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Décret n° 2013-205 du 11 mars 2013 relatif à l’emprunt collectif de copropriété Publics concernés : syndicats de
copropriétaires, syndics de copropriété professionnels ou bénévoles,
copropriétaires, établissements bancaires, entreprises d’assurance
spécialement agréées, établissements de crédit. Objet : copropriété des
immeubles bâtis ― travaux et acquisitions ― financement par
l’emprunt bancaire. Entrée en vigueur : le texte entre en
vigueur le lendemain de sa publication. Notice : les articles 26-4 à
26-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis ont déterminé les conditions dans lesquelles
peut être souscrit, au nom du syndicat des copropriétaires, un emprunt
bancaire destiné à financer des travaux ou des actes d’acquisition
régulièrement votés ou à préfinancer les subventions publiques accordées au
syndicat pour la réalisation de travaux votés. Le présent décret
prévoit que le montant de l’emprunt souscrit au nom du syndicat apparaît dans
la première partie de l’état daté, document qui est transmis par le syndic au
notaire avant l’établissement de tout acte réalisant ou constatant le
transfert ou la création d’un droit réel sur un lot. Il impose la
notification au syndic, en cas de transfert de la propriété d’un lot, de
l’accord du prêteur, de la caution et du nouveau propriétaire à ce que les
sommes restant dues au titre du remboursement de l’emprunt collectif par
l’ancien propriétaire du lot soient désormais à la charge de l’acquéreur du
lot. Il complète la liste
des informations notifiées par le syndic aux copropriétaires en vue de la
tenue de leur assemblée générale pour y faire figurer les conditions
générales et particulières du projet de contrat de prêt collectif ainsi que
la proposition d’engagement de caution correspondante. Enfin, il définit la
notion de défaillance du copropriétaire, qui est une condition de mise en
œuvre de la garantie mentionnée à l’article 26-7 de la loi du 10 juillet
1965. Références : le
présent décret est pris pour l’application de l’article 103 de la loi n°
2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à
l’allégement des démarches administratives. Le décret n° 67-223 du 17 mars
1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par le présent décret peut être
consulté, dans sa rédaction issue de cette modification, sur le site
Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr). Le Premier ministre, Sur le rapport de la
garde des sceaux, ministre de la justice, Vu la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis, notamment ses articles 26-4 à 26-8 ; Vu la loi n° 2012-387
du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allégement des
démarches administratives, notamment son article 103 ; Vu le décret n°
67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Le Conseil d’Etat
(section de l’intérieur) entendu, Décrète : Article 1 Le décret n° 67-223
du 17 mars 1967 susvisé est modifié conformément aux articles 2 à 5 du
présent décret. Article 2 Au d du 1° de l’article 5, les mots : « à l’article » sont remplacés
par les mots : « aux articles 26-6 et ». Article 3 Le deuxième alinéa de
l’article 6 est complété par la phrase suivante : « Elle comporte également,
le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette
loi. » Article 4 Le 3° du I de
l’article 11 est complété par les mots suivants : « ainsi que les conditions
générales et particulières du projet de contrat et la proposition
d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la
loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la
souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions
prévues à l’article 26-4 de cette loi ; ». Article 5 L’article 38 est
ainsi rétabli : « Art. 38.-Le constat
de la défaillance du copropriétaire, mentionnée au premier alinéa de
l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965, résulte d’une mise en demeure
par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le
syndic dès la première échéance impayée du remboursement de l’emprunt et
restée infructueuse pendant plus de trente jours. » Article 6 La garde des sceaux,
ministre de la justice, est chargée de l’exécution du présent décret, qui
sera publié au Journal officiel de la République française. Fait le 11 mars 2013. Par le Premier
ministre : Jean-Marc Ayrault La garde des sceaux,
ministre de la justice, Christiane Taubira Commentaire : Loi n° 2012-387 du
22 mars 2012, article 103 II et III : les modalités d’application de ces
dispositions sont fixées par décret en Conseil d’Etat, elles sont applicables
à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la publication dudit décret. En vertu de l’article 2, l’article 5 du décret du 17 mars
1967 sera désormais Article 5 Modifié par Décret
n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 4 Le syndic, avant
l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au
notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du
copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état
daté comportant trois parties. 1° Dans la première
partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve
de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot
considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre : a) Des provisions
exigibles du budget prévisionnel ; b) Des provisions
exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ; c) Des charges
impayées sur les exercices antérieurs ; d) Des sommes
mentionnées aux
articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ; e) Des avances exigibles. Ces indications sont communiquées
par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les
porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits. 2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre : a) Des avances
mentionnées à l’article 45-1 ; b) Des provisions du
budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et
rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article
19-2 de la loi du 10 juillet 1965. 3° Dans la troisième
partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau
copropriétaire, pour le lot considéré, au titre : a) De la
reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière
même approximative ; b) Des provisions non
encore exigibles du budget prévisionnel ; c) Des provisions non
encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Dans une annexe à la
troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant,
pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot
considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors
budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des
procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. Rappelons que l’article 26-6
de la loi est ainsi conçu : Le
montant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4, qui ne peut excéder le
montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y
participer, est versé par l’établissement bancaire au syndicat des
copropriétaires, représenté par le syndic. Seuls les copropriétaires bénéficiant de
l’emprunt sont tenus de contribuer : 1° A son remboursement au syndicat, en
fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la
grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses
selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 ; 2° Au paiement au syndicat des intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille spécifique établie pour la répartition des accessoires. Il faut donc mentionner dans l’état daté les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre Du remboursement au syndicat,
en fonction du montant pour lequel il participe à l’emprunt Du paiement des intérêts, des frais et des honoraires y
afférents, en fonction du montant pour lequel il participe à l’emprunt En vertu de l’article 3, l’article 6 du décret du 17 mars
1967 sera désormais : Article 6 Modifié par
Décret n°2012-634 du 3 mai 2012 - art. 21 Tout transfert de
propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces
derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation,
tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit
par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat
qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas,
réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification
comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que
l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du
titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article
23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Elle
comporte également, le cas échéant, l’indication des accords prévus à
l’article 26-8 de cette loi. Cette notification
doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de
la loi du 10 juillet 1965 modifiée. Rappelons que l’article 26-8
de la loi est ainsi conçu : Lors
d’une mutation entre vifs du lot d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt
mentionné à l’article 26-4, même si cette mutation est réalisée par voie
d’apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre
du remboursement de l’emprunt ainsi que du paiement des accessoires
deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d’accord du prêteur
et de la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au
nouveau copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces
accords. En vertu de l’article 4, l’article 11 du décret du 17
mars 1967 sera désormais : Article 11 Modifié
par Décret n°2012-475 du 12 avril 2012 - art. 1 Sont notifiés au plus
tard en même temps que l’ordre du jour : I.-Pour la validité
de la décision : 1° L’état financier
du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque
l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés
avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ; 2° Le projet du
budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté,
lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ; La présentation des
documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis
par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses
annexes ; 3° Les conditions
essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats
proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou
un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi
que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la
proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article
26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la
souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions
prévues à l’article 26-4 de cette loi ; 4° Le ou les projets
de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le
représentant légal du syndicat ; 5° Le projet de
convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets
mentionnés au 4° ci-dessus ; 6° Le projet de
règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de
répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque
l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ; 7° Le projet de
résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions
mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e
alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26 (1), 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37
(alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ; 8° Le projet de
résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une
demande en justice ; 9° Les conclusions du
rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le
président du tribunal de grande instance en application des dispositions de
l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est
appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte
de ces conclusions ; 10° Les conclusions
du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le
président du tribunal de grande instance en vertu de l’article 29-1B de la
loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur
les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ; 11° Les projets de
résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre
part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées
définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser
le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ; 12° Le projet de
convention et l’avis du conseil syndical mentionnés au second alinéa de
l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ou la teneur de la délégation
prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de ce même article ; 13° La situation financière
du ou des services dont la suppression est envisagée en application de
l’article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965. II.-Pour
l’information des copropriétaires : 1° Les annexes au
budget prévisionnel ; 2° L’état détaillé des
sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ; 3° L’avis rendu par
le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application
du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4° Le compte rendu de
l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de
l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en
application du second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5° En vue de
l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état
individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ; 6° L’état actualisé
des lots délaissés prévu au second alinéa de l’article 24-6 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis. Le contenu de ces
documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires. En vertu de l’article 5, l’article 38 du décret du
17 mars 1967, disponible à la suite de l’abrogation des dispositions relatives
à l’ouverture d’un compte bancaire séparé par un syndic non professionnel,
est « rétabli » comme suit : « Art. 38.-Le
constat de la défaillance du copropriétaire, mentionnée au premier alinéa de
l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965, résulte d’une mise en demeure
par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le
syndic dès la première échéance impayée du remboursement de l’emprunt et
restée infructueuse pendant plus de trente jours. » Le décret ne comporte aucune disposition relative à l’enregistrement
des opérations liées à un emprunt de ce type dans la comptabilité du syndicat. Nous avons établi un projet soumis aux observations des
uns et des autres Voir
le projet |
Mise à jour |