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Les syndics belges et la TVA Les syndics belges sont dotés d’un régime particulier de TVA. On peut dire grossièrement qu’ils ne sont pas assujettis lorsqu’ils interviennent comme organe de l’association des copropriétaires. Ce régime propre aux syndics personnes physiques peut varie lorsque le syndic est une personne morale. Nous publions ci dessous la question 95/131 et la réponse faite. Celle ci est fondée sur la circulaire n° 13/1995 du 20 septembre 1995 qui est également reproduite i dessous. Nos visiteurs belges peuvent bien entendu nous adresser des
observations sur cette question QUESTION 95/131 Question n° 131 de Représentant De Croo dd. 25.10.1995 TVA - Assujettissement - Copropriété - Syndic QUESTION Depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur la copropriété au 1er août 1995, la confusion est grande en ce qui concerne le statut du syndic sur le plan de la TVA. Si mes informations sont exactes, l'administration considérerait que dans le cadre de la mission qui lui est confiée par la loi, par les statuts ou par l'assemblée générale, le syndic – lorsqu'il agit en qualité de personne naturelle – intervient comme organe de la personne juridique et n'a donc pas la qualité d'assujetti à la TVA. Lorsqu'il agit en qualité de personne juridique, l'administration lui laisserait le choix quant à la question de savoir s'il doit s'assujettir ou non. Il en résulte que le syndic agissant en qualité de personne naturelle ne doit plus compter de TVA sur ses honoraires mais aussi qu'il ne peut plus récupérer la TVA sur les frais qu'il a consentis. Il est évident qu'il s'agit là d'une perte financière très importante pour le syndic, étant donné que les copropriétaires n'accepteront certainement pas sans broncher d'augmenter les honoraires du syndic pour compenser ainsi les pertes subies. On peut dès lors s'attendre à ce que de nombreux syndics optent pour la personnalité juridique de manière à obtenir le statut d'assujetti à la TVA. En ne respectant pas le principe de la neutralité en matière d'impôt, l'administration encourage sans nul doute la création de sociétés pour des raisons purement fiscales. Elle va ainsi à l'encontre de la politique gouvernementale, qui vise à lutter contre le recours abusif à la forme de société. 1. Est-il exact que l'administration prépare une circulaire qui ferait perdre au syndic-personne naturelle le statut d'assujetti à la TVA? 2. Quelle solution préconisez-vous pour éviter une réduction importante de la marge bénéficiaire du syndic à la suite de cette mesure? 3. Que pensez-vous de l'éventualité de voir le syndic recourir à la forme de société pour échapper aux conséquences négatives de cette nouvelle mesure? REPONSE 1. La circulaire n° 13/1995 du 20 septembre 1995 commente notamment la nouvelle réglementation en matière de TVA applicable aux syndics suite à la loi du 30 juin 1994 révisant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété (v. Moniteur belge du 26 juillet 1994, err., Moniteur belge du 20 septembre 1994). 2. Etant donné que le syndic – personne physique – qui agit comme organe de la personne morale au nom de «l'association des copropriétaires», ne dispose plus de la qualité d'assujetti à la TVA, il ne peut pas non plus procéder à la déduction de la TVA grevant les biens et les services qui lui sont livrés dans l'exercice de son activité susvisée. La TVA qui n'est alors pas déductible constitue par conséquent un coût dans le chef du syndic. Sans prendre position quant à l'opportunité pour le syndic d'augmenter ses honoraires du montant de la TVA non déductible, pareille augmentation n'est pas nécessairement à charge des propriétaires. En effet, lorsque ces derniers n'ont pas la qualité d'assujetti à la TVA avec droit à déduction, cette hausse sera largement compensée par le fait qu'aucune TVA n'est plus portée en compte sur les honoraires et que cette TVA calculée au taux normal qui s'élève actuellement à 21% est quand même non déductible dans le chef de ces propriétaires. Dans la mesure où ils affectent leur(s) lot(s) à l'exercice de leur activité professionnelle, ils peuvent en outre, sur le plan des impôts sur les revenus, porter en déduction de leurs revenus imposables, à titre de frais professionnels, la part qui leur est portée en compte dans les honoraires (éventuellement majorés) du syndic. 3. Au vu de ce qui précède, j'estime par conséquent, que le changement de statut du syndic – personne physique – en matière de TVA est sans influence sur le fait que celui-ci se constitue en société. CIRCULAIRE 95/013 Circulaire n° 13 dd. 20.09.1995 Taxe sur la valeur ajoutée Copropriété forcée d'immeubles ou groupe
d'immeubles bâtis Gestion d'immeubles à appartements
La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété (v. M.B., 26 juillet 1994; err., M.B., 20 septembre 1994) modifie les dispositions de l'article 577bis du Code civil inséré par la loi du 8 juillet 1924 révisant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété. Cette loi est entrée en vigueur le 1er août 1995. L'article 2 de cette loi dont le texte est ci-joint insère dans le Code civil, livre II, titre II, chapitre III, une section II intitulée "De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis" (C. civ., art. 577-3 à 577-14). Attendu que les dispositions comprises dans la section II susvisée ("De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis") sont impératives (v. C. civ., art. 577-14, nouveau), il y a lieu d'adapter la réglementation en matière de T.V.A. à l'égard des syndics à partir du 1er août 1995. La présente circulaire abroge donc la circulaire no 27/1971 relative à la gestion d'immeubles à appartements (V. Revue T.V.A. 3/297.) et a pour objet de préciser le régime applicable en matière de T.V.A., à partir du 1er août 1995, aux opérations effectuées dans l'exercice de son mandat par le syndic d'une copropriété (p. ex. : immeuble à appartements).
Seule est visée ici la gestion (commune) d'immeubles ou groupes d'immeubles bâtis placés sous le régime de la copropriété forcée et tombant sous l'application de la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété (v. C. civ., art. 577-3 à 577-14). Dès lors, lorsque deux ou plusieurs personnes ont ensemble la propriété d'un immeuble bâti, à l'égard duquel le régime visé par les articles 577-3 à 577-14 du Code civil n'est pas applicable, et que l'une d'entre elles ou une autre personne est chargée de la gestion de cet immeuble, le droit commun en matière de taxe sur la valeur ajoutée est applicable et notamment les dispositions des articles 13 et 20 du Code de la T.V.A.. C'est en particulier le cas lorsque les copropriétaires, en raison de la nature de leur immeuble bâti, décident à l'unanimité de se soustraire à l'application de la nouvelle loi et que cette décision est constatée par acte notarié et transcrite à la conservation des hypothèques (C. civ., art. 577-3). Cela est également le cas lorsqu'un immeuble bâti provient d'une indivision lors de l'ouverture d'une succession au profit de plusieurs héritiers.
La loi précitée du 30 juin 1994 crée une nouvelle personne juridique à savoir "l'association des copropriétaires". Bien que la loi précitée ne le stipule pas explicitement, il peut être admis que toute personne physique ou morale qui est titulaire partiellement ou totalement d'un droit de propriété ou d'un autre droit réel sur un ou plusieurs lots de l'immeuble ou du groupe d'immeubles concernés fait partie de cette association. Conformément à l'article 577-5, ° 1er, du Code civil, l'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes : 1o la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins; 2o la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. L'association des copropriétaires porte la dénomination légale "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. La circonstance que l'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique, a comme conséquence que l'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice comme demandeur ou défendeur et que les tiers ont la faculté d'en faire état contre elle en cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts. Par ailleurs, l'association des copropriétaires est une personne morale tout à fait différente d'une société. Ainsi, entre autres, aucune mise en commun de moyens en vue de réaliser un bénéfice ne caractérise cette association. L'objet de l'association consiste, par contre, exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis et l'association ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à la réalisation de son objet. Dans ces conditions, l'association des copropriétaires ne doit pas être identifiée comme assujetti à la T.V.A., sauf lorsqu'elle devient redevable de la taxe comme personne morale (v. C. T.V.A., art. 51, ° 1er, 2o et 3o, et ° 2, 1o).
L'assemblée générale des copropriétaires dont fait partie chaque propriétaire ou titulaire d'un lot, décide notamment de l'éventuelle création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion (C. civ., art. 577-6, ° 1er, et 577-7, ° 1er, 1o, c). Bien qu'il ne soit pas légalement requis de créer un conseil de gérance, il n'y a pas lieu d'identifier à la T.V.A. les membres de ce conseil de gérance si celui-ci est créé en raison de la nature particulière de leur mission légale, pour autant qu'ils agissent dans l'exercice du mandat statutaire qui leur est confié par l'assemblée générale et apparaissent dès lors comme l'organe de l'association des copropriétaires dotée de la personnalité juridique.
Le syndic est toute personne physique ou morale, copropriétaire ou non, chargé d'accomplir la mission de gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, c'est-à-dire des parties communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis et de représenter l'association des copropriétaires. Le syndic apparaît dès lors comme mandataire de l'association des copropriétaires. En tant que mandataire, le syndic peut exercer sa mission moyennant rémunération ou à titre gratuit. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire (C. civ., art. 577-8, ° 1er). S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale (ibid.). En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder cinq ans, mais est renouvelable (ibid.). Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat (ibid.). Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le
règlement de copropriété ou les statuts, le syndic est chargé, conformément à
l'article 577-8, ° 4, du Code civil : 1o de convoquer l'assemblée générale aux dates
fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision
doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété; 2o de consigner les décisions de l'assemblée
générale dans le registre prévu à cet effet (v. C. civ., art. 577-10,
° 3); 3o d'exécuter et de faire exécuter ces
décisions; 4o d'accomplir tous actes conservatoires et tous
actes d'administration provisoire; 5o d'administrer les fonds de l'association des
copropriétaires; 6o de représenter l'association des
copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes; 7o de fournir le relevé des dettes visées à
l'article 577-11, ° 1er, du Code civil, dans les quinze jours de la
demande qui lui en est faite par le notaire; 8o de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. Nommé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires et agissant dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété ou les statuts, le syndic agit comme organe de la personne morale précitée. Le syndic agit également comme organe de la personne morale lors de l'accomplissement du mandat qui lui est confié par la loi (v. C. civ., art. 577-8, ° 4) et, le cas échéant, lors de celui confié par l'assemblée générale comme organe de la personne morale. Comme organe de l'association, le syndic n'agit pas de manière indépendante pour l'application de l'article 4, paragraphe 4, de la sixième directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977. Dès lors, les prestations de services effectuées à titre onéreux par les syndics, en cette qualité, ne sont pas soumises à la T.V.A. Lorsque toutefois une personne morale est désignée comme syndic, celle-ci peut difficilement être considérée comme n'agissant pas de manière indépendante. Dès lors, une personne morale qui agit en qualité de syndic a, en règle, la qualité d'assujetti à la T.V.A. L'administration n'exige toutefois pas, par analogie avec les personnes physiques qui agissent comme syndic, son identification comme assujetti à la T.V.A. Une personne morale qui, outre son activité de syndic agissant comme organe de l'association des copropriétaires, agit aussi dans le cadre d'une activité économique (p. ex. : courtier en location et/ou vente de biens immeubles) a la qualité d'assujetti partiel. Qu'ils soient personnes physiques ou morales, les syndics qui effectuent des prestations pour lesquelles ils n'agissent pas comme organe de l'association des copropriétaires, doivent être assujettis à la T.V.A. pour le mandat conventionnel qui leur est confié, pour autant qu'ils agissent pour cette activité de manière indépendante, de telle sorte que leur rémunération relative à de telles prestations est soumise à la T.V.A. au taux qui s'applique à l'opération posée (v. point 6, ci-après). Par ailleurs, les syndics peuvent bénéficier du régime de franchise prévu à l'article 56, ° 2, du Code de la T.V.A. et à l'arrêté royal no 19 du 29 décembre 1992, en faveur des petites entreprises. Pour l'application des dispositions précitées, il faut
entendre par petite entreprise, tout assujetti, personne physique ou morale,
qui réalise des opérations non expressément exclues du bénéfice de la
franchise et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 225.000 FEB
(v. circ. 2/1994, Rev.
T.V.A. 109/537). Pour le calcul de ce chiffre d'affaires, il y a lieu également de tenir compte des opérations pour lesquelles, par application des articles 13 et 20 du Code de la T.V.A., le syndic est réputé agir comme fournisseur ou prestataire de services. Par contre, il ne doit pas être tenu compte de la rémunération que le syndic reçoit en tant qu'organe de l'association des copropriétaires. Pour être complet, il y a lieu de souligner que le régime de franchise précité a pour conséquence d'abroger la tolérance de non- assujettissement prévue au no2 de la circulaire 27/1971, déjà citée, à l'égard des syndics - personnes physiques qui gèrent un immeuble à appartements qu'ils occupent eux-mêmes à titre de copropriétaire ou de locataire.
Les livraisons de biens et les prestations de services fournies par des tiers qui sont relatives tant à des dépenses périodiques (p. ex. : frais de chauffage et d'éclairage) qu'à des dépenses non-périodiques (p. ex. : dépenses pour le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou le placement d'une nouvelle toiture) doivent être facturées à l'association des copropriétaires avec indication de la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, à l'adresse communiquée par le syndic. Le copropriétaire qui est un assujetti avec droit à déduction peut déduire la T.V.A. ayant grevé les livraisons de biens et les prestations de services faites à l'association des copropriétaires à concurrence de sa quote-part, sur la base de l'article 45, ° 1er, du Code de la T.V.A., à condition qu'il détienne un compte détaillé que le syndic a délivré au nom de l'association des copropriétaires. Ce compte qui doit être établi au moins une fois par an, doit mentionner le prix exact à payer aux fournisseurs ou prestataires, le montant de la taxe et la quote-part de chaque copropriétaire dans les dépenses communes et dans la taxe. En outre, le syndic ne peut, en sa qualité de mandataire ou de représentant de l'association des copropriétaires, adresser à cette dernière une facture, une note de débit ou tout autre écrit équivalent libellés en son propre nom, sauf pour lui réclamer, le cas échéant, ses propres rémunérations. La facture portant les rémunérations du syndic, le cas échéant avec le calcul de la T.V.A. due, s'il est une personne morale (v. point 4, dixième alinéa), doit être délivrée à l'association des copropriétaires. Les copropriétaires peuvent déduire la T.V.A. grevant ces rémunérations, sur la base du compte détaillé dont il est question aux alinéas 2 et 3 ci-dessus, lorsqu'ils sont assujettis à la T.V.A. avec droit à déduction et dans la mesure où les rémunérations du syndic qui leur sont facturées sont relatives à l'immeuble qu'ils utilisent pour leur activité économique.
Lorsque, par contre, le syndic exécute un mandat conventionnel - en d'autres termes, en dehors du cadre de sa mission comme organe de la personne morale - il agit de manière indépendante et doit, en règle, pour cette activité, être considéré comme assujetti à la T.V.A. Cela est en particulier le cas lorsqu'un copropriétaire confie au syndic la gestion de son lot privatif. Chaque propriétaire a en effet le droit de confier la gestion de la partie privative de son lot à une personne de son choix (C. civ., art. 577-4, ° 3). Lorsqu'un syndic s'entremet dans la livraison de biens ou l'exécution de services dont seuls un ou plusieurs copropriétaires sont bénéficiaires, ces biens et services sont, pour l'application des articles 13 et 20 du Code de la T.V.A., censés être livrés ou fournis au syndic qui, à son tour, est réputé les livrer ou les fournir à ces copropriétaires. Lorsque le syndic agit de la sorte, la facture portant en compte la T.V.A. doit être établie au nom du propriétaire - mandant.
En cas de location de lots privatifs (p. ex. magasins) dans un immeuble ou un groupe d'immeubles bâtis soumis au régime de la copropriété forcée, tel que visé par les articles 577-3 à 577-14 du Code civil, la déduction, dans le chef du locataire, de la T.V.A. grevant les livraisons de biens et les prestations de services relatives au lot, utilisé par ce dernier dans le cadre de son activité économique taxée, et facturées à l'association des copropriétaires dépend du bail conclu entre le copropriétaire et son locataire. Lorsque le copropriétaire impose, dans le contrat de location, à son locataire comme charge du bail l'obligation de payer pour son compte, à l'association des copropriétaires, la part qui lui incombe dans les dépenses communes, la T.V.A. grevant ces dépenses n'est pas déductible dans le chef du locataire. Dans ce cas, les montants payés par le locataire à l'association des copropriétaires sont en effet acquittés pour compte du bailleur qui, du reste, ne peut pas davantage invoquer le droit à la déduction de la taxe en amont puisque la location immobilière est une opération exemptée de la taxe (v. C. T.V.A., art. 44, ° 3, 2o). Par contre, dans le cas où dans la convention de location, les dépenses visées sont mises directement à charge du locataire et que ce dernier utilise le lot dans le cadre de son activité économique taxée, il peut déduire la T.V.A. comprise dans le montant porté en compte, selon les règles normales, dès lors qu'il est en possession du compte détaillé (v. C. civ., art. 1728ter, ° 1er, al. 2), établi par le syndic au nom de l'association des copropriétaires où il est indiqué également, outre les mentions d'usage (v. point 5, ci-avant), le nom, l'adresse et le numéro de T.V.A. du locataire. Il convient donc que le copropriétaire communique au syndic, dans les délais, les données nécessaires pour que ce dernier puisse établir le compte de manière correcte.
La présente circulaire entre en vigueur le 1er août 1995. Les syndics qui, compte tenu de ce qui précède, perdent la qualité d'assujetti à la T.V.A. au 1er août 1995, et qui néanmoins après cette date, auraient encore porté en compte la T.V.A., peuvent, conformément à l'article 77, ° 1er, du Code de la T.V.A. et, selon le cas, à l'article 5 ou à l'article 9 de l'arrêté royal no 4 du 29 décembre 1969, obtenir la restitution de la taxe portée en compte indûment, pour autant que le cocontractant soit crédité du même montant. |
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