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La copropriété et le droit public

 

 

On connaît la distinction traditionnellement faite entre les règles du droit privé et celles du droit public. Il faut y ajouter la distinction aussi traditionnelle entre le domaine public et le domaine privé d’une personne de droit public.

S’agissant de copropriété immobilière, tout syndicat de copropriétaires peut, comme tout citoyen, se trouver confronté à un litige relevant du droit public. Nous ne traiterons pas cet aspect général. Il n’existe de rapports étroits entre le droit public et le droit privé que dans les très grands ensembles comportant des copropriétés en volumes. Celles ne sont que brièvement dans nos études puisqu’elles ne sont pas régies par la loi du 10 juillet 1965.

Néanmoins les copropriétés classiques peuvent être confrontées aux règles du droit public dans certains cas :

·        un ou plusieurs lots appartiennent à une personne de droit public

·        un ouvrage public est situé sur le terrain d’assiette d’un immeuble en copropriété

·        des vestiges ou autres éléments bénéficiant d’une protection spécifique se trouvent en superficie ou en sous-sol du terrain d’assiette.

On trouve également des interventions spécifiques du droit public dans les procédures relatives aux copropriétés en difficulté, et dans le cas voisin de la lutte contre l’habitat insalubre et dangereux (voir l’ordonnance n° 2005-655 du 15 décembre 2005)

 

I.               Lots appartenant à une personne de droit public

Il est admis qu’un bien dépend du domaine public lorsque sont remplies deux conditions :

·        il appartient à une personne de droit public

·        il est affecté à un usage public ou à un service public

La seconde condition appelle quelques observations. Dans la plupart des cas la personne publique a obtenu la réservation à son profit d’un ou plusieurs lots dès la construction de l’immeuble dans le cadre d’une opération d’urbanisme plus ou moins importante. L’affectation figure alors dans le règlement de copropriété. Elle est souvent assortie de dispositions conventionnelles complémentaires destinées à faciliter son exploitation sans possibilité de contestation de la part des futurs copropriétaires.

Traditionnellement le régime de la domanialité publique n’admet aucune des contraintes liées au droit privé des biens. Il ainsi admis qu’aucune servitude ne peut être constituée sur le domaine public. Il faut alors admettre que les lots dépendant du domaine public ne sont pas soumis aux obligations pouvant résulter du statut de la copropriété ou du règlement de copropriété de l’immeuble. Le personnel public occupant des lots d’une manière ou d’une autre serait pareillement affranchi des règles  disciplinaires  figurant dans le règlement de copropriété.

On perçoit facilement les difficultés juridiques et pratiques pouvant résulter d’une telle conception.

La première est évidente : les copropriétaires sont les propriétaires indivis des parties communes. Il est donc juridiquement impossible qu’une quote-part idéale de ces parties communes dépende du domaine public.

Par ailleurs de nombreuses prérogatives liées à la domanialité publique sont parfaitement contraires aux principes généraux du statut de la copropriété. On se bornera ici à citer la faculté qu’a une personne publique de modifier librement l’affectation d’un bien du domaine public ou d’effectuer à son gré des travaux [1].

Le Conseil d’Etat, par un arrêt du 11 février 1994 a pris en considération ces difficultés pour juger que les dispositions du statut de la copropriété « sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu’avec les caractères des ouvrages publics ». Depuis les décisions rendues à ce sujet l’ont été dans le même sens.

On peut donc poser en règle formelle qu’une personne de droit public propriétaire d’un lot de copropriété est une copropriétaire comme les autres, privée de toute prérogative spécifiquement liée à sa qualité.

Elle doit respecter la destination de l’immeuble et ne saurait installer des bureaux dans un immeuble à usage d’habitation [2]. En revanche, elle peut, dans un immeuble dont la destination est plus largement définie, installer des services administratifs ou autres activités dans les conditions admises par la jurisprudence dominante.

Elle ne saurait invoquer les lourdeurs des procédures budgétaires pour payer avec un retard systématique les sommes régulièrement appelées par le syndic. Celui-ci peut procéder au recouvrement forcé dans les conditions habituelles et user des voies d’exécution ordinaires.

 

Une pratique courante des personnes de droit public, et notamment des collectivités territoriales, est l’établissement de baux emphytéotiques sur des lots ou groupes de lots d’une copropriété classique. Nous consacrerons une étude à ce mécanisme juridique qui génère des relations d’un type particulier entre le locataire et le syndicat des copropriétaires. Voyez bail emphytéotique pour une première approche

II.             ouvrages publics et copropriété

L’ouvrage public est en premier lieu un ouvrage au sens technique du terme. Il est le fruit de la mise en œuvre de différents matériaux. Il s’agit généralement de constructions ou d’aménagements. L’ouvrage doit avoir un caractère immobilier, et il doit être affecté à l’intérêt général, soit par usage direct du public, soit par la satisfaction des besoins d’un service public.

Un ouvrage public peut appartenir à une personne privée comme le concessionnaire d’un service public. En particulier les immeubles appartenant aux offices publics d’HLM peuvent être considérés comme des ouvrages publics.

Pour les mêmes raison que dessus, les ouvrages publics inclus dans une copropriété ne peuvent bénéficier des privilèges dont ils bénéficient habituellement. Ils ne peuvent en particulier être protégés par le principe traditionnel de l’intangibilité qui interdit au Juge d’ordonner l’exécution de travaux susceptibles de les affecter bien qu’ils aient été construits ou implantés de manière inconsidérée ;

 

Il existe néanmoins des ouvrages publics dans les copropriétés, et souvent dans l’intéret et à l’usage de celles-si. C’est le cas des transformateurs électriques, des postes d’alimentation en gaz et des branchements divers jusqu’à l’intérieur des parties privatives.

Ces ouvrages publics font généralement l’objet de conventions dont le respect réciproque permet d’éviter les litiges.

III.           la copropriété et le droit de l’urbanisme

Comme tout maître d’ouvrage, le syndicat des copropriétaires est soumis aux formalités usuelles (demande de permis de construire ou  déclaration de travaux, lorsqu’il veut effectuer certaines catégories de travaux.

Le particularisme de ses rapports avec le droit de l’urbanisme tient à ce qu’un copropriétaire désirant effectuer des travaux privatifs, mais affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit joindre à sa propre demande, l’autorisation de l’assemblée générale prévue par l’article L 25. Après certains errements, le jurisprudence administrative est désormais ferme sur ce point.

Mieux encore : un arrêt du Conseil d’État du 7 décembre 2005 montre qu’elle prend en considération la solution par la jurisprudence civile imposant une autorisation de l’assemblée même dans le cas où le règlement de copropriété comporte une clause autorisant a priori les travaux envisagés :

« Considérant qu’il découle des dispositions précitées du code de l’urbanisme et de la loi du 10 juillet 1965 que, lorsque l’autorité administrative, en l’état du dossier qui lui est soumis, est informée de ce que le projet de travaux du déclarant porte sur un immeuble compris dans une copropriété, il lui appartient d’exiger la production des autorisations auxquelles la loi, complétée le cas échéant par les stipulations du règlement de copropriété, subordonne le droit, pour chacun des propriétaires, de réaliser certains travaux ; qu’il lui appartient, en particulier, de vérifier si les travaux faisant l’objet de la déclaration affectent les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble compris dans la copropriété et nécessitent ainsi l’assentiment de l’assemblée générale des copropriétaires ; »

IV.          protection des monuments historiques

Certains immeubles en copropriété peuvent entrer dans cette catégorie, ou du moins « sans justifier une demande de classement immédiat, [ils] présentent un intérêt d'histoire ou d'art suffisant pour en rendre désirable la préservation " ; ceux-ci peuvent être inscrits sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques par arrêté du préfet de région (article 2 modifié par décret du 18 avril 1961). »

Les avantages fiscaux accordés aux propriétaires de monuments historiques ont incité certains opérateurs financiers à réaliser des montages aventureux. Voir : Demeures historiques et copropriété

Nous donnons des indications relatives à ce régime particulier dans une autre étude.

V.            copropriétés en difficultés

Des dispositifs particuliers ont été établis pour remédier aux difficultés financières de certains ensembles immobiliers. Ils viennent à l’appui, lorsqu’ils s’agit de copropriétés, des dispositions de droit privé des articles L 29-1 et suivants et des articles D 62-1 et suivants.

Par ailleurs l’ordonnance n° 2005-655 du 15 décembre 2005 montre le souci qu’ont les pouvoirs publics d’unifier les procédures utilisables dans les différents cas d’insalubrité ou de dangerosité des immeubles collectifs. Elle comporte des dispositions propres aux copropriétés.

 

 

 

 

 

Mise à jour

05/10/2011

 

 



[1] On trouvera d’autres exemples dans l’excellent étude de M. Alioune DJIGO au Juris classeur copropriété Fascicule 510

[2] Cass. civ. 3e 03/05/1990