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Décret
n°67-223 du 17 mars 1967 Décret pris pour l'application de la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis A jour au 25 mai 2008 Section I
: Actes concourant à l'établissement et à l'organisation de la copropriété
d'un immeuble bâti. Article 1
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 2. Le règlement de copropriété mentionné par
l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives
aux objets visés par l'alinéa 1er dudit article ainsi que l'état de
répartition des charges prévu au troisième alinéa de l'article 10 de ladite
loi. Cet état définit les différentes
catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à
l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au
fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs
et celles entraînées par chaque service collectif. L'état de répartition des charges fixe,
conformément aux dispositions de l'article 10 (alinéa 3) et, s'il y a lieu,
de l'article 24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui
incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il
indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou
plusieurs catégories de charges. Article 2 Le règlement de copropriété peut également
comporter : 1° L'état descriptif de division de
l'immeuble, établi conformément aux dispositions de l'article 71 du décret n°
55-1350 du 14 octobre 1955 ; 2° La ou les conventions prévues à
l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et relatives à l'exercice de l'un
des droits accessoires aux parties communes. Article 3 Les règlements, états et conventions
énumérés aux articles qui précèdent peuvent faire l'objet d'un acte
conventionnel ou résulter d'un acte judiciaire, suivant le cas, ayant pour
objet de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété d'un
immeuble dans les conditions fixées par l'article 1er de la loi du 10 juillet
1965. Si le règlement de copropriété comprend un
état descriptif de division et les conventions visées à l'article 2
ci-dessus, il doit être rédigé de manière à éviter toute confusion entre ses
différentes parties et les clauses particulières au règlement de copropriété
doivent se distinguer nettement des autres. Dans ce cas, seules les stipulations dont
l'objet est précisé à l'article 1er du présent décret constituent le
règlement de copropriété au sens et pour l'application de ladite loi. Article 4 Tout acte conventionnel réalisant ou
constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la
constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément
que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance,
s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi
du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont
modifié. Il en est de même en ce qui concerne l'état
descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et
ont été publiés. Le règlement de copropriété, l'état
descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont
pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au
titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent
article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux
obligations qui en résultent. Article 4-1
Créé par
Décret n°97-532 du 23 mai 1997 art. 1. La superficie de la partie privative d'un
lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10
juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts
après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et
cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas
tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à
1,80 mètre. Article 4-2
Créé par
Décret n°97-532 du 23 mai 1997 art. 1 . Les lots ou fractions de lots d'une
superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le
calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1. Article 4-3
Créé par
Décret n°97-532 du 23 mai 1997 art. 1 . Le jour de la signature de l'acte
authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité
administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre
émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat
reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie
privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des
dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces
dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat.
Article 4-4
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 3. Lorsque le candidat à l'acquisition d'un
lot ou d'une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de
porter à sa connaissance le carnet d'entretien de l'immeuble ainsi que le
diagnostic technique. Article 5
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 4 . Le syndic, avant l'établissement de l'un
des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte,
à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou
partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties. 1° Dans la première partie, le syndic
indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des
comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat
par le copropriétaire cédant, au titre : a) Des provisions exigibles du budget
prévisionnel ; b) Des provisions exigibles des dépenses
non comprises dans le budget prévisionnel ; c) Des charges impayées sur les exercices
antérieurs ; d) Des sommes mentionnées à l'article 33
de la loi du 10 juillet 1965 ; e) Des avances exigibles. Ces indications sont communiquées par le
syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter
à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits. 2° Dans la deuxième partie, le syndic
indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des
comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot
considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre : a) Des avances mentionnées à l'article
45-1 ; b) Des provisions du budget prévisionnel
pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en
raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10
juillet 1965. 3° Dans la troisième partie, le syndic
indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le
lot considéré, au titre : a) De la reconstitution des avances
mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ; b) Des provisions non encore exigibles du
budget prévisionnel ; c) Des provisions non encore exigibles
dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Dans une annexe à la troisième partie de
l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux
exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le
budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel.
Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans
lesquelles le syndicat est partie. Article 5-1
Créé par
Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 2 . Pour l'application des dispositions de l'article
20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des
créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la
mutation. L'opposition éventuellement formée par le
syndic doit énoncer d'une manière précise : 1° Le montant et les causes des créances
du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et
30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières
années échues ; 2° Le montant et les causes des créances
du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et
30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux
dernières années échues ; 3° Le montant et les causes des créances
de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non
comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ; 4° Le montant et les causes des créances
de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2°
et 3° ci-dessus. Si le lot fait l'objet d'une vente sur
licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'article
20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit
par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ;
si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou
de l'exercice d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné
au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant, soit par
le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme
administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui
authentifie la convention. Article 5-2
Créé par
Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 2 . L'année, au sens de l'article 2103-1° bis
du code civil, s'entend de l'année civile comptée du 1er janvier au 31
décembre. Article 6
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 3 . Tout transfert de propriété d'un lot ou
d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit,
de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces
droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le
notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a
obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise,
atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation
du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom,
prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le
cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi
du 10 juillet 1965. Cette notification doit être faite
indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10
juillet 1965 modifiée. Article 6-1
Créé par
Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 4 . Le notaire, ou, selon le cas, l'une des
personnes mentionnées au dernier alinéa de l'article 5-1, informe les
créanciers inscrits de l'opposition formée par le syndic et, sur leur
demande, leur en adresse copie. Article 6-2
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 5 . A l'occasion de la mutation à titre
onéreux d'un lot : 1° Le paiement de la provision exigible du
budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de
la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 2° Le paiement des provisions des dépenses
non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou
acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ; 3° Le trop ou moins perçu sur provisions,
révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du
compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. Article 6-3
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 5 . Toute convention contraire aux
dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation
à titre onéreux. Section
II : Les assemblées générales de copropriétaires. Article 7 Dans tout syndicat de copropriété, il est
tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des
copropriétaires. Sous réserve des dispositions prévues aux
articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l'assemblée générale
est convoquée par le syndic. Article 8 La convocation de l'assemblée est de droit
lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en
existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart
des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété
ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au
syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de
l'assemblée est demandée. Dans les cas prévus au précédent alinéa,
l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le
président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au
syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de
conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si
le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée,
tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions
prévues à l'article 50 du présent décret. Lorsque l'assemblée est convoquée en
application du présent article, la convocation est notifiée au syndic. Article 9
Modifié
par Décret n°2007-285 du 1 mars 2007 art. 1 (en vigueur le 1er avril 2007). La convocation contient l'indication des
lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise
chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de
stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée
générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la
réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces
justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée
générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sauf urgence, cette convocation est
notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que
le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sous réserve des stipulations du règlement
de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la
situation de l'immeuble. Article 10
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 6 . A tout moment, un ou plusieurs
copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les
questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour
d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de
la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions
notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date
de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée
suivante. Article 11
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 7 . Sont notifiés au plus tard en même temps
que l'ordre du jour : I. - Pour la validité de la décision : 1° L'état financier du syndicat des
copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée
à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des
comptes de l'exercice précédent approuvé ; 2° Le projet du budget présenté avec le
comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est
appelée à voter le budget prévisionnel ; La présentation des documents énumérés au
1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif
aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ; 3° Les conditions essentielles du contrat
ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque
l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché,
notamment pour la réalisation de travaux ; 4° Le ou les projets de contrat du syndic,
lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat
; 5° Le projet de convention, ou la
convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4°
ci-dessus ; 6° Le projet de règlement de copropriété,
de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le
projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée,
suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ; 7° Le projet de résolution lorsque
l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux
articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24
(alinéas 2 et 3), 25, 26-2 (1), 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3
et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ; 8° Le projet de résolution tendant à
autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ; 9° Les conclusions du rapport de
l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du
tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1
de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur
une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ; II. - Pour l'information des
copropriétaires : 1° Les annexes au budget prévisionnel ; 2° L'état détaillé des sommes perçues par
le syndic au titre de sa rémunération ; 3° L'avis rendu par le conseil syndical
lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de
l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet
d'un vote par l'assemblée des copropriétaires. NOTA : Décret 2004-479 2004-05-27 art. 48 : seuls les 1° et
2° du I de l'article 11 entreront en vigueur le 1er janvier 2005 ; le reste
de l'article entre en vigueur au 1er septembre 2004. NOTA (1) : L'article 26-2 est abrogé par l'article 91 de la
loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006. Article 12 Pour l'application de l'article 23 de la
loi du 10 juillet 1965, chacun des associés reçoit notification des
convocations ainsi que des documents visés au précédent article et il
participe aux assemblées générales du syndicat dans les mêmes conditions que
les copropriétaires. A cet effet, le représentant légal de la
société est tenu de communiquer, sans frais, au syndic ainsi que, le cas
échéant, à toute personne habilitée à convoquer l'assemblée, et à la demande
de ces derniers, les nom et domicile, réel ou élu, de chacun des associés. Il
doit immédiatement informer le syndic de toute modification des
renseignements ainsi communiqués. A l'égard du syndicat, la qualité
d'associé résulte suffisamment de la communication faite en application de
l'alinéa qui précède. La convocation de l'assemblée générale des
copropriétaires est également notifiée au représentant légal de la société
visée audit article 23 (alinéa 1er) ; ce dernier peut assister à la réunion
avec voix consultative. Article 13
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 8 . L'assemblée générale ne prend de décision valide
que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les
notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à
11-I. Elle peut, en outre, examiner sans effet
décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour. Article 14
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 9 . Il est tenu une feuille de présence,
pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de
chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire,
ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des
dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24
(alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Cette feuille est émargée par chaque
copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée
exacte par le président de l'assemblée. La feuille de présence constitue une
annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée. Elle peut être tenue sous forme
électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants
du code civil. Article 15
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 10 . Au début de chaque réunion, l'assemblée
générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 50 (alinéa 1er)
du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs
scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la
séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale. Article 16 Les majorités de voix exigées par les dispositions
de la loi du 10 juillet 1965 pour le vote des décisions de l'assemblée
générale et le nombre de voix prévu à l'article 8 (alinéa 1er) du présent
décret sont calculés en tenant compte de la réduction résultant, s'il y a
lieu, de l'application du deuxième alinéa de l'article 22 modifié de ladite
loi. Article 17
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 11 . Il est établi un procès-verbal des
décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président,
par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu
sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au
deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil. Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé
de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il
précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la
décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou
associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix. Le procès-verbal mentionne les réserves
éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la
régularité des décisions. Les procès-verbaux des séances sont
inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert
à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les
conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil. Article 18 Le délai prévu à l'article 42 (alinéa 2)
de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée
générale court à compter de la notification de la décision à chacun des
copropriétaires opposants ou défaillants. Dans le cas prévu à l'article 23
(alinéa 1er) de la loi du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au
représentant légal de la société lorsqu'un ou plusieurs associés se sont
opposés ou ont été défaillants. La notification ci-dessus prévue doit
mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l'article 42
(alinéa 2) de ladite loi. En outre, dans le cas prévu à l'article 23
(alinéa 1er) de la loi du 10 juillet 1965, un extrait du procès-verbal de
l'assemblée est notifié au représentant légal de la société propriétaire de
lots, s'il n'a pas assisté à la réunion. Article 19
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 12 . Pour l'application du premier alinéa de
l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a
obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est
procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de
l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la
question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure. Lorsque l'assemblée est appelée à
approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs
candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article
24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des
candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi. Dans le cas prévu par le deuxième alinéa
de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée
générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la
même loi : 1° Le délai de convocation peut être
réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus
n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée
ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente
assemblée ; 2° Les convocations en vue de la nouvelle
assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à
compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la
décision n'a pas été adoptée. Article 19-1
Créé par
Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 5. Lorsqu'un projet de résolution relatif à
des travaux d'amélioration prévus au c de l'article 26 de la loi du 10
juillet 1965 a recueilli le vote favorable de la majorité des membres du
syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires
présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires
doit être convoquée par le syndic en application du dernier alinéa de
l'article 26 de cette même loi. Les notifications prévues à l'article 11 du
présent décret n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette
nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l'ordre du
jour de la précédente assemblée. La convocation à cette nouvelle assemblée
doit mentionner que les décisions portant sur des travaux d'amélioration
prévus au c de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être prises
à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers
des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle
assemblée générale. Article 19-2
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 13 . La mise en concurrence pour les marchés de
travaux et les contrats de fournitures, prévue par le deuxième alinéa de
l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en
a pas fixé les conditions, résulte de la demande d'une pluralité de devis ou
de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs
entreprises. Article 20 Il est procédé pour les assemblées
spéciales des propriétaires des lots intéressés, prévues par les articles 27,
28, 35 (alinéa 2) et 38 de la loi du 10 juillet 1965, de la même manière que
pour les assemblées générales des copropriétaires. Article 21
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 14 . Une délégation de pouvoir donnée, en
application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée
générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut
porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé. Cette délégation peut autoriser son
bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le
montant maximum. Elle ne peut, en aucun cas, priver
l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de
l'immeuble et la gestion du syndic. Le délégataire rend compte à l'assemblée
de l'exécution de la délégation. Section
III : Le conseil syndical. Article 22
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 15 . A moins que le règlement de copropriété
n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du
conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée
générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Le conseil syndical rend compte à
l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission. Le mandat des membres du conseil syndical
ne peut excéder trois années renouvelables. Pour assurer la représentation prévue au
dernier alinéa de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu
compte, en cas de constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires, des
dispositions de l'article 24 ci-après pour fixer le nombre des membres du
conseil syndical du syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose de
plein droit d'un siège au moins à ce conseil. Article 23
Abrogé
par Décret n°86-768 du 9 juin 1986 art. 16 (JORF 14 juin 1986). Article 24 Lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats
secondaires, la représentation au conseil syndical du syndicat principal
attribuée à un syndicat secondaire est proportionnelle à l'importance du ou
des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de
l'ensemble des lots qui composent le syndicat principal. Le ou les copropriétaires du ou des lots
qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire disposent ensemble, s'il
y a lieu, des autres sièges au conseil syndical du syndicat principal. En l'absence de stipulation particulière
du règlement de copropriété du syndicat principal, les copropriétaires
désignent leurs représentants au conseil syndical de ce syndicat au cours
d'une assemblée générale soit du syndicat secondaire, dans le cas prévu à
l'alinéa 1er du présent article, soit du syndicat principal dans le cas prévu
à l'alinéa précédent. Article 25 Un ou plusieurs membres suppléants peuvent
être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas
de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil
syndical, à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection s'il y en a
plusieurs, et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire
qu'ils remplacent. Dans tous les cas, le conseil syndical
n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient
vacant pour quelque cause que ce soit. Article 26 Modifié
par Décret n°86-768 du 9 juin 1986 art. 5 (JORF 14 juin 1986). Le conseil syndical contrôle la gestion du
syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses,
les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous
autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit
l'éxecution. Il peut recevoir d'autres missions ou
délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article
25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret. Un ou plusieurs membres du conseil
syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance
et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des
diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article
21, de la loi du 10 juillet 1965. Article 27
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 16 . Les fonctions de président et de membre du
conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Le conseil syndical peut, pour l'exécution
de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut
aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout
professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par l'exécution
de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes
d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le
syndic. Section
IV : Le syndic. Article 28
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 17 . Sous réserve des dispositions de l'article
L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation et des stipulations
particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent
être assumées par toute personne physique ou morale. En dehors de l'hypothèse prévue par
l'article L. 443-15 précité, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder
trois années. Toutefois, pendant le délai prévu à l'article 1792 et 2270 du
code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint,
leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés
jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque
titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction
de l'immeuble. Le syndic peut être de nouveau désigné par
l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent. Article 29
Modifié par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 18 . Le contrat de mandat du syndic fixe sa
durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la
rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission
de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la
loi du 10 juillet 1965. La décision qui désigne le syndic et qui
approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la
majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Article 29-1
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 19 . La décision, prise en application du
septième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle
l'assemblée générale dispense le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte
bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la
dispense est donnée. Cette dispense est renouvelable. Elle
prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic. Article 30 A l'occasion de l'exécution de sa mission,
le syndic peut se faire représenter par l'un de ses préposés. Article 31
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 20 . Le syndic engage et congédie le personnel
employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les
usages locaux et les textes en vigueur. L'assemblée générale a seule qualité pour
fixer le nombre et la catégorie des emplois. Article 32 Le syndic établit et tient à jour une
liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent,
ainsi que de tous les titulaires des droits visés à l'article 6 ci-dessus ;
il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu. Article 33
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 21 . Le syndic détient les archives du
syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux
articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces,
correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs
à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres
contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et
les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet
d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique. Il délivre des copies ou extraits, qu'il
certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des
annexes. Il remet au copropriétaire qui en fait la
demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble
et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du
présent article. Article 33-1
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 22 . En cas de changement de syndic, la
transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un
bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au
conseil syndical. Article 34
Modifié
par Décret n°86-768 du 9 juin 1986 art. 9 (JORF 14 juin 1986). L'action visée au troisième alinéa de l'article
18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure
effectuée dans les formes prévues par l'article 63 du présent décret ou par
acte d'huissier de justice, adressée à l'ancien syndic et restée infructueuse
pendant un délai de huit jours. Elle est portée devant le président du
tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble. Article 35
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 23 . Le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve
prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant
du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel
prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non
comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du
10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à
l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée
générale ; 5° Des avances constituées par les
provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du
10 juillet 1965. NOTA : Décret 2004-479 2004-05-27 art. 48 : seuls les 1° et
2° du I de l'article 35 entrent en vigueur immédiatement ; le reste de
l'article entre en vigueur au 1er septembre 2004. Article 35-1
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 24 . L'assemblée générale décide, s'il y a
lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts
produits par ce placement. Article 35-2
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 24 . Pour l'exécution du budget prévisionnel,
le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à
la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de
la provision exigible. Pour les dépenses non comprises dans le
budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre
simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision
d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et
l'objet de la dépense. Article 36
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 25 . Sauf stipulation contraire du règlement de
copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au
profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû
à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire
défaillant. Article 37 Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait
procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la
sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque
immédiatement une assemblée générale. Par dérogation aux dispositions de
l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du
chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération
préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil
syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder
le tiers du montant du devis estimatif des travaux. Article 38
Abrogé
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 47 . Article 39
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 26 . Toute convention entre le syndicat et le
syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, la
personne liée à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint au
même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée
générale. Il en est de même des conventions entre le
syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l'alinéa
précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son
capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de
contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées. Le syndic, lorsqu'il est une personne
morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de
l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une
entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans
son capital. Les décisions d'autorisation prévues au
présent article sont prises à la majorité de l'article 24 de la loi du 10
juillet 1965. Article 39-1
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 27 . Lorsque certains copropriétaires peuvent
bénéficier de subventions publiques pour la réalisation de travaux sur les parties
communes, le syndic, s'il est soumis à une réglementation professionnelle
organisant le maniement des fonds d'autrui, peut être le mandataire de ces
copropriétaires. Ce mandat est soumis aux dispositions des articles 1984 et
suivants du code civil. Section V
: Dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative. Article 40
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 28, art. 29 . Outre les dispositions de la loi du 10
juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de forme coopérative, prévu aux
articles 14 et 17-1 de cette loi, est régi par les dispositions de la
présente section et celles non contraires du présent décret. Article 41
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 28, art. 29 . Dans un syndicat de forme coopérative, les
actes et documents établis au nom du syndicat doivent préciser sa forme
coopérative. En aucun cas, le syndic et le vice-président, s'il existe, ne
peuvent conserver ces fonctions après l'expiration de leur mandat de membre
du conseil syndical. Article 42
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 28, art. 29 . Les dispositions de l'article 27 sont
applicables au syndic. Celui-ci peut, en outre, sous sa responsabilité,
confier l'exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d'autres
prestataires extérieurs. Article 42-1
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 30 . L'assemblée générale désigne, à la
majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le ou les copropriétaires
chargés de contrôler les comptes du syndicat, à moins qu'elle ne préfère
confier cette mission à un expert-comptable ou à un commissaire aux comptes. Le ou les copropriétaires désignés,
l'expert-comptable ou le commissaire aux comptes rendent compte chaque année
à l'assemblée générale de l'exécution de leur mission. Le mandat du ou des copropriétaires
désignés pour contrôler les comptes du syndicat ne peut excéder trois ans
renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération. Le ou les copropriétaires désignés ne
peuvent être le conjoint, les descendants, ascendants ou préposés du syndic
ou d'un des membres du conseil syndical ou être liés à eux par un pacte civil
de solidarité. Article 42-2
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 30 . Les syndicats de forme coopérative
peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer
entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et gérer des
services destinés à faciliter leur gestion. Ces unions coopératives sont soumises aux
dispositions de la section VIII du présent décret. Chaque syndicat décide, parmi les services
proposés par une union coopérative, ceux dont il veut bénéficier. Section
VI : La comptabilité du syndicat. Article 43
Modifié par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 31, art. 32 . Le budget prévisionnel couvre un exercice
comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il
concerne. Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut
être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic,
préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut
appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart
du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article
19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation. Article 44
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 31, art. 32 . Les dépenses non comprises dans le budget
prévisionnel sont celles afférentes : 1° Aux travaux de conservation ou
d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ; 2° Aux travaux portant sur les éléments
d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ; 3° Aux travaux d'amélioration, tels que la
transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants,
l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage
commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la
surélévation de bâtiments ; 4° Aux études techniques, telles que les
diagnostics et consultations ; 5° Et, d'une manière générale, aux travaux
qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties
communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de
l'immeuble. Article 45
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 31, art. 32 . Les travaux de maintenance sont les
travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de
l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ;
ils comprennent les menues réparations. Sont assimilés à des travaux de
maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels
que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce
remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou
d'entretien y afférent. Sont aussi assimilées à des travaux de
maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en
vigueur sur les éléments d'équipement communs. Article 45-1
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 33 . Les charges sont les dépenses incombant
définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation
des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une
approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Au sens et pour l'application des règles
comptables du syndicat : - sont nommées provisions sur charges les
sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation
des comptes du syndicat ; - sont nommés avances les fonds destinés,
par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à
constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès
des copropriétaires ou de certains d'entre eux. Les avances sont remboursables. Section
VII : Procédure. Sous-section 1 : Dispositions générales. Article 46
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). A défaut de nomination du syndic par
l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du
tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un
ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du
conseil syndical. La même ordonnance fixe la mission du
syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent
article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée
et il peut y être mis fin suivant la même procédure. Indépendamment de missions particulières
qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du
présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les
conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet
1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée
générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses
fonctions. La mission du syndic désigné par le
président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son
mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. Article 47
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). Dans tous les cas, autres que celui prévu
par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président
du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la
demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la
copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance,
de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du
syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9
ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic. Les fonctions de cet administrateur
provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat
par le syndic désigné par l'assemblée générale. Article 48
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). A défaut de désignation dans les conditions
prévues par les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et au troisième
alinéa de l'article 24 du présent décret, le président du tribunal de grande
instance, sur requête du syndic ou d'un ou plusieurs copropriétaires, désigne
par ordonnance les membres du conseil syndical. S'ils'agit de désigner les membres du
conseil syndical du syndicat principal, la requête peut être représentée
aussi bien par le syndic du syndicat principal que par celui du syndicat
secondaire. L'ordonnance qui désigne les membres du
conseil syndical fixe la durée de leurs fonctions. Ces fonctions cessent de plein droit à
compter de l'acceptation de leur mandat par les membres du conseil syndical
désignés par l'assemblée générale. Article 49
Modifié par
Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). Sous réserve des dispositions des articles
8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic
visés à l'article 18 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en
fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal
de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation
d'un administrateur provisoire de la copropriété. L'ordonnance fixe la durée de la mission de
l'administrateur provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément
à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie
par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent
décret. Sauf s'il y a urgence à faire procéder à
l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et
au fonctionnement des services d'équipement commun, la demande ne sera
recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et
demeurée infructueuse pendant plus de huit jours. Article 50
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e
alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière
de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un
copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée
générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée.
Une mise en demeure, restée infructueuse
pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président
du conseil syndical doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité.
Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil
syndical. Article 51
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). Copie de toute assignation délivrée par un
copropriétaire qui, en vertu de l'article 15 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet
1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son
lot, est adressée par l'huissier au syndic par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception. Article 52
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). L'action en justice visée à l'article 12
de la loi du 10 juillet 1965 est intentée à l'encontre du syndicat
lorsqu'elle est fondée sur le fait que la part, dans l'une ou l'autre des
catégories de charges, incombant au lot du demandeur est supérieure de plus
d'un quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme à l'article 10
de cette loi. Article 53
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). Si la part d'un copropriétaire est
inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de
charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions
de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l'action en justice visée à
l'article 12 de ladite loi est intentée à l'encontre de ce copropriétaire. A peine d'irrecevabilité de l'action, le
syndicat est appelé en cause. Article 54
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). Chaque fois qu'une action en justice
intentée contre le syndicat a pour objet ou peut avoir pour conséquence une
révision de la répartition des charges, et indépendamment du droit pour tout
copropriétaire d'intervenir personnellement dans l'instance, le syndic ou
tout copropriétaire peut, s'il existe des oppositions d'intérêts entre les
copropriétaires qui ne sont pas demandeurs, présenter requête au président du
tribunal de grande instance en vue de la désignation d'un mandataire ad hoc. Dans ce cas, la signification des actes de
procédure est valablement faite aux copropriétaires intervenants ainsi qu'au
mandataire ad hoc. Article 55
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). Le syndic ne peut agir en justice au nom du
syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Une telle autorisation n'est pas
nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des
voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un
lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de
juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le
syndical. Dans tous les cas, le syndic rend compte à
la prochaine assemblée générale des actions introduites. Article 56
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). Tout intéressé peut demander au président
du tribunal de grande instance, statuant sur requête, de désigner un mandataire
ad hoc pour ester en justice au nom du syndicat lorsque celui-ci est partie
dans une instance relative à l'exécution de la construction de l'immeuble,
aux garanties dues ou aux responsabilités encourues à cette occasion, si le
syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs
parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou
indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée,
participé à ladite construction. Article 57
Abrogé
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 10 . Article 58
Abrogé
par Décret n°92-755 du 31 juillet 1992 art. 305 (JORF 5 août 1992). Sous-section
1 : Dispositions générales. Article 59
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). A l'occasion de tous litiges dont est
saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d'un syndicat ou
dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire
de l'existence et de l'objet de l'instance. Les actes de procédure concernant le
syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés, suivant les cas,
au syndic ou à la requête de celui-ci. Dans les cas prévus aux articles 46 à 48
ci-dessus, l'ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le
syndic ou l'administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui
peuvent en référer au président du tribunal de grande instance dans les
quinze jours de cette notification. Article 60
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). Nonobstant toutes dispositions contraires,
toute demande formée par le syndicat à l'encontre d'un ou plusieurs
copropriétaires, suivant la procédure d'injonction de payer, est portée
devant la juridiction du lieu de la situation de l'immeuble. Article 61
Modifié par
Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). Pour l'application de l'article 23 (alinéa
2) de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal de grande instance
statue, par ordonnance sur requête, lorsqu'en cas d'indivision ou d'usufruit
la désignation d'un mandataire commun est demandée en justice. Article 62
Modifié
par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995). Tous les litiges nés de l'application de
la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret sont de la compétence de la
juridiction du lieu de la situation de l'immeuble. Sous-section
2 : Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté. Article 62-1
Créé par
Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7, art. 8 (JORF 15 février 1995). La demande tendant à la désignation d'un
administrateur provisoire du syndicat est portée devant le président du
tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble. Article 62-2
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 34 . Lorsque la demande émane de
copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du
syndicat, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie
d'une assignation dirigée contre le syndicat représenté par le syndic. Lorsque la demande émane du syndic, le
président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une requête
accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande après consultation
du conseil syndical. L'autorisation prévue à l'alinéa 1er de l'article 55 du
présent décret n'est pas dans ce cas nécessaire. Lorsque la demande émane du procureur de
la République, il présente au président du tribunal de grande instance une
requête indiquant les faits de nature à motiver cette demande. Le président
du tribunal, par les soins du greffier, fait convoquer le syndicat représenté
par le syndic, par acte d'huissier de justice, à comparaître dans le délai
qu'il fixe. A cette convocation est jointe la requête du procureur de la
République. Article 62-3
Créé par
Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7, art. 8 (JORF 15 février 1995). Toute demande tendant à la désignation
d'un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur de la
République, qui est avisé, s'il y a lieu, de la date de l'audience. Article 62-4
Créé par
Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7, art. 8 (JORF 15 février 1995). A l'effet de charger l'administrateur
provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du
fonctionnement normal de la copropriété, et notamment de définir les pouvoirs
dont l'exercice est confié à celui-ci, le président du tribunal de grande
instance peut ordonner toutes les mesures d'instruction légalement
admissibles. Il peut entendre le président du conseil syndical. Article 62-5
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 35 . Modifié par Décret
n°2008-484 du 22 mai 2008 - art. 22 (V) L'ordonnance qui désigne l'administrateur
provisoire fixe la durée et l'étendue de sa mission. Elle est portée à la
connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l'initiative
de l'administrateur provisoire, soit par remise contre émargement, soit par
lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette communication reproduit soit le
texte de l'article 490 du code de procédure civile s'il s'agit d'une
ordonnance du président statuant comme en matière de référé, soit le texte de
l'article 496 du même code s'il s'agit d'une ordonnance sur requête. Article 62-6
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 36 . L'ancien syndic est tenu à l'égard de l'administrateur
provisoire des obligations prévues à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet
1965. Article 62-7
Créé par
Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7, art. 8 (JORF 15 février 1995). Lorsque l'administrateur provisoire est
investi par le président du tribunal de grande instance de tout ou partie des
pouvoirs de l'assemblée générale, il doit avant de prendre à ce titre les
décisions qui lui paraissent nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
sauf urgence, recueillir l'avis du conseil syndical. Il peut aussi convoquer les
copropriétaires pour les informer et les entendre. A ces occasions, il doit préciser le mode
de financement pour la mise en oeuvre de la ou des décisions envisagées. Article 62-8
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 37 . Les décisions prises par l'administrateur
provisoire sont mentionnées, à leur date, sur le registre des décisions prévu
à l'article 17 du présent décret. Article 62-9
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 38 . L'administrateur provisoire adresse copie
aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint, s'il y a lieu,
l'appel de fonds correspondant. Article 62-10
Créé par
Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7, art. 8 (JORF 15 février 1995). Lorsque l'administrateur provisoire du
syndicat, pour les nécessités de l'accomplissement de sa mission, présente
une demande en application de l'article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965
modifiée, il saisit le président du tribunal de grande instance par la voie
d'une assignation dirigée contre chacun des créanciers concernés. Article 62-11
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 39 . L'administrateur provisoire du syndicat
rend compte par écrit de sa mission au président du tribunal de grande
instance à la demande de celui-ci et en tout état de cause à la fin de sa
mission. Il dépose son rapport au
secrétariat-greffe de la juridiction qui en adresse une copie au procureur de
la République et au syndic désigné. Dans l'hypothèse où il rédige un
pré-rapport, dans les conditions prévues à l'article 62-13, le
secrétariat-greffe de la juridiction adresse une copie de ce pré-rapport au
procureur de la République et au président du conseil syndical. Article 62-12
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 40 . Le syndic désigné informe les
copropriétaires, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou
remise contre émargement, qu'ils peuvent prendre connaissance du rapport de
l'administrateur provisoire à son bureau, ou en tout autre lieu fixé par
l'assemblée générale, pendant les heures ouvrables, dans le mois qui suit. Un
extrait du rapport peut être joint, le cas échéant, à la lettre. Une copie de
tout ou partie du rapport peut être adressée par le syndic désigné aux copropriétaires
qui en feraient la demande, aux frais de ces derniers. Article 62-13
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 41 . Si un prérapport est déposé par
l'administrateur provisoire avant la fin de sa mission, le prérapport est porté
à la connaissance des copropriétaires, à l'initiative de l'administrateur
provisoire, dans les formes et conditions prévues à l'article 62-12. Article 62-14
Créé par
Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7, art. 8 (JORF 15 février 1995). Si les conclusions du rapport ou du
prérapport de l'administrateur provisoire préconisent que certaines questions
soient soumises à l'assemblée générale, elles doivent être portées à l'ordre
du jour de la prochaine assemblée générale ou d'une assemblée générale
convoquée spécialement à cet effet. Article 62-15
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 42 . Modifié par Décret
n°2008-484 du 22 mai 2008 - art. 22 (V) Après le dépôt du rapport de
l'administrateur, des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des
voix du syndicat peuvent assigner devant le président du tribunal de grande
instance statuant comme en matière de référé le syndic désigné en vue de voir
prononcer la division du syndicat. La même procédure peut être mise en oeuvre
par le procureur de la République si l'ordre public l'exige. Le syndic désigné informe de la date
d'audience les copropriétaires. Ceux-ci peuvent être entendus par le juge
selon les dispositions du code de procédure civile. Section
VIII : Les unions de syndicats de copropriétaires. Article 63
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 45, art. 46 ( en vigueur le 1er
septembre 2004). L'union de syndicats, mentionnée à
l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, peut être propriétaire des biens
nécessaires à son objet. Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est
membre d'une union de syndicats, le syndic soumet, préalablement pour avis à
l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas
échéant, au conseil syndical, les questions portées à l'ordre du jour de
l'assemblée générale de l'union. Le syndic rend compte à l'assemblée
générale des copropriétaires des décisions prises par l'union. Article 63-1
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 46 ( en vigueur le 1er septembre 2004).
Le conseil de l'union donne son avis au
président ou à l'assemblée générale de l'union sur toutes les questions la
concernant pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Il peut prendre connaissance et copie, à
sa demande, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se
rapportant à la gestion du président et, d'une manière générale, à
l'administration de l'union, au bureau du président ou au lieu arrêté en
accord avec lui. Il peut déléguer cette mission à un ou plusieurs de ses
membres. Article 63-2
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 46 ( en vigueur le 1er septembre 2004).
Le mandat des membres du conseil de
l'union ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à
rémunération. Article 63-3
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 46 ( en vigueur le 1er septembre 2004).
Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est
membre d'une union de syndicats, son représentant au conseil de l'union est
désigné parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier
alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, les accédants ou les
acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12
juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière,
leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Il est désigné à la majorité de l'article
24 de la loi du 10 juillet 1965. Lorsqu'une personne morale est désignée en
qualité de représentant d'un membre du conseil de l'union, elle y est
représentée par son représentant légal ou statutaire, ou, à défaut, par un
fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. Article 63-4
Créé par
Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 46 ( en vigueur le 1er septembre 2004).
Des membres suppléants peuvent être
désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires du conseil de
l'union. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire,
son suppléant siège au conseil de l'union jusqu'à la date d'expiration du
mandat du membre titulaire qu'il remplace. Le conseil de l'union n'est plus
régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour
quelque cause que ce soit. Section
IX : Dispositions diverses. Article 64
Modifié
par Décret n°2007-285 du 1 mars 2007 art. 2 ( en vigueur le 1er avril 2007). A l'exception de la mise en demeure
mentionnée à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée qui se fait
par acte extrajudiciaire, toutes les notifications et mises en demeure
prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé.
Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le
lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au
domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la
télécopie par le destinataire. Toutefois, la notification des
convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à
l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre
récépissé ou émargement. Anciennement : Décret 67-223 1967-03-17 art. 63. Article 65
Modifié
par Décret n°2007-285 du 1 mars 2007 art. 3 ( en vigueur le 1er avril 2007). En vue de l'application de l'article
précédent, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de
nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son
domicile réel ou élu ainsi que, s'il le souhaite, son numéro de télécopie. Les notifications et mises en demeure
prévues par l'article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou au
dernier numéro de télécopie notifié au syndic. Les notifications, mises en demeure ou
significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du
syndicat ou au domicile du syndic. Anciennement :
Décret 67-223 1967-03-17 art. 64. Article 66
Modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 43, art. 44 (en vigueur le 1er
septembre 2004). Le présent décret est applicable dans les
territoires d'outre-mer, sous réserve des règles de procédure particulières à
ces territoires. Anciennement :
Décret 67-223 1967-03-17 art. 65. Article
67
Créé par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 44 ( en vigueur le 1er
septembre 2004). Le garde des sceaux, ministre de la justice,
le ministre d'Etat chargé des départements et territoires d'outre-mer, le
ministre de l'équipement et le secrétaire d'Etat au logement sont chargés,
chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera
publié au Journal officiel de la République française. Anciennement : Décret 67-223 1967-03-17 art. 66. |
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