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1/2.3.4

La copropriété et le droit pénal

 

 

I.        responsabilité pénale du syndicat

II.       Responsabilité pénale du syndic

A.      régime général de la responsabilité pénale du syndic

B.       régime spécial de la responsabilité pénale du syndic

 

 

Nous examinons à ce titre les conditions dans lesquelles peuvent être mises en cause la responsabilité pénale du syndicat des copropriétaires et/ou celle du syndic.

I.           responsabilité pénale du syndicat

Après avoir proclamé en son article 121-1 que « Nul n'est responsable pénalement que de son propre fait. », Le Code pénal posait jusqu’au 31 décembre 2005 le principe de la responsabilité pénale des personnes morales en ces termes

« Les personnes morales, à l'exclusion de l'État, sont responsables pénalement, selon les distinctions des articles 121-4 à 121-7 et dans les cas prévus par la loi ou le règlement, des infractions commises, pour leur compte, par leurs organes ou représentants.

« Toutefois, les collectivités territoriales et leurs groupements ne sont responsables pénalement que des infractions commises dans l'exercice d'activités susceptibles de faire l'objet de conventions de délégation de service public.

« La responsabilité pénale des personnes morales n'exclut pas celle des personnes physiques auteurs ou complices des mêmes faits, sous réserve des dispositions du quatrième alinéa de l'article 121-3. »

 

En vertu de la loi n°2004-204 du 9 mars 2004 art. 207 IV, les termes « et dans les cas prévus par la loi ou le règlement » sont supprimés à compter du 31 décembre 2005. Il en résulte une généralisation de la responsabilité des personnes morales, réserve faite de certaines exceptions qui ne concernent pas notre domaine. Elle a fait l’objet de la circulaire CRIM 2006 03 E8 du 13 février 2006 [1].

 

Les copropriétaires ne doivent pas ignorer le risque pour le syndicat d’être condamné au pénal pour les crimes, délits et contraventions pouvant lui être imputés.

Ils auront été commis par ses organes ou son représentant. Autant dire que le syndicat peut être désormais responsable d’une faute pénale commise par le syndic, mais aussi d’une faute de l’assemblée générale sans faute du syndic. C’est dans le domaine du non-respect des règles d’hygiène  et de sécurité du travail que l’article 121-2 pourra trouver application, mais aussi plus généralement dans les multiples cas où une réglementation est assortie de sanctions pénales, qu’il s’agisse de délits ou de contraventions.

 

Si, dans ces cas, le syndic porte à la connaissance des copropriétaires les nouvelles obligations leur incombant et inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale une question relative à l’exécution des travaux imposés, sa responsabilité ne pourra être engagée ni au civil ni au pénal.

Si l’assemblée refuse de voter les décisions nécessaires à l’exécution de ces travaux, il paraît certain que la responsabilité du syndicat pourra, le cas échéant, être mise en cause.

Il a été jugé dans le passé que le syndic pouvait, - voire devait -, passer outre au refus de l’assemblée. Cette solution était de toute évidence incompatible avec les dispositions du statut de la copropriété. De plus son inefficacité pratique était évidente puisque le syndic ne peut alors assurer le financement des travaux.

Ces considérations feront sans doute rebondir le problème déjà évoqué de la responsabilité individuelle des copropriétaires du fait de leurs votes. On voit mal en effet les copropriétaires ayant voté favorablement tenus de contribuer au paiement d’une sanction pécuniaire trouvant son origine dans les votes négatifs de la majorité.

 

Sur ces points, la circulaire destinée aux Parquets comporte les indications suivantes :

« En cas d’infraction intentionnelle, la règle devra en principe consister dans l’engagement de poursuites à la fois contre la personne physique auteur ou complice des faits, et contre la personne morale, dès lors que les faits ont été commis pour son compte par un de ses organes ou représentants.

« En revanche, en cas d’infraction non intentionnelle, mais également en cas d’infractions de nature technique pour laquelle l’intention coupable peut résulter, conformément à la jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation de la simple inobservation, en connaissance de cause, d’une réglementation particulière, les poursuites contre la seule personne morale devront être privilégiées, et la mise en cause de la personne physique ne devra intervenir que si une faute personnelle est suffisamment établie à son encontre pour justifier une condamnation pénale.

« Il en sera d’ailleurs nécessairement ainsi en cas d’infraction d’imprudence ayant causé indirectement un dommage, du fait des dispositions du quatrième alinéa de l’article 121-3 du code pénal résultant de la loi du 10 juillet 2000, qui exige à l’égard de la personne physique une faute de mise en danger délibérée ou une faute caractérisée, exigence qui ne concerne en revanche pas la personne morale. »

 

La peine encourue en cas de délit ou contravention est une peine d’amende dont le maximum est égal à cinq fois le montant de l’amende encourue par les personnes physiques, en application des dispositions générales des articles 131-38 et 131-41 du code pénal.

Lorsqu'il s'agit d'un crime pour lequel aucune peine d'amende n'est prévue à l'encontre des personnes physiques, l'amende encourue par les personnes morales est de 1 000 000 euros. La condamnation effective peut être inférieure.

 

Les copropriétaires ont intérêt à noter que leurs contrôles de la gestion devront avant tout porter sur les risques encourus à ces titres divers, serait-ce au risque de laisser passer quelques erreurs dans l’indexation des redevances contractuelles ou autres anomalies de moindre importance.

 

Notons pour conclure que les conseils syndicaux ne seront pas à l’abri des foudres judiciaires, dans le cas de fautes particulièrement lourdes. On pourra leur reprocher de n’avoir relevé des défaillances devant apparaître aux yeux de tout justiciable normalement avisé.

 

II.         Responsabilité pénale du syndic

La responsabilité pénale du syndic peut être engagée sans qu’il y ait lieu de tenir compte de sa qualité (syndic professionnel ou non).

Il existe néanmoins des incriminations spéciales aux seuls syndics professionnels. Elles sont fondées sur les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (Hoguet) et de son décret d’application du 20 juillet 1972.

A.      régime général de la responsabilité pénale du syndic

Nous délaissons ici les infractions de pur droit commun, comme l’agression par le syndic d’un copropriétaire ou d’un locataire de l’immeuble, pour nous en tenir aux infractions liées d’une manière ou d’une autre à sa qualité de mandataire social du syndicat

Les infractions les plus fréquentes sont celles d’abus de confiance et de détournement de fonds voire d’escroquerie.

Il a été jugé qu’un syndic se rend coupable d’abus de confiance s’il reçoit des ristournes des entrepreneurs ou fournisseurs sans les reverser aux copropriétaires [2]. Dans ce domaine particulier, on connaît l’affaire dite des «  syndics de l’Ile de France ». Il s’agissait de professionnels mais l’incrimination peut pareillement concerne un syndic bénévole.

C’est à un syndic bénévole qu’il a été reproché d’avoir encaissé sur un compte personnel les fonds reçus des copropriétaires alors qu’il avait l’obligation de les verser sur un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat. En outre, il n’avait pas été en mesure d’en justifier l’emploi [3]

On peut se demander si le versement des fonds syndicaux à un « compte individualisé » présenté par un syndic professionnel comme un compte séparé ouvert au nom du syndicat ne devrait tomber sous le coup d’une pareille incrimination. Dans le passé, cette solution aurait été sévère car les juridictions civiles assimilaient couramment le « compte individualisé » à un compte séparé. De nos jours, les mises en garde se sont multipliées. Dès 1996, la Commission relative à la copropriété a recommandé aux syndics professionnels de « de ne pas présenter, si le compte professionnel du syndic comporte des sous-comptes ou des rubriques par mandat, un de ces sous-comptes ou une de ces rubriques comme étant un compte séparé ouvert au nom du syndicat. Le sous-compte ou la rubrique par mandant n’est, en effet, qu’une modalité du compte professionnel du syndic. » (Recommandation n° 14)

L’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 9 avril 2008 ne laisse plus planer la moindre incertitude sur les caractéristiques du compte séparé.

Mais l’article  314-1 du Code pénal est ainsi conçu : « L'abus de confiance est le fait par une personne de détourner, au préjudice d'autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu'elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d'en faire un usage déterminé. ». On doit donc considérer que le défaut de restitution ou de représentation des fonds est un élément essentiel de l’infraction. Le syndicat ne subit aucun préjudice si le syndic présente finalement des comptes précis et le solde de la trésorerie disponible.

 

Les cas les plus fréquents de responsabilité pénale du syndic sont finalement liés à des carences, des infractions par imprudence et des infractions non intentionnelles, notamment des infractions de nature technique.

La jurisprudence récente nous montre ainsi l’exemple d’un syndic condamné pour délit de travail dissimulé [4] Dans les cas cités l’entrepreneur employait du personnel non immatriculé et ne recevant pas de fiches de paye.

Des cas fréquents sont aussi le défaut de souscription d’une assurance dommage-ouvrage à l’occasion de travaux importants, le défaut de surveillance de la conformité des travaux aux prescriptions du permis de construire et le défaut de prise en considérations d’injonctions administratives relatives à l’hygiène.

 

Encore faut-il que le syndic ne soit pas heurté à la mauvaise volonté de l’assemblée des copropriétaires. Il a été jugé dans le passé que le syndic devait négliger un refus de l’assemblée. Le bon sens a prévalu mais on peut suggérer aux syndics de démissionner en présence de telles difficultés.

Il paraît certain que la responsabilité pénale du syndicat pourra alors être retenue.

 

 

B.     régime spécial de la responsabilité pénale du syndic

Le titre III de la loi Hoguet énonce les sanctions pénales applicables en présence des infractions qu’il définit.

Il s’applique exclusivement à des personnes physiques ou morales exerçant de manière irrégulière une activité de gestion immobilière et notamment de syndic de copropriété.

 

 

Pour conclure, notons que le choix de la voie pénale pour faire sanctionner des fautes du syndic n’est pas toujours judicieux.

L’affaire des « syndics de l’Ile de France », initiée par la délation d’un salarié d’une entreprise, a nécessité des enquêtes longues, coûteuses et complexes. A l’issue de ces enquêtes, et malgré une médiatisation intense, le nombre de syndicats s’étant portés partie civile a été peu nombreux. On a prétendu à tort que les victimes avaient été rebutées par les frais de procédure. Elles auraient pu recourir aux services de quelques avocats en se partageant les frais. Rien n’a été fait en ce sens.

Dans le cas particulier d’accidents graves, c’est le Ministère public qui prend à juste titre l’initiative des poursuites. La situation est alors différente.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

02/05/2008

 

 

 



[1] Bulletin officiel du Ministère de la Justice n° 101

[2] Cass. crim. 12/11/1985 (84-90548) RDI 1990 500

[3] Cass. crim. 30/11/1993 (92-85671) Loyers et copropriété 1994 n° 263

[4] CA Toulouse 3e ch. 06/09/2005 cité par le DPGI v° syndic n° 350 et aussi Cass. crim. 24/05/2005 (04-86813) Administrer janvier 2006 52 note Bouyeure