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Code
civil suisse
Chapitre
III: De la propriété par étages Art.
712 a 1 Les parts de copropriété d’un
immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que
chaque copropriétaire a le droit exclusif d’utiliser et d’aménager
intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment. 2 Le copropriétaire a le pouvoir d’administrer,
d’utiliser et d’aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas
l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties,
ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation
ou n’en modifie pas l’aspect extérieur. 3 Il est tenu d’entretenir ses
locaux de manière à maintenir l’état et l’aspect irréprochables du bâtiment. Art.
712 b 1 Peuvent être l’objet du droit
exclusif les étages ou parties d’étages qui, constitués en appartements ou en
locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d’un accès propre, la
possibilité d’englober des locaux annexes distincts étant réservée. 2 Le copropriétaire ne peut pas acquérir le droit
exclusif sur: 1. le bien-fonds et,
le cas échéant, le droit de superficie en vertu duquel le bâtiment a été
construit; 2. les parties
importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou
des locaux d’autres copropriétaires ou qui déterminent la forme extérieure et
l’aspect du bâtiment; 3. les ouvrages et
installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l’usage de
leurs locaux. 3 Les copropriétaires peuvent,
dans l’acte constitutif de la propriété par étages, ou dans une convention
ultérieure soumise à la même forme, déclarer communes encore d’autres parties
du bâtiment; à ce défaut elles sont présumées être l’objet du droit exclusif. Art.
712 c 1 Le copropriétaire n’a pas le
droit de préemption légal contre tout tiers acquéreur d’une part, mais un
droit de préemption peut être créé dans l’acte constitutif de la propriété
par étages ou par convention ultérieure et annoté au registre foncier. 2 L’acte constitutif ou une convention
ultérieure peut prévoir qu’un étage ne sera valablement aliéné, grevé d’un
usufruit ou d’un droit d’habitation ou loué que si les autres copropriétaires
n’ont pas, en vertu d’une décision prise à la majorité, formé opposition dans
les quatorze jours après avoir reçu communication de l’opération. 3 L’opposition est sans effet si
elle n’est pas fondée sur un juste motif;le juge en décide à la demande du
défendeur dans une procédure sommaire. Art.
712 d 1 La propriété par étages est
constituée par inscription au registre foncier. 2 L’inscription peut être requise: 1. en vertu d’un
contrat par lequel les copropriétaires conviennent de soumettre leurs parts
au régime de la propriété par étages; 2. en vertu d’une
déclaration du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d’un droit de
superficie distinct et permanent, relative à la création de parts de
copropriété selon le régime de la propriété par étages. 3 L’acte juridique n’est valable que s’il est
passé en la forme authentique ou, s’il s’agit d’un testament ou d’un acte de
partage successoral, en la forme prescrite par le droit des successions. Art.
712 e 1 Outre la délimitation des étages
ou parties d’étages, l’acte constitutif doit indiquer, en pour-cent ou en
pour mille de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie, la part que
représente chaque étage ou partie d’étage. 2 Les parts ne peuvent être
modifiées qu’avec le consentement de toutes les personnes directement
intéressées et l’approbation de l’assemblée des copropriétaires; toutefois,
chaque copropriétaire peut demander une rectification si sa part a été, par
erreur, fixée inexactement ou devient inexacte par suite de modifications
apportées au bâtiment ou à ses entours. Art.
712 f 1 La propriété par étages prend
fin par la perte du bien-fonds ou l’extinction du droit de superficie et la
radiation de l’inscription au registre foncier. 2 La radiation peut être demandée en vertu d’une
convention mettant fin à la propriété par étages ou, à ce défaut, par tout
copropriétaire qui réunit entre ses mains toutes les parts, sous réserve du
consentement des personnes ayant sur des étages des droits réels qui ne
peuvent être transférés sans inconvénient sur l’immeuble entier. 3 Chaque copropriétaire peut demander la
dissolution de la propriété par étages lorsque le bâtiment est détruit pour
plus de la moitié de sa valeur et qu’une reconstruction serait pour lui une
charge difficile à supporter; les copropriétaires qui entendent maintenir la
communauté peuvent cependant éviter la dissolution en désintéressant les
autres. Art.
712 g 1 Les règles de la copropriété
s’appliquent à la compétence pour procéder à des actes d’administration et à
des travaux de construction. 2 Si ces règles ne s’y opposent
pas, elles peuvent être remplacées par des dispositions différentes prévues
dans l’acte constitutif ou adoptées à l’unanimité par tous les
copropriétaires. 3 Pour le reste, chaque copropriétaire peut
exiger qu’un règlement d’administration et d’utilisation, valable dès qu’il a
été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de
la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre
foncier; même si le règlement figure dans l’acte constitutif, il peut être
modifié par décision de cette double majorité. Art.
712 h 1 Les copropriétaires contribuent
aux charges communes et aux frais de l’administration commune
proportionnellement à la valeur de leurs parts. 2 Constituent en particulier de tels charges et
frais: 1. les dépenses
nécessitées par l’entretien courant, par les réparations et réfections des
parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et
installations communs; 2. les frais
d’administration, y compris l’indemnité versée à l’administrateur; 3. les contributions de droit public et impôts
incombant à l’ensemble des copropriétaires; 4. les intérêts et
annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou
envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement. 3 Si certaines parties du bâtiment, certains
ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains
copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais. Art.
712 i 1 Pour garantir son droit aux
contributions des trois dernières années, la communauté peut requérir
l’inscription d’une hypothèque sur la part de chaque copropriétaire actuel. 2 L’administrateur ou, à défaut
d’administrateur, chaque copropriétaire autorisé par une décision prise à la
majorité des copropriétaires ou par le juge, ainsi que le créancier en faveur
duquel la contribution est saisie peuvent requérir l’inscription. 3 Pour le reste, les dispositions
relatives à la constitution de l’hypothèque légale des artisans et
entrepreneurs s’appliquent par analogie. Art.
712 k Pour garantir son droit aux
contributions des trois dernières années, la communauté a sur les meubles qui
garnissent les locaux d’un copropriétaire et qui servent soit à leur
aménagement soit à leur usage le même droit de rétention qu’un bailleur. Art.
712 l 1 La communauté acquiert, en son
nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des
copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de
rénovation. 2 Elle peut, en son nom, actionner
ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie. Art.
712 m 1 Outre celles qui sont mentionnées
dans d’autres dispositions, l’assemblée des copropriétaires a notamment les
attributions suivantes: 1. régler les affaires administratives qui ne
sont pas de la compétence de l’administrateur; 2. nommer l’administrateur et surveiller son
activité; 3. désigner un comité ou un délégué, auquel elle
peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller
l’administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l’assemblée un rapport
et des propositions à ce sujet; 4. approuver chaque
année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais
entre les copropriétaires; 5. décider la création
d’un fonds de rénovation pour les travaux d’entretien et de réfection; 6. assurer le bâtiment contre l’incendie et d’autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s’il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte. 2 Sauf dispositions spéciales de la loi, les
règles applicables aux organes de l’association et à la contestation de ses
décisions s’appliquent à l’assemblée des copropriétaires et au comité. Art.
712 n 1 L’assemblée des copropriétaires
est convoquée et présidée par l’administrateur, si elle n’en a pas décidé
autrement. 2 Les décisions doivent être
l’objet d’un procès-verbal que conserve l’administrateur ou le copropriétaire
qui assume la présidence. Art.
712 o 1 Lorsque plusieurs personnes sont
propriétaires en commun d’un étage, elles n’ont qu’une voix et l’expriment
par un représentant. 2 De même, le copropriétaire et
l’usufruitier d’un étage s’entendent sur l’exercice du droit de vote sinon
l’usufruitier vote sur toutes les questions d’administration, exception faite
des travaux de constructions qui sont seulement utiles ou servent à
l’embellissement ou à la commodité. Art.
712 p 1 L’assemblée des copropriétaires
peut délibérer valablement si la moitié de tous les copropriétaires, mais au
moins deux, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts,
sont présents ou représentés. 2 Si l’assemblée n’atteint pas le
quorum, une seconde assemblée est convoquée, qui peut se tenir au plus tôt
dix jours après la première. 3 La nouvelle assemblée peut
délibérer valablement si le tiers de tous les copropriétaires, mais deux au
moins, sont présents ou représentés. Art.
712 q 1 Si l’assemblée des propriétaires
n’arrive pas à nommer l’administrateur, chaque copropriétaire peut demander
au juge de le nommer. 2 Le même droit appartient à celui
qui a un intérêt légitime, notamment à un créancier gagiste ou un assureur. Art.
712 r 1 L’assemblée des copropriétaires
peut révoquer en tout temps l’administrateur, sous réserve de
dommages-intérêts éventuels. 2 Si au mépris de justes motifs,
l’assemblée refuse de révoquer l’administrateur, tout copropriétaire peut,
dans le mois, demander au juge de prononcer la révocation. 3 L’administrateur nommé par le
juge ne peut pas être révoqué sans l’assentiment de celui-ci avant le terme
fixé à ses fonctions. Art.
712 s 1 L’administrateur exécute tous
les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi
et du règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires; il
prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher
ou réparer un dommage. 2 Il répartit les charges et frais communs entre
les copropriétaires, leur adresse facture, encaisse leurs contributions, gère
et utilise correctement les fonds qu’il détient. 3 Il veille à ce que, dans l’exercice des droits
exclusifs et dans l’utilisation des parties et installations communes du
bien-fonds et du bâtiment, la loi, le règlement de la communauté et le
règlement de maison soient observés. Art.
712 t 1 L’administrateur représente la
communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires
qui relèvent de l’administration commune et entrent dans ses attributions
légales. 2 Sauf en procédure sommaire, l’administrateur
ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation
préalable de l’assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d’urgence
pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement. 3 Les déclarations, sommations, jugements et
décisions destinés à l’ensemble des copropriétaires peuvent être notifiés
valablement à l’administrateur, à son domicile ou au lieu de situation de la
chose. |
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