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Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 Le Premier ministre, Sur le rapport du ministre de l’emploi, du travail et de la
cohésion sociale, Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le
statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Vu la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la
solidarité et au renouvellement urbains, notamment son article 75 ; Vu la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 « urbanisme et
habitat », notamment son article 89 ; Vu l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative
aux associations syndicales de propriétaires ; Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié portant règlement
d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965, notamment ses articles 11, 43, 44, 45 et 45-1 ; Vu l’avis n° 2002-17 du Conseil national de la comptabilité
en date du 22 octobre 2002 ; Vu l’avis de la commission relative à la copropriété en
date du 15 janvier 2003, Décrète : Article 1 Les règles comptables spécifiques prévues par le présent décret s’appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires. Elles ne s’appliquent pas à la comptabilité du syndic, qui obéit à ses règles propres, ni à la comptabilité d’autres entités telles que les unions de syndicats ou les associations syndicales régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée. Les statuts de ces dernières peuvent, toutefois, prévoir que leurs comptes sont tenus conformément aux règles comptables propres aux syndicats de copropriétaires, à l’exception des associations assujetties de plein droit au règlement n° 99-01 du Comité de la réglementation comptable. Article 2 En application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10
juillet 1965 susvisée, le syndicat des copropriétaires approuve les comptes
de l’exercice clos et vote, d’une part, le budget prévisionnel concernant les
dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des
parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part les
dépenses pour travaux prévus par l’article 14-2 et les opérations
exceptionnelles selon les règles et les modalités de présentation précisées
ci-après, pour l’information des copropriétaires et des tiers. Les comptes de
l’exercice comprennent les charges et produits pour les opérations courantes,
et les charges et produits pour les travaux mentionnés ci-dessus et les
opérations exceptionnelles. En application de l’article 14-3 de la même loi, sont rattachés à l’exercice les produits acquis (produits reçus et à recevoir) et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre de l’exercice. Article 3 Les charges constatées pour les opérations courantes mentionnées
à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comprennent les
sommes, versées ou à verser, en contrepartie des fournitures et services dont
a bénéficié le syndicat. Les produits constatés pour les opérations courantes comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chaque copropriétaire en vertu de l’obligation leur incombant, enregistrées à la date d’exigibilité. Ils comprennent aussi les produits divers affectés aux opérations courantes suivant affectation décidée ou approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires. Article 4 Les charges constatées pour les travaux et opérations
exceptionnelles comprennent les sommes, versées ou à verser, pour les travaux
prévus par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et décidés
par l’assemblée générale des copropriétaires. Les charges sont à
comptabiliser par le syndicat au fur et à mesure de la réalisation des
travaux ou de la fourniture des prestations. Lorsque les travaux ou prestations s’effectuent sur
plusieurs exercices, les montants correspondant aux travaux et prestations
votés sont comptabilisés au titre de l’exercice au cours duquel les travaux
ou prestations sont réalisés. Les charges comprennent aussi les dépréciations sur
créances douteuses à l’encontre des personnes autres que les copropriétaires
; leur estimation est présentée par le syndic et soumise au vote de
l’assemblée générale. Les dépréciations de créances douteuses à l’encontre
des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences
nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l’assemblée générale
de procéder à la saisie immobilière. Les produits constatés pour les travaux et opérations
exceptionnelles comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chacun des
copropriétaires en vertu de l’obligation leur incombant résultant de
l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les emprunts contractés
par le syndicat pour couvrir les dépenses pour travaux, les subventions
notifiées, les indemnités d’assurance et les loyers des parties communes,
ainsi que les produits divers issus des placements décidés par le syndicat et
les intérêts des sommes dues au syndicat suivant affectation décidée par
l’assemblée générale des copropriétaires. Les produits pour travaux et opérations exceptionnelles
sont à constater au titre de l’exercice de leur exigibilité. Les subventions sont à constater dès leur notification, à
l’exception des subventions dont le versement s’effectue sur plusieurs
exercices, qui sont à mentionner dans l’état des travaux prévus au premier
alinéa du présent article et opérations exceptionnelles votés non encore
clôturés à la fin de l’exercice, dès leur notification et inscrites en
comptabilité sur le fondement des dispositions prévues par la décision accordant
la subvention. Article 5 L’exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre
une période de douze mois. Les comptes sont arrêtés à la date de clôture de
l’exercice. Pour le premier exercice, l’assemblée générale des
copropriétaires fixe la date de clôture des comptes et la durée de cet
exercice qui ne pourra excéder dix-huit mois. La date de clôture de l’exercice pourra être modifiée sur décision motivée de l’assemblée générale des copropriétaires. Un délai minimum de cinq ans devra être respecté entre les deux décisions d’assemblées générales modifiant la date de clôture. Article 6 Les pièces justificatives, documents de base de toute
écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du
syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être datées et
conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses
contraires. En cas de changement de syndic, les documents comptables et
les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le
syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies
des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des
opérations comptables qui lui incombaient. Article 7 Le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes
exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes :
-
créances sur opérations courantes ; -
créances sur travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée
et opérations exceptionnelles ; -
créances sur avances ; -
créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires. L’assemblée générale des copropriétaires peut décider, pour
assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, que le syndic
procède à la ventilation comptable en quatre sous-comptes selon les rubriques
ci-dessus dès l’enregistrement des opérations. Article 8 Les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet
de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent
nécessairement l’état financier, le compte de gestion général du syndicat des
copropriétaires et l’état des travaux de l’article 14-2 précité et des
opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice,
établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre
obligatoire aux annexes n°s 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret. L’état financier présente l’état des créances et des
dettes. Il comporte la situation de trésorerie mentionnée à l’article 14-3 de
la loi du 10 juillet 1965 susvisée et fait apparaître le montant des emprunts
restant dus. Le compte de gestion général présente les charges et les
produits de l’exercice. Il comprend le compte de gestion pour opérations
courantes et le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et
opérations exceptionnelles. L’état des travaux de l’article 14-2 et des opérations
exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice fait
apparaître en fin d’exercice le réalisé et le prévisionnel de chaque
opération. Les comptes de l’exercice clos sont à présenter pour leur
approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet
exercice et le comparatif des comptes approuvés de l’exercice précédent. Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur
opérations courantes sont répartis à l’arrêté des comptes entre chacun des
copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans
chacune des catégories de charges. Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu’à la clôture définitive de chacune des opérations concernées. Article 9 Les charges pour opérations courantes et produits attendus sur opérations courantes font l’objet d’un budget prévisionnel, soumis au vote des copropriétaires. Ils sont présentés dans un document récapitulatif conforme au modèle de l’annexe n° 2. Article 10 Les charges pour opérations courantes et les charges pour
travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles font l’objet d’une
double présentation : - présentation par nature au sein du compte de gestion
général et du budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les
tableaux de l’annexe n° 2 ; - ventilation analytique par catégories de charges pour le
compte de gestion général et pour le budget prévisionnel. Cette présentation doit
respecter les tableaux de l’annexe n° 3 et de l’annexe n° 4, dont les
rubriques sont arrêtées en fonction des clauses du règlement de copropriété. Pour l’approbation des comptes, le total des charges pour
opérations courantes de l’annexe n° 3 doit être égal au total des charges de
l’annexe n° 2 et le total des charges pour travaux de l’article 14-2 et
opérations exceptionnelles de l’annexe n° 4 doit être égal au total des
charges de l’annexe n° 2. Pour le vote du budget prévisionnel, le total des charges pour opérations courantes de l’annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l’annexe n° 2. Article 11 Les modalités d’établissement des comptes du syndicat des
copropriétaires sont précisées dans l’arrêté conjoint du garde des sceaux et
du ministre chargé du logement pris en application du présent décret. Article 12 Les annexes mentionnées aux articles 8, 9 et 10 sont
conservées avec copie du procès-verbal de l’assemblée générale qui approuve
les comptes et qui vote le budget prévisionnel. Ces documents font l’objet
d’un classement particulier dans les archives du syndicat. Article 13 Le ministre de l’emploi, du travail et de la cohésion
sociale, le garde des sceaux, ministre de la justice, et le ministre délégué
au logement et à la ville sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de
l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la
République française. |
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