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L’immeuble collectif

 

 

Tel que nous le connaissons, l’immeuble collectif d’habitation est apparu au XIXe siècle dans le secteur social, à la suite d’initiatives idéalistes comme le Familistère de Guise en 1853, sous la forme plus réaliste d’immeubles à loyers économiques et dans le secteur locatif classique sous le nom d’immeuble de rapport.

Il est caractérisé par l’indépendance des appartements affectés chacun au logement d’un noyau ménager (couple et enfants). Cette intimité jusqu’alors impossible dans l’habitat en chambres diffuses a constitué une évolution notable du mode de vie pour les classes sociales les plus diverses. Les équipements et services communs du Familistère apportaient à l’époque un confort que l’on trouve rapidement dans le cadre moins strict des cités sociales, puis dans les immeubles bourgeois.

La bourgeoisie, en effet, a vite pris conscience des avantages que présentait ce nouveau type d’habitat. Les « immeubles à loyer » se sont multipliés dans la seconde moitié du XIXe  siècle. Leur classement en fonction des caractéristiques et des éléments de confort n’interdit pas la mixité sociale. La hiérarchie implicite est en fonction des étages. La généralisation progressive des ascenseurs la fera disparaître. Peu à peu chaque immeuble acquiert vocation à l’homogénéité de ses occupants. Les plus modestes ne sont plus des occupants indépendants, mais les serviteurs des occupants majoritaires.

Dans la première moitié du XXe  siècle, les financiers parisiens se sont inspirés des pratiques grenobloises pour créer les premières copropriétés. La conception technique des immeubles demeure identique. L’organisation juridique, seule, est fondamentalement différente.

 

L’immeuble collectif est caractérisé, quel que soit son régime juridique, par la coexistence

·      de parties privatives (appartements), affectées de manière strictement autonome au logement d’un ménage déterminé, titulaire d’un droit d’usage contractuel. Les parties privatives peuvent être également des fractions accessoires (chambres de domestiques, caves, remises, etc.)

·      de parties communes qui sont essentiellement des circulations (escaliers, corridors et couloirs) permettant l’accès aux appartements et aux fractions accessoires.

·      de services collectifs sous la forme de prestations serviles (conciergerie) ou de prestations de confort comme le chauffage collectif.

La conception architecturale de l’immeuble à loyer devait impérativement tenir compte de cette organisation nouvelle. L’originalité de l’architecte ne pouvait trouver application, hormis la décoration de la façade, que dans la distribution intérieure des appartements, élément primordial de la bonne rentabilité de l’immeuble.

 

L’organisation des immeubles sociaux était, mutatis mutandis, identique. On peut seulement noter qu’il s’agissait généralement d’ensembles plus importants dont la conception était guidée par des considérations que l’on dirait, de nos jours, paternalistes : soucis de l’hygiène, de l’aération, de l’intimité dont on trouve les traces, souvent dégradées, dans les constructions qui subsistent encore de nos jours. L’immeuble de la Fondation Singer-Polignac, rue de la Colonie, comportait une quarantaine de jardins privatifs loués aux ouvriers occupants.

 

Jusqu’à la seconde guerre mondiale l’habitat collectif n’a connu que la généralisation des éléments de confort et le développement important, même si on le considère encore insuffisant, du secteur social. Sur le plan juridique, la loi du 28 juin 1938 a consacré l’expansion naissante de la construction en copropriété. Les difficultés d’ordre locatif ont également rendu nécessaire l’intervention des Pouvoirs publics. La loi du 1er septembre 1948, dont certaines parties sont toujours en vigueur à l’aube du XXIe siècle a profondément modifié le paysage que nous venons de décrire.

 

Abstraction faite de la multiplication des éléments d’équipement et de l’évolution des mœurs, la structure de l’immeuble collectif n’a pas changé. Nous allons l’étudier de manière plus approfondie en prenant pour exemple un immeuble en copropriété. Pour l’essentiel, nos indications seront valables pour les immeubles collectifs soumis à d’autres régimes juridiques.

On se bornera à noter la diversification croissante de la destination des immeubles collectifs. Les résidences touristiques en jouissance à temps partagé, les résidences de retraités, les résidences étudiantes, les immeubles de bureaux et d’activités diverses exigent des parties communes, des services et des éléments d’équipement commun spécifiques.

Les grands ensembles comportent des éléments d’équipement commun, des réseaux et voiries dont le régime de gestion lui-même fait appel à des groupements de types divers : unions de syndicats, associations syndicales dont la taille est souvent comparable à celles d’organisations publiques importantes.

Cette collectivisation croissante de l’habitat n’a pas affecté la structuration traditionnelle que nous allons décrire.

 

 

 

Mise à jour

28/03/2011