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Mise en copropriété de demeures historiques

 

bonheurs et  mésaventures

 

 

 

Un mécanisme parfaitement légal consiste à diviser la propriété d’une demeure historique classée ou inscrite, puis à vendre les lots créés à des acquéreurs suffisamment aisés pour participer ensuite aux charges de la réhabilitation de la demeure.

A l’insigne privilège de devenir propriétaire de l’une des parties privatives d’une demeure de prestige, il faut ajouter les avantages du régime fiscal propre aux travaux d’entretien et de réhabilitation d’un monument historique ; ils sont déductibles au titre de l’impôt sur le revenu.

Autant dire que les amateurs sont généralement des contribuables d’un niveau assez respectable.

 

C’est ainsi qu’un architecte bordelais, Philippe T… a monté un certain nombre d’opérations d’autant plus alléchantes qu’il s’agit apparemment d’un Homme de l’art expérimenté, ancien architecte-conseil de la ville de Bordeaux pour une campagne de ravalement de façades anciennes.

 

L’organigramme du groupement qu’il avait constitué comportait :

- Un cabinet d'architecture,

- Deux sociétés exerçant l’activité de marchands de biens

- Une société holding

- Une entreprise générale.

- Et tous les syndicats de copropriétaires créés

 

Or il s’avère depuis quelques mois que les fonds avancés par les copropriétaires acquéreurs pour l’exécution des travaux de réhabilitation n’ont pas été affectés aux syndicats respectivement concernés. Ils ont été utilisés pour des opérations ultérieures ou pour d’autres usages qui seront sans doute révélés par les enquêtes en cours.

 

Une particularité commune à ces malheureuses affaires est leur aspect fiscal.

Les « copropriétaires » ont bien entendu déduit les versements qu’ils avaient effectués pour l’exécution des travaux. Le fisc a renâclé quand il a appris que les travaux éligibles au régime des monuments historiques n’avaient pas été effectués. Les victimes qui, déjà, ne pouvaient pas utiliser ou exploiter les appartements demeurés inhabitables ont été de plus soumises à des contrôles fiscaux assortis des conséquences habituelles et désagréables.

 

Le Ministère de la culture et les services en charge de la protection du patrimoine ne sont pas non plus satisfaits. Le délabrement de certains bâtiments n’a fait que s’aggraver.

On cite le cas extrême de la Maison des Verrières. Situé à Toulouse, ce château vendu en 2004. devait être divisé en huit lots. Les travaux n’ont pas été réalisés. La demeure aurait subi des dommages irréversibles, notamment la destruction des fameuses  verrières de grande qualité. Elle reste inaccessible.

 

Au final, le désastre affecte une trentaine de demeures et plusieurs centaines d’investisseurs.

 

Il ne faudrait pas condamner pour autant ce mécanisme dont le principe est parfaitement conforme aux vœux du Législateur. Force est de constater qu’on trouve ici la conjugaison de laxismes divers. On peut commencer par les victimes qui, utilisant de bonne foi un outil de défiscalisation, n’ont pas cru devoir exercer leurs prérogatives de copropriétaires.

Elles mettent en cause, outre le « promoteur » différents professionnels ou organismes professionnels. Il est vraisemblable que des partenaires divers ont été pour le moins imprudents. Il appartiendra aux Juges d’exploiter les enquêtes en cours.

 

La plupart des sociétés du groupe sont en liquidation. Officiellement Philippe T … n’exerce plus son activité d’architecte.

 

On suivra avec intérêt l’évolution de cette navrante affaire.

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

16/10/2009