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1/3.1

Le statut et son domaine d’application

 

 

I.         Application impérative du statut

A.       Immeuble bâti

B.       Groupe d’immeubles bâtis

C.       Division par lots de la propriété de l’immeuble

D.       Pluralité de copropriétaires

E.       Application dans le temps

1.        immeubles en construction

2.        les sociétés d’attribution

3.        disparition de la division de propriété

4.        destruction de l’immeuble

II.        Application facultative du statut

A.       Ensembles immobiliers

B.       Absence d’organisation contraire

III.       Immeubles exclus du champ d’application

A.       Division sans partie commune

B.       Division en volumes et autres institutions voisines

C.       Application conventionnelle

 

 

L’article L 1 de la loi détermine son domaine d’application et présente la définition de la copropriété moderne.

La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.

La loi donne une définition cohérente de la copropriété immobilière divise : la caractéristique essentielle d’un immeuble en copropriété est la division de sa propriété en lots comprenant chacun une partie privative et une quote part des parties communes.

 

 

Elle impose :

une structure physique 

l’existence matérielle de l’immeuble

l’existence matérielle de parties communes (au moins le gros œuvre)

l’existence matérielle de parties privatives,

une structure juridique :

la répartition en lots de la propriété de l’immeuble

entre plusieurs personnes (au moins deux)

titulaires respectivement de droits de propriété sur les lots

 

A compter de l’entrée en vigueur de la loi tout immeuble ainsi structuré est impérativement assujetti au régime de la copropriété, serait-il dépourvu de toute organisation juridique initiale. Tel était le cas de certains immeubles anciennement divisés de pur fait.

 

Le statut peut, par ailleurs, être facultativement appliqué, à défaut d’organisation contraire, à des ensembles immobiliers.

I.          Application impérative du statut

L’article 1er n’est pas d’ordre public (cf art. L 43). Le caractère impératif du premier alinéa se déduit de l’expression régit tout immeuble. Un arrêt de la Cour de Cassation du 30 Juin 1998 (JCP  1998 G IV 1961) ne laisse aucun doute à cet égard. Il en résulte à tout moment, selon qu’un immeuble existant est conforme ou non aux exigences légales :

 

·      l’assujettissement d’un immeuble conforme, soumis au régime antérieur de la copropriété

·      l’assujettissement d’un immeuble conforme, soumis à un régime antérieur différent

·      l’assujettissement d’un immeuble conforme, dépourvu de toute organisation juridique

·      l’exclusion d’un immeuble non conforme, régi par des dispositions faisant référence à l’état de copropriété alors que les conditions requises ne sont pas réunies

·      des solutions identiques pour les groupes d’immeubles

 

Il convenait, lors de l’entrée en vigueur du statut, de réaliser spontanément les ajustements nécessaires. A défaut, c’est à l’occasion d'une contestation judiciaire qu’ils ont été (ou sont) effectués. Ils consistaient dans l’établissement ou la mise en conformité des conventions. Cette obligation subsiste dans les cas ou la mise en conformité n’a pas été réalisée à ce jour. Des modifications matérielles apportées à un immeuble non conforme peuvent remédier au défaut de conformité. Elles doivent être accompagnée d’une régularisation juridique. Pour les immeubles existants, placés sous un régime de copropriété, la loi n’a pas prescrit la mise en conformité des actes d’origine. Les dispositions légales d’ordre public suppléent à leurs lacunes ou se substituent aux clauses contraires réputées non écrites.

Les différentes exigences légales appellent quelques commentaires.

A.        Immeuble bâti

L’expression semble redondante : substantif, l’immeuble est bâti. Elle exprime la nécessité, s’il s’agit d’un immeuble nouveau, - ou ancien mais restructuré -, de son achèvement parfait, en ce compris la matérialisation des parties à vocation privative. Le critère de l’achèvement demeure imprécis et n’est pas obligatoirement lié à la délivrance des certificats administratifs. Elle exprime également la nécessité d’un bâtiment au sens propre du terme. Des structures légères et présentant un caractère provisoire ne peuvent être soumises au statut.

Le statut n’exige pas une construction verticale par étages. Il peut s’appliquer à un bâtiment exclusivement en rez-de-chaussée si les autres conditions sont remplies.

 

Nous évoquerons ci-dessous (Application dans le temps) l’incidence de la date d’achèvement de l’immeuble sur l’application du statut. La destruction, totale ou partielle, de l’immeuble ne fait pas disparaître son assujettissement. Le statut comporte des dispositions spécifiques à cette situation particulière.

B.        Groupe d’immeubles bâtis

Le concept de groupe d’immeubles bâtis est imprécis. On s’accorde à reconnaître la nécessité d’une homogénéité de l’ensemble nonobstant la pluralité des bâtiments. Elle n’exige pas la communauté des gros oeuvres mais celle du terrain d’assiette qui constitue un critère incontestable. Elle doit être associée à la séparation effective des immeubles, permettant théoriquement une division ultérieure de la copropriété.

 

Le régime du groupe d’immeubles autorise la constitution de parties communes propres à chaque immeuble, même en l’absence de syndicats secondaires, mais exige l’existence de parties communes générales. Il peut s’agir du terrain d’assiette, des espaces verts et voies de circulation et, s’il y a lieu, des murs de clôture. Le groupe peut en outre comprendre des constructions en sous sol sans que leur emprise corresponde impérativement aux tréfonds virtuels des immeubles.

 

La construction par tranches successives de groupes d’immeubles a suscité de nombreux débats relatifs à la notion de lot transitoire constitué par un droit de construire. La Cour de Cassation, par un arrêt su 14 Novembre 1991  (Loy Cop 1992 n° 32) en a reconnu l’existence juridique dans la mesure où les conventions d’origine en déterminent les caractéristiques principales : emprise au sol, nature et volume des constructions, quote part des parties communes affectées au lot. La réalisation ultérieure de la construction entraîne la division du lot transitoire. Auparavant, il est soumis à un régime particulier, qui ne peut comporter une exonération totale de l’obligation de participer aux charges communes. Le lot transitoire comporte donc une partie privative (le volume constructible), une quote part des parties communes générales et le droit de construire un immeuble dans le volume constructible. L’immeuble à construire est voué à la mise en copropriété.

 

Ici encore le statut n’exige pas un ensemble d’immeubles verticaux. On admet, en vertu de la lettre du texte, que des maisons individuelles construites sur un terrain commun peuvent constituer un groupe d’immeubles soumis au statut si les autres conditions sont remplies. Cette organisation n’est pas conforme à l’esprit de l’institution.

C.        Division par lots de la propriété de l’immeuble

C’est une innovation fondamentale, dont la substance juridique n’a pas été suffisamment exploitée. L’entier contenu, matériel et juridique, de la propriété virtuelle de l’immeuble se retrouve dans l’ensemble des lots. L’assujettissement de l’immeuble au statut se manifeste ainsi par la dissociation de l’immeuble et de sa propriété, en parties communes et privatives d’une part, en droits, obligations et fonctions d’autre part. Il s’ensuit une restructuration du tout en une organisation cohérente tendant à la réalisation et à la pérennité du but poursuivi (la propriété de locaux individuels dans un cadre collectif), guidée par le souci de sauvegarder un équilibre raisonnable entre les droits individuels fondamentaux et les nécessités du caractère collectif de l’institution. La réunion éventuelle de tous les lots en une seule main reconstitue la propriété de l’immeuble en sa plénitude.

 

Chaque lot doit comprendre impérativement

·      une partie privative réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé

·      une quote part des parties communes, affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Toute partie matérielle de l’immeuble est ainsi intégrée à une partie privative ou aux parties communes, sans qu’aucun volume ni parcelle puisse être exclu de ce remaniement.

 

Cette condition impose l’existence

·      de parties communes. Le statut de s’applique pas à deux bâtiments accolés construits sur deux terrains contigus. Il y a seulement mitoyenneté éventuelle du mur séparatif assortie d’une organisation appropriée des rapports entre les deux propriétés.

·      de parties privatives pouvant constituer l’assiette d’un droit de propriété. Ce n’est pas le cas d’une portion de partie commune soumise à un droit de jouissance privative ou à une servitude au profit d’un voisin (Cass civ 3e  8 Avril 1970 JCP 1970 G II 16341).

 

La division en lots résulte généralement des actes constitutifs, même anciens, mais la constatation d’une situation de fait conforme aux conditions d’application entraîne l’assujettissement de l’immeuble, même en l’absence d’établissement d’un règlement de copropriété (Cass civ 3e  15 Novembre 1989 Loy Cop 1990 n° 91).

D.        Pluralité de copropriétaires

La copropriété ne peut se passer de copropriétaires.. Le statut s’applique dès qu’il y a, - et tant qu’il y a - , au moins deux copropriétaires, quel que soit le nombre des lots. Lorsqu’un propriétaire vend son immeuble par appartements, le statut s’applique dès la première vente. La copropriété comprend le vendeur et le premier acquéreur. Nous préciserons ci-dessous (Application dans le temps) les particularités à cet égard des différents régimes de mise en copropriété.

E.        Application dans le temps

L’article L 47 prévoyait la publication dans les six mois de la promulgation de la Loi d’un règlement d’administration publique fixant les conditions de son application. Ce décret a été publié le 17 Mars 1967. Ce retard a posé à l’époque de nombreux problèmes. Une réponse ministérielle du 7 Avril 1966 a précisé que la loi était immédiatement applicable sauf en celles de ses dispositions pour lesquelles le complément d’un acte administratif est expressément prévu ou pratiquement indispensable.

 

L’application du statut dans le temps doit être par ailleurs déterminée en fonction de situations propres tenant aux modalités de la mise en copropriété.

1.         immeubles en construction

Par définition, ils ne sont pas achevés. Les actes sont déjà établis, ce qui est à l’origine de discordances lorsque des modifications sont intervenues en cours de construction. Il avait été envisagé de constituer les acquéreurs sur plan en syndicat de copropriétaires, ayant vocation à suivre l’évolution du chantier. Cette idée est demeurée sans suite.

En ce qui concerne les groupes d’immeubles construits par tranches, l’achèvement de l’un des immeubles permet, après la première vente d’un lot, l’entrée en vigueur du statut. La solution n’est plus contestée depuis la reconnaissance des lots transitoires. Les relations sont généralement difficiles entre les copropriétaires installés et les intervenants des chantiers suivants. Elles prennent un tour contentieux lorsque des modifications de programmes sont envisagées.

2.         les sociétés d’attribution

Lorsque l’immeuble a été construit dans le cadre juridique d’une société d’attribution, les associés bénéficient d’un droit personnel de jouissance. C’est la liquidation et le partage de la société qui investit les anciens associés de la pleine propriété et permet l’application du statut. Pendant cette période le règlement de copropriété établi a valeur de règlement de jouissance pour ses dispositions disciplinaires et la répartition des charges. Un associé peut toutefois exercer son droit de retrait avant la liquidation, obtenant ainsi l’attribution de son lot en toute propriété. Il existe dès lors deux copropriétaires : la société et l’associé retiré. Le statut peut entrer en vigueur. Il comporte des dispositions relatives aux associés non retirés qui ont la faculté de participer aux assemblées générales du syndicat, avec des prérogatives réduites.

3.         disparition de la division de propriété

La réunion de tous les lots en une seule main fait disparaître la copropriété. Cette réunion n’est pas toujours le fruit d’une action volontaire. Elle peut résulter du décès d’un copropriétaire, le second étant son héritier. Dans la pratique, celui-ci peut revendre le lot. Un régime particulier avait été prévu pour une durée d’une année dans cette hypothèse particulière mais ce projet est également demeuré sans suite.

4.         destruction de l’immeuble

La destruction de l’immeuble est une éventualité prévue par le statut qui comporte des dispositions différentes selon que la destruction est partielle ou totale. La copropriété ne disparaît donc qu’en cas de décision collective de ne pas reconstruire. La loi a omis de prévoir la continuation de la copropriété pour les besoins de sa liquidation. D’une manière générale le régime prévu n’est pas satisfaisant dans la mesure où il ne pose pas le principe de l’obligation de reconstruire. Il fait de cette manière disparaître la perpétuité théorique du droit de propriété. Sur ce point on peut dire que la propriété est partiellement amputée, lors de sa division, de l’un de ses caractères essentiels.

II.         Application facultative du statut

Outre son application impérative, le statut peut régir facultativement des ensembles immobiliers visés par le second alinéa de l’article L 1 ,en l’absence d’une organisation contraire.

A.        Ensembles immobiliers

L’ensemble immobilier n’est pas défini. Un critère d’application de l’alinéa 2 est l’hétérogénéité des terrains d’assiette. L’ensemble comporte, outre des terrains, des aménagements et des services communs, des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. On est surpris de ne trouver dans le texte aucune allusion à un quelconque immeuble. La confusion est entretenue par la pratique qui baptise souvent ensemble immobilier ce qui est, au sens juridique, un groupe d’immeubles, particulièrement important en nombre de bâtiments et de lots, d’ou leur fréquente qualification de grands ensembles. Ces groupes d’immeubles sont fréquemment associés à des parcelles demeurées privatives après division d’un terrain d’origine. Il s’agit parfois de l’avortement d’un second projet de construction, ou des conséquences anciennes de difficultés de lotissement. L’intérêt de l’application du statut dans de telles hypothèses n’est pas évident.

 

Un aspect plus inattendu est l’application par défaut du statut aux voies et cours privées, accessibles ou non au public. Faute de s’être mis d’accord pour moderniser des dispositions souvent centenaires, les riverains se trouvent placés par défaut sous le régime de la loi de 1965. Le dernier cas connu est celui du Passage Choiseul à Paris (CA Paris 23 a  30/06/1999), ouvert en 1825.

B.        Absence d’organisation contraire

L’application du statut a pour objet de remédier à l’absence d’une organisation juridique commune à ces terrains. On peut donc considérer qu’il n’a été possible, et qu’il ne demeure possible d’utiliser les dispositions du second alinéa que pour des terrains demeurés juridiquement indépendants jusqu'à l’entrée en vigueur du statut, et comme mécanisme de réalisation d’un objet déterminé.

 

Les organisations contraires sont de type divers : association syndicale, association foncière urbaine, sociétés de gestion, association de type classique ou autres. Elles constituent un obstacle à l’application facultative du statut si elles sont suffisantes et en état de fonctionnement. C’est ainsi que le règlement du Passage Choiseul, comportant des prescriptions disciplinaires et des facultés, n’organisait pas l’exercice des pouvoirs au sein de l’ensemble immobilier

III.        Immeubles exclus du champ d’application

Nous indiquons les exclusions classiques mais la jurisprudence a eu l’occasion de fournir des solutions diverses à propos de situations particulières générées par l’organisation inattendue de certaines constructions.

Par ailleurs, il n’est pas interdit d’appliquer conventionnellement tout ou partie du régime de la copropriété à un bâtiment qui n’est pas impérativement assujetti au statut.

A.        Division sans partie commune

Nous avons déjà indiqué que le statut ne s’applique pas à deux bâtiments accolés. La solution est identique lors des locaux sont imbriqués dans un autre immeuble (Cass civ 3  21 Juin 1977 RL 1977 486).

B.        Division en volumes et autres institutions voisines

La pratique moderne, reprenant en quelque sorte les copropriétés de l’ancien temps a élaboré des copropriétés en volumes qui sont des superposition d’immeubles appartenant à des propriétaires différents. Ces fractions d’espace sont déterminées par des cotes cadastrales et des cotes d’altitude dites cotes N.G.F (Niveau Général de la France). Ces copropriétés ne sont pas régies par la Loi du 10 Juillet 1965. Nous signalons l’intérêt des travaux de doctrine consacrés à cette organisation particulière notamment pour ce qui concerne la notion de droit de superficie.

 

On connaît également les différents systèmes dits de propriété partagée dans le temps. Dans ce cas l’immeuble appartient à une société qui attribue des droits d’usage temporaires de locaux privatifs. Ces pratiques sont régies par la loi du 6 Janvier 1986.

C.        Application conventionnelle

Les statuts d’une organisation juridique différente peuvent reproduire certaines dispositions du statut de la copropriété. Ainsi pour la détermination des majorités nécessaires en fonction des questions débattues. La présence de ces clauses ne saurait justifier ni même laisser présumer l’application du statut de la copropriété.

 

 

 

 

Mise à jour

28/03/2011