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1 / 1.1.1 Textes propres au statut de la copropriété I. textes antérieurs au statut de
1965 III. Les
modifications apportées au statut (de
1965 a 2000) G. loi du 22 juin 1982 (Loi Quillot) J. arrêté du 30 septembre 1991 O. loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) IV. loi
du 13 décembre 2000 (loi SRU) D. loi du 1er AOÛT 2003 (LOI
BORLOO) F. décret et arrêté du 14 mars 2005 relatifs
aux comptes du syndicat des copropriétaires H. loi
du 13 juillet 2006 (loi enl) Nous examinerons successivement les textes antérieurs à la loi du 10 juillet 1965 puis celle ci et les textes postérieurs. I. textes antérieurs au statut de 1965 La copropriété immobilière n’est pas une institution récente. Il existait donc un droit de la copropriété antérieur au Code civil lui-même, qui doit être connu, serait-ce sommairement. L’ancien droit français connaissait la copropriété des maisons divisées par étages. Des solutions diverses, selon les régions, ont été apportées aux difficultés relatives à l’entretien du bâtiment et à l’usage des étages. On en trouve la trace dans les recueils de coutumes de l’époque. A la demande de certaines juridictions provinciales, une synthèse des pratiques coutumières a été réalisée dans l’article 664 inséré dans le chapitre des servitudes. De caractère supplétif, il est demeuré pendant un siècle et demi le seul texte applicable en l’absence de conventions précises entre les propriétaires d’étages. La généralisation de la « construction en copropriété », dans le sud-est puis dans la région parisienne a rendu nécessaire une législation appropriée. La loi du 28 juin 1938, portant sur le régime des sociétés de construction (Chapitre I) et sur celui des immeubles divisés par étages (Chapitre II), a répondu à cette attente. Elle a consacré les innovations de la pratique, notamment l’établissement de règlements de copropriété et une organisation collective comportant des assemblées de copropriétaires. Il était nécessaire de légiférer pour permettre, d’une part, aux assemblées de décider la réalisation de travaux d’amélioration, pour remédier, d’autre part, aux abus des promoteurs. Ces préoccupations furent à l’origine du projet de loi présenté le 8 juillet 1964. Sur l’initiative de certains parlementaires, son examen donna lieu à l’élaboration d’un véritable statut de la copropriété, matérialisé par la loi du 10 juillet 1965 qui demeure le texte fondamental de l’institution. Les modifications apportées au projet initial étaient si importantes qu’il fallût attendre près de deux ans les textes d’application, sous la forme du décret du 17 mars 1967. III. Les modifications apportées au statut (de 1965 a 2000) Malgré ses qualités incontestables, le nouveau statut présentait des lacunes que le pouvoir réglementaire n’avait pu ou su combler. Il souffrait de l’absence d’une conception juridique cohérente. Les contradictions et incertitudes jurisprudentielles se multiplièrent. A défaut d’une nouvelle réforme, écartée par les pouvoirs publics, des « améliorations » diverses lui ont été apportées. La loi n° 66-1006 du 28 décembre 1966 avait pour objet d’abroger l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en précisant que l’inobservation, antérieurement à cette abrogation, de ses dispositions « n’affecte pas la validité des actes translatifs de propriété passés avant la promulgation de la présente loi ». Elle a également modifié l’article 22 en réduisant les droits de vote du copropriétaire majoritaire A noter qu’actuellement, il existe un nouvel article 46 comportant les dispositions de la loi Carrez. La loi n° 74-908 du 20 octobre 1974 concernait les économies d’énergie. Des dispositions postérieures ont été substituées à ses prescriptions. La loi n° 77-804 du 19 juillet 1977 a modifié l’article 25 g. La loi n° 79-2 du 2 janvier 1979 a eu pour objet, par l’introduction de l’article 6-1, de remédier à certaines difficultés rencontrées, en cas de modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, pour la détermination de la portée des privilèges et hypothèques inscrits. Un article 16-1 est également ajouté, déterminant la répartition des sommes provenant de la cession d’une partie commune Un article 2148-1 a été, corrélativement, inséré dans le Code civil et l’article 2217 du Code civil, relatif aux commandements de saisie a été mis en harmonie. Le décret n° 79-1065 du 6 décembre 1979 a complété à nouveau l’article 25 g Le décret n° 79-1232 du 31 décembre 1979 comportait des prescriptions relatives à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. G. loi du 22 juin 1982 (Loi Quillot) Consacrée aux baux d’habitation, la loi Quillot comportait de nombreuses dispositions favorisant la participation des locataires à la gestion des immeubles en copropriété. Son abrogation ultérieure ne saurait faire oublier ces innovations dont on retrouve des traces dans la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU). La loi n° 84-1149 du 21 décembre 1984 a pour objet de favoriser le démarrage de petites entreprises en autorisant la domiciliation de leur siège au domicile du dirigeant. Elle comporte des dispositions particulières aux immeubles en copropriété. Le dispositif a été modifié par la loi Issue d’une proposition du 21 novembre 1984, la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 (dite loi Bonnemaison), a été complétée par le décret n° 86-768 du 9 juin 1986. Elle comporte de nombreuses modifications. J. arrêté du 30 septembre 1991 Cet arrêté interministériel est relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. La loi n° 92-653 du 13 juillet 1992 régit (article 25 j ) l’installation d’une antenne ou d’un réseau interne câblé de télévision. La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, consacrée plus généralement à l’habitat, comporte quelques apports nouveaux au statut de la copropriété. Le décret d’application n° 95-162 du 15 février 1995 a complété ces dispositions notamment en ce qui concerne les procédures à l’occasion des mutations de lot et les copropriétés en difficulté. La loi n° 95-73 du 21 janvier 1995 se borne à permettre au syndicat d’autoriser l’accès de l’immeuble aux forces de police et de gendarmerie, par insertion de l’article 25 k). Elle apporte certaines précisions relatives à l’expropriation des parties communes ou privatives, afin de remédier à certaines incertitudes jurisprudentielles. Un nouvel article 16-2 fixe les modalités procédurales selon que l’expropriation porte exclusivement sur des parties communes ou sur quotes-parts de parties communes attachées à des parties privatives expropriées. O. loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, par rétablissement d’un nouvel article 46, prescrit la mention de la surface des parties privatives à l’occasion des ventes de lots et présente un caractère impératif assorti de sanctions rigoureuses. Elle a été complétée par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997. La loi n° 96-1236 du 30 décembre 1996 précise les conditions d’installation dans les parkings de postes d’alimentation pour les véhicules électriques. La loi n° 99-471 du 8 juin 1999, de portée générale, a pour objet la protection des acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites et autres insectes xylophages. Elle comporte en son article 2 une disposition spécifique mettant à la charge du syndicat des copropriétaires la déclaration en mairie de l’infestation de l’immeuble. Elle a été complétée par le décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000 Le décret n° 2000-293 n’a pas modifié la loi mais son décret d’application, en précisant utilement les modalités de calcul des délais ouverts par les notifications. IV. loi du 13 décembre 2000 (loi SRU) La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains était dédiée à la réforme des textes relatifs à l’urbanisme, à l’organisation du territoire et à l’habitat. C’est donc encore par le biais d’un texte de portée très générale que le législateur a profondément modifié le statut de la copropriété. La loi SRU a été complétée par différents décrets, dont le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 pour ce qui est du régime de la copropriété. L’élaboration d’un régime autonome de la comptabilité des syndicats de copropriétaires est également liée à la réforme SRU. Par ailleurs des dispositions diverses, sans lien avec cette réforme, ont été insérées dans le statut. Le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 fixe le contenu du carnet d’entretien de l’immeuble prévu à l’article 18 modifié de la loi du 10 juillet 1965. L’arrêté du 18 avril 2002 modifie l’arrêté du 4 août 1987 instituant la Commission relative à la copropriété. Il comporte modification de sa composition et impose la création d’un règlement intérieur. La loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages insère dans la loi du 10 juillet 1965 un article 38-1 précisant les modalités d’organisation et de tenue d’une assemblée des copropriétaires en cas de catastrophe technologique, pour les décisions visant à autoriser le syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l'urgence. D. loi du 1er AOÛT 2003 (LOI BORLOO) La loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine dite loi Borloo comporte des mesures de sauvegarde des immeubles collectifs applicables après constatation de l’état de carence de la gestion par le propriétaire. Le texte innove en prenant en considération les différents régimes de l’habitat collectif , dont la copropriété. Deux dispositions concernent exclusivement les syndicats de copropriétaires : · Modification de l’article 29-1 de la loi de 1965 permettant à l’administrateur provisoire de se faire assister · Possibilité d’octroi de l’aide judiciaire pour le recouvrement des charges aux syndicats de copropriétaires bénéficiant d’un plan de sauvegarde et à ceux placés sous le régime des copropriétés en difficulté (administration provisoire) Le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifie le décret du 17 mars 1967 et comporte les mesures d’application de la loi du 13 décembre 2000 (SRU). Exception faite des dispositions comptables pour lesquelles un décret reste en attente, ainsi qu’une instruction, la réforme du statut est ainsi parachevée Voir le texte du décret et notre commentaire de juillet 2004 F. décret et arrêté du 14 mars 2005 relatifs aux comptes du syndicat des copropriétaires Le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 et son arrêté d’application de la même date fixent les règles applicables à la tenue de la comptabilité des syndicats de copropriétaires. L’ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006, relative aux sûretés, modifie les articles 19 et 19-1 de la loi en précisant que désormais le privilège du bailleur est celui prévu par l’article 2332-1° du Code civil et que le privilège spécial du syndicat est celui prévu par l’article 2374 du même Code. H. loi du 13 juillet 2006 (loi enl) La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (Engagement national pour le logement) apporte quelques modifications importantes · Modification de l’article 10-1 de la loi de 1965 (imputation individuelle de certains frais) · Abrogation des articles 26-1 et 26-2 de la loi relatifs aux dispositifs de fermeture de l’immeuble, assortie de l’ajout d’un n) à l’article 25 et de la modification des articles 9 et 26 · Ajout d’un alinéa 2 à l’article 14-3, relatif à la comptabilité des petites copropriétés. · Création d’un régime particulier des résidences-services (articles 41-1 à 41-5 nouveaux de la loi), assortie de la modification de l’article 43 étendant à ce régime le caractère d’ordre public du statut. · Prolongation du délai imparti par l’article 49 pour l’adaptation des règlements de copropriété. En outre l’article 93 de la loi rétablit le régime des unions coopératives de syndicats sans toutefois l’intégrer au statut de la copropriété. Il précis que peuvent adhérer à ces unions les syndicats de forme coopérative, les syndicats administrés par un syndic copropriétaire et les associations syndicales. Enfin la loi précise les modalités d’entrée en vigueur des nouvelles règles comptables. La loi n°2007-309 du 5 mars 2007 relative à la
modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur
modifie l’article 18 de la loi en ajoutant aux missions du syndic celle
d’information relative à la possibilité d’accès à la télévision hertzienne
numérique. Elle crée l’article 24-1 concernant le réseau de
communications électroniques interne à l’immeuble distribuant des services de
télévision. La loi n°2007-1787 du 20 décembre 2007 modifie
l’article 42 de la loi en sa disposition relative à l’amende civile encourue
en cas d’action judiciaire abusive ou dilatoire en contestation d’une
décision d’une assemblée générale relative à des travaux visés au c) de
l’article 26 La loi n°2008-776 du 4 août 2008 crée l’article 24-2 relatif à l’installation de la fibre optique La loi n°2009-258 du 5 mars 2009 crée l’article 24-3 relatif à la télévision par voie hertzienne La loi de simplification et de clarification du droit n°2009-526 du 12 mai 2009 Crée l’article 8-1 relatif instituant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété Modifie l’article 9 en ce qui concerne son domaine d’application (liste des travaux). Elle modifie l’article 10-1 en rendant automatique la dispense pour le copropriétaire triomphant dans une action judiciaire contre le syndicat de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Elle crée l’article 18-1-A précisant les modalités de fixation des honoraires du syndic pour les travaux exceptionnels, qui devront être lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. Elle modifie l’article 18-2 traitant de la remise des documents du syndicat par l’ancien syndic. Elle modifie l’article 21 en ce qui concerne la composition du conseil syndical (partenaires de PACS) Elle modifie l’article 22 (plafonnement en nombre de pouvoirs et en voix de la faculté de représentation aux assemblées) Elle modifie l’article 25, et crée les articles 29-1-A et 29-1-B, modifie les articles 29-1 et 29-6 relatifs aux copropriétés en difficulté. Elle modifie l’article 35 relatif à la surélévation de l’immeuble Elle modifie l’article 49 en pérennisant la pratique de l’adaptation des règlements de copropriété e en étendant l’adaptation aux dispositions réglementaires. |
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