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1/1.2.2

La doctrine

 

 

La copropriété moderne a connu deux époques sensiblement différentes : avant et après la loi du 10 juillet 1965.. Le plan de l’étude s’impose donc et correspond d’ailleurs à la réalité des travaux doctrinaux.

I.       Avant la loi du 10 juillet 1965

Les dispositions de l’article 664 du Code civil ont fait l’objet de différents travaux universitaires dont les auteurs sont Messieurs Porte (1899), Julliot (1927) Robert Bernard (1928), Jacquier (1935). Ils conservent un intérêt par le rappel des dispositions coutumières antérieures au Code civil et l’exposé des applications qui en ont été faites par la suite.

On doit au professeur Chevalier un commentaire exhaustif de la loi du 28 juin 1938 mais Frédéric Denis et Edith Kischinewsky-Broquisse sont les auteurs des deux premiers ouvrages consacrés à l’étude des sociétés de construction et de la copropriété des immeubles postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi.

Le premier rappelle et décrit les initiatives des praticiens tendant au développement de la construction en copropriété au moyen de financements dont la mise en place était laborieuse. La seconde met en valeur la notion d’obligation réelle dans le statut de la copropriété, dans la droite ligne des travaux antérieurs[1] de son préfacier, le professeur Michel de Juglart.

Jean Cabanac est l’un des principaux commentateurs de décisions judiciaires. Les Cahiers de la copropriété sont dédiés aux praticiens. La très ancienne Revue des loyers s’ouvre à la copropriété et, depuis Forcalquier, les Annales des loyers diffusent des études fortement marquées par les pratiques particulières des communautés immobilières méridionales.

Le remarquable rapport de Me Claude Thibierge au congrès des notaires de 1957 a constitué un précieux outil de réflexion pour les initiateurs de la réforme de 1965. Explicitant les avantages et inconvénients du régime fixé par la loi de 1938, il insistait sur la nature particulière du syndicat des copropriétaires, « ni société ni association », et prônait la nécessaire reconnaissance de l’apparition d’un « droit autonome des collectivités organisées ».

Ces travaux anciens auraient mérité une meilleure écoute. En proposant de constituer en immeuble par destination légale la « part d’intérêt » de chaque copropriétaire, Me Thibierge suggérait une solution simple au problème posé par la dichotomie entre les droits réels et les droits personnels. On aurait évité par la même occasion de laisser subsister la controverse sur les conceptions unitaire et dualiste du droit de copropriété.

II.      Après la loi du 10 juillet 1965

Les travaux doctrinaux postérieurs à la promulgation de la loi du 10 juillet 1965 se présentent avant tout comme un mode d’emploi du nouveau statut. Cela exige l’interprétation de certaines dispositions et provoque l’apparition de controverses à propos des premières décisions judiciaires.

Plusieurs traités font autorité, dont les auteurs sont :

·         M. Cabanac

·         Mme Kischinewsky-Broquisse

·         Messieurs Givord et Giverdon

·         Me Albert Zurfluh, avocat à la Cour d’appel de Paris qui joint à une parfaite connaissance du droit, mais aussi du monde de la copropriété un esprit critique qui se manifestera encore dans son commentaire de la loi Bonnemaison du 31 décembre 1985.

Dans le domaine voisin de la réglementation des professions immobilières, l’ouvrage de M. Pierre Capoulade constitue un guide très sur. Ce haut magistrat se consacrera par la suite à l’exégèse prétorienne, suivant en cela son collègue le conseiller Guillot.

Les juristes professionnels demeurent très majoritaires dans notre doctrine. Les avocats spécialisés sont représentés par de fortes individualités, plus à l’aise, on le comprend aisément, dans l’exposé structuré des questions que dans l’examen critique des décisions rendues par des juridictions devant lesquelles ils plaident quotidiennement. Un universitaire plus libre de ses mouvements, le professeur Souleau, trop tôt disparu, a apporté, pendant quelques années, un éclairage nouveau.

La constante évolution de la matière a permis aux revues périodiques et aux ouvrages sur feuillets mobiles de s’imposer peu à peu. Les nombreux collaborateurs de ces ouvrages ne sauraient être omis. Sous la forme d’un Code de la copropriété régulièrement actualisé, Messieurs Lafond et Stemmer ont également apporté un concours précieux aux juristes et aux praticiens.

Plus récemment, on doit citer la thèse de Madame Florence Bayard-Jammes consacrée à « la nature juridique du droit du copropriétaire immobilier »[2] Cet ouvrage laisse présager la constitution du lot en un bien immobilier autonome et parfait. Cette conception permettrait l’élaboration d’un statut cohérent de la copropriété divise.

La consultation des rapports et conclusions liés aux principaux arrêts de la Cour de Cassation montre que les travaux de la doctrine ont été largement exploités par les Hauts Conseillers. On ne peut en dire autant des Pouvoirs publics qui ont laissé sans suite les suggestions des uns et des autres. Dès lors, il ne faut pas s’étonner que la doctrine se soit peu à peu contentée d’expliquer les textes et les décisions judiciaires en abandonnant toute créativité.

Certains mouvements associatifs se sont émus de cette situation. Tentant de se substituer à la doctrine traditionnelle, ils ont dû finalement se contenter de modestes réformes liées à des accords contractuels qui, sans être dépourvus d’intérêt pratique, supportent les vices de rédactions incertaines et d’une force obligatoire parfois contestable. Le mouvement coopératif seul a peu à peu trouvé un fondement légal incontestable.

Malgré ces déceptions, la doctrine, sous toutes ses formes, demeure une source vive du droit de la copropriété et un outil indispensable pour les praticiens.

 

 

 

 

 

Mise à jour

08/04/2007

 



[1] Obligations réelles et servitudes en droit privé français Thèse Bordeaux 1937

[2] Éditée par LGDJ dans la Bibliothèque de droit privé tome 409 avec une préface du Professeur Tomasin Paris 2003