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Textes généraux d’ordre juridique

 

 

I.         Les usages locaux

II.        Le régime de la publicité foncière

III.       loi du 13 décembre 2000 (LOI SRU)

A.       le logement décent

B.       individualisation des contrats de fourniture d’eau

IV.      La signature électronique

V.       obligation d’information liée aux diagnostics et contrôles

A.       amiante

B.       termites

C.       plomb et saturnisme

D.       gaz

E.       risques naturels et technologiques

F.       ascenseurs

G.       sanctions légales

VI.      La loi du 1er AOÛT 2003 (LOI BORLOO)

VII.     Le régime des concierges, gardiens et employés d’immeuble

 

 

 

Les textes que nous venons de citer sont exclusivement applicables aux immeubles en copropriété. Venons en aux textes concernant l’ensemble des immeubles du domaine privé. Les immeubles en copropriété sont soumis à leurs dispositions dont certaines sont d’ailleurs explicitement adaptées au régime de la copropriété.

Nous ne pouvons citer tous les textes réglementaires locaux. On ne nous fera pas grief de faire état de quelques textes parisiens pouvant présenter un intérêt documentaire.

I.               Les usages locaux

Comment décrire la stupeur de certains juristes lorsqu’ils se voient opposer, de nos jours encore, des usages locaux ? On les retrouve dans les anciens règlements de copropriété et dans les statuts des associations syndicales. Leur valeur juridique, lorsqu’ils n’ont pas été expressément abolis, est consacrée par la Loi et reconnue par la jurisprudence.

II.             Le régime de la publicité foncière

On ne peut négliger ici les textes constituant le régime de la publicité foncière depuis le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. Ils régissent l’établissement des états descriptifs de division, les différentes opérations de publicité foncière et précisent les conditions dans lesquelles les documents antérieurs demeurent tolérés. Le décret n° 55-1530 du 14 octobre 1955 a été pris pour l’application du décret du 4 janvier 1955.

A la suite de la loi du 2 janvier 1979 et de son décret d’application, citée plus haut, une importante instruction a été publiée le 1er août 1979 pour l’application de ces deux textes.

Le régime de la publicité foncière doit être connu en ses traits principaux. De plus les commentaires administratifs qui en ont été faits sont riches d’enseignements sur la structure des immeubles, groupes d’immeubles et ensembles immobiliers soumis au régime de la copropriété.

III.           loi du 13 décembre 2000 (LOI SRU)

Nous avons déjà évoqué cette loi importante, pour la partie spécifique au statut de la copropriété. Ses dispositions d’ordre général l’emportent de loin en nombre.

A.      le logement décent

L’article 187 de la loi, ajoutant au Code civil (article 1719) et à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, établit au profit du locataire le droit à un logement décent. Les spécialistes de la copropriété ne peuvent ignorer les implications de ce texte en ce qui concerne les parties communes.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques du logement décent. Il est éclairé par la présentation  qui en a été faite au Premier Ministre par un rapport du Ministère de l’Équipement (BO Équipement 2002-3 du 25/02/2002).

B.     individualisation des contrats de fourniture d’eau

L’article 93 de la loi fait obligation aux distributeurs d’eau d’individualiser les contrats de fourniture dans les immeubles collectifs sur demande des propriétaires.

Le décret n° 2003-408 du 28 avril 2003 précise les conditions d’application de l’article 93.

La circulaire UHC/QC4/3 n° 2004-3 du 12 janvier 2004 (BO. Équipement n° 2004-2) précise les modalités d’application de ces textes.

IV.          La signature électronique

La loi du 2000-230 du 13 mars 2000 porte adaptation du droit de la preuve aux technologies de l’information et instaure la signature électronique. La portée de cette innovation s’étendra sans doute aux actes juridiques intervenant en matière et copropriété.

V.            obligation d’information liée aux diagnostics et contrôles

On assiste à une généralisation progressive de l’obligation d’information liée aux diagnostics, tant à l’égard des acquéreurs qu’à l’égard des locataires et occupants ou autres personnes intéressées. Citons à ce sujet  les textes suivants qui seront examinés dans les études correspondantes :

A.      amiante

L’article L 1334-7 du Code de la Santé publique, dans sa rédaction fixée par la loi SRU du 13 décembre 2000.

Le décret du 03/05/2002 (JO 05/05/2002) fixe les modalités d’application de ce texte. Il est entré en vigueur le 1er septembre 2002.

B.     termites

La loi n° 99-471 du 8 juin 1999 impose au vendeur la production d’un état parasitaire de moins de trois mois.

C.     plomb et saturnisme

L’article R 32-3 alinéa 3  du Code de la santé publique (CSP) prévoit la transmission d’une note d’information sur les risques d’intoxication au plomb de l’immeuble, par le préfet, aux occupants de l’immeuble.

En cas de vente d’un immeuble affecté à l’habitation construit avant 1948, le vendeur doit présenter un état des risques datant de moins d’un an à la date de la promesse de vente ou d’achat

D.     gaz

La loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés de gaz et de l’électricité et au service public de l’énergie impose (article 17) la réalisation d’un diagnostic des installations intérieures de gaz avant toute vente d’un bien d’habitation.

E.     risques naturels et technologiques

La loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 prévoit un état des risques naturels et technologiques fondé sur des informations fournies par le Préfet dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou enfin dans une zone de sismicité.

Dans ce même cadre, des informations doivent être fournies aux locataires.

F.      ascenseurs

Le décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 traite, pour l’application de la loi du 2 juillet 2003 de la mise en sécurité des ascenseurs, de l’entretien et du contrôle technique » et du droit d’information des occupants d’immeubles. On retrouve ses prescriptions dans les articles R. 125-1 à R. 125-2-8 CCH.

G.    sanctions légales

Dans la plupart des cas, le non-respect des prescriptions légales est sanctionné par l’inopposabilité à l’acquéreur de la clause d’exonération de garantie pour vice caché prévue à l’article 1643 du Code civil.

Notons qu’un regroupement des différents diagnostics est à l’étude. Une étude sera consacrée à la synthèse de ces règles.

VI.          La loi du 1er AOÛT 2003 (LOI BORLOO)

La loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine dite loi Borloo comporte des mesures de sauvegarde des immeubles collectifs applicables après constatation de l’état de carence de la gestion par le propriétaire. Elle crée à cet effet les articles L 129-1 à L 129-7 CCH qui ont pour objet d’imposer au « propriétaire » l’exécution des travaux et de faciliter leur exécution d’office par l’administration.

VII.        Le régime des concierges, gardiens et employés d’immeuble

Les salariés des syndicats sont essentiellement les concierges, gardiens et employés d’immeubles.

Les relations juridiques sont régies par les articles L 771-1 à L 771-9 et par les articles R 771-1  à R 771-10, R 772-1 et 772-2, R 773-1 à R 773-12, D 773-1 à D 773-4 du Code du Travail.

La Convention collective nationale du 11 décembre 1979 a été modifiée le 14 janvier 1994 en ses dispositions fondamentales relatives à la classification, aux conditions d’emploi et aux salaires. Elle fait l’objet d’avenants périodiques.. Ce régime est marqué par un particularisme très prononcé, qui s’étend au régime social.

 

Le décret n° 2001-1016 du 5 novembre 2001 a créé l’article R 230-1 du Code du travail impose l’établissement avant le 8 novembre 2002 d’un document unique d’évaluation des risques (DUER) comportant les résultats de l’évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs. Cette mesure d’ordre général est bien entendu applicables aux « propriétaires employeurs ».

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

13/01/2007