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1 / 1.1.1

Textes propres au statut de la copropriété

 

 

I.         textes antérieurs au statut de 1965

A.       Code civil de 1804

B.       loi du 28 juin 1938

II.        loi du 10 juillet 1965

A.       élaboration de la loi  (travaux parlementaires)

B.       DÉCRET DU 17 MARS 1967

III.       Les modifications apportées au statut  (de 1965 a 2000)

A.       loi du 28 décembre 1966

B.       loi du 29 0ctobre 1974

C.       loi du 19 juillet 1977

D.       loi du 2 janvier 1979

E.        décret du 6 décembre 1979

F.        décret du 31 décembre 1979

G.       loi du 22 juin 1982 (Loi Quillot)

H.       loi du 21 décembre 1984

I.         loi du 31 décembre 1985

J.        arrêté du 30 septembre 1991

K.       loi du 13 juillet 1992

L.        loi du 21 juillet 1994

M.       loi du 21 janvier 1995

N.       loi du 14 novembre 1996

O.       loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez)

P.        loi du 30 décembre 1996

Q.       loi du 8 juin 1999

R.       décret du 4 avril 2000

IV.      loi du 13 décembre 2000 (loi SRU) et modifications postérieures

A.       décret du 30 mai 2001

B.       arrêté du 18 avril 2002

C.       loi du 30 juillet 2003

D.       loi du 1er AOÛT 2003 (LOI BORLOO)

E.        décret du 27 mai 2004

F.        décret et arrêté du 14 mars 2005 relatifs aux comptes du syndicat des copropriétaires

G.       Ordonnance du 23 mars 2006

H.       loi  du 13 juillet 2006 (loi enl)

I.         Loi du 5 mars 2007

J.        LOI du 20 décembre 2007

K.       LOI du 4 août 2008

L.        LOI du 5 mars 2009

M.       LOI du 12 mai 2009

 

 

 

Nous examinerons successivement les textes antérieurs à la loi du 10 juillet 1965 puis celle ci et les textes postérieurs.

I.               textes antérieurs au statut de 1965

La copropriété immobilière n’est pas une institution récente. Il existait donc un droit de la copropriété antérieur au Code civil lui-même, qui doit être connu, serait-ce sommairement.

A.             Code civil de 1804

L’ancien droit français connaissait la copropriété des maisons divisées par étages. Des solutions diverses, selon les régions, ont été apportées aux difficultés relatives à l’entretien du bâtiment et à l’usage des étages. On en trouve la trace dans les recueils de coutumes de l’époque.

A la demande de certaines juridictions provinciales, une synthèse des pratiques coutumières a été réalisée dans l’article 664 inséré dans le chapitre des servitudes. De caractère supplétif, il est demeuré pendant un siècle et demi le seul texte applicable en l’absence de conventions précises entre les propriétaires d’étages.

B.            loi du 28 juin 1938

La généralisation de la « construction en copropriété », dans le sud-est puis dans la région parisienne a rendu nécessaire une législation appropriée. La loi du 28 juin 1938, portant sur le régime des sociétés de construction (Chapitre I) et sur celui des immeubles divisés par étages (Chapitre II), a répondu à cette attente. Elle a consacré les innovations de la pratique, notamment l’établissement de règlements de copropriété et une organisation collective comportant des assemblées de copropriétaires.

II.             loi du 10 juillet 1965

Il était nécessaire de légiférer pour permettre, d’une part, aux assemblées de décider la réalisation de travaux d’amélioration, pour remédier, d’autre part, aux abus des promoteurs. Ces préoccupations furent à l’origine du projet de loi  présenté le 8 juillet 1964. Sur l’initiative de certains parlementaires, son examen donna lieu à l’élaboration d’un véritable statut de la copropriété, matérialisé par la loi du 10 juillet 1965 qui demeure le texte fondamental de l’institution.

Les modifications apportées au projet initial étaient si importantes qu’il fallût attendre près de deux ans les textes d’application, sous la forme du décret du 17 mars 1967.

A.             élaboration de la loi  (travaux parlementaires)

 

L’interprétation d’un texte législatif exige la consultation des travaux parlementaires. On y trouve l’expression des intentions des auteurs du projet et celles des auteurs d’amendements dont la prise en considération ou le rejet constitue également une indication utile. On verra qu’en l’espèce les travaux parlementaires ont été d’une grande qualité, aboutissant à une modification du régime de la copropriété beaucoup plus ample que celle initialement prévue.

 

LE PROJET DE LOI

 

C'est bien entendu dans l'exposé des motifs du projet de loi que l'on doit rechercher en premier lieu les intentions du législateur de l'époque. L'esprit général du projet est de conserver l'ancien statut, créé par la pratique, en ce qu'il a d'essentiel, de le définir comme un régime autonome, indépendant de celui des sociétés de construction, mais d'y ajouter un certain nombre de mesures tendant à

·        faciliter la gestion collective de l'immeuble

·        augmenter le nombre des décisions qui peuvent être prises à la majorité des copropriétaires

·        garantir les droits de chacun des copropriétaires en ce qu'il a d'essentiel contre les  abus de majorité  et les clauses abusives des documents contractuels auxquels ils ont souscrit.

L'exposé des motifs justifie le caractère impératif d'un certain nombre de mesures nouvelles, par l'existence constatée d'un certain malaise dans les copropriétés existantes, du à l'impossibilité de toute amélioration de l'immeuble hors d'une décision unanime, à l'existence de clauses contractuelles faisant peser sur chaque copropriétaires une menace injustifiée ou, au contraire, faisant bénéficier certains copropriétaires de privilèges choquants. La liberté totale était conforme au droit à une époque où le contrat était passé entre un petit nombre de personnes dûment averties et dégagées de toute contrainte . Il n'en est plus de même à une époque ou des ensembles immobiliers intéressent plusieurs centaines, voire plusieurs milliers de personnes.

 

Il s'attache ensuite à préciser l'importance des définitions qui y figurent, et qui sont de nature à remédier à certaines incertitudes anciennes.

Il commente enfin certaines dispositions édictées pour préciser le rôle des organes de la copropriété et faciliter la gestion collective.

 

Le syndicat est doté de la personnalité morale. Comme tel il dispose d'un patrimoine et peut aliéner ou acquérir, sans que l'intervention personnelle de tous les copropriétaires soit nécessaire.

Le syndicat peut créer un conseil syndical.

Les délais d'exercice des actions judiciaires sont précisés et notamment il est créé un délai pour l'exercice des actions en nullité d'assemblée ou de décision prise en assemblée.

 

L'équilibre entre les impératifs collectifs et les droits fondamentaux des copropriétaires est garanti, en particulier par le critère de destination de l'Immeuble. La destination désigne l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l'immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants. Et le projet rappelle que telle clause particulière d'un règlement sera parfaitement justifiée dans un immeuble et inadmissible dans un autre  La loi laisse ainsi au juge un large pouvoir d'appréciation.

Le projet permet encore de redresser judiciairement certaines iniquités relatives au système de répartition des charges.

Il établit comme une mesure protectrice des droits des copropriétaires la suppression de la clause compromissoire qui était insérée dans la plupart des règlement de copropriété anciens.

Il permet, innovation essentielle, par des décisions majoritaires, la modification et l'amélioration de l'immeuble, voire la création de nouveaux locaux privatifs, notamment par surélévation de l'immeuble.

Enfin, pour remédier aux difficultés de gestion des ensembles importants, il prévoit une sorte de décentralisation de la gestion par la possibilité de créer des syndicats secondaires, et même la possibilité de dissociation totale de l'ensemble immobilier par retrait, sous certaines conditions, de groupes entiers de lots.

Quelques observations s'imposent dés à présent.

Le projet comporte une contradiction interne dans la mesure ou il reconnaît l'importance des clauses du règlement comme éléments déterminants de la destination de l'immeuble, reconnue comme cause, au sens juridique du terme, de l'adhésion des copropriétaires, tout en prévoyant, dans un certain nombre de cas, la disparition impérative de ces mêmes clauses, jugées choquantes, léonines ou injustes. On ne peut contester la pertinence des remarques relatives à l'évolution en importance des immeubles en copropriété, et à la différence de l'esprit dans lequel était créées les copropriétés dans le passé et à l'époque actuelle. Il est bien évident que la solution consistait à créer, dans certains domaines, des discriminations de statut, sans prétendre modifier de manière impérative, dans les copropriétés classiques, des dispositions contractuelles qui donnaient satisfaction et qui avaient, pour certaines, déterminé l'adhésion des contractants.

Il est impératif de prendre connaissance de l'ensemble du projet initial pour apprécier l'importance des modifications apportées par les débats parlementaires. On comprendra mieux, dès lors, le caractère décousu de l'ensemble définitivement adopté.

 

Ce sont ces mêmes observations que reprend M. Foyer, Garde des Sceaux, dans son rapport à l'Assemblée Nationale, à la séance du 22 Avril 1965. Lors de cette même séance, le rapport de la Commission des Lois est présenté par M. Zimmermann. Il s'attache également à justifier le caractère impératif du statut  Mettre un terme au malaise consiste pour l'essentiel à donner un caractère impératif à un certain nombre de dispositions légales dans le but de défendre les souscripteurs d'appartements et les candidats à la copropriété contre les dangers de clauses parfois abusives contenues dans certains contrats d'adhésion qui leur sont parfois remis sans la moindre possibilité de discussion. C'est aussi permettre, par une extension raisonnable des pouvoirs reconnus aux syndicats à la fois l'amélioration et la valorisation du patrimoine immobilier dont il ne suffit plus d'assurer seulement la stricte administration. C'est enfin, grâce à une plus grande prévision des hypothèses de litiges, pallier les difficultés révélées par l'expérience et parfois soulignées par la doctrine et la jurisprudence des tribunaux. Ainsi à la statique de l'institution de la copropriété, le projet ajoute une véritable dynamique.

Nous n'envisageons pas, bien évidement, d'examiner le détail des discussions parlementaires et nous bornerons à insister sur les modalités d'élaboration des modifications les plus importantes.

 

Débats du 22 Avril 1965 (Assemblée Nationale)

 

La protection des droits essentiels des copropriétaires est renforcée par un amendement à l'art. 4 : Le règlement de copropriété ne peut impose aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.[1]

Le projet reprenait, en ce qui concerne la répartition des charges, le système de la loi de 1938. C'est la Commission des lois qui présente et fait adopter un système nouveau faisant apparaître une distinction entre les charges de conservation réparties en fonction des tantième généraux et les charges relatives aux équipements et services communs, réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chacun d'entre eux.[2]

Un amendement à l'art. 9 précise utilement l'objet du syndicat des copropriétaires mais surtout permet de lui donner la forme coopérative

Les difficultés que nous examinerons ultérieurement, relatives à la garantie de paiement des charges arriérées du vendeur en cas de mutation de lot, imposent d'examiner les amendements déposés par MM. Collette et Zimmermann après l'art. 14.

Le premier crée une procédure d'information préalable des notaires rédacteurs. L'auteur précise qu'il est exclu que puisse être créée, pour le paiement des charges arriérées, un solidarité entre vendeur et acquéreur ; ce serait créer un super privilège au profit du syndicat.

La procédure proposée est pratiquement celle définitivement adoptée, prévoyant notamment la possibilité pour le syndic de faire opposition entre les mains du notaire, au paiement du prix, dans un délai de quinze jours après la notification de la vente. M. Zimmermann est favorable à cette solution mais souhaite que le délai d'opposition soit ramené à huit jours et que, par ailleurs, la production d'une attestation de règlement effectif des charges établie par le syndic puisse permettre au vendeur de percevoir immédiatement l'intégralité du prix. La procédure proposée par M. Collette, amendée conformément aux vœux de M. Zimmerman est adoptée.

Un amendement à l'art. 17 prévoit une assimilation, pour la tenue des assemblées, des associés de la société de construction non encore retirés, aux copropriétaires.

Un amendement à l'art. 18 permet, lorsque les charges relatives à une partie ou à un équipement commun incombent à certains copropriétaires seulement, de réserver à ceux ci le droit de vote sur les questions relatives à ces parties ou équipements.[3]

Une innovation importante résulte d'un amendement à l'art. 23, prévoyant la possibilité de créer des unions de société de construction et de syndicats coopératifs. Elle facilitera en effet, dans l'avenir, la gestion de certains grands ensembles.

L'art. 24 du projet constitue l'une des innovations principales du projet puisqu'il précise les conditions dans lesquelles le syndicat peut prendre des décisions tendant à l'amélioration de l'immeuble. Le groupe communiste souhaitait substituer à la double majorité prévue la majorité des propriétaires habitant effectivement l'immeuble pour eux mêmes, leurs ascendants ou descendants. Cet amendement fut repoussé mais on ne peut faire abstraction des différences de mentalité constatées entre les copropriétaires occupant effectivement et les investisseurs, même occasionnels.

C'est M. Bas qui va proposer d'adjoindre à la solution d'amélioration majoritaire, s'imposant sous certaines réserves aux minoritaires, une solution permettant aux minoritaires d'effectuer des améliorations sous réserve d'en conserver entre eux la charge financière, et à la seule condition que cette installation ne porte aucune atteinte aux parties privatives. Le Gouvernement, quant à lui, n'est pas opposé à une solution minoritaire mais entend la subordonner à une autorisation judiciaire préalable, les travaux devant par ailleurs être compatibles avec la destination de l'immeuble.

Le problème était de savoir si la procédure adoptée devait permettre aux minoritaires de commencer les travaux sauf à ce qu'une intervention judiciaire entraîne leur suspension ou si le début des travaux devait être subordonnée à l'octroi préalable de l'autorisation judiciaire. La solution de M. Bas fût retenue, contre l'avis du Gouvernement, légèrement modifiée par un sous amendement de M. de Grailly prévoyant qu'il ne pouvait s'agir que de l'installation d'éléments de confort nouveaux , conformes à la destination de l'immeuble et ne pouvant qu'accroître sa valeur.

 

Débats du 8 Juin 1965 (SÉNAT)

 

Pour le Gouvernement, le projet est présenté par M. Yvon BOURGES qui insiste tout particulièrement sur l'importance du délai de recours contre les décisions de l'assemblée, réduit par amendement à deux mois à compter de la notification. Il est indispensable, selon le représentant du Gouvernement qu'un décision de l'assemblée ne puisse pas, à tout moment, être remise en cause par les copropriétaires, ceci, en particulier, pour éviter la méfiance des tiers cocontractants.[4] On notera encore les observations de M. Bourges quant à la non rétroactivité du statut :

...Enfin, je ne crois pas que l'on puisse dire, au sens juridique du mot, que ce projet enfreint le principe de la non-rétroactivité des lois. En effet le projet n'applique pas une règle nouvelle à des situations juridiques antérieures à la promulgation du texte. Il annule seulement un certain nombre de droits prévus antérieurement à la loi, mais restés virtuels ; ces droits tombent tout naturellement sous l'empire de la nouvelle législation.

En fait les critiques relatives à l'annulation impérative de certaines dispositions des règlements de copropriété ne se fondaient pas sur une atteinte au principe de la non rétroactivité des lois mais bien sur l'inopportunité de telles atteintes, dans la grande majorité des cas.

 

Le rapport de la Commission des Lois est présenté par M. Joseph Voyant. De son exposé nous retiendrons l'évocation d'un premier pas vers une conception fédérale de la copropriété des grands ensembles et le renforcement du statut du syndic, dont la révocation ne peut plus résulter que d'une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires. Dans le même esprit, M. Voyant attire l'attention des sénateurs sur le souci qu'a eu la commission de définir, dans la loi même, les pouvoir du syndic : Le syndic est un des pivots essentiels de la copropriété et c'est au législateur qui organise cette institution de fixer l'étendue et surtout les limites des pouvoirs de ce mandataire, indispensable agent d'exécution [5]

La discussion devant le Sénat apportera d'utiles précisions et quelques innovations sur certains points.

M. Voyant propose en premier lier de compléter l'art 3 du projet par la création de parties communes à certains copropriétaires seulement. Il résulte précisément des explications du rapporteur que, dans son esprit, l'amendement n'avait pour but que de venir à l'appui de l'art 22 du projet qui prévoyait la possibilité de créer des syndicats secondaires.

La discussion de l'art. 3 bis fût, sur demande de M. Voyant, l'occasion pour le représentant du Gouvernement de préciser la notion de consistance du lot :

Voici une énumération, non limitative, des composants de cette notion : la valeur d'un lot est fonction du point de savoir s'il s'agit de locaux d'habitation, d'une cave, d'un garage ou de toute autre catégorie d'emplacements réservés à un copropriétaire - ce sont d'ailleurs des éléments qui ont été précisés par M. Voyant dans son rapport - des éléments qui composent chaque lot : absence ou existence d'un balcon ou d'une terrasse, par exemple, de l'utilité que présente chacun des éléments du lot - il peut s'agit d'une pièce obscure -, de l'état de vétusté, voire de délabrement de chacun de ces éléments et de confort. Tel appartement, - et c'est fréquent pour les locaux aménagés dans les anciens combles - n'a pas bénéficié du confort de l'ensemble de l'Immeuble. Il est évident que l'incidence de la consistance du lot sera plus grande dans les immeubles anciens que dans les constructions récentes.

Le Sénat adopta un amendement de M. Bertrand à l'art 5 permettant à un copropriétaire d'effectuer à ses frais tous travaux, même s'ils affectent les parties communes, lorsque ces travaux sont nécessaires pour assurer la sécurité et la salubrité des ses parties privatives, et ce sous réserve d'en informer le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. La Commission n'était pas très favorable à l'amendement et il est évident que les conséquences pratiques de l'amendement n'avaient pas été appréhendées par les sénateurs [6]

Une très importante modification vient de l'amendement n° 4 à l'art 6 présenté par M. Voyant. Le projet prévoyait en effet que les charges des services et équipements communs devaient être réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chacun d'eux. A ce critère subjectif et difficilement saisissable, M. Voyant propose de substituer un critère objectif qui est l'utilité par rapport au lot.

L'art 7 du projet prévoyait la possibilité d'une action en révision de la répartition des charges pendant un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété. A titre transitoire, et pour les copropriétés existantes, le projet comportait une faculté identique ouverte pendant un délai de deux années à compter de l'entrée en vigueur de la Loi.

M. Voyant présenta un amendement ouvrant, à l'occasion de chaque aliénation, semblable possibilité pendant un délai de deux ans à compter de l'aliénation. L'amendement fut adopté mais, sur proposition du Gouvernement, limité à la première aliénation suivant l'établissement initial du règlement de copropriété.

Les discussions relatives à l'art 13 du projet doivent retenir tout spécialement notre attention. Il s'agit en effet de la définition des pouvoirs du syndic, qui était partiellement renvoyée au décret d'application.

Sur ce point M. Voyant déclara notamment :

Il serait, en effet, paradoxal que, dans un texte relatif aux syndicats de copropriétaires, le législateur ne se préoccupât pas de l'organe essentiel de ces syndicat, à savoir : le syndic lui même, et ne lui fixât pas de la manière la plus précise possible à la fois l'étendue et les limites de ses pouvoirs, de telle sorte que soient sauvegardées les garanties fondamentales du droit de propriété que la Constitution, dans son article 34, déclare être du domaine exclusif de la Loi.[7]

M. Voyant proposa encore un amendement fort important à l'occasion de la discussion de l'art 14 bis nouveau étendant à l'affectation hypothécaire du lot la procédure d'information réciproque entre syndic et notaire rédacteur. L'amendement fût accepté[8].

Enfin M. Voyant obtint, par un amendement à l'art 24 le rétablissement de la nécessité d'une autorisation judiciaire préalable en cas d'amélioration de l'immeuble par des minoritaires, ainsi, d'une manière plus générale, que la nécessité de la conformité à la destination de l'immeuble pour toute amélioration.

 

Débats du 15 Juin 1965 (ASSEMBLÉE NATIONALE 2e Lecture)

 

Dans son discours préliminaire, M. Zimmermann, rapporteur de la Commission des Lois, juge que les travaux du Sénat ont utilement contribué à la construction du nouveau statut. C'est qu'effectivement le Parlement aura construit sous nos yeux, en quelques séances, un nouveau statut qui, pour la plus grande part, n'était pas même ébauché par le projet, et ce à l'initiative des seuls rapporteurs, les interventions des parlementaires étant quasiment inexistantes. Si on peut se féliciter de l'esprit constructif dans lequel ont travaillé les parlementaires, on doit aussi critiquer la méthode qui consiste à élaborer un texte aussi important dans de pareilles conditions techniques.

Quoiqu'il en soit, l'Assemblée est appeler à se prononcer sur les modifications sénatoriales.

La discussion porte en premier lieu sur la possibilité, ouverte par un amendement sénatorial, aux copropriétaires d'effectuer des travaux, même affectant les parties communes, s'ils sont nécessaires pour la sécurité et la salubrité de leur lot privatif. Le rapporteur fit valoir judicieusement les risques que pouvait faire peser sur le syndicat cette disposition qui fut supprimée [9]

La discussion porte ensuite sur certaines modalités de l'action judiciaire en révision de la répartition des charges. A l'art 7 traitant de cette procédure le Sénat avait ajouté in fine l'obligation pour le Tribunal de procéder, si l'action est reconnue fondée, à l'établissement de la nouvelle répartition, afin d'éviter les difficultés d'un renvoi devant l'assemblée générale. La Commission des Lois de l'Assemblée souhaite la suppression de cette précision, tout en admettant que c'est le Tribunal qui devra fixer la nouvelle répartition ! C'est à juste titre que M. Pillet demanda au rapporteur pourquoi il souhaitait la suppression d'un alinéa qui ajoutait à la clarté du texte. Le Garde des Sceaux répondit que, le Tribunal étant saisi, il était évident qu'il lui appartenait d'aller au bout de sa mission et que l'alinéa litigieux constituait une précision un peu superfétatoire et une redondance inutile. On en revint ainsi au texte initial dépourvu de cette utile précision.[10]

S'agissant de la définition des pouvoirs du syndic, dont on sait que le Sénat avait tenu à ce qu'elle figurât dans la Loi, le Garde des Sceaux manifesta son désaccord avec cette position, estimant que le texte sénatorial entrait dans des détails qui seraient plutôt du domaine du règlement que de celui de la loi. C'était un point important mais, en raison de l'heure tardive, le Gouvernement n'insista pas.

A l'occasion de l'examen de l'art 24 M. Brousset proposa un amendement supprimant, pour les travaux d'amélioration, toute référence au critère de la destination de l'immeuble. Selon l'honorable parlementaire la disposition introduite par le Sénat était inquiétante. Elle était dépassée par les faits et ignorait les impératifs de l'aménagement du territoire ! L'amendement, malgré l'opposition du Gouvernement fut adopté.

 

Débats du 22 Juin 1965 (SÉNAT 2e lecture)

 

M. Voyant, rapporteur, demande que soit rétablie dans l'art 7 la précision permettant au Tribunal d'établir la nouvelle répartition des charges en cas d'action en révision reconnue fondée. Le Gouvernement, qui était favorable à sa suppression devant l'Assemblée Nationale, accepte l'amendement.

Le texte de l'art 13, relatif aux pouvoirs du syndic, fait ensuite l'objet d'une nouvelle discussion. Rappelons que l'énoncé des pouvoirs du syndic, établi par le Sénat, avait été finalement adopté par l'Assemblée Nationale, malgré les réticences du Garde des Sceaux. Toutefois l'Assemblée avait ajouté à cet énoncé un alinéa 5 permettant au syndic d'assurer l'exécution des missions qui seront définies par le règlement d'administration publique. Le Sénat, quant à lui, était opposé à cet ajout et s'en tenait à ajouter au premier alinéa la mention : dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d'administration publique. M. Voyant fit remarquer que la rédaction sénatoriale tendait aussi bien à renforcer les pouvoirs du syndic en leur donnant une assise légale, qu'à en donner une définition précise limitant le pouvoir réglementaire à la définition de simples modalités, alors que la rédaction de l'Assemblée donnait entière liberté aux rédacteurs du règlement. Le Gouvernement reconnût qu'il était illogique qu'un décret donnât au syndic plus de pouvoirs que n'en accordait la loi et l'amendement fut adopté.

A l'occasion de l'examen de l'art 14 bis la procédure préalable à la constitution d'une hypothèque fut supprimée, en raison de prétendues difficultés de mise en œuvre. Nous avons déjà remarqué que cette suppression à la sauvette allait à l'encontre des intérêts syndicaux, pour la plus grande satisfaction des organismes de crédit [11]

Le critère de la destination de l'immeuble fut rétabli tant pour les améliorations syndicales que pour les améliorations individuelles, et ce avec l'accord du Gouvernement.

Enfin M. Voyant fit adopter, s'agissant des améliorations supportées financièrement par un groupe de minoritaires autorisés, un amendement permettant d'en limiter l'usage à leur seul profit, sauf possibilité de rachat ultérieur par les autres copropriétaires

 

Le texte définitif fut définitivement adopté en troisième lecture par l'Assemblée Nationale le 26 Juin 1965.

Il serait absurde de nier les aspects positifs du texte, notamment en ce qui concerne les possibilités de modernisation de l'immeuble et de ses équipements. On ne peut s'empêcher de regretter la timidité et les insuffisances du projet initial qui mirent le Parlement dans l'obligation d'élaborer en quelques semaines un statut plus complet avec les aléas que réservent toute discussion parlementaire. Il suffit à cet égard de rappeler que certaines dispositions furent adoptées telles quelles en raison de l'heure tardive de la discussion !

De ces conditions déplorables d'élaboration résulte avant tout un manque de structure et de plan logique du texte, des lacunes et des insuffisances criantes. Le projet avait l'ambition d'apporter des définitions précises mais, finalement, il manque une définition du droit de copropriété lui même et une position claire sur la controverse opposant les tenants de la conception unitaire à ceux de la conception dualiste.

Sur la plan pratique, on peut critiquer avant tout l'inadaptation du nouveau statut aux grands ensembles immobiliers [12]. L'expérience a démontré les difficultés de gestion de ces ensembles, ne serait ce que pour la tenue des assemblées générales réunissant des centaines de copropriétaires.

La sauvegarde des intérêts financiers des syndicats de copropriétaires a été  négligée, et cela au profit des organismes de crédit et des spéculateurs immobiliers, pour ne pas parler des débiteurs de mauvaise foi eux mêmes.

De nombreuses dispositions, dont le principe est louable, présentent des difficultés de mise en œuvre liées à une étude préparatoire insuffisante, et à une absence de concertation avec les praticiens [13] Il suffit de constater que, vingt cinq ans après la promulgation de la loi, de nombreuses controverses jurisprudentielles et doctrinales subsistent sur les principaux aspects du statut pour apprécier la gravité de la situation.

La généralisation de l'intervention judiciaire, liée au rejet de la clause compromissoire, a perturbé la vie de nombreuses copropriétés, alors surtout que l'institution judiciaire, surchargée et mal informée dans ce domaine, n'était pas en mesure de répondre rapidement et efficacement aux besoins. Un examen attentif de la jurisprudence permet de constater l'effarant allongement de certaines procédures. Il est vrai que l'expérience arbitrale n'avait pas donné les résultats souhaités, en l'absence d'un corps arbitral susceptible d'intervenir utilement. Il convenait de remédier à cette difficulté plutôt que de supprimer une procédure dont la nature même était parfaitement adaptée aux nécessités d'une institution collective exigeant le règlement rapide de litiges souvent bénins quant à leur objet.

Les difficultés que nous venons d'évoquer sommairement furent certainement à l'origine des lenteurs d'élaboration du décret d'application qui ne fut publié que le 17 Mars 1967 soit près de deux ans après la promulgation de la loi.

 

B.            DÉCRET DU 17 MARS 1967

 

Nous ne formulerons que de brèves observations sur les dispositions du décret, qui seront examinées au long de nos développements ultérieurs. Ce texte, préparé dans le silence religieux des cabinets, est évidemment mieux structuré. Les dispositions en sont le plus généralement précises et un certain nombre d'entre elles remédient utilement aux lacunes de la loi. Cette constatation nous amène précisément, comme pour tout texte de cette nature, à nous interroger sur la légalité de l'ensemble des dispositions. Le pouvoir réglementaire n'a-t-il pas franchi, dans certains domaines, les limites de ses pouvoirs ?

Les travaux parlementaires nous incitent à faire porter cet examen tout spécialement sur la détermination des pouvoirs du syndic. On sait, en effet, que le Sénat avait insisté avec succès sur le fait que cette détermination relevait impérativement du pouvoir législatif. L'art D 31 précise les pouvoirs du syndic en ce qui concerne l'embauche et le licenciement du personnel du Syndicat. Il remédie ainsi à une lacune évidente du statut légal. Les autres dispositions de la section IV du décret se limitent à expliciter les pouvoirs divers du syndic dans le cadre des dispositions légales.

L'art D 55 nous parait au contraire comporter une atteinte à l'exclusivité de la compétence législative dans la mesure ou il limite gravement les pouvoirs du syndic quant à l'exercice des pouvoirs du syndic dans le domaine contentieux, en subordonnant toute action judiciaire à une autorisation préalable de l'assemblée. On s'était certes, dans le passé, interrogé sur les difficultés pouvant résulter pour le syndicat, d'une action judiciaire inconsidérément engagée par le syndic.[14]. La prudence, au moins, commandait au syndic de consulter l'assemblée avant d'engager une action judiciaire dont le résultat final était douteux mais il était reconnu qu'il disposait de la faculté d'agit de sa propre initiative dans le cadre de ses pouvoirs d'administration pour la conservation, la garde et l'entretien des parties communes.

Il avait ainsi le pouvoir d'engager de sa propre initiative toute action tendant au respect des dispositions du règlement de copropriété, ce qui permettait une réaction rapide à tout abus de comportement d'un copropriétaire. De même, chargé de la conservation des parties communes, il avait la faculté d'agir sans délai contre toute atteinte à ces parties communes en provenance d'un tiers ou d'un copropriétaire. Au demeurant les intérêts des copropriétaires étaient garantis contre tout abus, dans ce domaine, du syndic puisque celui ci n'avait pas la possibilité d'exiger le paiement de frais de procédure imprudemment engagés.

Le nouveau statut ligote littéralement le syndic dans ce domaine et l'interprétation du texte qui sera faite ultérieurement par la Cour de Cassation a considérablement aggravé la situation. On verra en effet que, s'agissant du respect du règlement de copropriété, aucune autorisation préventive ne peut être donnée au syndic, chaque infraction devant l'objet d'une autorisation particulière, et donc d'une assemblée  Par ailleurs les autorisations données font l'objet d'une interprétation restrictive. S'agissant de dégradations aux parties communes, toute nouvelle dégradation découverte au cours d'une expertise doit faire l'objet d'une autorisation complémentaire, l'autorisation initiale ne pouvant concerne que les dégradations constatées avant la première assemblée.

Enfin le bénéfice de ces dispositions, qui avaient, de toute évidence, pour seul objet, la protection, même mal comprise, des copropriétaires, est étendu aux tiers défendeurs qui peuvent exciper de l'absence, voire de l'irrégularité, de l'autorisation préalable de l'autorisation d'agir. Les inconvénients pratiques des dispositions de l'art D 55 sont évidents et on peut s'étonner que son illégalité, qui nous parait flagrante, ait été si rarement soutenue.

On a soutenu que, d'une manière générale, les rédacteurs du décret avaient été guidés par une solide méfiance à l'égard des syndic professionnels[15]. Il faut rappeler ici qu'à l'époque la profession n'était quasiment pas réglementée et se trouvait accessible à tout quidam. Les promoteurs immobiliers introduisaient couramment des syndics provisoires chargés, entre autre, de leur éviter, dans la mesure du possible, tout litige relatif au bon achèvement des immeubles. Ce n'est qu'en 1970 que la Loi Hoguet viendra remédier à certains abus évidents.

L'objectivité impose de rappeler également que les syndics de la tradition grenobloise, généralement non professionnels et investis intuitu personae de la confiance de leurs consorts, avaient souvent une conception dictatoriale de leur fonction, que l'on retrouve d'ailleurs souvent, de nos jours, chez certains présidents de conseils syndicaux. On ne peut donc s'étonner du souci, manifesté en 1967, de remédier à certains risques courus par les syndicats de copropriétaires. Nous pensons, pour notre part, que le texte n'est pas globalement critiquable sur ce point, les objections ne pouvant porter que sur des aspects ponctuels où l'on trouve, à notre avis, des erreurs manifestes d'appréciation.

Les insuffisances du nouveau statut vont inciter rapidement les praticiens à formuler des propositions de réforme et nécessiter la publication de textes complémentaires. Ce sont ces propositions et ces textes que nous allons examiner pour en terminer avec l'historique de la législation et de la réglementation.

 

III.           Les modifications apportées au statut  (de 1965 a 2000)

Malgré ses qualités incontestables, le nouveau statut présentait des lacunes que le pouvoir réglementaire n’avait pu ou su combler. Il souffrait de l’absence d’une conception juridique cohérente. Les contradictions et incertitudes jurisprudentielles se multiplièrent. A défaut d’une nouvelle réforme, écartée par les pouvoirs publics, des « améliorations » diverses lui ont été apportées.

A.             loi du 28 décembre 1966

La loi n° 66-1006 du 28 décembre 1966 avait pour objet d’abroger l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en précisant que l’inobservation, antérieurement à cette abrogation, de ses dispositions « n’affecte pas la validité des actes translatifs de propriété passés avant la promulgation de la présente loi ». Elle a également modifié l’article 22  en réduisant les droits de vote du copropriétaire majoritaire

A noter qu’actuellement, il existe un nouvel article 46 comportant les dispositions de la loi Carrez.

B.            loi du 29 0ctobre 1974

La loi n° 74-908 du 20 octobre 1974 concernait les économies d’énergie. Des dispositions postérieures ont été substituées à ses prescriptions.

C.            loi du 19 juillet 1977

La loi n° 77-804 du 19 juillet 1977 a modifié l’article 25 g.

D.            loi du 2 janvier 1979

La loi n° 79-2 du 2 janvier 1979 a eu pour objet, par l’introduction de l’article 6-1, de remédier à certaines difficultés rencontrées, en cas de modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, pour la détermination de la portée des privilèges et hypothèques inscrits. Un article 16-1 est également ajouté, déterminant la répartition des sommes provenant de la cession d’une partie commune Un article 2148-1 a été, corrélativement, inséré dans le Code civil et l’article 2217 du Code civil, relatif aux commandements de saisie a été mis en harmonie.

E.            décret du 6 décembre 1979

Le décret n° 79-1065 du 6 décembre 1979 a complété à nouveau l’article 25 g

F.             décret du 31 décembre 1979

Le décret n° 79-1232 du 31 décembre 1979 comportait des prescriptions relatives à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.

G.           loi du 22 juin 1982 (Loi Quillot)

Consacrée aux baux d’habitation, la loi Quillot comportait de nombreuses dispositions favorisant la participation des locataires à la gestion des immeubles en copropriété. Son abrogation ultérieure ne saurait faire oublier ces innovations dont on retrouve des traces dans la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU).

H.            loi du 21 décembre 1984

La loi n° 84-1149 du 21 décembre 1984 a pour objet de favoriser le démarrage de petites entreprises en autorisant la domiciliation de leur siège au domicile du dirigeant. Elle comporte des dispositions particulières aux immeubles en copropriété.

Le dispositif a été modifié par la loi

I.               loi du 31 décembre 1985

Issue d’une proposition du 21 novembre 1984, la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 (dite loi Bonnemaison), a été complétée par le décret n° 86-768 du 9 juin 1986. Elle comporte de nombreuses modifications.

J.             arrêté du 30 septembre 1991

Cet arrêté interministériel est relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.

K.            loi du 13 juillet 1992

La loi n° 92-653 du 13 juillet 1992 régit (article 25 j ) l’installation d’une antenne ou d’un réseau interne câblé de télévision.

L.             loi du 21 juillet 1994

La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, consacrée plus généralement à l’habitat, comporte quelques apports nouveaux au statut de la copropriété.

Le décret d’application n° 95-162 du 15 février 1995 a complété ces dispositions notamment en ce qui concerne les procédures à l’occasion des mutations de lot et les copropriétés en difficulté.

M.           loi du 21 janvier 1995

La loi n° 95-73 du 21 janvier 1995 se borne à permettre au syndicat d’autoriser l’accès de l’immeuble aux forces de police et de gendarmerie, par insertion de l’article 25 k).

N.            loi du 14 novembre 1996

Elle apporte certaines précisions relatives à l’expropriation des parties communes ou privatives, afin de remédier à certaines incertitudes jurisprudentielles. Un nouvel article 16-2 fixe les modalités procédurales selon que l’expropriation porte exclusivement sur des parties communes ou sur quotes-parts de parties communes attachées à des parties privatives expropriées.

O.           loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez)

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, par rétablissement d’un nouvel article 46, prescrit la mention de la surface des parties privatives à l’occasion des ventes de lots et présente un caractère impératif assorti de sanctions rigoureuses. Elle a été complétée par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997.

P.            loi du 30 décembre 1996

La loi n° 96-1236 du 30 décembre 1996 précise les conditions d’installation dans les parkings de postes d’alimentation pour les véhicules électriques.

Q.           loi du 8 juin 1999

La loi n° 99-471 du 8 juin 1999, de portée générale, a pour objet la protection des acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites et autres insectes xylophages. Elle comporte en son article 2 une disposition spécifique mettant à la charge du syndicat des copropriétaires la déclaration en mairie de l’infestation de l’immeuble.

Elle a été complétée par le décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000

R.            décret du 4 avril 2000

Le décret n° 2000-293 n’a pas modifié la loi mais son décret d’application, en précisant utilement les modalités de calcul des délais ouverts par les notifications.

IV.          loi du 13 décembre 2000 (loi SRU) et modifications postérieures

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains était dédiée à la réforme des textes relatifs à l’urbanisme, à l’organisation du territoire et à l’habitat. C’est donc encore par le biais d’un texte de portée très générale que le législateur a profondément modifié le statut de la copropriété.

La loi SRU a été complétée par différents décrets, dont le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 pour ce qui est du régime de la copropriété. L’élaboration d’un régime autonome de la comptabilité des syndicats de copropriétaires est également liée à la réforme SRU.

Par ailleurs des dispositions diverses, sans lien avec cette réforme, ont été insérées dans le statut. 

A.             décret du 30 mai 2001

Le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 fixe le contenu du carnet d’entretien de l’immeuble prévu à l’article 18 modifié de la loi du 10 juillet 1965.

B.            arrêté du 18 avril 2002

L’arrêté du 18 avril 2002 modifie l’arrêté du 4 août 1987 instituant la Commission relative à la copropriété. Il comporte modification de sa composition et impose la création d’un règlement intérieur.

C.            loi du 30 juillet 2003

La loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages insère dans la loi du 10 juillet 1965 un article 38-1 précisant les modalités d’organisation et de tenue d’une assemblée des copropriétaires en cas de catastrophe technologique, pour les décisions visant à autoriser le syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l'urgence.

D.            loi du 1er AOÛT 2003 (LOI BORLOO)

La loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine dite loi Borloo comporte des mesures de sauvegarde des immeubles collectifs applicables après constatation de l’état de carence de la gestion par le propriétaire. Le texte innove en prenant en considération les différents régimes de l’habitat collectif , dont la copropriété.

Deux dispositions concernent exclusivement les syndicats de copropriétaires :

·        Modification de l’article 29-1 de la loi de 1965 permettant à l’administrateur provisoire de se faire assister

·        Possibilité d’octroi de l’aide judiciaire pour le recouvrement des charges aux syndicats de copropriétaires bénéficiant d’un plan de sauvegarde et à ceux placés sous le régime des copropriétés en difficulté (administration provisoire)

E.            décret du 27 mai 2004

Le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifie le décret du 17 mars 1967 et comporte les mesures d’application de la loi du 13 décembre 2000 (SRU).

Exception faite des dispositions comptables pour lesquelles un décret reste en attente, ainsi qu’une instruction, la réforme du statut est ainsi parachevée

Voir le texte du décret et notre commentaire de juillet 2004

 

F.             décret et arrêté du 14 mars 2005 relatifs aux comptes du syndicat des copropriétaires

Le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 et son arrêté d’application de la même date fixent les règles applicables à la tenue de la comptabilité des syndicats de copropriétaires.

G.           Ordonnance du 23 mars 2006

L’ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006, relative aux sûretés,  modifie les articles 19 et  19-1 de la loi en  précisant que désormais le privilège du bailleur est celui prévu par l’article 2332-1° du Code civil et que le privilège spécial du syndicat est celui prévu par l’article 2374 du même Code.

H.            loi  du 13 juillet 2006 (loi enl)

La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (Engagement national pour le logement) apporte quelques modifications importantes

·        Modification de l’article 10-1 de la loi de 1965 (imputation individuelle de certains frais)

·        Abrogation des articles 26-1 et 26-2 de la loi relatifs aux dispositifs de fermeture de l’immeuble, assortie de l’ajout d’un n) à l’article 25 et de la modification des articles 9 et 26

·        Ajout d’un alinéa 2 à l’article 14-3, relatif à la comptabilité des petites copropriétés.

·        Création d’un régime particulier des résidences-services (articles 41-1 à 41-5 nouveaux de la loi), assortie de la modification de l’article 43 étendant à ce régime le caractère d’ordre public du statut.

·        Prolongation du délai imparti par l’article 49 pour l’adaptation des règlements de copropriété.

En outre l’article 93 de la loi rétablit le régime des unions coopératives de syndicats sans toutefois l’intégrer au statut de la copropriété. Il précis que peuvent adhérer à ces unions les syndicats de forme coopérative, les syndicats administrés par un syndic copropriétaire et les associations syndicales.

Enfin la loi précise les modalités d’entrée en vigueur des nouvelles règles comptables.

I.               Loi du 5 mars 2007

La loi n°2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur modifie l’article 18 de la loi en ajoutant aux missions du syndic celle d’information relative à la possibilité d’accès à la télévision hertzienne numérique.

Elle crée l’article 24-1 concernant le réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribuant des services de télévision.

J.             LOI du 20 décembre 2007

La loi n°2007-1787 du 20 décembre 2007 modifie l’article 42 de la loi en sa disposition relative à l’amende civile encourue en cas d’action judiciaire abusive ou dilatoire en contestation d’une décision d’une assemblée générale relative à des travaux visés au c) de l’article 26

K.            LOI du 4 août 2008

La loi  n°2008-776 du 4 août 2008  crée l’article 24-2 relatif à l’installation de la fibre optique

L.             LOI du 5 mars 2009

La loi n°2009-258 du 5 mars 2009 crée l’article 24-3 relatif à la télévision par voie hertzienne

M.           LOI du 12 mai 2009

La loi  de simplification et de clarification du droit n°2009-526 du 12 mai 2009

Crée l’article 8-1 relatif instituant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété

Modifie l’article 9 en ce qui concerne son domaine d’application (liste des travaux).

Elle modifie l’article 10-1 en rendant automatique la dispense pour le copropriétaire triomphant dans une action judiciaire contre le syndicat de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Elle crée l’article 18-1-A précisant les modalités de fixation des honoraires du syndic pour les travaux exceptionnels, qui devront être lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

Elle modifie l’article 18-2 traitant de la remise des documents du syndicat par l’ancien syndic.

Elle modifie l’article 21 en ce qui concerne la composition du conseil syndical (partenaires de PACS)

Elle modifie l’article 22 (plafonnement en nombre de pouvoirs et en voix de la faculté de représentation aux assemblées)

Elle modifie l’article 25, et crée les articles 29-1-A et 29-1-B, modifie les articles 29-1 et 29-6 relatifs aux copropriétés en difficulté.

Elle modifie l’article 35 relatif à la surélévation de l’immeuble

Elle modifie l’article 49 en pérennisant la pratique de l’adaptation des règlements de copropriété e en étendant l’adaptation aux dispositions réglementaires.

 

 

 

 

Mise à jour

11/07/2009

 

 



[1] Texte actuel de l'art. L 8 al 2

[2] La répartition en fonction de l'utilité était déjà connue dans l'ancien droit.

[3] Il s'agit d'une restriction du droit de vote dans le cadre d'une assemblée générale de tous les copropriétaires. La notion d'assemblée restreinte est exclue si la propriété indivise de la partie ou de l'élément d'équipement n'est pas, elle même, restreinte aux copropriétaires intéressés.

[4] Ce problème reste d'actualité. La jurisprudence refuse d'appliquer la déchéance de l'art. L 42 dans certains cas, et notamment lorsqu'un copropriétaire n'a pas été convoqué, même s'il a reçu ensuite notification du procès verbal.

[5] C'est en vertu de ce principe qu'on peut douter de la légalité de certaines dispositions du décret d'application, notamment l'art. D 55 qui subordonne l'action judiciaire syndicale à une autorisation préalable de l'assemblée, condition non prévue par la Loi.

[6] L'amendement sera rejeté en seconde lecture par l'Assemblée Nationale. On trouve ici un exemple caractéristique de l'insuffisance de préparation du projet.

[7] En seconde lecture, devant l'Assemblée, la définition légale des pouvoirs du syndic sera maintenue mais complétée par un 5e alinéa prévoyant l'exécution des missions qui seront définies par le R.A.P. L'amendement, contesté par le Gouvernement, fut accepté, en raison de l'heure tardive ! Il en résulta une nouvelle controverse en seconde lecture devant le Sénat.

[8] Inexplicablement, cet amendement, accepté (en ce qui concerne la constitution d'hypothèque), et même complété par l'Assemblée en seconde lecture, fût supprimé par le Sénat en seconde lecture " devant les difficultés rencontrées pour trouver une procédure applicable ". Il en résultera un sérieux avantage pour les organismes de crédit, au détriment des syndicats de copropriétaires.

[9] Au cours de la discussion, M. Zimmermann fit état du droit de propriété du syndicat sur les parties communes. On trouve pareille affirmation dans certains arrêts de la Cour de Cassation.

[10] S'agissant non plus de la révision, mais de la nullité de la répartition, de nombreuses juridictions estimèrent qu'il ne leur appartenait pas d'élaborer une nouvelle répartition. La loi du 31 décembre 1985 dût remédier à cette situation en ajoutant à l'art. 43 la précision jugée inutile, initialement, pour la révision.

[11] On prétend que toute garantie de cette nature accordée au syndicat risque de limiter les possibilités d'emprunt des candidats acquéreurs. On a pu constater, en fait, dans de nombreux cas, la légèreté des organismes de crédit tant dans l'octroi des prêts que dans le recouvrement ultérieur et cela au détriment final de certains emprunteurs insuffisamment mis en garde.

[12] Sur ce point, voir les observations de Me Zurfluh et de ses collaborateurs in Droit et pratique de la copropriété p. 48 et ss.

[13] On citera en particulier celles relatives, précisément, aux modalités d'élaboration des décisions de modernisation de l'immeuble, qui donneront lieu à un important contentieux.

[14] Voir Cabanac Le syndic dans le régime de la copropriété des immeubles Cahiers de la copropriété p. 35.

[15] Voir sur ce point les observations de M. Lombois Statut de la copropriété des immeubles bâtis Dalloz 1966