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La copropriété et le droit européen
Jean-Pierre Mantelet   DES Droit Privé  ©

 

 

Le droit européen s’applique de plein droit à l’immeuble, au syndicat et aux copropriétaires pour ce qui les concerne respectivement.

Nous consacrons cette étude à des applications spécifiques.

 

L’article D 64 était initialement rédigé comme suit :

« En vue de l'application de l'article précédent, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot doit notifier  au syndic son domicile réel ou élu soit en France métropolitaine si l'immeuble y est situé, soit dans le département ou le territoire d'outre-mer de la situation de l'immeuble. »

Le texte avait pour mérite d’imposer la délivrance des notifications et particulièrement des convocations en assemblée générale sur le territoire métropolitain  avec solution identique adaptée aux territoires et départements d’outremer. Cette solution garantissait une relative durée maximale de l’acheminement des lettres recommandées.

Cet avantage avait été renforcé par le décret n° 2000-293 du 4 avril 2000 ajoutant à l’article 63 que « le délai [que les notifications] font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Cet excellent dispositif imposait à tout copropriétaire domicilié à l’étranger, qu’il soit français ou étranger, de notifier au syndic une élection de domicile sur le territoire du lieu de situation de l’immeuble. Dans la pratique les élections de domicile étaient majoritairement faites chez des administrateurs de biens ou des banquiers.

Ce texte est devenu celui de l’article 65 en vertu du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 sans autre modification

La Commission des Communautés européennes a relevé dans un Avis du 4 Avril 2006 (Communiqué IP/06/441 ) que l’élection de domicile sur le territoire français crée des difficultés pour les copropriétaires résidant dans d’autres états de l’Union européenne !!!

L’article 65 a été modifié par le décret n° 2007-285 du 1er mars 2007 qui maintient l’obligation de notifier au syndic son domicile réel ou élu mais en supprimant « soit en France métropolitaine si l’immeuble y est situé, soit dans le département ou le territoire d’outre-mer de la situation de l’immeuble ».

Pour respecter l’allongement prévisible de la durée des acheminements postaux,  ce même décret a porté de quinze à vingt et un jours le délai à respecter entre la date de la notification et celle de la tenue de l’assemblée.

 

On constate ici la portée d’une décision européenne au demeurant fort contestable.

 

 

 

Une société civile immobilière d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé a pour objet de mettre à la disposition de ses associés des droits de séjour et de services dans les immeubles dont elle est propriétaire.

Ce dispositif est régi par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986.

La loi n° 98-566 du 8 juillet 1998 comporte transposition au droit français de la directive n° 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil de l’Union européenne du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l’acquisition d’un droit d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers.

 

Nous signalons en passant que la loi ALUR a modifié le régime de ces résidences :

- les modalités de tenue de l’assemblée générale des associés,

- les modalités de nomination des membres du conseil de surveillance,

- les modalités du contrôle de gestion en l’absence de commissaire aux comptes.

- les hypothèses dans lesquelles une décision de justice peut décider le retrait d’un associé : notamment lorsque l’associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au SMIC (avant : notamment lorsque les parts ou actions que l'associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans), ou lorsque celui-ci ne peut plus jouir de son bien du fait de la fermeture ou de l'inaccessibilité de la station ou de l'ensemble immobilier concerné.

- les hypothèses dans lesquelles le retrait d’un associé est de droit : les parts ou actions ont été transmises à l’associé par succession depuis moins de deux ans à compter de sa demande de retrait. Le retrait est constaté par acte notarié signé par l’héritier-associé qui se retire et le représentant légal de la société. Les frais sont supportés par l’associé qui se retire. A défaut d’accord, l’héritier-associé qui se retire à droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux (déterminée conformément à l’article 1843-4 du Code Civil),- l’amende (15.000 €) en cas de non-conformité d’une publicité concernant une opération d’attribution.

- l’entrée en vigueur de cet article dans les six mois de la promulgation de la loi ALUR

 

 

 

À propos de la qualité de consommateur du syndicat des copropriétaires, il y a encore controverse sévère entre la jurisprudence européenne et la jurisprudence française.

Nous rappelons brièvement la position européenne :

Statuant sur trois questions préjudicielles soumises par le Giudice di pace di Vidana (tribunal de première instance, Italie), la CJCE  a dit pour droit  que « la notion de "consommateur", telle que définie à l'article 2, sous b, de la directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, doit être interprétée en ce sens qu'elle vise exclusivement les personnes physiques. »

 

Après de surprenants errements de la Cour de cassation, La Loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation traite des actions de groupe en son chapitre I mais comporte ensuite en son chapitre II une section 1 reproduite ci-dessous :

 

Section 1 :

Définition du consommateur et informations précontractuelles

Article 3

Avant le livre Ier du code de la consommation, il est ajouté un article préliminaire ainsi rédigé :

« Art. préliminaire. -Au sens du présent code, est considérée comme un consommateur toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale.

 

Pour autant la controverse n’est pas clôturée car la jurisprudence française utilise un artifice terminologique en accordant la protection du Code de la consommation aux non professionnels. 

Vous en saurez plus en consultant 2-3-3  en sa partie V.

 

 

 

 

Autre controverse à propos des rachats de cabinets de syndics professionnels par la voie d’une fusion absorption.

En droit français article L 236-3 du Code de commerce est ainsi conçu :

I. - La fusion ou la scission entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l'état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l'opération. Elle entraîne simultanément l'acquisition, par les associés des sociétés qui disparaissent, de la qualité d'associés des sociétés bénéficiaires, dans les conditions déterminées par le contrat de fusion ou de scission.

II. - Toutefois, il n'est pas procédé à l'échange de parts ou d'actions de la société bénéficiaire contre des parts ou actions des sociétés qui disparaissent lorsque ces parts ou actions sont détenues :

1° Soit par la société bénéficiaire ou par une personne agissant en son propre nom mais pour le compte de cette société ;

2° Soit par la société qui disparaît ou par une personne agissant en son propre nom mais pour le compte de cette société.

 

Certains en déduisent qu’en cas de fusion absorption portant sur une société exerçant l’activité de syndic de copropriété, les mandats de syndic de copropriété entrent dans le champ de la transmission universelle et passent sur la tête de la société absorbante sans nécessité d’une décision de chacune des assemblées générales concernée.

La Cour d’appel de Paris a jugé en ce sens (CA Paris 23e B 28-02-2008 voir l’arrêt ). Elle invoque le « droit spécifique des fusions, que le législateur a mis en place, en exécution d’une directive de l’Union Européenne, précisément pour éviter des difficultés du type de celles que soulève l’appelante ».

 

La Cour de cassation dans son arrêt du 10 novembre 1998 a jugé que le caractère universel de la transmission de patrimoine générée par une fusion-absorption trouve ses limites dans la sauvegarde des prérogatives exclusives de l’assemblée générale des copropriétaires appelés à faire choix d’un syndic. (Voir l’arrêt). Dans les arrêts suivants, et dans le même esprit elle fait valoir que l’interdiction de substitution faite au syndic est le texte s’opposant formellement à l’effet de transmission universelle du patrimoine de l’absorbée, au sein duquel on trouve les mandats de syndic.

Point d’orgue avec la notion de désignation intuitu personae du syndic. C’est vrai lors de la désignation d’un syndic professionnel personne physique. Cela peut être vrai pour la désignation d’une personne morale à taille humaine si l’on connaît le principal de copropriété en place depuis vingt ans.

 

La thèse de doctorat de Adamou ALBORTCHIRE sur « Le sort des contrats dans les opérations de fusion et de scission de sociétés commerciales » montre bien la part que prend le droit européen dans ces controverses.

« Les réflexions menées dans les années soixante dix au sein du comité chargé de préparer la troisième directive européenne  mis en place par la Commission ont rapidement mis en lumière l’importance que revêt le contrat pour l’entreprise, d’une part et pour les restructurations d’entreprise, d’autre part.

« La Commission a, par conséquent, décidé d’inscrire son action dans l’élimination des obstacles tendant à empêcher les concentrations d’entreprises, en particulier dans les fusions et les scissions. C’est précisément dans cette optique que le conseil a décidé respectivement dans la troisième et la sixième directives, au travers de leurs articles 3, 4 et 2, que la réalisation d’une fusion ou d’une scission « entraîne la transmission de l’ensemble du patrimoine activement et passivement » de la société absorbée ou scindée à la société bénéficiaire. Le paragraphe 1er de l’article 19 de la troisième Directive européenne confirme les dispositions précédentes.

« Il est dit en cet article que « la fusion entraîne ipso jure et simultanément la transmission universelle, tant entre la société absorbée et la société absorbante qu’à l’égard des tiers, de l’ensemble du patrimoine actif et passif de la société absorbée à la société absorbante  ». Conformément à la loi communautaire, cette transmission est par principe « universelle », c’est-à-dire globale, et ce, de plein droit. Le législateur européen l’a voulu ainsi dans le but, comme nous l’avions déjà signalé de favoriser les concentrations de sociétés au sein de l’Union afin que celles-ci puissent notamment faire face à la concurrence des grands ensembles étrangers, notamment américains et asiatiques. »

Pour en savoir plus voir la thèse 

 

En France la controverse subsiste mais dans la pratique beaucoup d’opérations de fusion absorption se sont présentées comme des coups de force. On a constaté néanmoins des opérations précédées de décisions d’assemblées acceptant ad futurum le changement de syndic

Pour en savoir plus sur les cessions de clientèle Voir notre étude

 

 

 

 

Le droit européen apparaît encore avec la jurisprudence de la Cour Européenne des Droits de l’Homme (CEDH) qui siège à Strasbourg

 

Dans l’affaire ayant fait l’objet de l’arrêt Cass 20-12-2006-1 (Voir l’arrêt), nous sommes en présence d’une résidence en copropriété, avec services. L’exploitation des services a été confiée à une association (loi du 1er juillet 1901). Un copropriétaire a décidé de se retirer de l’association et cessé de payer les cotisations nécessaires au fonctionnement de l’association et des services qu’elle est chargée d’assurer. Son bon droit est reconnu.

Un réflexe instinctif est de stigmatiser la mauvaise foi du copropriétaire. Mais la règle est la règle : « nul n’est tenu d’adhérer à une association régie par la loi du 1er juillet 1901 ou, y ayant adhéré, d’en demeurer membre ». Nous sommes ici dans le domaine des droits de l’Homme ! 

L’arrêt relaté ci-dessus est conforme à ceux rendus le 9 février 2001 par l’Assemblée plénière de la Cour de cassation [1] au sujet de la liberté d’association. Par exemple :

« Attendu que, pour dire M. Y... tenu de régler ses cotisations, l’arrêt retient que l’obligation des colotis présente un caractère réel qui trouve son fondement dans l’approbation du “ règlement de construction “ et des statuts des différentes structures par l’autorité préfectorale et relève que ce règlement repris à l’acte d’acquisition fait obligation à chacun des acquéreurs d’être adhérent au club privé administrant l’ensemble attractif, sportif et culturel, peu importe qu’il soit érigé en association régie par la loi du 1er juillet 1901, toute démission dudit club doit être concomitante à l’aliénation du lot ;

« Qu’en statuant ainsi, alors que, hormis les cas où la loi en décide autrement, nul n’est tenu d’adhérer à une association régie par la loi du 1er juillet 1901, ou, y ayant adhéré, d’en demeurer membre, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »  Voir l’arrêt complet

 

La 3e chambre de la Cour de cassation (19-07-2000 ) avait de même déclaré nulle l’obligation d’adhérer à une association de la loi de 1901 assumant la gestion d’un centre sportif et de loisirs.

 

 

Nous terminons ce bref survol avec les mésaventures du réseau d’antennes de Parly II et l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 1er mars 2005. Nous reproduisons deux extraits de l’arrêt mais nous vous suggérons d’utiliser le lien fourni au pied du texte pour voir les suites de cette décision qui concernait l’une des plus grandes copropriétés de France

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence Parly II (le syndicat) a adjoint à son équipement d’antennes collectives hertziennes des antennes paraboliques, permettant ainsi aux résidents la réception complémentaire des chaînes audiovisuelles diffusées par satellites ; qu’il a été jugé responsable de retransmissions non autorisées d’œuvres protégées, diffusées par voie hertzienne ou satellitaire au sein de programmes télévisés, mais inscrites aux répertoires de la Société civile des auteurs, compositeurs et éditeurs de musique (SACEM), de la Société civile des auteurs multimédias (SCAM), de la Société des auteurs et compositeurs dramatiques (SACD) et de la Société des auteurs dans les arts graphiques et plastiques (ADAGP) ;

[…]

Attendu que le syndicat reproche aussi à l’arrêt, d’abord, en violation des articles L. 122-2, L. 122-2,1 , L. 122-9 et L. 123-1 du Code de la propriété intellectuelle, ensemble l’article 3 de la directive CE n° 2001-29 du 22 mai 2001, de retenir que l’installation d’une antenne collective réceptrice dans un immeuble d’habitation constitue un acte d’exploitation d’œuvres protégées, alors que, ne procédant aucunement à l’offre de celles-ci dans l’exercice ou pour les besoins de son activité, il se limite à en permettre la réception aux copropriétaires dans leurs foyers respectifs, en leur fournissant une installation qui leur appartient indivisément

 

Finalement le syndicat des copropriétaires a été condamné mais l’histoire s’est très bien terminée.

Pour connaître la suite

 

 

 

Cette promenade montre que la doctrine devrait négliger un peu moins le droit européen.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

19/01/2016