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Les recommandations de la Commission des clauses abusives

 

 

I.       régime légal des clauses abusives

A.       notion de clause abusive

B.       existence d’un lien contractuel

C.       critères de qualification de la clause

D.       sanctions

II.     la commission des clauses abusives

III.   application du régime aux contrats de syndic

 

Voir les liens aux recommandations à la suite de l’étude

 

L’évolution juridique et économique du « contrat de syndic » n’est pas satisfaisante.

La loi du 10 juillet 1965 n’en fait pas mention. L’article L 18 modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000 mentionne la « nullité de plein droit de son mandat » comme sanction du défaut d’ouverture d’un compte séparé par un syndic qui n’a pas été dispensé de cette formalité.

Il n’est apparu dans le statut de la copropriété que dans l’article D 29 modifié par le décret n° 2204-479 du 27 mai 2004, qui traite du « contrat de mandat du syndic ». L’article D 29 porte ainsi application d’une disposition législative qui n’existe pas !

Sur le plan économique, le contrat de syndic, créé pour assurer la protection des intérêts des syndicats de copropriétaires, s’est manifestement retourné contre eux en permettant à certains professionnels de multiplier les prestations exceptionnelles et les rémunérations qui leurs sont liées. Cette situation est aggravée par la légèreté avec laquelle les contrats sont approuvés par les assemblées générales.

Le vice fondamental du mécanisme reste néanmoins étranger aux clauses du contrat. Il s’agit bien en effet de la faculté laissée aux assemblées de dispenser le syndic professionnel de l’obligation d’ouvrir un compte séparé ouvert au nom du syndicat.

Les abus constatés expliquent l’application aux syndics professionnels des dispositions particulières du droit de la consommation.

 

I.               régime légal des clauses abusives

Il précise la notion de clause abusive, les conditions d’existence d’un lien contractuel et les critères de qualification de la clause. Il indique les sanctions applicables aux clauses abusives.

A.      notion de clause abusive

L’article L 132-1 du Code de la consommation exprime la notion de clause abusive dans les contrats entre professionnels et non-professionnels et les modalités de détermination des clauses susceptibles d’être visées par ce régime spécifiquement protecteur :

« Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Des décrets en Conseil d'État, pris après avis de la commission instituée à l'article L. 132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa.

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n'est pas dispensé d'apporter la preuve du caractère abusif de cette clause. »

B.     existence d’un lien contractuel

Il précise la nature des dispositions pouvant être considérées comme établissant un lien contractuel entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur :

« Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies. »

C.     critères de qualification de la clause

Il ajoute aux règles traditionnelles du Code civil des précisions relatives à la qualification comme abusive d’une clause :

« Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre. »

D.     sanctions

Il précise enfin les sanctions liées à cette qualification et sa portée sur l’ensemble des relations contractuelles :

« Les clauses abusives sont réputées non écrites.

« L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

« Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses.

« Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

 

II.             la commission des clauses abusives

Pour la mise en œuvre de ce régime, la Commission des clauses abusives, placée auprès du Ministre chargé de la consommation, a été créée.

Elle connaît des modèles de conventions habituellement proposés par les professionnels à leurs contractants non professionnels ou consommateurs. Elle est chargée de rechercher si ces documents contiennent des clauses qui pourraient présenter un caractère abusif  (art. L 132-2).

Elle peut être saisie à cet effet soit par le ministre chargé de la consommation, soit par les associations agréées de défense des consommateurs, soit par les professionnels intéressés. Elle peut également se saisir d'office (art. L 132-3).

Elle recommande la suppression ou la modification des clauses qui présentent un caractère abusif. Le ministre chargé de la consommation peut soit d'office, soit à la demande de la commission, rendre publiques ces recommandations qui ne peuvent contenir aucune indication de nature à permettre l'identification de situations individuelles (art. L 132-4).

Elle établit chaque année un rapport de son activité et propose éventuellement les modifications législatives ou réglementaires qui lui paraissent souhaitables. Ce rapport est rendu public.

 

La commission peut être saisie pour avis lorsque à l'occasion d'une instance le caractère abusif d'une clause contractuelle est soulevé.

Le juge compétent demande à la commission, par décision non susceptible de recours, son avis sur le caractère abusif de cette clause tel que défini à l'article L. 132-1. L'avis ne lie pas le juge.

La commission fait connaître son avis dans un délai maximum de trois mois à compter de sa saisine.

Il est sursis à toute décision sur le fond de l'affaire jusqu'à réception de l'avis de la commission ou, à défaut, jusqu'à l'expiration du délai de trois mois susmentionné. Toutefois, les mesures urgentes ou conservatoires nécessaires peuvent être prises.

III.           application du régime aux contrats de syndic

Le régime particulier que nous avons brièvement décrit s’inscrit dans le mouvement désormais solidement établi qui tend à dessaisir les juridictions traditionnelles de certaines catégories de litiges. Nous limiterons l’examen des activités de la commission des clauses abusives à celles concernant directement les syndicats de copropriétaires.

La commission a établi une recommandation n° 96-01 du 17 novembre 1995 relative aux contrats proposés par les syndics de copropriété (voir le texte en 13/4).

 

On a contesté la possibilité d’appliquer au syndic, avant tout représentant légal d’une personne morale et administrateur du syndicat des copropriétaires, un régime particulier propre aux activités commerciales. Il est vrai que l’activité de syndic est par nature une activité civile mais il est incontestable que cette activité a été « commercialisée » par les professionnels eux-mêmes et qu’ils apparaissent sans nul doute comme des prestataires de services, au moins à titre accessoire.

 

Les juridictions judiciaires veillent néanmoins à conserver le contrôle du caractère abusif ou non de certaines clauses. C’est ainsi que la 1ere chambre civile de la Cour de cassation [1] a statué en ces termes à propos d’une clause de conciliation préalable figurant dans un contrat de syndic :

 

« Vu l’article L. 132-1 du Code de la consommation ;

« Attendu que pour déclarer abusive la clause relative aux recours et litiges figurant à l’article VII 2 et 3 du contrat de syndic selon laquelle : “En cas de litige pour l’exécution du présent contrat, les parties s’efforcent de trouver une solution amiable. A ce titre, le syndic accepte l’intervention d’associations d’usagers et des syndicats professionnels, par l’intermédiaire d’une commission de conciliation. Il en est de même pour les litiges qui viendraient à naître entre le syndic et un ou plusieurs copropriétaires. Toutefois, l’avis du conseil syndical sera requis pour cette commission de conciliation ; ladite commission n’émet qu’un avis qui peut ne pas satisfaire l’une ou l’autre des parties, la cour d’appel relève que le fait de contraindre un copropriétaire à un préliminaire de conciliation présente un caractère abusif ;

« Qu’en statuant ainsi, alors que la clause précitée, exempte d’un quelconque déséquilibre significatif au détriment du consommateur, ne revêt pas un caractère abusif, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

 

Le législateur lui-même intervient parfois pour mettre un terme à des contestations relatives aux contrats de syndic. C’est le cas pour l’article L 10-1 qui, créé par la loi SRU du 13 décembre 2000 a été modifié récemment par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2206 pour préciser les modalités de recouvrement des frais de procédure à l’encontre du copropriétaire débiteur et les modalités d’imputation des frais d’établissement de l’état daté en cas de vente d’un lot.

 

 

 

Recom 96-01

Relative aux contrats proposés par les syndics de copropriété (17/11/1995)

Recom 97-02

Relative aux contrats de maintenance de certains équipements d’immeuble (18/09/1997)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

08/03/2007

 

 



[1] Cass. Civ. 1e 01/02/2005 (n° 03-19692) Voir aussi Atias : Clauses abusives des contrats proposés par les syndics RDI 1996 p. 167