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Un
outil détecteur de copropriétés en péril ??? Rien
de mieux que la balance comptable Un titre alléchant
sur le site du Moniteur : « Copropriétés en difficultés : un outil
novateur pour localiser les zones à risques ».
Il a été conçu par l’ANAH et l’État. L’article fournit les indications
suivantes : « Pour établir cette cartographie des zones à risques, l’Anah a d'abord missionné le CETE-Nord Picardie pour évaluer le niveau de fragilité de 520 000 copropriétés, représentant 7 millions de logements. « Le CETE s'est appuyé sur le fichier des logements par commune (FILOCOM, voir Focus) qui propose des informations exhaustives sur les caractéristiques de l’ensemble du parc de logements et de ses occupants jusqu’à de fines échelles géographiques (section cadastrale). « Cependant, si FILOCOM est une source de données
précieuse pour la connaissance des logements et de leur occupation, il ne
comporte pas d’élément sur la gestion des copropriétés, le niveau des loyers
et les prix de vente. C’est donc sur la base d’un ensemble de critères
combinés et pondérés -au premier rang desquels figure le revenu- que la
fragilité potentielle des copropriétés a pu être évaluée. « Les indicateurs qui ont été retenus sont : - la situation socio-économique des occupants, - l’état du bâti, - le positionnement de la copropriété dans le marché, - la capacité des propriétaires à faire face aux dépenses d’entretien, - la présomption de présence de
« marchands de sommeil » La proposition est très séduisante mais elle n’apporte
pas une réponse satisfaisante au problème de la prévention des insuffisances
de trésorerie. Or une copropriété en
difficulté, c’est avant tout une copropriété confrontée à un risque ou un
état effectif d’insuffisance significative de trésorerie. La procédure de prévention est simple : contrôle
périodique de la situation de trésorerie du syndicat et respect des
dispositions de l’article 29-1-A de la loi du 10 juillet 1965. Il faut y ajouter un traitement vigoureux des
recouvrements forcés en utilisant la procédure d’injonction de payer. Au
sujet de ce traitement nous présentons quelques observations : Il n’y a pas lieu d’écarter les procédures de médiation
mais nous estimons qu’elles ne peuvent être utilisées efficacement qu’après
obtention d’une décision judiciaire par le syndicat. Il est possible de
réduire les frais au strict minimum en utilisant la procédure d’injonction de
payer. Le recours à cette procédure impose un contact préalable
avec le magistrat compétent (Juge de proximité ou Juge d’instance). Le but
est de le sensibiliser aux risques encourus par les copropriétés et de
recueillir éventuellement ses observations sur la constitution des dossiers présentés. On ne saurait reprocher au
Magistrat un tel contact car le recouvrement des charges est une opération d’intérêt
collectif. Tout débiteur de charges a lui-même intérêt à éviter la suspension
du service de chauffage. Il faut éviter qu’après notification de l’autorisation d’injonction,
une lettre du débiteur se bornant à solliciter des délais soit assimilée à un
contredit. Le renvoi à une audience génère des frais dont l’accumulation devient
insupportable. Comme il est indiqué plus haut il faut faire connaître
que la pratique du syndic est d’étudier les modalités amiables d’exécution de
la décision obtenue. Cette méthode laisse place à la saisine d’associations
ou de services sociaux et interviennent beaucoup plus rapidement quand le
syndic est muni d’une décision judiciaire. En ce qui concerne les marchands de sommeil,
il faut savoir qu’il est plus facile de mettre la main sur eux qu’on ne le
dit habituellement. Ce n’est pas ici le lieu de traiter cette question. La ponctualité dans le recouvrement des charges est une
bonne source d’information sur les copropriétaires. Il ne faut violer
outrageusement les règles de la Loi Informatique et libertés mais il ne faut pas
non plus qu’on saisisse systématiquement la Cour européenne des droits de l’Homme
chaque fois qu’un syndic prend des notes au cours d’un entretien avec un
copropriétaire. Quand on participe à la remise en ordre des affaires et
finances d’un ménage il peut être utile de recueillir et conserver des
données personnelles qui ont été licitement recueillies. Il est bien entendu que les opérations menées par l’ANAH
pour les copropriétés dégradées ne sauraient être négligées. Mais il est
irritant de voir qu’on se borne à constater leur apparition sans rechercher
les vrais responsables de tels gâchis. ( Voir l’article
du Moniteur ) |
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