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Le régime de la copropriété au Québec I. régime
de la copropriÉtÉ divise II. RÉGIME
DES PERSONNES MORALES III. RÉGiME DES VENTES D’IMMEUBLES Le régime de la copropriété divise au Québec a été établi initialement par une loi de 1969. Le Code civil du Québec, fortement inspiré par le Code Napoléon, a fait l’objet d’une révision complète dans le courant du siècle dernier. Le Code civil révisé a été adopté le 8 décembre 1991. Il est entré en vigueur en 1994. Nous présentons ici les textes régissant les immeubles en copropriété au Québec. Il s’agit en premier lieu des articles 1038 à 1109 du Code civil qui constituent le statut de la copropriété divise, En second lieu des articles 298 à 364 du même Code, relatifs aux personnes morales en général. Il s’appliquent subsidiairement aux syndicats de copropriétaires dans le silence du statut de la copropriété sur une question particulière. Et enfin des articles 1785 à 1794, relatifs aux ventes d’immeubles. Les dispositions significatives sont en caractères rouges. Il en es de même pour quelques notes précédées de la mention JPM. I. régime de la copropriÉtÉ divise Article 1038 La copropriété divise d'un immeuble est établie par la
publication d'une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l'immeuble
est divisée en fractions, appartenant à une ou plusieurs personnes Article 1039 La collectivité des copropriétaires constitue, dès la
publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour
objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des
parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la
copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. Elle prend le
nom de syndicat. Article 1040 La copropriété divise peut être établie sur un immeuble
bâti par l'emphytéote ou sur un immeuble qui fait l'objet d'une propriété
superficiaire si la durée non écoulée des droits, au moment de la publication
de la déclaration, est supérieure à cinquante ans. En ces cas, chaque
copropriétaire est tenu à l'égard du propriétaire de l'immeuble faisant
l'objet de l'emphytéose ou de la propriété superficiaire, d'une manière
divise et en proportion de la valeur relative de sa fraction, des obligations
divisibles de l'emphytéote ou du superficiaire, selon le cas; le syndicat est
tenu des obligations indivisibles. JPM : Cette organisation est possible en droit français. Dans
nos « copropriétés en volumes », non régies par la loi française du
10 juillet 1965, les volumes sont en superficie (sur la surface du sol ou sur
la dalle) ou en tréfonds (sous la surface du sol ou sous la dalle). La dalle
appartient généralement à un domaine public. Article 1041 La valeur relative de chaque fraction de la copropriété
divise est établie par rapport à la valeur de l'ensemble des fractions, en
fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation
de la partie privative de chaque fraction, mais sans tenir compte de son
utilisation. Elle est déterminée dans la déclaration. Article 1042 Sont dites
privatives les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété
d'un copropriétaire déterminé et dont il a l'usage exclusif. Article 1043 Sont dites
communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de
tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun. Cependant, certaines
de ces parties peuvent ne servir qu'à l'usage de certains copropriétaires ou
d'un seul. Les règles relatives aux parties communes s'appliquent à ces
parties communes à usage restreint. JPM : Le droit québécois ne connaît donc pas nos
« parties communes à certains copropriétaires seulement ». La
restriction de porte que sur la jouissance et l’usage. Article 1044 Sont présumées
parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies
d'accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux
des services communs, de stationnement et d'entreposage, les caves, le gros
oeuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les
systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives. JPM : Comme en droit français, les équipements et appareils
communs sont des parties communes. Mais le régime juridique français des
équipements et appareils présente des particularités telles qu’on les
considère comme une catégorie distincte. Article 1045 Les cloisons ou
les murs non compris dans le gros oeuvre du bâtiment et qui séparent une
partie privative d'une partie commune ou d'une autre partie privative sont
présumés mitoyens. Article 1046 Chaque
copropriétaire a sur les parties communes un droit de propriété indivis. Sa
quote-part dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa
fraction. Article 1047 Chaque fraction
constitue une entité distincte et peut faire l'objet d'une aliénation totale
ou partielle; elle comprend, dans chaque cas, la quote-part des parties communes
afférente à la fraction, ainsi que le droit d'usage des parties communes à
usage restreint, le cas échéant. JPM : Notons que le droit d’usage est inclus dans la
fraction, ou du moins attachée à elle. Son fondement juridique n’est donc pas
conventionnel. Article 1048 La quote-part des
parties communes d'une fraction ne peut faire l'objet, séparément de la
partie privative de cette fraction, ni d'une aliénation ni d'une action en
partage. Article 1049 L'aliénation d'une
partie divise d'une partie privative est sans effet si la déclaration de
copropriété et le plan cadastral n'ont pas été préalablement modifiés pour
créer une nouvelle fraction, la décrire, lui attribuer un numéro cadastral
distinct et déterminer sa valeur relative, ou pour faire état des
modifications apportées aux limites des parties privatives contiguës. Article 1050 Chaque fraction
forme une entité distincte aux fins d'évaluation et d'imposition foncière. Le syndicat doit être mis en cause en cas de contestation
en justice de l'évaluation d'une fraction par un copropriétaire. Article 1051 Malgré les
articles 2650 et 2662, l'hypothèque, les sûretés additionnelles qui s'y greffent
ou les priorités existantes sur l'ensemble de l'immeuble détenu en copropriété,
lors de l'inscription de la déclaration de copropriété, se divisent entre les
fractions suivant la valeur relative de chacune d'elles ou suivant toute
autre proportion prévue. Article 1052 La
déclaration de copropriété comprend l'acte constitutif de copropriété, le
règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions. Article 1053 L'acte
constitutif de copropriété définit
la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes.
Il détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la
méthode suivie pour l'établir, la quote-part des charges et le nombre de voix
attachées à chaque fraction et prévoit toute autre convention relative à
l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes. Il précise aussi les
pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat et de
l'assemblée des copropriétaires. Article 1054 Le
règlement de l'immeuble
contient les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des
parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement
et à l'administration de la copropriété. Le règlement porte également sur la
procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes. Article 1055 L'état
descriptif contient la
désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de
l'immeuble. Il contient aussi une description des droits réels grevant l'immeuble
ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les sûretés additionnelles
qui s'y greffent. Article 1056 La
déclaration de copropriété ne
peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles
qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa
situation. Article 1057 Le
règlement de l'immeuble est
opposable au locataire ou à l'occupant d'une partie privative, dès qu'un
exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est
remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat. Article 1058 A moins que l'acte
constitutif de copropriété ne le prévoie expressément, une fraction ne peut
être détenue par plusieurs personnes ayant chacune un droit de jouissance,
périodique et successif, de la fraction et elle ne peut non plus être aliénée
dans ce but. Le cas échéant, l'acte doit indiquer le nombre de fractions qui
peuvent être ainsi détenues, les périodes d'occupation, le nombre maximum de
personnes qui peuvent détenir ces fractions, ainsi que les droits et les
obligations de ces occupants. JPM : cet article vise le cas de nos « sociétés
d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé » ; On parle
aussi à tort de multipropriétés. Article 1059 La déclaration de
copropriété doit être notariée et en minute; il en est de même des
modifications qui sont apportées à l'acte constitutif de copropriété et à
l'état descriptif des fractions. La déclaration doit être signée par tous les
propriétaires de l'immeuble, par l'emphytéote ou le superficiaire, le cas
échéant, ainsi que par les créanciers qui détiennent une hypothèque sur
l'immeuble; les modifications sont signées par le syndicat. JPM : On trouve ici une première trace des prérogatives
accordées aux créanciers hypothécaires par le régime québécois. Article 1060 La déclaration,
ainsi que les modifications apportées à l'acte constitutif de copropriété et
à l'état descriptif des fractions, sont présentées au bureau de la publicité
des droits. La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros
d'immatriculation des parties communes et des parties privatives; les
modifications ne sont inscrites que sous le numéro d'immatriculation des
parties communes, à moins qu'elles ne touchent directement une partie
privative. Quant aux modifications apportées au règlement de l'immeuble, il
suffit qu'elles soient déposées auprès du syndicat. Le cas échéant, l'emphytéote
ou le superficiaire doit donner avis de l'inscription au propriétaire de
l'immeuble faisant l'objet d'une emphytéose ou sur lequel a été créée une
propriété superficiaire Article 1061 L'inscription d'un
acte qui concerne une partie privative vaut pour la quote-part des parties
communes qui y est afférente, sans qu'il y ait lieu de faire une inscription
sous le numéro d'immatriculation des parties communes. Article 1062 La déclaration de
copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui
l'ont signée et produit ses effets envers eux, à compter de son inscription. Article 1063 Chaque
copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie
privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement
de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres
copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Article 1064 Chacun des
copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction,
aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble,
ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en
application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent
les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en
résultent. JPM : Les règles relatives à la contribution aux charges sont
d’une extrême simplicité. Article 1065 Le
copropriétaire qui loue sa partie privative doit le notifier au syndicat et
indiquer le nom du locataire. Article 1066 Aucun
copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de sa
partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble
décidés par le syndicat ou des travaux urgents. Lorsque la partie privative
est louée, le syndicat donne au locataire, le cas échéant, les avis prévus
par les articles 1922 et 1931 relatifs aux améliorations et aux travaux. JPM : Sur ce point également, le régime est simple et clair. Article 1067 Le copropriétaire
qui subit un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison d'une
diminution définitive de la valeur de sa fraction, d'un trouble de jouissance
grave, même temporaire, ou de dégradations, a le droit d'obtenir une
indemnité qui est à la charge du syndicat si les travaux ont été faits à la
demande de celui-ci; autrement l'indemnité est à la charge des
copropriétaires qui ont fait les travaux. Article 1068 Tout
copropriétaire peut, dans les cinq ans du jour de l'inscription de la déclaration
de copropriété, demander au tribunal la révision, pour l'avenir, de la valeur
relative des fractions et de la répartition des charges communes. Le droit à
la révision ne peut être exercé que s'il existe, entre la valeur relative
accordée à une fraction ou la part des charges communes qui y est afférente
et la valeur relative ou la part qui aurait dû être établie, suivant les
critères prévus à la déclaration de copropriété, un écart de plus d'un
dixième soit en faveur d'un autre copropriétaire, soit au préjudice du copropriétaire
qui fait la demande Article 1069 Celui
qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l’exercice d’un
droit hypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise est tenu au
paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au
moment de l’acquisition. Celui qui se propose d’acquérir une fraction de copropriété peut néanmoins demander au syndicat des copropriétaires un état des charges communes dues relativement à cette fraction et le syndicat est, de ce fait, autorisé à le lui fournir, sauf à en aviser au préalable le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause; le proposant acquéreur n’est alors tenu au paiement de ces charges communes que si l’état lui est fourni par le syndicat dans les quinze jours de la demande. L'état fourni est ajusté selon le dernier budget annuel des copropriétaires. JPM : Grande simplicité du mécanisme encore. Une vente impose
la purge des arriérés de charges d’une manière ou d’une autre. L’obligation
mise à la charge de l’acquéreur incite celui-ci à faire le nécessaire pour la
sauvegarde de ses intérêts. Le texte prévoit la délivrance d’un état
facilitant la purge. Article 1070 Le syndicat tient
à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et
l'adresse de chaque copropriétaire et de chaque locataire, les procès-verbaux
des assemblées des copropriétaires et du conseil d'administration, ainsi que
les états financiers. Il tient aussi à leur disposition la déclaration de
copropriété, les copies de contrats auxquels il est partie, une copie du plan
cadastral, les plans et devis de l'immeuble bâti, le cas échéant, et tous
autres documents relatifs à l'immeuble et au syndicat. JPM : Ces mesures assurent l’information des copropriétaires
sans exiger la multiplication des contentieux que nous connaissons. Article 1071 Le
syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et
du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide
et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et
remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat. Article 1072 Annuellement, le
conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des
copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir
déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la
copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au
fonds de prévoyance. La contribution des
copropriétaires au fonds de prévoyance est d'au moins 5 p. 100 de leur
contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour
l'établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes
à usage restreint. Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du
montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. Article 1073 Le syndicat a un
intérêt assurable dans tout l'immeuble, y compris les parties privatives. Il
doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l'incendie,
couvrant la totalité de l'immeuble, à l'exclusion des améliorations apportées
par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l'assurance souscrite correspond
à la valeur à neuf de l'immeuble. Il doit aussi souscrire une assurance couvrant
sa responsabilité envers les tiers. Article 1074 La violation d'une
des conditions du contrat d'assurance par un copropriétaire n'est pas
opposable au syndicat. Article 1075 L'indemnité due au
syndicat à la suite d'une perte importante est, malgré l'article 2494, versée
au fiduciaire nommé dans l'acte constitutif de copropriété ou, à défaut,
désigné par le syndicat. Elle doit être utilisée pour la réparation ou la
reconstruction de l'immeuble, sauf si le syndicat décide de mettre fin à la
copropriété; en ce cas, le fiduciaire, après avoir déterminé la part de
l'indemnité de chacun des copropriétaires en fonction de la valeur relative
de sa fraction, paie, sur cette part, les créanciers prioritaires et
hypothécaires suivant les règles de l'article 2497. Il remet, pour chacun des
copropriétaires, le solde de l'indemnité au liquidateur du syndicat avec son
rapport. JPM : Ici « perte importante » = sinistre
important. Article 1076 Le syndicat peut,
s'il y est autorisé, acquérir ou aliéner des fractions, des parties communes
ou d'autres droits réels. L'acquisition qu'il fait d'une fraction n'enlève
pas son caractère à la partie privative. Cependant, en assemblée générale, il
ne dispose d'aucune voix pour ces parties et le total des voix qui peuvent
être exprimées est réduit d'autant. Article 1077 Le syndicat est
responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice
de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties
communes, sans préjudice de toute action récursoire. Article 1078 Le jugement qui
condamne le syndicat à payer une somme d'argent est exécutoire contre lui et
contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la
cause d'action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de
sa fraction. Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance,
sauf pour une dette née de la réparation de l'immeuble ou du remplacement des
parties communes. JPM : le fonds de prévoyance est insaisissable. Par ailleurs
le texte prévoit une action directe du créancier contre les copropriétaires,
chacun pour sa quote-part. Article 1079 Le syndicat peut,
après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du
bail d'une partie privative lorsque l'inexécution d'une obligation par le locataire
cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l'immeuble. JPM : Le droit français connaît une pratique
jurisprudentielle identique, mais sous la forme d’une action oblique. On peut
penser que l’article 1079, à notre sens, la voie d’une action directe. Cela
est d’autant plus facile que l’information préalable des locataires est
exigée par le droit québécois Article 1080 Lorsque le refus
du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un
préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l'un des copropriétaires,
l'un ou l'autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s'y conformer.
Si le copropriétaire transgresse l'injonction ou refuse d'y obéir, le
tribunal peut, outre les autres peines qu'il peut imposer, ordonner la vente
de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure civile
relatives à la vente du bien d'autrui. Article 1081 Le syndicat peut
intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de
construction de l'immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices
concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu
l'autorisation des copropriétaires de ces parties. Le défaut de diligence que
peut opposer le défendeur à l'action fondée sur un vice caché s'apprécie, à
l'égard du syndicat ou d'un copropriétaire, à compter du jour de l'élection
d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de contrôle du
promoteur sur le syndicat. Article 1082 Le syndicat a le
droit, dans les six mois à compter de la notification qui lui est faite par
le propriétaire de l'immeuble faisant l'objet d'une emphytéose ou d'une
propriété superficiaire de son intention de céder à titre onéreux ses droits
dans l'immeuble, de les acquérir, dans ce seul délai, par préférence à tout
autre acquéreur éventuel. Si la cession projetée ne lui est pas notifiée, le
syndicat peut, dans les six mois à compter du moment où il apprend qu'un
tiers a acquis les droits du propriétaire, acquérir les droits de ce tiers en
lui remboursant le prix de la cession et les frais qu'il a acquittés. JPM : Cet article crée un droit de préemption au profit du
syndicat, à l’encontre de l’emphytéote ou du propriétaire du sol. Article 1083 Le syndicat peut
adhérer à une association de syndicats de copropriétés constituée pour la
création, l'administration et l'entretien de services communs à plusieurs immeubles
détenus en copropriété ou pour la poursuite d'intérêts communs. Article 1084 La composition du conseil d'administration du syndicat, le mode de
nomination, de remplacement ou de rémunération des administrateurs,
ainsi que les autres conditions de leur charge, sont fixés par le règlement
de l'immeuble. En cas de silence du règlement ou d'impossibilité de procéder
en la manière prévue, le tribunal peut, à la demande d'un copropriétaire,
nommer ou remplacer un administrateur et fixer les conditions de sa charge. Article 1085 L'administration
courante du syndicat peut être confiée à un gérant
choisi, ou non, parmi les copropriétaires. Le gérant agit à titre
d'administrateur du bien d'autrui chargé de la simple
administration. Article 1086 Le syndicat peut
remplacer l'administrateur ou le gérant qui, étant copropriétaire, néglige de
payer sa contribution aux charges communes ou au fonds de prévoyance. Article 1087 L'avis
de convocation de l'assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l'état
des résultats de l'exercice écoulé, de l'état des dettes et créances, du
budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de
copropriété et d'une note sur les modalités essentielles de tout contrat
proposé et de tous travaux projetés. Article 1088 Tout
copropriétaire peut, dans les cinq jours de la réception de l'avis de convocation,
faire inscrire toute question à l'ordre du jour. Avant la tenue de l'assemblée,
le conseil d'administration avise par écrit les copropriétaires des questions
nouvellement inscrites. JPM : Cet article reprend l’ancien système français de la
demande de complément d’ordre du jour. Article 1089 Le
quorum, à l'assemblée, est
constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix. Si le quorum
n'est pas atteint, l'assemblée est alors ajournée à une autre date, dont avis
est donné à tous les copropriétaires; les trois quarts des membres présents
ou représentés à la nouvelle assemblée y constituent le quorum. L'assemblée
où il n'y a plus quorum doit être ajournée si un copropriétaire le réclame. JPM :
Pour l’assemblée bis, la disposition est surprenante car le quorum n’est en
principe déterminé qu’en fonction des vois de tous les copropriétaires. Il
faut sans doute comprendre que la disposition vise le cas de départ anticipé
de certains participants. Article 1090 Chaque
copropriétaire dispose, à l'assemblée, d'un nombre de voix proportionnel à la
valeur relative de sa fraction. Les indivisaires d'une fraction exercent
leurs droits dans la proportion de leur quote-part indivise. JPM : Le régime ne prévoit pas de mandataire commun pour une
indivision. Les voix des indivisaires d’une fraction peuvent donc se partager
entre le vote favorable et le votre défavorable. Article 1091 Lorsqu'un
copropriétaire dispose, dans une copropriété comptant moins de cinq
fractions, d'un nombre de voix supérieur à la moitié de l'ensemble des voix
des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose, à une assemblée, est
réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés
à cette assemblée. JPM : On constate que la réduction des voix du copropriétaire
majoritaire ne jour que pour les très petites copropriétés. Article 1092 Le
promoteur d'une copropriété
comptant cinq fractions ou plus ne peut disposer, outre les voix attachées à
la fraction qui lui sert de résidence, de plus de 60 p. 100 de l'ensemble des
voix des copropriétaires à l'expiration de la deuxième et de la troisième
année de la date d'inscription de la déclaration de copropriété. Ce nombre
est réduit à 25 p. 100 par la suite. Article 1093 Est
considéré comme promoteur
celui qui, au moment de l'inscription de la déclaration de copropriété, est
propriétaire d'au moins la moitié de l'ensemble des fractions ou ses ayants
cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l'intention de l'habiter
une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande. Article 1094 Le copropriétaire
qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-part des charges
communes ou sa contribution au fonds de prévoyance, est privé de son droit de
vote. JPM : Cette disposition est une particularité significative
du régime. Article 1095 La cession des
droits de vote d'un copropriétaire doit être dénoncée au syndicat pour lui
être opposable. Article 1096 Les décisions du
syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou
représentés à l'assemblée, y compris celles visant à corriger une erreur matérielle
dans la déclaration de copropriété. JPM : C’est la majorité de droit commun. Article 1097 Sont prises à la
majorité des copropriétaires, représentant les trois
quarts des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui
concernent: 1° Les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le
syndicat; 2° Les travaux de transformation, d'agrandissement ou
d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces
travaux; 3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;
4° La modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif
des fractions. Article 1098 Sont prises à la
majorité des trois quarts des copropriétaires,
représentant 90 p. 100 des voix de tous les copropriétaires, les
décisions: 1° Qui changent la destination de l'immeuble; 2° Qui autorisent
l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au
maintien de la destination de l'immeuble; 3° Qui modifient la déclaration de
copropriété pour permettre la détention d'une fraction par plusieurs personnes
ayant un droit de jouissance périodique et successif. Article 1099 Lorsque le nombre
de voix dont dispose un copropriétaire ou un promoteur est réduit, en
application de la présente section, le total des voix des copropriétaires est
réduit d'autant pour le vote des décisions exigeant la majorité en nombre et
en voix. Article 1100 Les
copropriétaires de parties privatives contiguës peuvent modifier les limites
de leur partie privative sans l'accord de l'assemblée, à la condition
d'obtenir le consentement de leur créancier hypothécaire et du syndicat. La
modification ne peut augmenter ou diminuer la valeur relative de l'ensemble
des parties privatives modifiées ou l'ensemble des droits de vote qui y sont
attachés. Le syndicat modifie la déclaration de copropriété et le plan
cadastral aux frais de ces copropriétaires; l'acte de modification doit être
accompagné des consentements des créanciers, des copropriétaires et du
syndicat. Article 1101 Est
réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie
le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre. Article 1102 Est sans effet
toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration de copropriété,
impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa
fraction, à la destination de sa partie privative ou à l'usage qu'il peut en
faire. Article 1103 Tout
copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler une décision de l'assemblée
si elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux
copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s'est
produite dans le calcul des voix. L'action doit, sous peine de déchéance,
être intentée dans les soixante jours de l'assemblée. Le tribunal peut, si
l'action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts. JPM : Le délai de contestation judiciaire d’une décision de
l’assemblée (60 jours) court du jour de la tenue de l’assemblée. Article 1104 Dans les quatre-vingt-dix
jours à compter de celui où le promoteur d'une copropriété ne détient plus la
majorité des voix à l'assemblée des copropriétaires, le conseil d'administration
doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour
l'élection d'un nouveau conseil d'administration. Si l'assemblée n'est pas
convoquée dans les quatre-vingt-dix jours, tout copropriétaire peut le faire. Article 1105 Le
conseil d'administration,
lors de cette assemblée, rend compte de son administration. Il produit des
états financiers, lesquels doivent être accompagnés
de commentaires d'un comptable sur la situation financière du
syndicat. Le comptable doit, dans son rapport aux copropriétaires, indiquer
toute irrégularité qu'il constate. Les états financiers doivent être vérifiés
sur demande des copropriétaires représentant 40 p. 100 des voix de tous les
copropriétaires. Cette demande peut être faite en tout temps, même avant
l'assemblée. Article 1106 Le comptable a
accès, à tout moment, aux livres, comptes et pièces justificatives qui
concernent la copropriété. Il peut exiger du promoteur ou d'un administrateur
les informations et explications qu'il estime nécessaires à l'accomplissement
de ses fonctions. Article 1107 Le nouveau conseil
d'administration peut, dans les soixante jours de l'élection, mettre fin sans
pénalité au contrat conclu par le syndicat pour l'entretien de l'immeuble ou
pour d'autres services, antérieurement à cette élection, lorsque la durée du
contrat excède un an. Article 1108 Il peut être mis
fin à la copropriété par décision des trois quarts des copropriétaires
représentant 90 p. 100 des voix de tous les copropriétaires. La décision de
mettre fin à la copropriété doit être consignée dans un écrit que signent le
syndicat et les personnes détenant des hypothèques sur tout ou partie de
l'immeuble. Cette décision est inscrite au registre foncier, sous les numéros
d'immatriculation des parties communes et des parties privatives. Article 1109 Le syndicat est
liquidé suivant les règles du livre premier applicables aux personnes
morales. À cette fin, le liquidateur est saisi, en plus des biens du
syndicat, de l'immeuble et de tous les droits et obligations des
copropriétaires dans l'immeuble. II. RÉGIME DES PERSONNES MORALES Article 298 Les personnes
morales ont la personnalité juridique. Elles sont de droit public ou de droit
privé. Article 299 Les personnes
morales sont constituées suivant les formes juridiques prévues par la loi, et
parfois directement par la loi. Elles existent à compter de l'entrée en vigueur
de la loi ou au temps que celle-ci prévoit, si elles sont de droit public, ou
si elles sont constituées directement par la loi ou par l'effet de celle-ci;
autrement, elles existent au temps prévu par les lois qui leur sont
applicables Article 300 Les personnes
morales de droit public sont d'abord régies par les lois particulières qui
les constituent et par celles qui leur sont applicables; les personnes
morales de droit privé sont d'abord régies par les lois applicables à leur
espèce. Les unes et les autres sont aussi régies par le présent code
lorsqu'il y a lieu de compléter les dispositions de ces lois, notamment quant
à leur statut de personne morale, leurs biens ou leurs rapports avec les
autres personnes. Article 301 Les personnes
morales ont la pleine jouissance des droits civils. Article 302 Les personnes
morales sont titulaires d'un patrimoine qui peut, dans la seule mesure prévue
par la loi, faire l'objet d'une division ou d'une affectation. Elles ont
aussi des droits et obligations extrapatrimoniaux liés à leur nature. Article 303 Les personnes
morales ont la capacité requise pour exercer tous leurs droits, et les
dispositions du présent code relatives à l'exercice des droits civils par les
personnes physiques leur sont applicables, compte tenu des adaptations
nécessaires. Elles n'ont d'autres incapacités que celles qui résultent de
leur nature ou d'une disposition expresse de la loi Article 304 Les personnes
morales ne peuvent exercer ni la tutelle ni la curatelle à la personne. Elles
peuvent cependant, dans la mesure où elles sont autorisées par la loi à agir
à ce titre, exercer la charge de tuteur ou de curateur aux biens, de
liquidateur d'une succession, de séquestre, de fiduciaire ou d'administrateur
d'une autre personne morale. Article 305 Les personnes
morales ont un nom qui leur est donné au moment de leur constitution; elles
exercent leurs droits et exécutent leurs obligations sous ce nom. Ce nom doit
être conforme à la loi et inclure, lorsque la loi le requiert, une mention
indiquant clairement la forme juridique qu'elles empruntent. Article 306 La personne morale
peut exercer une activité ou s'identifier sous un nom autre que le sien. Elle
doit déposer un avis en ce sens auprès de l'inspecteur général des institutions
financières ou, si elle est un syndicat de copropriétaires, au bureau de la
publicité des droits dans le ressort duquel est situé l'immeuble qui fait
l'objet de la copropriété. Article 307 La personne morale
a son domicile aux lieu et adresse de son siège. Article 308 La personne morale
peut changer son nom ou son domicile en suivant la procédure établie par la
loi. Article 309 Les personnes
morales sont distinctes de leurs membres. Leurs actes n'engagent qu'elles-mêmes,
sauf les exceptions prévues par la loi. Article 310 Le fonctionnement,
l'administration du patrimoine et l'activité des personnes morales sont
réglés par la loi, l'acte constitutif et les règlements; dans la mesure où la
loi le permet, ils peuvent aussi être réglés par une convention unanime des
membres. En cas de divergence entre l'acte constitutif et les règlements,
l'acte constitutif prévaut. Article 311 Les personnes
morales agissent par leurs organes, tels le conseil d'administration et
l'assemblée des membres. Article 312 La personne morale
est représentée par ses dirigeants, qui l'obligent dans la mesure des
pouvoirs que la loi, l'acte constitutif ou les règlements leur confèrent. Article 313 Les règlements de
la personne morale établissent des rapports de nature contractuelle entre
elle et ses membres. Article 314 L'existence d'une
personne morale est perpétuelle, à moins que la loi ou l'acte constitutif
n'en dispose autrement. Article 315 Les membres d'une
personne morale sont tenus envers elle de ce qu'ils promettent d'y apporter,
à moins que la loi n'en dispose autrement. Article 316 En cas de fraude à
l'égard de la personne morale, le tribunal peut, à la demande de tout
intéressé, tenir les fondateurs, les administrateurs, les autres dirigeants
ou les membres de la personne morale qui ont participé à l'acte reproché ou
en ont tiré un profit personnel responsables, dans la mesure qu'il indique,
du préjudice subi par la personne morale. Article 317 La personnalité
juridique d'une personne morale ne peut être invoquée à l'encontre d'une
personne de bonne foi, dès lors qu'on invoque cette personnalité pour masquer
la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant
l'ordre public. Article 318 Le tribunal peut,
pour statuer sur l'action d'un tiers de bonne foi, décider qu'une personne ou
un groupement qui n'a pas le statut de personne morale est tenu au même titre
qu'une personne morale s'il a agi comme tel à l'égard de ce tiers. Article 319 La personne morale
peut ratifier l'acte accompli pour elle avant sa constitution; elle est alors
substituée à la personne qui a agi pour elle. La ratification n'opère pas novation;
la personne qui a agi a, dès lors, les mêmes droits et est soumise aux mêmes
obligations qu'un mandataire à l'égard de la personne morale. Article 320 Celui qui agit
pour une personne morale avant qu'elle ne soit constituée est tenu des
obligations ainsi contractées, à moins que le contrat ne stipule autrement et
ne mentionne la possibilité que la personne morale ne soit pas constituée ou
n'assume pas les obligations ainsi souscrites. Article 321 L'administrateur
est considéré comme mandataire de la personne morale. Il doit, dans l'exercice de ses
fonctions, respecter les obligations que la loi, l'acte constitutif et les règlements
lui imposent et agir dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés. Article 322 L'administrateur
doit agir avec prudence et diligence. Article 323 L'administrateur
ne peut confondre les biens de la personne morale avec les siens; il ne peut
utiliser, à son profit ou au profit d'un tiers, les biens de la personne morale
ou l'information qu'il obtient en raison de ses fonctions, à moins qu'il ne
soit autorisé à le faire par les membres de la personne morale. Article 324 L'administrateur doit
éviter de se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel
et ses obligations d'administrateur. Il doit dénoncer à la personne morale
tout intérêt qu'il a dans une entreprise ou une association susceptible de le
placer en situation de conflit d'intérêts, ainsi que les droits qu'il peut
faire valoir contre elle, en indiquant, le cas échéant, leur nature et leur
valeur. Cette dénonciation d'intérêt est consignée au procès-verbal des
délibérations du conseil d'administration ou à ce qui en tient lieu. Article 325 Tout
administrateur peut, même dans l'exercice de ses fonctions, acquérir, directement
ou indirectement, des droits dans les biens qu'il administre ou contracter
avec la personne morale. Il doit signaler aussitôt le fait à la personne
morale, en indiquant la nature et la valeur des droits qu'il acquiert, et
demander que le fait soit consigné au procès-verbal des délibérations du
conseil d'administration ou à ce qui en tient lieu. Il doit, sauf nécessité,
s'abstenir de délibérer et de voter sur la question. La présente règle ne
s'applique pas, toutefois, aux questions qui concernent la rémunération de
l'administrateur ou ses conditions de travail. Article 326 Lorsque
l'administrateur de la personne morale omet de dénoncer correctement et sans
délai une acquisition ou un contrat, le tribunal, à la demande de la personne
morale ou d'un membre, peut, entre autres mesures, annuler l'acte ou ordonner
à l'administrateur de rendre compte et de remettre à la personne morale le
profit réalisé ou l'avantage reçu. L'action doit être intentée dans l'année
qui suit la connaissance de l'acquisition ou du contrat. Article 327 Sont inhabiles à
être administrateurs les mineurs, les majeurs en tutelle ou en curatelle, les
faillis et les personnes à qui le tribunal interdit l'exercice de cette
fonction. Cependant, les mineurs et les majeurs en tutelle peuvent être
administrateurs d'une association constituée en personne morale qui n'a pas
pour but de réaliser des bénéfices pécuniaires et dont l'objet les concerne. Article 328 Les actes des
administrateurs ou des autres dirigeants ne peuvent être annulés pour le seul
motif que ces derniers étaient inhabiles ou que leur désignation était
irrégulière. Article 329 Le tribunal peut,
à la demande de tout intéressé, interdire l'exercice de la fonction d'administrateur
d'une personne morale à toute personne trouvée coupable d'un acte criminel
comportant fraude ou malhonnêteté, dans une matière reliée aux personnes
morales, ainsi qu'à toute personne qui, de façon répétée, enfreint les lois
relatives aux personnes morales ou manque à ses obligations d'administrateur. Article 330 L'interdiction ne
peut excéder cinq ans à compter du dernier acte reproché. Le tribunal peut, à
la demande de la personne concernée, lever l'interdiction aux conditions
qu'il juge appropriées. Article 331 La personnalité
juridique peut, rétroactivement, être conférée par le tribunal à une personne
morale qui, avant qu'elle ne soit constituée, a présenté de façon publique,
continue et non équivoque, toutes les apparences d'une personne morale et a
agi comme telle tant à l'égard de ses membres que des tiers. L'autorité qui,
à l'origine, aurait dû en contrôler la constitution doit, au préalable,
consentir à la demande. Article 332 Tout intéressé
peut intervenir dans l'instance, ou se pourvoir contre le jugement qui, en
fraude de ses droits, a attribué la personnalité. Article 333 Le jugement
confère la personnalité juridique à compter de la date qu'il indique. Il ne
modifie en rien les droits et obligations existant à cette date. Une copie en
est transmise sans délai, par le greffier du tribunal, à l'autorité qui a
reçu ou délivré l'acte constitutif de la personne morale. Avis du jugement
doit être publié par cette autorité à la Gazette officielle du Québec. Article 334 Les personnes
morales qui empruntent une forme juridique régie par un autre titre de ce
code sont soumises aux règles du présent chapitre; il en est de même de toute
autre personne morale, si la loi qui la constitue ou qui lui est applicable
le prévoit ou si cette loi n'indique aucun autre régime de fonctionnement, de
dissolution ou de liquidation. Elles peuvent cependant, dans leurs
règlements, déroger aux règles établies pour leur fonctionnement, à
condition, toutefois, que les droits des membres soient préservés. Article 335 Le
conseil d'administration gère
les affaires de la personne morale et exerce tous les pouvoirs nécessaires à
cette fin; il peut créer des postes de direction et d'autres organes, et
déléguer aux titulaires de ces postes et à ces organes l'exercice de certains
de ces pouvoirs. Il adopte et met en vigueur les règlements de gestion, sauf
à les faire ratifier par les membres à l'assemblée qui suit. Article 336 Les décisions du
conseil d'administration sont prises à la majorité des voix des administrateurs. Article 337 Tout
administrateur est responsable, avec ses coadministrateurs, des décisions du
conseil d'administration, à moins qu'il n'ait fait consigner sa dissidence au
procès-verbal des délibérations ou à ce qui en tient lieu. Toutefois, un
administrateur absent à une réunion du conseil est présumé ne pas avoir
approuvé les décisions prises lors de cette réunion. Article 338 Les
administrateurs de la personne morale sont désignés par les membres. Nul ne
peut être désigné comme administrateur s'il n'y consent expressément. Article 339 La durée du mandat
des administrateurs est d'un an; à l'expiration de ce temps, leur mandat se
continue s'il n'est pas dénoncé. Article 340 Les administrateurs
comblent les vacances au sein du conseil. Ces vacances ne les empêchent pas
d'agir; si leur nombre est devenu inférieur au quorum, ceux qui restent peuvent
valablement convoquer les membres. Article 341 Si, en cas
d'empêchement ou par suite de l'opposition systématique de certains administrateurs,
le conseil ne peut plus agir selon la règle de la majorité ou selon une autre
proportion prévue, les autres peuvent agir seuls pour les actes
conservatoires; ils peuvent aussi agir seuls pour des actes qui demandent
célérité, s'ils y sont autorisés par le tribunal. Lorsque la situation
persiste et que l'administration s'en trouve sérieusement entravée, le
tribunal peut, à la demande d'un intéressé, dispenser les administrateurs
d'agir suivant la proportion prévue, diviser leurs fonctions, accorder une
voix prépondérante à l'un d'eux ou rendre toute ordonnance qu'il estime
appropriée suivant les circonstances. Article 342 Le conseil
d'administration tient la liste des membres, ainsi que les livres et registres
nécessaires au bon fonctionnement de la personne morale. Ces documents sont
la propriété de la personne morale et les membres y ont accès. Article 343 Le conseil
d'administration peut désigner une personne pour tenir les livres et registres
de la personne morale. Cette personne peut délivrer des copies des documents
dont elle est dépositaire; jusqu'à preuve du contraire, ces copies font
preuve de leur contenu, sans qu'il soit nécessaire de prouver la signature
qui y est apposée ni l'autorité de son auteur. Article 344 Les
administrateurs peuvent, si tous sont d'accord, participer à une réunion du
conseil d'administration à l'aide de moyens permettant à tous les
participants de communiquer immédiatement entre eux. Article 345 L'assemblée des
membres est convoquée chaque année par le conseil d'administration, ou
suivant ses directives, dans les six mois de la clôture de l'exercice financier.
La première assemblée est réunie dans les six mois qui suivent la
constitution de la personne morale. Article 346 L'avis de
convocation de l'assemblée annuelle indique la date, l'heure et le lieu où
elle est tenue, ainsi que l'ordre du jour; il est envoyé à chacun des membres
habiles à y assister, au moins dix jours, mais pas plus de quarante-cinq
jours, avant l'assemblée. Il n'est pas nécessaire de mentionner à l'ordre du
jour de l'assemblée annuelle les questions qui y sont ordinairement traitées. Article 347 L'avis de
convocation de l'assemblée annuelle est accompagné du bilan, de l'état des
résultats de l'exercice écoulé et d'un état des dettes et créances. Article 348 L'assemblée des
membres ne peut délibérer sur d'autres questions que celles figurant à
l'ordre du jour, à moins que tous les membres qui devaient être convoqués ne
soient présents et n'y consentent. Cependant, lors de l'assemblée annuelle,
chacun peut soulever toute question d'intérêt pour la personne morale ou ses
membres. Article 349 L'assemblée ne
délibère valablement que si la majorité des voix qui peuvent s'exprimer sont
présentes ou représentées. Article 350 Un membre peut se
faire représenter à une assemblée s'il donne un mandat écrit à cet effet. Article 351 Les décisions de
l'assemblée se prennent à la majorité des voix exprimées. Le vote des membres
se fait à main levée ou, sur demande, au scrutin secret. Article 352 S'ils représentent
10 p. 100 des voix, des membres peuvent requérir des administrateurs ou du
secrétaire la convocation d'une assemblée annuelle ou extraordinaire en
précisant, dans un avis écrit, les questions qui devront y être traitées. À
défaut par les administrateurs ou le secrétaire d'agir dans un délai de vingt
et un jours à compter de la réception de l'avis, tout membre signataire de
l'avis peut convoquer l'assemblée. La personne morale est tenue de rembourser
aux membres les frais utiles qu'ils ont pris en charge pour tenir
l'assemblée, à moins que celle-ci n'en décide autrement. Article 353 Les
administrateurs ou les membres peuvent renoncer à l'avis de convocation à une
réunion du conseil d'administration, à une assemblée des membres ou à une
séance d'un autre organe. Leur seule présence équivaut à une renonciation à
l'avis de convocation, à moins qu'ils ne soient là pour contester la
régularité de la convocation. Article 354 Les résolutions
écrites, signées par toutes les personnes habiles à voter, ont la même valeur
que si elles avaient été adoptées lors d'une réunion du conseil d'administration,
d'une assemblée des membres ou d'une séance d'un autre organe. Un exemplaire
de ces résolutions est conservé avec les procès-verbaux des délibérations ou
ce qui en tient lieu. Article 355 La personne morale
est dissoute par l'annulation de son acte constitutif ou pour toute autre
cause prévue par l'acte constitutif ou par la loi. Elle est aussi dissoute lorsque
le tribunal constate l'avènement de la condition apposée à l'acte constitutif,
l'accomplissement de l'objet pour lequel la personne morale a été constituée
ou l'impossibilité d'accomplir cet objet ou encore l'existence d'une autre
cause légitime. Article 356 La personne morale
peut aussi être dissoute du consentement d’au moins les deux tiers des voix
exprimées à une assemblée des membres convoquée expréssément à cette fin.
L’avis de convocation doit être envoyé au moins trente jours, mais pas plus
de quarante-cinq jours, avant la date de l’assemblée et non à contretemps. Article 357 La personnalité
juridique de la personne morale subsiste aux fins de la liquidation. Article 358 Les
administrateurs doivent déposer un avis de la dissolution auprès de l'inspecteur
général des institutions financières ou, s'il s'agit d'un syndicat de
copropriétaires, au bureau de la publicité des droits dans le ressort duquel
est situé l'immeuble qui fait l'objet de la copropriété, et désigner,
conformément aux règlements, un liquidateur qui doit procéder immédiatement à
la liquidation. À défaut de respecter ces obligations, les administrateurs
peuvent être tenus responsables des actes de la personne morale, et tout
intéressé peut s'adresser au tribunal pour que celui-ci désigne un liquidateur. Article 359 Un avis de la
nomination du liquidateur, comme de toute révocation, est déposé au même lieu
que l'avis de dissolution. La nomination et la révocation sont opposables aux
tiers à compter du dépôt de l'avis. Article 360 Le liquidateur a
la saisine des biens de la personne morale; il agit à titre d'administrateur
du bien d'autrui chargé de la pleine administration. Il a le droit d'exiger
des administrateurs et des membres de la personne morale tout document et
toute explication concernant les droits et les obligations de la personne
morale. Article 361 Le liquidateur
procède au paiement des dettes, puis au remboursement des apports. Il procède
ensuite, sous réserve des dispositions de l'alinéa suivant, au partage de
l'actif entre les membres, en proportion de leurs droits ou, autrement, en
parts égales; il suit, au besoin, les règles relatives au partage d'un bien
indivis. S'il subsiste un reliquat, il est dévolu à l'État. Si l'actif
comprend des biens provenant des contributions de tiers, le liquidateur doit
remettre ces biens à une autre personne morale ou à une fiducie partageant
des objectifs semblables à la personne morale liquidée; à défaut de pouvoir
être ainsi employés, ces biens sont dévolus à l'État ou, s'ils sont de peu
d'importance, partagés également entre les membres. Article 362 Le liquidateur
conserve les livres et registres de la personne morale pendant les cinq
années qui suivent la clôture de la liquidation; il les conserve pour une
plus longue période si les livres et registres sont requis en preuve dans une
instance. Par la suite, il en dispose à son gré. Article 363 À moins que le
liquidateur n'obtienne une prolongation du tribunal, le curateur public entreprend
ou poursuit la liquidation qui n'est pas terminée dans les cinq ans qui
suivent le dépôt de l'avis de dissolution. Le curateur public a alors les
mêmes droits et obligations qu'un liquidateur. Article 364 La liquidation de
la personne morale est close par le dépôt de l'avis de clôture au même lieu
que l'avis de dissolution. Le cas échéant, le dépôt de cet avis opère radiation
de toute inscription concernant la personne morale. III. RÉGiME DES VENTES D’IMMEUBLES Article 1785 Dès lors que la
vente d'un immeuble à usage d'habitation, bâti ou à bâtir, est faite par le
constructeur de l'immeuble ou par un promoteur à une personne physique qui
l'acquiert pour l'occuper elle-même, elle doit, que cette vente comporte ou
non le transfert à l'acquéreur des droits du vendeur sur le sol, être précédée
d'un contrat préliminaire par lequel une
personne promet d'acheter l'immeuble. Le contrat préliminaire doit contenir
une stipulation par laquelle le promettant acheteur peut, dans les dix jours
de l'acte, se dédire de la promesse. Article 1786 Outre qu'il doit
indiquer les nom et adresse du vendeur et du promettant acheteur, les
ouvrages à réaliser, le prix de vente, la date de délivrance et les droits
réels qui grèvent l'immeuble, le contrat préliminaire doit contenir les
informations utiles relatives aux caractéristiques de l'immeuble et
mentionner, si le prix est révisable, les modalités de la révision. Lorsque
le contrat préliminaire prescrit une indemnité en cas d'exercice de la
faculté de dédit, celle-ci ne peut excéder 0,5 p. 100 du prix de vente
convenu. Article 1787 Lorsque
la vente porte sur une fraction de copropriété divise ou sur une part indivise d'un immeuble à
usage d'habitation et que cet immeuble comporte ou fait partie d'un ensemble
qui comporte au moins dix unités de logement, le vendeur doit remettre au
promettant acheteur, lors de la signature du contrat préliminaire, une note d'information; il doit également remettre cette
note lorsque la vente porte sur une résidence faisant partie d'un ensemble
comportant dix résidences ou plus et ayant des installations communes. La
vente qui porte sur la même fraction de copropriété faite à plusieurs
personnes qui acquièrent ainsi sur cette fraction un droit de jouissance,
périodique et successif, est aussi subordonnée à la remise d'une note d'information. Article 1788 La note
d'information complète le contrat préliminaire. Elle énonce les noms des
architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs et contient un plan de
l'ensemble du projet immobilier et, s'il y a lieu, le plan général de développement
du projet, ainsi que le sommaire d'un devis descriptif; elle fait état du
budget prévisionnel, indique les installations communes et fournit les
renseignements sur la gérance de l'immeuble, ainsi que, s'il y a lieu, sur
les droits d'emphytéose et les droits de propriété superficiaire dont
l'immeuble fait l'objet. Une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété
ou de la convention d'indivision et du règlement de l'immeuble, même si ces
documents sont à l'état d'ébauche, doit être annexé à la note d'information. Article 1789 Lorsque la vente
porte sur une fraction de copropriété divise, la note d'information contient
un état des baux consentis par le promoteur ou le constructeur sur les parties
privatives ou communes de l'immeuble et indique le nombre maximum de fractions
destinées par eux à des fins locatives. Article 1790 Lorsque le
promoteur ou le constructeur consent un bail au-delà du maximum indiqué à la
note d'information, le syndicat des copropriétaires peut, après avoir avisé le
locateur et le locataire, demander la résiliation du bail. S'il y a plusieurs
baux qui excèdent ce maximum, les baux les plus récents doivent d'abord être
résiliés. Article 1791 Le
budget prévisionnel doit être établi sur une base annuelle d'occupation complète de l'immeuble; dans le
cas d'une copropriété divise, il est établi pour une période débutant le jour
où la déclaration de copropriété est inscrite. Le budget comprend, notamment,
un état des dettes et des créances, des recettes et débours et des charges
communes. Il indique aussi, pour chaque fraction, les impôts fonciers
susceptibles d'être dus, le taux de ceux-ci, et les charges annuelles à
payer, y compris, le cas échéant, la contribution au fonds de prévoyance. Article 1792 La vente d'une fraction
de copropriété peut être résolue sans formalités lorsque la déclaration de
copropriété n'est pas inscrite dans un délai de trente jours, à compter de la
date où elle peut l'être suivant le livre De la publicité des droits. Article 1793 La vente d'un
immeuble à usage d'habitation qui n'est pas précédée du contrat préliminaire
peut être annulée à la demande de l'acheteur, si celui-ci démontre qu'il en
subit un préjudice sérieux. Article 1794 La vente par un
entrepreneur d'un fonds qui lui appartient, avec un immeuble à usage
d'habitation bâti ou à bâtir, est assujettie aux règles du contrat
d'entreprise ou de service relatives aux garanties, compte tenu des
adaptations nécessaires. Les mêmes règles s'appliquent à la vente faite par
un promoteur immobilier. |
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