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Les usages et l’œuvre des praticiens

 

 

Le régime de la copropriété divise doit beaucoup aux praticiens.

Sous l’Ancien régime, ils ont eu l’idée de diviser les étages d’un bâtiment pour les affecter à des « propriétaires » différents. On trouve dans les coutumiers la trace des usages régionaux qui régissaient les rapports de ces copropriétaires.

Dans son commentaire de la coutume de Normandie, Basnage indique qu’il arrive souvent que « dans les villes, les maisons soient partagées de telle manière que l’un a le bas, l’autre le dessus ». On retrouve cette division dans de nombreuses coutumes (Orléans, Auxerre, Clermont-Ferrand, Paris, Nantes et plus généralement le Berry, le Bourbonnais, le Nivernais et la Bretagne).

Pour les maisons à plusieurs étages, la copropriété nous est venue de Gênes par la Corse, puis le Dauphiné. Elle s’est solidement implantée à Grenoble puis à Lyon.

 

Lors de la rédaction du Code civil, la synthèse en a été faite dans l’article 664 qui est demeuré jusqu’à la promulgation de la loi du 28 juin 1938 l’unique texte régissant la matière.

L’institution s’est développée considérablement pendant ce temps. Dans le Sud-est est apparue la méthode de Grenoble. Excellente pour la construction de petits immeubles, elle a été contrariée par de nombreuses tracasseries fiscales.

Les praticiens ont alors songé à la création de sociétés de constructions auxquelles on a opposé rapidement l’absence de tout but lucratif [1]

Le principe du mécanisme était la création de sociétés par actions. En contrepartie d’un apport financier assez important, l’associé devenait locataire pour un temps déterminé de l’un des appartements à construire avec droit à son attribution future en toute propriété à l’expiration du bail accompagnée de la liquidation et du partage de la société. La jurisprudence a fini par admettre que la formule de la location-attribution était compatible avec la forme des sociétés par actions malgré les restrictions apportées à la libre circulation des actions.

La formule s’est heurtée aussi à des difficultés de recouvrement des versements complémentaires demandés aux associés à la fin de l’opération de construction lorsque les dépenses réelles avaient excédé les prévisions.

 

La loi du 28 juin 1938 a eu pour but d’établir un statut précis des sociétés de construction mais aussi un statut des copropriétés par étages issues de ce genre d’opération [2] .

Après la guerre, les opérations de construction d’immeubles destinés à l’exploitation en copropriété se sont multipliées. Mme Kischinewsky-Broquisse a parfaitement décrit ce mouvement et les travaux des praticiens pour surmonter les difficultés pratiques relatives au financement de ces opérations [3]

Pour l’élaboration du statut de la copropriété de 1938 le législateur s’est fortement inspiré des usages demeurés depuis la promulgation du Code civil, notamment en ce qui concerne la définition précise des droits et obligations des « copropriétaires », la répartition des charges et l’organisation des copropriétés. Ces usages ont été convertis en dispositions d’ordre conventionnel insérées dans les règlements de copropriété [4] .avaient fait l’objet de nombreux travaux doctrinaux et d’une jurisprudence assez importante que Mme Kischinewsky-Broquisse a rappelés et analysés avec une grande pertinence.

Malgré ses mérites, le statut de la copropriété établi par la loi de 1938 s’est rapidement révélé insuffisant pour la gestion d’immeubles dont l’importance et la complexité technique allaient en croissant. Il comportait de plus un vice fondamental : l’absence de toute disposition permettant aux copropriétés de bénéficier des améliorations techniques dont la mise en place exigeait l’accord de tous les copropriétaires.

 

La loi du 10 juillet 1965 a conservé la structure de l’institution établie par la loi de 1938. Le législateur s’est efforcé de remédier aux difficultés pratiques apparues dans les copropriétés de l’après-guerre. Il a notamment créé un régime juridique des améliorations permettant au syndicat des copropriétaires soit de décider des améliorations réalisées par lui-même, soit d’autoriser certains copropriétaires à les réaliser à leurs frais.

 

Depuis la promulgation de ce nouveau statut, les praticiens ont poursuivi leur œuvre en créant des copropriétés de types divers comme par exemple les résidences avec services, les résidences de tourisme mais aussi des copropriétés en volumes dont les caractéristiques particulières font qu’elles ne sont pas assujetties au statut de la copropriété. Il en est de même pour les sociétés de jouissance à temps partagé dont le régime des charges est pourtant celui des copropriétés classiques.

Aux ensembles immobiliers très importants sont venues s’ajouter des copropriétés horizontales de type divers (résidences de loisirs, marinas, etc.)

 

C’est généralement a posteriori que le législateur est intervenu pour « codifier » les règles de fonctionnement de ces institutions nouvelles et remédier à des difficultés diverses de fonctionnement.

 

 

 

 

Mise à jour

05/04/2007

 

 



[1] Cass. Ch. Réunies 11/03/1914 DP 1914-I-257

[2] Voir le commentaire de la loi de 1938 par M. Chevalier, qui reste encore riche d’enseignements de nos jours DH 1939-4 p.73.

[3] Kischinewsky-Broquisse Statut de la copropriété des immeubles et sociétés de construction Librairies techniques Paris 1958

[4] Les travaux d’adaptation des règlements de copropriété (art. L 49) ont permis d’en trouver de nombreuses traces.