043608

 

CHARTE

 

Ne sont autorisées que
 1) les reproductions et copies réservées à l’usage privé, non commercial du copiste à l’exclusion de toute utilisation collective

2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

 

 

 

 

 

1 / 2.3.3

La copropriété et le droit fiscal

 

I.      Généralités

II.       Fiscalité des placements du syndicat

A.      transparence fiscale du syndicat

B.      le livret a dÉfiscalisé

III.     la tva

A.      Tva et résidences avec services

B.      tva au taux réduit (travaux)

IV.       taxe sur les salaires

 

 

 

I.               Généralités

L’importance économique du domaine de la copropriété lui impose une certaine dépendance à l’égard de la législation fiscale. Elle se manifeste au niveau des syndicats de copropriétaires et à celui des copropriétaires eux-mêmes.

C’est dans une Instruction relative au régime de la TVA dans les résidences avec services (BOI 3 A-3-99, 5 mai 1999) que l’Administration fiscale a fait connaître la conception qu’elle se fait du régime classique de la copropriété :

« Dans la majorité des cas, l'action des syndicats de copropriétaires, dont la constitution est prévue à l' article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, se limite à la conservation d'un immeuble et à l'administration des parties communes d'une copropriété dont l'usage est limité au logement ou, éventuellement, à une occupation professionnelle (bureaux, commerces).

« L'activité des syndicats de copropriétaires s'analyse en une prestation de services à titre onéreux de gestion de la copropriété rendue aux copropriétaires. Le syndic intervient, quant à lui, en qualité de prestataire de services du syndicat de copropriétaires.

« L'activité des syndicats de copropriétaires entre donc dans le champ d'application de la TVA. Toutefois, les remboursements de certaines dépenses peuvent ne pas être imposés à la TVA. »

 

L’instruction expose ensuite les mesures applicables aux syndicats de copropriétaires assurant la gestion d’une copropriété traditionnelle dont l’usage est limité à l’habitation ou à l’occupation professionnelle des immeubles. Il s’agit exclusivement du régime de la TVA mais nous trouvons là encore des indications intéressantes sur la conception que se fait l’Administration fiscale de la copropriété.

 

« L'article 267-II-2° du Code général des impôts, dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 1993, prévoit l'exclusion de la base d'imposition, sous certaines conditions, des dépenses engagées par des intermédiaires au nom et pour le compte de commettants.

« 4. – Agissant le plus souvent en leur nom propre, les syndicats de copropriétaires qui rendent aux copropriétaires un service de gestion de l'immeuble, devraient soumettre à la TVA l'intégralité des remboursements de charges qu'ils perçoivent et pourraient déduire, sous réserve des limitations et des exclusions de droit commun, la TVA grevant les dépenses qui leur sont facturées.

« 5. – Toutefois, pour tenir compte des contraintes inhérentes à leur activité, il a paru possible d'admettre que les syndicats de copropriétaires dont l'activité se limite à gérer des immeubles utilisés pour l'habitation ou pour une occupation professionnelle continuent à exclure de leur base d'imposition les versements effectués par les copropriétaires et destinés à couvrir les charges des syndicats ("remboursements de charges").

« 6. – Le bénéfice de cette mesure est strictement limité aux "remboursements de charges" afférents :

- à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes,

- aux éléments d'équipement commun (ascenseurs et monte-charges, installations de chauffage collectif et de conditionnement d'air, installations de production et de distribution d'eau chaude, compteurs, interphones, gaines à ordures...),

- aux éléments d'équipement affectés à des services collectifs courants dans ce type de copropriété (jeux d'enfants, piscines et courts de tennis) à l'exclusion des sommes réclamées au titre de l'utilisation de ces équipements (droit d'usage, rémunération d'un professeur de tennis...),

- aux services de gardiennage et d'enlèvement des ordures ménagères.

« 7. – Il est précisé que les charges concernées peuvent constituer des frais propres du syndicat, employeur du personnel ou propriétaire des matériels.

« 8. – L'exclusion de la base d'imposition est subordonnée dans tous les cas au respect des conditions suivantes :

- reddition de compte aux copropriétaires,

- justification de la nature et du montant exact des débours.

« 9. – Les syndicats de copropriétaires qui ne réalisent aucune opération imposable à la TVA en application des dispositions qui précèdent ne peuvent pas déduire la TVA grevant les dépenses engagées pour le compte des copropriétaires (CGI, art. 271).

« 10. – Ils sont dispensés de souscrire la déclaration d'existence prévue à l'article 286-1° du Code général des Impôts.

« 11. – Il est rappelé que les copropriétaires qui exercent une activité imposable à la TVA ouvrant droit à déduction peuvent déduire, dans les conditions habituelles, la taxe sur la valeur ajoutée qui figure sur le relevé des charges qui leur est délivré, soit par le syndic s'il y en a un, soit par le syndicat des copropriétaires (cf. DB 1211 n° 12). »

 

L’analyse, totalement incompatible avec les données du droit privé, a manifestement pour but de faire apparaître une activité économique et génératrice de valeur ajoutée alors que le syndicat groupe légalement les copropriétaires par nécessité juridique, et que le syndic comme représentant légal et agent d’exécution, se borne à gérer un bien indivis, ses éléments d’équipement indivis et les services collectifs prévus par la convention collective qu’est le règlement de copropriété.

L’instruction écarte l’exonération d’assujettissement pouvant résulter de l’article 267-II-2° CGI relatif aux dépenses engagées par des intermédiaires au nom et pour le compte des commettants. Ce texte est ainsi conçu :

II Ne sont pas à comprendre dans la base d'imposition :

1° (…)

2° Les sommes remboursées aux intermédiaires, autres que les agences de voyage et organisateurs de circuits touristiques, qui effectuent des dépenses au nom et pour le compte de leurs commettants dans la mesure où ces intermédiaires rendent compte à leurs commettants portent ces dépenses dans leur comptabilité dans des comptes de passage, et justifient auprès de l'administration des impôts de la nature ou du montant exact de ces débours.

 

Il est bien certain que les dépenses du syndicat des copropriétaires ne sont pas des débours. Mais il est  inexact d’affirmer « que les syndicats de copropriétaires agissent en leur nom propre pour rendre aux copropriétaires un service de gestion de l’immeuble » et qu’en conséquences ils devraient soumettre à la TVA l’intégralité des remboursements de charges qu’ils perçoivent et pourraient déduire la TVA grevant les dépenses qui leur sont facturées.

La critique de ce texte paraît inutile en pratique dès lors qu’en principe l’opération serait neutre. Le syndicat qui a payé 100 € ttc une fourniture se bornerait à répartir cette somme, sans valeur ajoutée,  et à recouvrer le même montant. C’est oublier que, dans l’optique fiscale, le syndicat fournit aussi des services (le gardiennage par exemple) dont les coûts ne comportent pas de TVA. En droit privé, il répartit ces coûts. En droit fiscal il devrait les facturer, avec la TVA en sus !

 

L’instruction montre ensuite l’extrême mansuétude de l’Administration : «  Pour tenir compte des contraintes inhérentes à leur activité, il a paru possible d’admettre que les syndicats de copropriétaires (et les unions de syndicats de copropriétaires) continuent à exclure de leur base d’imposition les versements effectués par les copropriétaires et destinés à couvrir les charges des syndicats (« remboursements de charges »). » Quelles contraintes ?

On remarque la mention : « continuent à exclure de leur base d’imposition ». Le principe est donc que les syndicats sont astreints à déclarer. Pourtant les syndicats ne réalisant aucune opération imposable peuvent ne pas souscrire la déclaration d’existence prévue par l’article 286-1° CGI.

Cette disposition bienveillante est réservée aux immeubles utilisés pour l’habitation ou pour une occupation professionnelle. Les copropriétés à destination commerciale, industrielle ou artisanale sont assujetties.

Elle est soumise à deux conditions

·        reddition de compte aux copropriétaires

·        justification de la nature et du montant exact des débours

L’auteur a jugé prudent de ne pas se limiter à viser le strict respect des dispositions du statut de la copropriété.

En II. 6, l’instruction énumère les « remboursements de charges » bénéficiant de l’exonération. Les « sommes réclamées au titre de l’utilisation de ces équipements (droit d’usage, rémunération d’un professeur de tennis…) » sont assujetties à la TVA. Il faut en déduire que les clauses du règlement de copropriété prévoyant le paiement d’un droit d’accès à certains équipements sportifs génèrent un assujettissement. On peut même penser à l’extrême que le recours à l’adhésion à une association sportive avec paiement d’une cotisation pourrait être considérer comme un abus de droit au sens fiscal.

 

L’instruction valide enfin la possibilité pour les copropriétaires exerçant une activité imposable de déduire la TVA figurant sur les relevés de charges. C’est une reconnaissance de la transparence fiscale du syndicat des copropriétaires dont le principe est par ailleurs contesté..

 

En conclusion, les syndicats des copropriétaires sont assujettis à la TVA mais, par mesure bienveillante, les copropriétés à destination d’habitation, professionnelle, ou mixte sont exonérées dans les conditions ci dessus exposées.

Cette doctrine doit être combattue car les copropriétés se trouvent ainsi à la merci d’un revirement justifié par les besoins financiers soudains des Pouvoirs publics.

 

II.             Fiscalité des placements du syndicat

En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, les rapports des copropriétaires aces le fisc concernent essentiellement les revenus des placements effectués par le syndicat.

A.      transparence fiscale du syndicat

La doctrine de l’Administration reste celle exposée dans la réponse faite par le Ministère du logement, curieusement interrogé par M. Besselat (Question N° : 5723 ; réponse  publiée au JO le : 13/04/1998  page : 2144 )

 

La question posée concerne la fiscalité des produits liés aux « fonds de prévoyance » des syndicats de copropriétaires dans le cas particulier ou le syndicat a recours à des « instruments financiers » susceptibles de dégager des plus-values. Elle pose le problème de l’individualisation des plafonnements et des disparités de traitement qui peuvent apparaître entre les copropriétaires. Ces placements ne sont pas conseillés aux syndicats de copropriétaires.

Il est noté que « le problème soulevé n'est pas spécifique aux copropriétés et peut se rencontrer en présence d'une société de personnes ou de capitaux dont le contribuable serait membre. La mesure à prendre serait donc de portée générale dont l'impact dépasserait largement le domaine de la copropriété ».

On peut effectivement admettre que les syndicats de copropriétaires ne sauraient solliciter des dérogations particulières dès lors qu’ils utilisent des modes de placement présentant un relatif caractère spéculatif.

 

Texte de la QUESTION :

 

M. Jean-Yves Besselat appelle l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports et du logement Un grand nombre d'immeubles sont soumis à la gestion collective, par l'intermédiaire de cabinets de gestion, syndics, ou parfois de simples particuliers. Dans son principe, le système est simple puisque l'assemblée générale des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel et que, trimestriellement, le syndic fait un appel de fonds auprès de chaque copropriétaire, selon l'importance exprimée en tantièmes, de son bien. Cet appel constitue une avance sur les dépenses budgétées et est destiné à couvrir les dépenses courantes communes de la copropriété. Or, il est très fréquent que l'assemblée des copropriétaires, si elle est prévoyante, décide d'inclure dans l'appel de fonds, une certaine somme mise en réserve, destinée à faire face aux dépenses imprévues, ou à des dépenses prévisibles à long terme. La constitution d'une telle réserve évite à chaque copropriétaire d'avoir un appel de fonds brutalement majoré en cas de coup dur. Le problème se pose de la gestion de ce fonds : en effet, le syndic, en accord avec les copropriétaires sera tenté de placer ces réserves pour une période qui peut aller de cinq à dix ans, voire plus. Il utilise à cet effet des « instruments financiers » afin de faire « travailler » cet argent. Or, les copropriétés sont fiscalement transparentes et, si la gestion est bien faite, elle dégagera des plus-values qui seront taxées en fonction de la loi de finances du moment, et si les ventes de titres effectuées pour financer les travaux excède le plafond déterminé par cette même loi. Un effet pervers se dégage alors, chaque copropriétaire se voyant imputer une partie de plafonnement, à la proportion de ses tantièmes. Autrement dit, si un copropriétaire effectue des opérations pour son propre compte et sans dépasser le plafond annuel autorisé, de manière à éviter la taxation de ses plus-values, il peut involontairement franchir ce plafond et être alors imposé sur la totalité de ses gains. Il lui demande s'il entend créer une sorte de plan d'épargne immobilier visant à permettre la gestion à moyen ou long terme des réserves constituées dans le cadre de la législation de la copropriété, et dont la mobilisation n'aurait pas pour effet d'imposer à chaque copropriétaire un « effet plafond » dont il n'est pas a priori responsable.

 

Texte de la RÉPONSE :

 

L'article 92 B du code général des impôts soumet à l'impôt sur le revenu les gains nets retirés des cessions à titre onéreux, effectuées directement ou par personne interposée, de valeurs mobilières cotées, de droits portant sur ces valeurs ou de titres représentatifs de telles valeurs, lorsque le montant de ces cessions excède, par foyer fiscal, la somme de 200 000 F pour 1996, 100 000 F pour 1997 et 50 000 F à compter de 1998.

Un syndicat de copropriétaires constitue une personne interposée pour l'application de cette disposition ; ainsi, chaque copropriétaire personne physique est imposable à raison de sa quote-part des gains nets réalisés par la copropriété et la limite d'imposition précitée s'apprécie au niveau de chacun d'eux en tenant compte de l'ensemble des cessions réalisées par le foyer fiscal, tant directement qu'indirectement. Il convient cependant de noter que l'abaissement progressif, depuis plusieurs années, du seuil d'exonération des cessions de valeurs mobilières a pour effet de généraliser l'imposition de ce type de cessions et de réduire la portée de l'effet de seuil lorsque cette limite est franchie. Si cet abaissement rend certes plus fréquentes les situations évoquées par l'honorable parlementaire, il n'en reste pas moins que le problème soulevé n'est pas spécifique aux copropriétés et peut se rencontrer en présence d'une société de personnes ou de capitaux dont le contribuable serait membre.

La mesure à prendre serait donc de portée générale dont l'impact dépasserait largement le domaine de la copropriété et irait en définitive à l'encontre de la généralisation de l'imposition des cessions précitées souhaitée par les gouvernements successifs et qui s'inscrit dans une démarche de rééquilibrage du régime fiscal des revenus du capital par rapport à ceux du travail.

 

On remarque qu’ici le syndicat devient une personne interposée. La transparence fiscale est absolue. Après répartition des profits au prorata des tantièmes, l’imposition est calculée en fonction de la situation particulière de chaque foyer fiscal.

Le régime, parfaitement correct, n’appelle aucune observation.

Mais les copropriétaires peuvent échapper à l’imposition lorsque les placements du syndicat sont effectués sur un livret A.

B.     le livret a dÉfiscalisé

On peut affirmer aujourd’hui que tout syndicat de copropriétaires peut obtenir l’ouverture d’un livret A bénéficiant du plafonnement dérogatoire à 76 500 €.

La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 a permis  à l’assemblée générale de décider la création de provisions spéciales « en vue de faire face aux travaux d’entretien et de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptible d’être nécessaire dans les trois années à échoir ». Ce sont les provisions sur travaux futurs de l’article L 18, pouvant être adoptées à la majorité de l’article L 25. Il appartient aussi à l’assemblée de fixer les modalités de placement des fonds recueillis.

Il est compréhensible que les syndics et les copropriétaires se soient tournés vers le Livret A. On pouvait même penser que spontanément les pouvoirs publics allaient accompagner la mesure législative de 1994. Or jusqu’à ces derniers temps, le commun des syndics et des copropriétaires a considéré que la défiscalisation du livret A d’un syndicat de copropriétaires ne bénéficiait pas de la dérogation consentie par l’article R221-10 du Code monétaire et financier  : « Un plafond particulier pour le livret A est fixé par décret pour les sociétés mutualistes et les institutions de coopération, de bienfaisance et d'autres sociétés de même nature relevant de catégories définies par arrêté du ministre chargé de l'économie ».

 

La réponse faite à M. Lequiller le 17 janvier 2000 par le Ministère de l’Économie et des Finances (Rep. Minist. n° 37 504  JO 1/01/2000 page 336) montre clairement qu’il n’en a rien été :

 

Texte de la QUESTION :

 

M. Pierre Lequiller appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur le défaut d'instrument d'épargne adapté au besoin des syndicats de copropriété, défaut qui peut constituer un obstacle important au maintien en état des copropriétés. Si les syndicats de copropriétaires disposent d'une importante capacité d'épargne avec l'avance de trésorerie permanente et les appels de charges faits en début de trimestre, les fruits de leur rémunération sont, dans la majorité des cas, captés par les syndics, notamment par l'absence de comptes réellement séparés.

Si le ministère de l'économie a refusé aux syndicats de copropriétaires de pouvoir accéder au livret d'épargne défiscalisé à plafond exceptionnel, il a obligé le syndic à établir une déclaration pour chaque copropriétaire, laissant apparaître le montant de la part qui lui revient, en cas de produits financiers. La loi relative à l'habitat n° 94-624 du 21 juillet 1994 a permis une avancée en prévoyant l'obligation de soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires, au moins tous les trois ans, la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des biens ou parties communes susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir. Seulement, cette mesure a recueilli peu de succès, en particulier parce que les conditions de placement disponibles conduisent à une rentabilité inférieure à celle d'un placement personnel sur un livret A.

Une forte demande existe, d'une part, pour la création d'instruments d'épargne adaptés aux dispositions prévues par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété, afin d'optimiser la gestion de trésorerie et d'assurer le maintien du pouvoir d'achat de l'épargne constituée en vue de travaux à venir.

D'autre part, il est hautement souhaitable de simplifier la complexité des procédures de déclarations fiscales dont arguent les syndics pour justifier des honoraires. Dans le numéro de janvier 1999 de la revue Diagonal du ministère de l'équipement, des transports et du logement, consacré au redressement des copropriétés en difficulté, était avancée l'idée que les provisions spéciales puissent être éligibles à l'épargne logement. Par ailleurs, l'association des responsables de copropriété milite pour l'autorisation donnée aux syndicats de copropriétaires d'ouverture de livrets d'épargne bénéficiant de l'exonération fiscale et à maximum exceptionnel.

Enfin, dans ce même objectif d'une gestion financière la plus transparente, il paraît souhaitable que la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété institue pour chacune d'elles un compte séparé ou au moins n'impose pas de réexaminer cette question tous les trois ans lorsqu'un tel compte existe déjà. En conséquence, il demande s'il prévoit à brève échéance de répondre à ces propositions en dotant les syndicats de copropriétaires d'un système permettant l'existence de capacités simples d'épargne.

 

Texte de la RÉPONSE :

 

« Pour ce qui est du maximum exceptionnel pour le premier livret des caisses d'épargne, l'article 10 du code des caisses d'épargne prévoit que « le maximum des versements sur le premier livret est porté à 500 000 F pour les sociétés mutualistes et les institutions de coopération, de bienfaisance et d'autres sociétés de même nature autorisées à cet effet par le ministre chargé de l'économie ou le ministre chargé des postes ».

« Le principe posé par cet article est développé dans une circulaire du ministre de l'économie du 22 avril 1955 : le plafond exceptionnel est accordé aux organismes remplissant plusieurs critères, dont celui de « ne recevoir que des adhésions ou des cotisations ne présentant pas un caractère obligatoire ».

« Or il apparaît que les sommes perçues par les syndicats de copropriété auprès des locataires ne peuvent relever de ce critère ; il n'est donc pas envisageable d'accorder aux syndicats de copropriété l'accès au plafond exceptionnel sur le livret A.

« S'agissant des produits d'épargne-logement (comptes et plans d'épargne logement), ceux-ci sont réservés aux personnes physiques. Il ne paraît pas souhaitable d'étendre aux personnes morales ces dispositifs qui bénéficient du soutien financier de l'Etat (dépense budgétaire de 6,8 milliards de francs en 1998) dans l'objectif de promouvoir l'accession à la propriété des ménages.

« En revanche, le copropriétaire d'un appartement situé dans un immeuble collectif peut demander l'attribution d'un prêt d'épargne-logement pour financer des travaux de réparation et d'amélioration des parties communes, tels que les travaux de ravalement, l'installation d'un ascenseur ou la réfection d'un toit, dans la limite de sa quote-part, étant précisé que le prêt d'épargne-logement ne peut financer les dépenses correspondant aux charges courantes. »

 

L’Honorable Parlementaire avait posé les bonnes questions.

Peu après, un intervenant signalait dans un forum Internet une note du 5 mars 2002 n°001826 adressée par:-le Ministre de l'Economie des finances et de l'industrie(direction du Trésor-Service du financement de de l'Etat et de l'économie, bureau A1) à un établissement financier. On lit notamment, sous la signature du chef de ce bureau :

 

« La circulaire de 1955 établit une liste des institutions ayant vocation à bénéficier du plafond maximum et précise que celles-ci devront remplir trois conditions

-avoir un objet non lucratif

-ne recevoir que des adhésions et cotisations facultatives

-bénéficier de la personnalité morale »

« Vous rappelez que les syndicats de copropriétaires disposent de la personnalité civile que leur a conféré l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qu'ils n’exercent pas leur activité dans un but lucratif et ne perçoivent ni adhésions ni cotisations. Vous estimez en conséquence que les syndicats de copropriétaires remplissent les conditions requises par la réglementation pour bénéficier du plafond exceptionnel sur le livret A. Vous indiquez que les services de la Poste partagent cette analyse. Je suis d'accord sur votre analyse et sur l'application aux syndicats de copropriétaires du plafond majoré de 76.500 euros. »

 

Le site du Ministère des Finances maintenait la même position en septembre 2005 :

« Le livret A peut être détenu par des personnes physiques ou morales. Pour certaines de ces dernières, des dérogations au plafonnement du livret A qu'elles détiennent ont été apportées par la réglementation (articles R. 221-9 et R. 221-10 du code monétaire et financier). Les syndicats de propriétaires, qui peuvent placer des fonds au titre de provisions sur travaux futurs, au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, n'apparaissent cependant pas dans les personnes morales bénéficiant d'un régime dérogatoire (essentiellement les organismes HLM, les sociétés mutualistes et les institutions de bienfaisance). Le livret A qu'ils peuvent détenir est donc plafonné à 15.300 Euros. »

Par lettre du 14 avril 2006, le Ministère a fait connaître une position différente :

«  Je vous confirme donc l’application aux syndicats de copropriétaires du plafonnement dérogatoire à 76 500 € de versement sur le livret A.

«   Je vous précise que cette réponse ne présente pas un caractère confidentiel et que le principe du déplafonnement peut être porté à la connaissance des syndicats de copropriétaires afin qu’elle soit appliquée par l’ensemble des établissements concernés »

 

La décision est fondée sur la reconnaissance aux syndicats de copropriétaires des caractéristiques énoncées par la circulaire du 22 avril 1955 :

·        avoir un objet non lucratif

·        ne recevoir que des adhésions et cotisations facultatives

·        bénéficier de la personnalité morale.

 

Notons toutefois que l’adhésion à un syndicat de copropriétaires n’est pas facultative ! La même possibilité est ouverte aux unions de syndicats.

 

C’est donc en toute sécurité que les syndics pourront inciter les syndicats de copropriétaires à constituer des provisions sur travaux futurs.

 

III.           la tva

A propos de la TVA, nous décrivons le régime d’assujettissement des résidences avec services relevant su statut de la copropriété. Nous évoquons seulement le régime de la TVA à taux réduit pour les travaux car il ne pose pas de problèmes juridiques fondamentaux.

A.      Tva et résidences avec services

L’Instruction évoquée plus haut (BOI 3 A-3-99, 5 mai 1999) précise par ailleurs le régime de la TVA dans les résidences avec services. Il s'agit principalement du cas des résidences avec services (résidences pour personnes âgées, par exemple).

 

1. – Champ d'application – Base d'imposition – Exonérations

Le syndicat de copropriétaires qui gère une résidence avec services exerce deux types d'activité : une activité liée à la gestion classique d'une copropriété et une activité liée à la gestion des services supplémentaires.

Pour la première de ces activités, le syndicat bénéficie de la mesure prévue au II dans les mêmes conditions et limites.

En revanche, les services supplémentaires (restauration, soins, blanchissage, services de coiffure, installations sportives autres que celles qui sont considérées comme des services courants [cf. II], animations, aide ménagère...) et le cas échéant, les livraisons de biens doivent être soumises à la TVA selon les modalités décrites dans l'instruction du 14 novembre 1998 (BOI 3 C-18-88 ; JCP N 1988, prat. 784).

Ces opérations sont imposables qu'elles soient exécutées directement par le syndicat ou que celui-ci fasse appel à un fournisseur extérieur et quelles que soient les modalités selon lesquelles le prix en est réclamé aux copropriétaires : inclusion dans les charges communes de copropriété ou prix réclamé distinctement au copropriétaire.

Doivent donc être comprises dans la base d'imposition à la TVA de ces opérations, non seulement les sommes payées par les utilisateurs au titre de ces services mais aussi la quote-part des charges de copropriété relative à ces services : charges correspondant à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes affectées à ces services, aux éléments d'équipement, aux frais de personnel...

Elle fournit d’autres précisions

1) Lorsqu'un syndicat de copropriétaires confie la gestion des services spécifiques à un organisme tiers avec mise à disposition des installations nécessaires, il est fréquent que celui-ci ne lui verse aucune contrepartie financière pour la mise à disposition des locaux. Dans cette situation, les charges de copropriété afférentes à l'entretien des locaux concernés que le syndicat réclame aux copropriétaires doivent être comprises dans la base d'imposition de l'organisme gestionnaire des services puisqu'elles constituent une quote-part du prix des services réclamé aux clients (cf. BOI 3 C-18-88). L'organisme gestionnaire ne peut pas, en revanche, déduire la TVA incluse dans les charges de copropriété afférentes aux locaux mis à sa disposition.

Dans le cas où le syndicat de copropriétaires effectue une mise à disposition de ces locaux à titre onéreux, l'organisme gestionnaire pourra, selon les modalités habituelles, exercer un droit à déduction au titre de cette mise à disposition, le syndicat lui ayant délivré une facture établie à son nom et mentionnant la TVA conformément aux dispositions de l'article 289 du code.

2) Les prestations de soins rendues par le syndicat à l'aide d'infirmières salariées ne peuvent pas bénéficier de l'exonération prévue à l'article 261-4-1° du code, dès lors que les soins ne sont pas dispensés dans le cadre de l'exercice d'une profession libérale (CE, req., 31 mars 1993, n° 115-511, clinique Lafourcade). L'exonération prévue à l'article 261-4-1° ter (issu de l' article 28 de la loi de finances rectificative pour 1995 du 30 décembre 1995) n'est pas non plus applicable dès lors que les résidences avec services ne sont pas des établissements d'hébergement relevant de la loi n° 75-535 du 30 juin 1975.

3) Les locations nues ou meublées (chambres d'hôte) éventuellement consenties par le syndicat sont exonérées de TVA dans les conditions prévues aux articles 261 D-2° et 261 D-4° (DB 3 A 316 et 317).

Il est précisé que l'ensemble des règles qui précèdent s'applique aux organismes visés dans l'instruction 3 C-18-88 du 14 novembre 1988.

 

2. – Exigibilité

La TVA afférente à la quote-part des charges de copropriété liée à la réalisation des services imposables est exigible lors de l'encaissement (sauf autorisation pour le paiement d'après les débits) qu'il s'agisse de provisions ou de régularisations sur charges.

La TVA afférente aux sommes réclamées de manière spécifique aux copropriétaires au titre de tels services (ex : restauration, blanchisserie, etc.) ou des ventes imposables, est exigible selon les règles propres à la catégorie à laquelle appartient l'opération concernée.

 

3. – Taux

Les prestations de services et les livraisons de biens imposables doivent être soumises au taux qui leur est propre.

Les soins sont imposables au taux normal.

La fourniture des repas est en principe imposable au taux normal. Toutefois, les syndicats de copropriétaires bénéficient de la décision ministérielle du 4 septembre 1988 qui permet de soumettre la fourniture de repas au taux réduit sous certaines conditions (cf. BOI 3 C-18-88).

 

4. – Droits à déduction

La TVA ayant grevé les dépenses engagées exclusivement pour les besoins de la copropriété traditionnelle ne peut, bien entendu, faire l'objet d'aucune déduction (CGI, art. 271).

Les droits à déduction afférents aux opérations des services supplémentaires s'exercent suivant les règles de droit commun propres à chacune de ces opérations (CGI, Ann. II, art. 212, 213 et 219 notam.).

Ainsi :

- la TVA qui se rapporte aux dépenses qui sont utilisées d'une manière exclusive pour la réalisation des services supplémentaires imposés à la TVA est déductible dans les conditions habituelles;

- la TVA ayant grevé les dépenses qui sont utilisées exclusivement pour les besoins des services supplémentaires exonérés n'ouvre pas droit à déduction;

- pour ce qui concerne les biens et services utilisés concurremment pour les opérations de gestion traditionnelle non soumises à la TVA et pour les services supplémentaires imposables, seule une fraction de la taxe ayant grevé ces biens et services est déductible par le syndicat.

La part de la taxe déductible est déterminée en fonction du rapport suivant :

 

Chiffre d'affaires des services supplémentaires ouvrant droit à déduction


Ressources totales du syndicat y compris les "remboursements de charges"

relatifs à la gestion de la copropriété traditionnelle

 

Cela étant, il est admis que le syndicat détermine la part de taxe déductible à partir du critère qui est retenu pour la répartition des dépenses communes (ex : surfaces).

Les syndicats sont tenus de justifier auprès du service des impôts de la nature et du montant exact des débours. Leur comptabilité doit permettre de s'assurer de la pertinence de la ventilation des dépenses entre les opérations de gestion de la copropriété traditionnelle et les services supplémentaires rendus.

Il est précisé que, même s'ils sont utilisés pour la réalisation d'opérations imposées, les investissements, propriété indivise des copropriétaires, ne peuvent pas ouvrir droit à déduction compte tenu du fait que leur coût n'est pas supporté par le syndicat (CGI, art. 271). Il ne pourrait en être autrement que si le syndicat détenait une facture de ces dépenses, établie à son nom et répercutait leur coût dans le prix de ses services imposés.

B.     tva au taux réduit (travaux)

Le régime dérogatoire de la TVA au taux réduit sur les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation est maintenu jusqu’au 31 décembre 2010.

Nous renvoyons sur ce point au texte de l’Instruction du 28 août 2000 BOI 3 c 7-00

IV.          taxe sur les salaires

Les syndicats de copropriétaires dont l'activité est limitée à la gestion d'une copropriété traditionnelle (voir ci-dessus II) et qui par suite ne réalisent aucune opération soumise à la TVA sont redevables de la taxe sur les salaires, dans les conditions de droit commun, à raison de l'ensemble des rémunérations versées aux personnels salariés chargés du gardiennage et de l'entretien des immeubles de la copropriété (cf. DB 5 L 122 n° 23).

Les syndicats de copropriétaires qui fournissent des services supplémentaires au-delà de la simple gestion de la copropriété sont redevables de la TVA à raison de ces services dans les conditions exposées au III ci-dessus.

S'ils sont assujettis à la TVA sur moins de 90 % de leur chiffre d'affaires, ils restent redevables de la taxe sur les salaires.

La taxe est calculée en appliquant à l'ensemble des rémunérations versées le rapport existant au titre de l'année civile précédant celle du paiement des salaires, entre le montant total des recettes et autres produits n'ayant pas ouvert droit à déduction de la TVA, y compris les "remboursements de charges" relatifs à la gestion traditionnelle de la copropriété, et le total des recettes et autres produits réalisés au titre de la gestion traditionnelle et des services supplémentaires.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

30/04/2008