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Les recommandations de la Commission
relative à la copropriété

 

 

Mise à jour du 30 janvier 2016

 

La  Commission relative à la copropriété a été supprimée par le décret n° 2014-132 du 17 février 2014 avec bon nombre d’autres commissions consultatives.

La réponse de la Chancellerie, en date du 25 septembre 2014, à la question écrite de M le Sénateur Jean-Claude Leroy du 17 avril 2014 constituera l’éloge funèbre de la Commission présidée en dernier lieu par M le Conseiller Pierre Capoulade   1-1-2-3.

Nous conservons bien entendu toutes les Recommandations établies par la Commission, qu’elles aient été actualisées ou pas. Nous sommes persuadés qu’elles demeureront consultées pendant de longues années encore, ne serait-ce que pour la qualité de la rédaction.

 

Question écrite n° 11220 de M. Jean-Claude Leroy (Pas-de-Calais - SOC)

publiée dans le JO Sénat du 17/04/2014 - page 958

M. Jean-Claude Leroy attire l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice sur la suppression de la commission relative à la copropriété.

 

Un arrêté du 4 août 1987 a institué la commission relative à la copropriété (CRC) après d'importantes modifications de la législation sur la copropriété, qui ont rendu complexes les dispositions en vigueur. À travers ses recommandations, la CRC avait ainsi pour objectif de rendre accessible cette réglementation à tous les acteurs de la copropriété, en indiquant clairement la lecture qui devait en être faite.

Pendant de nombreuses années, la CRC a été un organisme important dans ce domaine spécifique, émettant des propositions à l'occasion de réformes et jouant surtout un rôle de facilitateur dans l'application de cette réglementation.

Or cette Commission a été supprimée par le décret n° 2014-132 du 17 février 2014. Il n'y a donc plus aujourd'hui de lieu dédié à la concertation entre les acteurs de la copropriété et les praticiens de ce droit dense.

Pourtant, le fonctionnement de cet organisme ne générait aucun coût pour l'État, ses membres n'étant pas rémunérés et aucun secrétariat ne lui étant attaché

Aussi, il lui demande de bien vouloir lui faire connaître les raisons de la suppression de la CRC et de lui indiquer si de nouvelles mesures sont envisagées pour pallier la disparition de cette structure et améliorer la compréhension de la législation dans ce domaine.

 



Réponse du Ministère de la justice

publiée dans le JO Sénat du 25/09/2014 - page 2214

La commission relative à la copropriété (CRC) a été créée par un arrêté daté du 4 août 1987, pris conjointement par le garde des sceaux, ministre de la justice, et le ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement du territoire et des transports. Cette commission, consultative, était chargée, en application de l'article 1er de l'arrêté du 4 août 1987, précité, de répertorier les difficultés auxquelles peut donner lieu l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, de rechercher les solutions, notamment d'ordre conventionnel, propres à les aplanir et de proposer, le cas échéant, aux pouvoirs publics les adaptations législatives ou réglementaires qui s'avéreraient nécessaires. Les fonctions de membre de la commission étaient bénévoles et ne donnaient lieu à aucun défraiement, y compris pour son président.

La commission ne disposait par ailleurs d'aucun budget propre. Le secrétariat était néanmoins assuré par un magistrat de la direction des affaires civiles et du sceau du ministère de la justice et une salle de réunion était mise à disposition dans les locaux de cette direction.

Dans le cadre de ses travaux, le comité interministériel de modernisation de l'action publique (CIMAP) a proposé au Premier ministre d'« améliorer le fonctionnement interne des administrations », notamment en diminuant de 25 % le nombre total des commissions administratives consultatives. Cent soixante-huit commissions ont ainsi été supprimées, au nombre desquelles figure la CRC, supprimée par abrogation de l'arrêté du 4 août 1987 par l'article 22 du décret n° 2014-132 du 17 février 2014, portant suppression de commissions administratives à caractère consultatif.

Il est en effet apparu nécessaire de « mettre un terme à l'inflation du nombre de commissions consultatives qui nuit à la lisibilité et à l'efficacité de l'action publique » mais également de réformer les pratiques de consultation préalable à la prise de décision. Si les recommandations émises par la CRC ont apporté un éclairage utile sur l'application de la législation applicable en matière de copropriété, ces besoins se sont amenuisés, ainsi que le montre l'absence de nouvelle recommandation depuis le mois de juin 2010.

Les travaux menés par la commission relative à la copropriété pourront toutefois être effectués dans le cadre de groupes de travail ponctuels, lesquels ne nécessitent pas de secrétariat permanent.

 

*******************

 

 

La Commission relative à la copropriété a été créée par arrêté du 4 août 1987 (J.O du 13 août 1987). Par la qualité incontestable de ses travaux elle est apparue progressivement comme une nouvelle source du droit dans le domaine de la copropriété, ce qui n’a pas manqué de poser parfois des problèmes en raison du caractère consultatif de son rôle. On ne peut ignorer les recommandations publiées depuis sa création et il était indispensable de les reproduire dans le Guide du syndic.

 

La Commission procède actuellement à l’actualisation de ses plus anciennes recommandations. Dans le tableau inséré au pied de l’étude, les liens renvoient, le cas échéant, aux textes successivement insérés de la nouvelle, puis de l’ancienne recommandation.

 

Nous indiquerons ici ses caractéristiques principales et formulerons quelques observations sur la portée de son activité.

I.          Caractéristiques de la commission

La Commission est caractérisée par la mission qui lui a été dévolue et sa composition strictement définie, qui n’exclue pas l’audition de personnalités extérieures.

A.        sA Mission

La Commission a reçu, dans le texte constitutif, une mission précise :

-          répertorier les difficultés auxquelles peut donner lieu l’application de la loi du 10 juillet 1965

-          chercher les solutions, notamment d’ordre conventionnel, pour les aplanir

-          proposer aux pouvoirs publics les adaptations législatives et réglementaires qui s’avèreraient nécessaires.

La Commission a sans nul doute fait l’inventaire des nombreuses difficultés de la matière. Elle a proposé des solutions mais, à l’égard des praticiens, sous la forme de recommandations qui sont marquées par un caractère relativement directif. L’expérience montre qu’elles ont été globalement mieux reçues par la jurisprudence, même à son niveau le plus élevé, que par le législateur. .

B.        composition initiale

La liste des membres a été fixée par l’arrêté constitutif [1]. Elle montre le souci de constituer un organisme assurant la représentation de tous les corps intéressés et doté de sources d’information aussi nombreuses que possible. Elle comporte :

-          un Conseiller à la Cour de Cassation qui en assure la présidence

-          un professeur de droit, un notaire et un avocat

-          le président de l’Union nationale de la propriétaire immobilière (UNPI)

-          le président de la Confédération générale du logement (CGL)

-          le président de la Fédération nationale  des agents immobiliers (FNAIM)

-          le président de la Confédération nationale des administrateurs de biens (CNAB)

-          le président de la Fédération nationale des promoteurs constructeurs (FNPC)

-          le président de la fédération française des assureurs construction (AFAC)

-          le directeur des affaires civiles et du sceau au Ministère de la justice

-          le directeur de la construction au Ministère de l’Équipement, du Logement, de l’Aménagement du territoire et des Transports

Le Haut Magistrat, Président, le professeur de droit et les juristes (avocat et notaire) sont désignés par le Garde des Sceaux. Les présidents d’organisations et les Hauts fonctionnaires peuvent être représentés par un collaborateur qualifié. En outre la Commission a la faculté d’entendre toute personne « dont le concours lui paraît utile ».

Cette liste montre que le souci initial était le traitement des problèmes posés par les immeubles de construction récente et certaines organisations professionnelles ont regretté de ne pouvoir se faire entendre. L’expérience montre que la Commission a veillé à la qualité de ses informations et n’a jamais écarté les contributions qui lui paraissaient utiles.

II.         la portée des travaux de la commission

Nous avons indiqué plus haut que la jurisprudence a été très sensible aux recommandations publiées, certaines juridictions n’hésitant pas à s’y référer explicitement.

On peut regretter que, sur des points pratiques, les travaux de la Commission n’aient pas permis de remédier à certaines lacunes du statut. Il eut été facile d’insérer un texte bref permettant de sanctionner l’inobservation de l’obligation d’élire domicile faite aux copropriétaires dans certains cas. Les exemples de ce type sont nombreux.

Une concertation avec la Commission aurait peut être permis d’éviter certaines inadvertances de la loi SRU. On peut souhaiter qu’il en aille autrement pour la rédaction des textes d’application. D’une autre manière, il est surprenant que les travaux de la Commission nationale informatique et libertés (CNIL), relatifs à la gestion immobilière, aient été ignorés par la Commission de la copropriété.

Dans les circonstances actuelles, on peut s’interroger sur l’évolution de cette institution originale. L’évolution économique de la fonction syndicale et le souci de promouvoir, par les moyens les plus divers, la participation effective des copropriétaires à la gestion pourraient imposer un modeste élargissement de la composition de la Commission et des interventions ponctuelles plus fréquentes.

III.        arrêté du 18 avril 2002

Un arrêté du 18 avril 2002 a modifié l’arrêté du 4 août 1987 portant création de la Commission relative à la copropriété. Ces modifications portent sur la composition de la Commission et ses modalités de fonctionnement.

La Commission perd deux membres permanents : les présidents de l’Association française des assureurs-construction (AFAC) et de la Fédération française des promoteurs-constructeurs (FNPC). Ils sont remplacés par les présidents de l’Association des responsables de copropriété (ARC) et du Syndicat National des professionnels immobiliers (SNPI).

L’arrêté porte création de membres consultants qui sont les présidents

de l’Agence nationale d’information sur le logement (ANIL)

de la Fédération nationale des promoteurs-constructeurs (FNPC)

de l’Association nationale de la copropriété coopérative (ANCC)

Il impose à la Commission d’élaborer un règlement intérieur qui détermine ses modalités de fonctionnement. L’arrêté fixe les modalités des votes en précisant qu’ils « sont pris à la majorité des membres présents. En cas de partage des voix, la voix du Président est prépondérante ».

La FNPC conserve, à juste titre, un rôle de membre consultant. L’intégration du SNPI élargit la représentation des professionnels. Celle de l’ARC consacre l’importance du « secteur autogestionnaire » mais aussi l’apparition à ce niveau d’une organisation consumériste. Le secteur coopératif sera représenté par l’ANCC mais à titre consultatif seulement.

 

La nouvelle composition de la Commission impose sans nul doute une organisation précise de son fonctionnement, de type consensuel jusqu’à présent. C’est à la majorité des voix des présents que le règlement intérieur devra être adopté, comme les autres décisions et notamment le contenu des futures recommandations. La Cour de Cassation conserve un rôle éminent par la voix prépondérante du Conseiller assurant de droit la présidence de la Commission.

Les « décisions majoritaires » de la Commission, en ce qu’elles établiront de nouvelles recommandations, demeureront purement consultatives Les difficultés de mise en œuvre de la réforme SRU seront sans doute à l’ordre du jour de ses premiers travaux.

 

On suivra avec intérêt les effets de cette réforme finalement assez fondamentale. Depuis de longues années les travaux de la Commission ont constitué un guide de réflexion pour les juridictions. Ils ont moins inspiré le Ministère de la justice qui a dû redresser, par le décret du 4 mai 2000, la détermination du délai de convocation des assemblées en affichant une nette divergence avec la Cour de cassation, dotée ici d’un vote prépondérant. L’élargissement du collège des praticiens est significatif.

 

 

Liste des recommandations publiées

 

1989

1.  RECOMMANDATION

relative aux convocations, aux assemblées générales et à l’ordre du jour (MAJ 2006)

2.  RECOMMANDATION

relative aux délais de la convocation, à l’ordre du jour complémentaire, et à la délégation du droit de vote à un mandataire (MAJ 2006)

1990

3.  RECOMMANDATION

relative à l’identification et à l’information des copropriétaires (MAJ 2006)

4.  RECOMMANDATION

relative à la tenue des assemblées générales (MAJ 2006)

1991

5.  RECOMMANDATION

relative à la publicité foncière des états descriptifs de division

6.  RECOMMANDATION

relative à la présentation des comptes de copropriété (MAJ 2006)

1992

7.  RECOMMANDATION

relative à la répartition de frais de chauffage (Application du décret n° 91-999 du 30 septembre 1991)

8.  RECOMMANDATION

relative aux appels de fonds que le syndic peut exiger des copropriétaires

1993

9.  RECOMMANDATION

relative à l’information réciproque de l’acquéreur et du syndic en cas de vente amiable d’un lot

10. RECOMMANDATION

relative aux remises de documents techniques au syndic

1994

11. RECOMMANDATION

relative aux ventes forcées intervenant sur un immeuble en copropriété [2]

1994

12. RECOMMANDATION

relative à la mutation à titre onéreux d’un lot (état daté et certificat du syndic)

1996

13. RECOMMANDATION

relative au conseil syndical

14. RECOMMANDATION

sur le libellé de la question de l’ordre du jour relative à l’ouverture ou non d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat et du projet de résolution notifié simultanément

15. RECOMMANDATION

relative à la désignation du syndic, à la durée de ses fonctions et aux initiatives à prendre en cas de révocation ou de démission du syndic

1997

16. RECOMMANDATION

relative aux travaux affectant les parties communes et les équipements communs.

1998

17. RECOMMANDATION

relative à l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot de copropriété en cas de vente

18. RECOMMANDATION

sur le contrat d’assurance dommage ouvrage relatif à un immeuble en copropriété

19. RECOMMANDATION

relative à l’installation d’un réseau câblé ou d’une antenne distribuant des services de télévision dans les immeubles soumis au statut de la copropriété

1999

20. RECOMMANDATION

concernant les archives du syndicat des copropriétaires

2001

21. RECOMMANDATION

relative aux provisions du budget prévisionnel

22. RECOMMANDATION

relative à l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé

22 bis

voir recommandation 22 partie V

23 RECOMMANDATION

relative à l’application de l’article L 49 (adaptation RC)

24 RECOMMANDATION

relative à l’article D 6-2 (mutations de lots)

2008

25 RECOMMANDATION

Relative à l’accès aux immeubles en copropriété

26 RECOMMANDATION

relative au mandataire ad hoc des articles 29-1-A et 29-1-B de la loi du 10 juillet 1965

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

03/05/2011


Révisions
07/04/2007
03/05/2011
30/01/2016

 



[1] Voir ci-dessous (III) l’arrêté modificatif du 18 avril 2002

[2] Élaborée avant la modification de la loi du 10 juillet 1965 par la loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat