043608

 

CHARTE

 

Ne sont autorisées que
 1) les reproductions et copies réservées à l’usage privé, non commercial du copiste à l’exclusion de toute utilisation collective

2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

 

 

 

 

 

1 / 2.3.2

La copropriété et le droit privé national

 

 

Les dispositions du statut de la copropriété n’excluent pas l’application des règles du droit privé national, notamment celles du Code civil, aux relations juridiques que génère l’institution.

 

L’article L 8 traite d’un élément capital de cette institution : le règlement conventionnel de copropriété. Le Code civil ignorant la distinction qui s’impose désormais entre « contrat » et « convention », on en déduit le caractère contractuel des relations internes à la copropriété. L’article 1134 trouve donc ici sa pleine application en disposant que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ». Il est donc naturel que les infractions au règlement de copropriété commises par les copropriétaires soient sanctionnées au titre de leur responsabilité contractuelle.

Il est désormais admis que le syndic est un mandataire. En l’absence d’un régime propre au mandataire social, les dispositions des articles 1984 à 2010 sont donc applicables aux relations unissant le syndic au syndicat. L’article D 29 modifié par le décret du 27 mai 2004 traite ainsi du « contrat de mandat du syndic », bien qu’il n’en soit pas question dans la loi de 1965.

Ces deux exemples montrent que la structure même de l’institution repose sur des dispositions du Code civil.

 

Plus généralement

 

En matière de procédure civile, un arrêt de la Cour de cassation du 24 novembre 2006 (04-18610) rappelle que les règles de l’article 2246 du Code civil s’appliquent à tous les délais pour agir et à tous les cas d’incompétence. La citation en justice donnée même devant un juge incompétent interrompt la prescription, même quand il s’agit d’une affaire de copropriété.

 

Un cas d’application des règles du Code civil plus intéressant encore concerne la validité des assemblées générales et des décisions collectives.

Le statut de la copropriété ne comporte aucune disposition relative à l’action en nullité de l’assemblée.

C’est à juste titre que les auteurs spécialisés ont considéré « que l’application des principes du droit commun, notamment dans le domaine du fonctionnement des assemblées délibérantes, permettra de déterminer sans difficulté grave d’une par les causes de nullité des délibérations de l’assemblée générale, et d’autre part les conditions d’exercice de l’action en nullité »

Il est nécessaire toutefois de distinguer l’action en nullité d’une ou plusieurs décisions, qui laisse subsister les autres décisions de celle tendant à l’annulation de toutes les décisions. Il faut même aller plus loin car cette dernière action laisse subsister l’assemblée elle-même qui aura été tenue. L’action en nullité de l’assemblée présente une totale autonomie. Elle tend à faire disparaître aussi bien l’assemblée que les décisions qu’elle a générées.

On peut considérer que l’arrêt de la Cour de cassation du 20/12/2006 consacre cette distinction avec d’autant plus de force qu’en cette espèce différentes demandes avaient été formulées :

1) Irrégularités dans la désignation du président et des membres du bureau

2) Absence de notification d’une demande d’ordre du jour complémentaire (ici sans intérêt)

3) Irrégularité du procès-verbal en raison des conditions de désignation du président de séance et du bureau.

 

Dans ce cas, l’action n’est pas fondée sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, mais sur les principes généraux du droit et les dispositions du Code civil relatives à l’erreur ou à la fraude.

 

Dans le domaine particulier du recouvrement des charges, il est admis que l’époux non-copropriétaire peut être condamné au paiement de certaines charges par application de l’article 214 du Code civil relatif à la contribution aux charges du mariage.

 

Le syndicat des copropriétaires lui-même, dès lors qu’il contracte avec des entrepreneurs et fournisseurs, est soumis aux règles du droit civil

L’article L 14, en son dernier alinéa, n’épuise pas les sources de sa responsabilité. Il est admis qu’il peut être déclaré responsable sur le fondement de l’article 1384 du Code civil, en sa qualité de gardien de la chose qui a provoqué un accident.

 

Ces exemples suffisent à montrer que le régime de la copropriété comportent des dispositions spéciales qui n’écartent pas totalement l’application des dispositions générales du droit privé.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

27/03/2008