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La notion d’ordre public dans le statut de la copropriété

 

 

I.      l’ordre public en droit commun. 1

II.      l’ordre public et la copropriété. 2

III.     sanction des infractions à l’ordre public. 2

 

 

L’article 6 du Code civil énonce  : « On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs. »

La règle est claire mais suppose acquise et déterminée la notion d'ordre public, comme également celle de bonnes mœurs. L'expérience démontre que si les contours en paraissent dessinés par une sorte de droit social naturel, ils n'en sont pas moins affectés par l'évolution historique, et plus encore, par des modes passagères qui, selon les époques, en restreignent ou étendent les limites.

De son côté, l’article L 43 énonce : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ». Les juristes en tirent comme conséquence incontestable que les textes cités sont d’ordre public.

Il faut donc distinguer  :

·      la notion générale d’ordre public, qui, comme celle de « bonnes mœurs », peut faire l’objet d’appréciations prétoriennes subjectives. L’exemple type est l’article 144 du Code de procédure pénale qui permet la mise en détention préventive en vue « de mettre fin à un trouble exceptionnel et persistant à l'ordre public provoqué par la gravité de l'infraction, les circonstances de sa commission ou l'importance du préjudice qu'elle a causé ».

·      les textes d’ordre public qui sont objectivement définis comme tels. M. Ferme notait qu’il n’existe pas de définition légale de l’ordre public et indiquait que «  sont d’ordre public, les lois dont les dispositions sont motivées par des considération d’intérêt général qui se trouveraient compromises si les particuliers étaient libres d’empêcher l’application de la loi »[1]

Nous verrons plus loin qu’on retrouve ces deux aspects dans le droit de la copropriété.

 

L’ordre public de la copropriété est-il celui évoqué par l’article 6 du Code civil ? Quelles conséquences doit-on tirer de la qualification « d’ordre public » attribuée à la majorité des dispositions du statut ? et du fait que les autres dispositions ne sont pas « d’ordre public » ? Telles sont les questions qui seront étudiées dans cette étude. Les solutions sont fort importantes tant en raison de la force contraignante des textes dits d’ordre public, qu’en raison de l’incidence de cette qualification aux yeux des juridictions.

Pour répondre à ces questions propres au régime de la copropriété, il faut d’abord définir les contours de la notion générale d’ordre public. La tâche n’est pas aisée car elle a considérablement évolué au cours du siècle dernier.

I.          l’ordre public en droit commun

Les bonnes mœurs ne sont pas les mêmes, à une époque donnée, dans tous les groupes sociaux. A fortiori, la notion est variable dans le temps. Il en va de même pour l'ordre public, auquel nous limiterons nos observations.

On peut admettre que l'ordre public est la manifestation de la primauté nécessaire, dans certaines circonstances ou hypothèses, de l'intérêt général sur les intérêts particuliers. En ce sens toute législation tendant à remédier aux effets d'une catastrophe naturelle s'impose en vertu des nécessités de l'ordre public.

On a ressenti, par ailleurs, au fil des temps, la nécessité de protéger certaines catégories sociales, présumées en état de faiblesse par rapport à d'autres catégories et d'édicter, pour ce faire, certaines dispositions impératives applicables aux relations juridiques susceptibles d'être créées entre elles. On évoque ici nombre de dispositions du droit du travail.

Le souci d’uniformiser certains statuts juridiques s'est aussi imposé, pour assurer notamment la sécurité des relations économiques et sociales. En ce sens les règles juridiques relatives à l'état des personnes sont exclusive de toute manifestation de volonté (filiation) ou impliquent l'adhésion à un système institutionnel (mariage).

Enfin la mise en œuvre de doctrines économiques dirigistes exige que soit attribué à la législation et à la réglementation un caractère impératif, excluant toute possibilité de dérogation conventionnelle.

D'un inventaire exhaustif des dispositions d'ordre public on a pu tirer une distinction capitale entre

·      l'ordre public de direction qui a pour objet d'imposer à la population un ensemble de règles considérées comme indispensables pour assurer l'intérêt supérieur du corps social

·      l'ordre public de protection destiné à assurer la sauvegarde des intérêts de certaines catégories sociales.

La classification des règles d'ordre public peut comporter encore d'autres critères.

L'ordre public du droit public fait référence à l'application des lois constitutionnelle, des règles du droit pénal et des règles d'administration de la justice civile comme celles, par exemple, de la compétence d'attribution des juridictions.

L'ordre public du droit privé s'attache aux droits de la personnalité et notamment au régime de la liberté individuelle, au statut familial et à un grand nombre de dispositions du droit des biens. Ainsi la définition et l'organisation des droits réels relève de l'ordre public, et comporte l'impossibilité d'en créer de nouveaux hors l'intervention du législateur[2].

 

L'ordre public peut encore être

·      social, lorsqu'il concerne les règles du droit du travail

·      économique, lorsqu'il intervient dans des domaines tels que la taxation des prix, la liberté du commerce et de l'industrie

·      écologique quand il régit la protection de zones géographiques présentant un intérêt particulier

·      moral enfin, dans le domaine des contrats de jeux ou de recherches généalogiques.

 

Dans tous ces cas l’ordre public exprime le souci qu’ont les pouvoirs publics de protéger l’intérêt de la société en général, ou de classes sociales fragilisées contre des actions privées considérées comme abusives et préjudiciables à l’équilibre social. On retrouve ce souci de protection sociale dans de nombreux textes du droit immobilier. La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 fixant les rapports entre bailleurs et locataires en est un exemple célèbre.

II.         l’ordre public et la copropriété

L’expression ne figure pas dans les textes du statut. Pourtant deux articles de la loi expriment un caractère d’application impérative qui ne peut tromper.

L’article L 1 impose l’application du statut aux immeubles présentant les caractéristiques qu’il énonce.

L’article L 43 laisse à penser que l’ordre public n’intervient dans le statut de la copropriété que pour normaliser un certain nombre de règles primordiales. Si une clause d’un règlement de copropriété exprime que le syndic est désigné à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, elle est « réputée non écrite ». L’assemblée doit désigner le syndic conformément aux dispositions de l’article L 25, « comme si » cet article avait été matériellement substitué à la clause initiale. Ce mécanisme est celui qualifié par l’article L 49 inséré par la loi du 13 décembre 2000 (SRU) d’adaptation du règlement.

 

La jurisprudence a été beaucoup plus loin. Elle trouvé dans l’article L 43 un outil d’intervention dans les parties du règlement de copropriété étrangères à l’organisation de l’institution. On retrouve ici l’aspect subjectif de l’ordre public.

Les juges ne se sont pas contentés de constater l’illégalité de certaines clauses du règlement de copropriété objectivement contraires aux dispositions normatives du statut comme celles relatives à la convocation et à la tenue des assemblées, à la désignation du syndic et à ses pouvoirs, à la répartition des charges.

Ils ont de plus déclaré illicites des clauses du règlement de copropriété relatives au contenu du droit de copropriété, à la définition des droits et obligations des copropriétaires, portant ainsi atteinte aux conventions fondatrices des syndicats, librement acceptées lors de l’acquisition du lot.

 

Il est vrai que l'exposé du projet de loi initial mentionnait la nécessité de garantir le droit de chacun des copropriétaires, en ce qu'il a d'essentiel, contre les abus de majorité et les clauses abusives des documents contractuels auxquels ils ont souscrit. On voit à l’époque se multiplier les copropriétés soit par construction de nouveaux immeubles, soit par division d’immeubles anciens dont les lots sont fréquemment vendus à leurs locataires « maintenus dans les lieux ». La méthode de Grenoble est tombée en désuétude. Le règlement de copropriété est établi par le propriétaire vendeur ou par le promoteur. Les acquéreurs ne peuvent qu’y adhérer ou renoncer à l’opération envisagée. Seule une fiction juridique permet de dire encore qu’il s’agit d’une convention institutionnelle au sens propre du terme.

 

M. Zimmermann insiste, dans le rapport de la Commission des Lois sur le caractère protecteur des dispositions du projet. M. Cabanac [3], dès 1970, n'hésite pas à faire état du caractère protecteur du statut, se fondant en particulier sur les observations de M. Voyant, rapporteur devant le Sénat [4]. La doctrine, après lui, s'est généralement bornée à faire état du caractère impératif des dispositions du statut.

L’intention des auteurs du projet était de mettre à néant certaines clauses léonines insérées dans les règlements de copropriété par les promoteurs. Ainsi, dans une construction par tranches successives, de l’exonération des charges de copropriété au profit des lots transitoires (parcelles restant à construire). On ne peut qu’approuver.

Les juges ont cru devoir effacer la plupart des clauses restreignant la possibilité de diviser les lots. Insérées, même dans des immeubles modestes, pour assurer la pérennité d’un certain mode de vie et éviter l’accroissement de la population de l’immeuble, elles ont été considérées comme portant atteinte au libre droit de jouissance et de disposition de la partie privative. C’est alors un individu qui est « protégé » contre la collectivité des copropriétaires désirant assurer le respect des clauses de la charte commune. Nombre de spéculateurs ont ainsi profité de la bienveillance prétorienne pour revendre avec profit des lots restructurés.

On a aussi pu constater un laxisme croissant dans le contrôle des changements de destination de lot, les clauses des anciens règlements qui avaient pour but légitime d'assurer la paisible jouissance des immeubles étant systématiquement déclarées non écrites. Dans ce cas encore, des bailleurs et investisseurs peu soucieux des intérêts des occupants de l’immeuble ont profités de larges aubaines.

 

L’ordre public ne se présente donc pas seulement, dans notre domaine, comme un dispositif de normalisation des règles et procédures.

Il a ouvert aux juridictions de larges possibilités de modifier substantiellement des clauses conventionnelles, voire de les réduire à néant.

III.        sanction des infractions à l’ordre public

En présence d'une infraction éventuelle à l'ordre public, il importe de déterminer

·      qui peut la dénoncer et invoquer la protection tutélaire de l'ordre public

·      quelles sont les sanctions liées à la reconnaissance de l'infraction et les conséquences juridiques de cette reconnaissance

·      Quelles sont les modalités éventuelles d'extinction du risque d'intervention de l'ordre public;

 

Il est classique, s'agissant de la dénonciation, de distinguer les infractions à l'ordre public de protection des infractions à l'ordre public de direction. Dans le premier cas, la partie protégée pourra seule agir. Dans le second, toutes les parties à l'acte, voire les tiers, pourront invoquer l'infraction. Au surplus, dans ce dernier cas, le juge lui-même pourra se saisir de l'argument d'ordre public, n'aurait-il pas été invoqué par l'une des parties.

La sanction de l'infraction à l'ordre public est la nullité de l'acte ou l’effacement de la clause, désormais considérée comme non écrite.

L'application pratique de la règle est plus complexe qu'il n'y parait dans la mesure ou une seule clause d'une convention peut être en contravention avec les règles d'ordre public. Est-il conforme à l'intérêt des parties d'étendre à l'ensemble contractuel la nullité prononcée ? La jurisprudence a réussi à élaborer dans ce domaine un système fondé sur la recherche des volontés des parties en ce qui concerne l'importance déterminante ou non de la clause annulée dans l'économie générale du contrat. La simple modification du contrat, imposée par le Juge, peut, dans de nombreux cas, résulter de la Loi elle-même.

L'ordre public peut intervenir dans le cours du fonctionnement d'une convention parfaitement régulière à l'origine. Tel est bien le cas en matière de copropriété pour les clauses insérées dans les règlements de copropriété anciens. Dans cette hypothèse la clause est réputée non écrite et il faut admettre qu'elle pourra  retrouver son efficacité en cas de revirement de jurisprudence ou de nouvelle modification législative ultérieure.

 

Les clauses déclarées illicites sont réputées non écrites. Il faut considérer alors qu’elles n’ont jamais existé ! Cela est radicalement contraire à la vérité lorsque l’illicéité, voire l’illégalité, est consécutive à un texte postérieur à l’acte contenant la clause. Avant sa promulgation la clause était licite ou légale. Il y a donc une contradiction interne majeure dans la théorie des clauses réputées non écrites.

Après celle, vue ci-dessus, de l’inexistence, on a vainement tenté de leur appliquer la notion d’inopposabilité, puis celle de caducité. M. Kullmann a fort bien remarqué que la fiction de la clause réputée non écrite impose d’admettre que les parties intéressés n’ont réalisé aucune déclaration de volonté à son propos. Elle se présente ainsi comme «  un mensonge qui efface la réalité »[5]

 

Ces difficultés ont trouvé une solution partielle pour ce qui est des clauses illégales relatives à la répartition des charges. La loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 a ajouté à l’article L 43 un second alinéa : « Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ». Cette disposition a comblé une lacune de la loi . On a pensé aussi qu’elle renforçait l’opinion dominante selon laquelle la nouvelle répartition n’avait d’effet que pour l’avenir, comme dans le cas d’une révision. Or, par un arrêt du 20 décembre 2000, la Cour de cassation a repris la solution contraire[6]. Les juridictions du fond semblent demeurer hostiles à cette solution. Mais l’important est ici de constater que la clause litigieuse est remplacée par une autre clause.

 

Le risque d'annulation ou de modification du contrat peut-il disparaître ?

La renonciation au bénéfice d'une disposition protectrice est admise. Encore faut-il que cette renonciation résulte d'actes non équivoques marquant de façon certaine l'intention du renonçant, et qu'elle porte sur un droit acquis, toute renonciation anticipée demeurant interdite [7].

Le régime très confus des clauses réputées non écrites fait qu’il est difficile de se prononcer sur l’application d’une prescription.

Si la sanction applicable aux clauses illégales relatives à la répartition est assimilable à une nullité, il ne peut en être de même pour la sanction applicable aux clauses illicites, comme on l’a vu plus haut. Il s’agit d’une action autonome dont le régime n’est pas fixé par la loi. Les auteurs se prononcent en faveur de l’imprescriptibilité. Nombreux sont ceux qui adoptent la même solution pour l’action en « nullité » de la répartition des charges, créée par la jurisprudence et non régie par un texte.

Enfin l'infraction peut disparaître par disparition du vice lui-même, du fait d'une régularisation postérieure ou d'une modification législative, cas déjà évoqué plus haut.

Nous aurons l'occasion, tout au long de notre étude, de revenir sur les problèmes posés en matière de copropriété, par l'application de l'art. L 43.

 

 

 

 

 

Mise à jour

10/04/2007

 



[1] Georges Ferme L’administrateur de biens, syndic de copropriété, face aux textes d’ordre public in Administrer 1977 n° 74 p. 7 ss.

[2] L'ordre public de droit privé s'étend à bien d'autres domaines : règles de la responsabilité civile, conditions de validité des actes juridiques, successions, libéralités, régiments matrimoniaux et même à certaines dispositions du droit commercial.

[3] Traité de la construction en copropriété ... T II n° 197 et ss.

[4]  le projet est marqué par le désir de défendre les coproprié-taires ..

[5] Jérôme Kullmann Remarques sur les clauses réputées non écrites Dalloz Sirey 1993 Chronique XIV

[6] Rép. Defrénois 2001 p. 794 note Atias.

[7] La clause compromissoire imposant a priori le recours à l'arbitrage pour tout litige relatif au statut de la copropriété est désormais interdite. Par contre le recours à l'arbitrage pour apporter solution à un litige né demeure parfaitement possible. Dans ce cas les parties renoncent aux dispositions d'ordre public donnant compétence aux juridictions de l'ordre judiciaire.