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1 / 1.2.3 Les recommandations de la Commission La Commission relative à la copropriété a été créée par arrêté du 4 août 1987 (J.O du 13 août 1987). Par la qualité incontestable de ses travaux elle est apparue progressivement comme une nouvelle source du droit dans le domaine de la copropriété, ce qui n’a pas manqué de poser parfois des problèmes en raison du caractère consultatif de son rôle. On ne peut ignorer les recommandations publiées depuis sa création et il était indispensable de les reproduire dans le Guide du syndic. La Commission procède actuellement à l’actualisation de ses plus anciennes recommandations. Dans le tableau inséré au pied de l’étude, les liens renvoient, le cas échéant, aux textes successivement insérés de la nouvelle, puis de l’ancienne recommandation. Nous indiquerons ici ses caractéristiques principales et formulerons quelques observations sur la portée de son activité. I. Caractéristiques de la commission La Commission est caractérisée par la mission qui lui a été dévolue et sa composition strictement définie, qui n’exclue pas l’audition de personnalités extérieures. A. sA Mission La Commission a reçu, dans le texte constitutif, une mission précise : - répertorier les difficultés auxquelles peut donner lieu l’application de la loi du 10 juillet 1965 - chercher les solutions, notamment d’ordre conventionnel, pour les aplanir - proposer aux pouvoirs publics les adaptations législatives et réglementaires qui s’avèreraient nécessaires. La Commission a sans nul doute fait l’inventaire des nombreuses difficultés de la matière. Elle a proposé des solutions mais, à l’égard des praticiens, sous la forme de recommandations qui sont marquées par un caractère relativement directif. L’expérience montre qu’elles ont été globalement mieux reçues par la jurisprudence, même à son niveau le plus élevé, que par le législateur. . B. composition initiale La liste des membres a été fixée par l’arrêté constitutif [1]. Elle montre le souci de constituer un organisme assurant la représentation de tous les corps intéressés et doté de sources d’information aussi nombreuses que possible. Elle comporte : - un Conseiller à la Cour de Cassation qui en assure la présidence - un professeur de droit, un notaire et un avocat - le président de l’Union nationale de la propriétaire immobilière (UNPI) - le président de la Confédération générale du logement (CGL) - le président de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) - le président de la Confédération nationale des administrateurs de biens (CNAB) - le président de la Fédération nationale des promoteurs constructeurs (FNPC) - le président de la fédération française des assureurs construction (AFAC) - le directeur des affaires civiles et du sceau au Ministère de la justice - le directeur de la construction au Ministère de l’Équipement, du Logement, de l’Aménagement du territoire et des Transports Le Haut Magistrat, Président, le professeur de droit et les juristes (avocat et notaire) sont désignés par le Garde des Sceaux. Les présidents d’organisations et les Hauts fonctionnaires peuvent être représentés par un collaborateur qualifié. En outre la Commission a la faculté d’entendre toute personne « dont le concours lui paraît utile ». Cette liste montre que le souci initial était le traitement des problèmes posés par les immeubles de construction récente et certaines organisations professionnelles ont regretté de ne pouvoir se faire entendre. L’expérience montre que la Commission a veillé à la qualité de ses informations et n’a jamais écarté les contributions qui lui paraissaient utiles. II. la portée des travaux de la commission Nous avons indiqué plus haut que la jurisprudence a été très sensible aux recommandations publiées, certaines juridictions n’hésitant pas à s’y référer explicitement. On peut regretter que, sur des points pratiques, les travaux de la Commission n’aient pas permis de remédier à certaines lacunes du statut. Il eut été facile d’insérer un texte bref permettant de sanctionner l’inobservation de l’obligation d’élire domicile faite aux copropriétaires dans certains cas. Les exemples de ce type sont nombreux. Une concertation avec la Commission aurait peut être permis d’éviter certaines inadvertances de la loi SRU. On peut souhaiter qu’il en aille autrement pour la rédaction des textes d’application. D’une autre manière, il est surprenant que les travaux de la Commission nationale informatique et libertés (CNIL), relatifs à la gestion immobilière, aient été ignorés par la Commission de la copropriété. Dans les circonstances actuelles, on peut s’interroger sur l’évolution de cette institution originale. L’évolution économique de la fonction syndicale et le souci de promouvoir, par les moyens les plus divers, la participation effective des copropriétaires à la gestion pourraient imposer un modeste élargissement de la composition de la Commission et des interventions ponctuelles plus fréquentes. III. arrêté du 18 avril 2002 Un arrêté du 18 avril 2002 a modifié l’arrêté du 4 août 1987 portant création de la Commission relative à la copropriété. Ces modifications portent sur la composition de la Commission et ses modalités de fonctionnement. La Commission perd deux membres permanents : les présidents de l’Association française des assureurs-construction (AFAC) et de la Fédération française des promoteurs-constructeurs (FNPC). Ils sont remplacés par les présidents de l’Association des responsables de copropriété (ARC) et du Syndicat National des professionnels immobiliers (SNPI). L’arrêté porte création de membres consultants qui sont les présidents de l’Agence nationale d’information sur le logement (ANIL) de la Fédération nationale des promoteurs-constructeurs (FNPC) de l’Association nationale de la copropriété coopérative (ANCC) Il impose à la Commission d’élaborer un règlement intérieur qui détermine ses modalités de fonctionnement. L’arrêté fixe les modalités des votes en précisant qu’ils « sont pris à la majorité des membres présents. En cas de partage des voix, la voix du Président est prépondérante ». La FNPC conserve, à juste titre, un rôle de membre consultant. L’intégration du SNPI élargit la représentation des professionnels. Celle de l’ARC consacre l’importance du « secteur autogestionnaire » mais aussi l’apparition à ce niveau d’une organisation consumériste. Le secteur coopératif sera représenté par l’ANCC mais à titre consultatif seulement. La nouvelle composition de la Commission impose sans nul doute une organisation précise de son fonctionnement, de type consensuel jusqu’à présent. C’est à la majorité des voix des présents que le règlement intérieur devra être adopté, comme les autres décisions et notamment le contenu des futures recommandations. La Cour de Cassation conserve un rôle éminent par la voix prépondérante du Conseiller assurant de droit la présidence de la Commission. Les « décisions majoritaires » de la Commission, en ce qu’elles établiront de nouvelles recommandations, demeureront purement consultatives Les difficultés de mise en œuvre de la réforme SRU seront sans doute à l’ordre du jour de ses premiers travaux. On suivra avec intérêt les effets de cette réforme finalement assez fondamentale. Depuis de longues années les travaux de la Commission ont constitué un guide de réflexion pour les juridictions. Ils ont moins inspiré le Ministère de la justice qui a dû redresser, par le décret du 4 mai 2000, la détermination du délai de convocation des assemblées en affichant une nette divergence avec la Cour de cassation, dotée ici d’un vote prépondérant. L’élargissement du collège des praticiens est significatif. Liste des recommandations publiées
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