant l'immeuble (art. 37 loi 13/07/1930)

 

 

 

 

 

 

 

Mutations de lots

 

 

 

 

 

Mutation à titre onéreux

 

 

Procédure

 

 

 

 

 

 

 

 

Clauses

Non restitution des fonds versés au vendeur

 

 

Solidarité vendeur acquéreur

 

 

Etablissement des comptes vendeur/acquéreur

 

 

Vérification par l'acquéreur de l'adéquation de ses facultés aux contraintes financières révélées par le budget prévisionnel.

Les indications relatives au budget prévisionnel ont pour objet le respect de cette obligation

Mutations successorales

 

 

Procédure

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Election de domicile

Présomption d'élection de domicile dans l'immeuble

Illicite

 

 

 

 

Obligation pour l'acquéreur

Illicite s'il est domicilié en France

 

A défaut élection présumée dans la loge de l'immeuble

Illicite cf ci dessus

 

 

 

 

 

 

Assurance de l'immeuble

Définition des assurances obligatoires

 

 

Modalités de souscription du contrat

 

 

Modalités de perception des indemnités

 

 

 

 

Destruction reconstruction

conformité aux dispositions légales

 

 

renonciation des créanciers inscrits à perception de l'indemnité

 

 

 

 

 

 

 

Contentieux

 

 

 

 

 

Clause compromissoire

 

Illicite mais possibilité d'arbitrage amiable après apparition du litige

 

 

 

Comptabilité

 

 

 

 

 

Exercice

 

Exercice sur année civile conseillé

Classement des charges

 

Distinction charges courantes/exceptionnelles

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

28/02/2012