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Copropriété et bail à construction

 

 

I.        Le bail à construction

A.       caractéristiques du bail à construction

B.       régime des droits respectifs de propriété

C.       droits et prérogatives du locataire

D.       obligations du locataire

E.       loyer du bail à construction

II.      Bail à construction et copropriété

 

 

Un immeuble construit sous le régime du bail à construction peut être régi par la loi du 10 juillet 1965.

Nous rappelons d’abord les dispositions principales du bail à construction. Nous indiquerons ensuite les particularités de cette combinaison originale.

I.       Le bail à construction

Le mécanisme du bail à construction a été établi par la loi du 16 décembre 1964. On le trouve de nos jours dans les dispositions des articles L 251-1 à 9 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

La loi de 1964 a consacré la dissociation du droit de propriété sur le sol et du droit d’utilisation de ce même sol, tant pour des opérations publiques que pour des opérations privées ; Elle a consacré aussi le principe d’association du propriétaire du sol et de l’utilisateur de celui-ci.

 

A.   caractéristiques du bail à construction

Aux termes de l’article 251-1 du CCH

« constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.

« Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes conditions et formes.

« Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

« Toutefois, lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété dans les conditions prévues par la section 1 du chapitre III du titre IV du livre IV du présent code et que le preneur lève l'option, le bail prend fin à la date de la vente, nonobstant les dispositions du troisième alinéa. »

 

Il s’agit donc de la location des volumes superficiaire et tréfoncier d’un terrain dont le bailleur conserve la propriété. Le preneur s’engage à construire un immeuble dont les caractéristiques sont définies dans le bail et à en assurer l’entretien jusqu’à la fin du bail.

Il peut être stipulé que l’immeuble sera affecté à une destination déterminée et que sa jouissance sera divisée en lots.

 

B.   régime des droits respectifs de propriété

Aux termes de l’article L 251-2 CCH

« Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d'une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations. »

 

Ce texte laisse une grande liberté aux parties pour l’établissement d’un montage juridique et financier. Le bail à construction se présente ainsi comme un mécanisme souple pour la création à terme d’une copropriété.

Pourtant, ce mécanisme n’a pas eu le succès escompté. Dans son excellent mémoire de doctorat [1] , Melle Carine Fabre l’explique par la méconnaissance de la notion de droit de superficie que l’on peut reprocher aux juristes spécialisés eux-mêmes. Nous avons déjà relevé ce vice regrettable à d’autres propos.

Elle cite à cet égard un arrêt de la Cour d’appel de Pau du 22 janvier 1992 [2] posant le principe de l’incompatibilité entre le bail à construction et l’état de copropriété, en attirant l’attention sur les critiques de cette solution par la doctrine.

 

L’affectation du bail à construction à la création d’une copropriété exige que la propriété indivise de l’immeuble soit transférée aux futurs copropriétaires à la fin du bail. La convention peut aussi bien prévoir l’acquisition par eux du terrain d’assiette, mais nous rappelons que le terrain d’assiette d’un immeuble en copropriété au sens propre du terme peut appartenir à un tiers. Les copropriétaires sont alors propriétaires indivis de la superficie.

 

C.   droits et prérogatives du locataire

L’article L 251-3 CCH précise la nature juridique du droit du locataire et les prérogatives qui lui sont procurées :

« Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier.

« Ce droit peut être hypothéqué, de même que les constructions édifiées sur le terrain loué ; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

« Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu'à l'achèvement de l'ensemble des constructions que le preneur s'est engagé à édifier en application de l'article L. 251-1.

« Le preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail.

 

D.   obligations du locataire

L’article L 251-4 du CCH est ainsi conçu :

Le preneur est tenu [*obligation*] de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu'au terrain.

Il est tenu du maintien des constructions en bon état d'entretien et des réparations de toute nature. Il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments s'ils ont péri par cas fortuit ou force majeure ou, s'agissant des bâtiments existant au moment de la passation du bail, par un vice de construction antérieur audit bail. Il répond [*responsabilité*] de l'incendie des bâtiments existants et de ceux qu'il a édifiés.

Sauf stipulation contraire du bail, il peut démolir, en vue de les reconstruire, les bâtiments existants.

 

E.    loyer du bail à construction

L’article L 251-5 du CCH est ainsi conçu :

« Le prix du bail peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur, à des dates et dans des conditions convenues, d'immeubles ou de fractions d'immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles.

« S'il est stipulé un loyer périodique payable en espèces, ce loyer est affecté d'un coefficient révisable par périodes triennales comptées à partir de l'achèvement des travaux. Toutefois, la première révision a lieu au plus tard dès l'expiration des six premières années du bail.

« La variation du coefficient est proportionnelle à celle du revenu brut des immeubles. Le revenu pris pour base de la variation du coefficient est celui de la première année civile qui suit celle de l'achèvement des travaux.

« Les contestations relatives à l'application des dispositions des deux précédents alinéas sont portées devant le président du tribunal de grande instance.

« En cas de perte des bâtiments, le loyer est maintenu au taux qu'il avait atteint à la date de cette perte jusqu'à reconstruction éventuelle des bâtiments détruits. »

Ce texte reprend la pratique courante d’un paiement en nature au profit du propriétaire du terrain par l’attribution d’immeubles ou de fractions d’immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles. Le bailleur peut donc propriétaire de fractions de l’immeuble ou associé de la société d’attribution. Elle n’est envisagée ici que pour le paiement du loyer. Celui-ci est alors réduit en conséquence.

Notons que lorsque l’immeuble construit est une copropriété, le loyer est considéré comme une charge de copropriété.

 

II.      Bail à construction et copropriété

Un immeuble construit dans le cadre d’un bail à construction peut être placé d’emblée sous le régime de la copropriété ?

Il faut alors admettre

- que le caractère temporaire du droit du locataire ne vient pas en contradiction avec le caractère perpétuel des droits réels des copropriétaires

- que le syndicat des copropriétaires fait fonction de locataire à l’égard du bailleur pendant la durée du bail à construction

Il suffit pour la sécurité juridique des copropriétaires qu’une clause de la convention stipule qu’à la fin du bail ils demeureront propriétaires indivis de toutes les parties communes. Le terrain d’assiette d’une copropriété peut être la propriété d’un tiers.

Il est également possible que la clause prévoie les modalités du rachat du terrain par les copropriétaires. Cette solution est plus conforme à l’esprit de la loi

 

Pendant la durée du bail, chaque copropriétaire n’aura qu’une quote-part indivise de la propriété des constructions et des parties communes, sans quote-part dans la propriété du sol.

Ces questions assez complexes n’entrent pas dans le cadre de notre étude. Nous nous contenterons ici de noter qu’il est effectivement possible de placer d’emblée l’immeuble sous le régime de la copropriété mais que les inconvénients pratiques de ce mécanisme sont de nature à justifier les préventions évoquées par Mme Fabre.

 

Une seconde méthode est de constituer la copropriété à  la date d’expiration du bail à construction.

Le texte, a fortiori quand il est conforté par une clause appropriée de la convention, permet au locataire initial de procéder à la division en jouissance de l’immeuble construit et de créer ce que nous appellerons, en un premier temps et par facilité, une société de jouissance.

On pourrait parler de sous-location ! Mais, dès lors que la création d’une copropriété est la destination finale de l’opération, mieux vaut songer à une organisation se présentant comme un germe de copropriété. Cette organisation peut se rapprocher de la copropriété par l’établissement d’un état descriptif et d’un règlement de jouissance. Mieux encore : il est possible d’organiser le « groupe » formé par les « sous-locataires », la vie de ce groupe, les règles de contribution aux charges et les conditions dans lesquelles ce groupe peut, le cas échéant, prendre des décisions collectives.

 

C’est alors à la société d’attribution que l’on songe fatalement.

L’article 212-1 du CCH est ainsi conçu :

« Les sociétés ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi, même si elles n'ont pas pour but de partager un bénéfice.

« L'objet de ces sociétés comprend la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente. »

Il est parfaitement compatible avec le régime du bail à construction et il permet de préparer la mise en copropriété future.

 

 

Nous limitons à ces indications nos observations relatives aux rapports qui peuvent exister entre le statut de la copropriété et le régime des baux à construction.

Elles montrent l’importance des notions de droit de superficie et de « propriété volumique » dans notre domaine.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

29/03/2011

 

 



[1] Carine Fabre Mémoire DESS Université de droit d’Aix-Marseille 1997-1998 sous la direction de M. Bernard Stemmer La vente du terrain au preneur en fin de bail à construction

[2] JCP, N, 1993, Note Stemmer concernant l’arrêt de la Cour d’Appel de Pau de 1992 :  « Résidence Sunset » p 53