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Le rôle de l’ Institut
professionnel des agents immobiliers (IPI) belge Le monde des professionnels immobiliers belges est secoué par un litige qui rappellera aux français quelques souvenirs. Il faut d’abord rappeler les traits principaux de l’organisation des professions immobilières en Belgique. Jusqu’en
1993 l’exercice des activités immobilières à titre professionnel est demeuré
libre. Il existait deux organisations professionnelles principales : - Confédération des Immobiliers
de Belgique (C.I.B.) - Union des Professions immobilières de Belgique (U.P.I) Un arrêté royal du 6
septembre 1993, pris en exécution de la loi-cadre du 1er mars 1976 a mis fin
à cette situation. Cet arrêté protège le titre professionnel et l'exercice de
la profession d'agent immobilier. Il définit les activités professionnelles
protégées et les conditions à remplir pour pouvoir obtenir et porter le titre
d'agent immobilier en Belgique. Il prévoyait en
outre la création d'un Institut professionnel des agents immobiliers (IPI)
qui a été mis en place en 1995. Cet organisme de
droit public, disposant de la personnalité juridique, a pour mission de
veiller au respect des conditions d'accès à la profession, de lutter contre
l'exercice illégal et/ou le port illégal du titre d'agent immobilier,
d'établir le règlement de stage et le code de déontologie, de sanctionner les
agents immobiliers ne respectant pas la déontologie. L'article 3 de
l'Arrêté Royal définit les activités protégées : - des activités
d'intermédiaire en vue de la vente, de l'achat, de l'échange, de la location
ou de la cession de biens immobiliers, de droits immobiliers ou fonds de
commerce ; - des activités
d'administrateur de biens assurant : a. soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers ; b. soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété. Il existe par ailleurs des associations d’usagers et en particulier l’asbl-CNIC. Le signe « asbl » vaut pour « association sans but lucratif » et le sigle CNIC vaut pour « Centre National d’Information pour Copropriétaires ». Le dernier bulletin du CNIC nous révèle l’existence d’un litige l’opposant à l’IPI. Dans un premier temps le Président du Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, siégeant en référés, par ordonnance du 25 avril 2008 a déclaré la demande en référé de l’IPI recevable, mais non fondée. Le CNIC décrit comme suit l’objet du litige : Le CNIC
avait lancé une enquête concernant les syndics le 12 février 2008. Cette
enquête faisait suite à la condamnation d’un syndic pour une fraude assez
importante au détriment de plusieurs associations de copropriétaires. Nous
évoquons plus loin cette affaire. L’IPI a
considéré ce document comme une atteinte à son honneur et à celui de tous les
syndics. Il a demandé au CNIC de publier un droit de réponse. Le contenu de
cette demande a incité le CNIC à refuser sa publication. Deux citations,
l’une en référés, l’autre au fond, ont été lancées par l’IPI contre le CNIC. Le CNIC
publie les extraits suivants de l’Ordonnance et ses commentaires : « (…), il n’est à ce jour pas établi que le syndic ayant fait l’objet de cette condamnation n’ait pas été agréé (l’IPI se contente de l’affirmer) et même si cette affirmation est exacte, l’ampleur de la fraude démontre, si besoin est, la nécessité d’un contrôle accru de la profession dans son ensemble et de la mise en place d’une information exhaustive auprès des copropriétaires quant à la fonction de syndic. » Le juge
confirme ainsi indirectement la nécessité de l’existence d’une association
comme l’asbl CNIC et à la même page le droit constitutionnel du CNIC à
la critique avec le texte suivant : « Ce texte [litigieux] apparaît l’expression libre – garanti par la Constitution – d’une critique de la manière dont une profession est actuellement contrôlée, et qui ouvre cependant la voie à une réflexion sur les solutions à y apporter. » Le CNIC se déclare « prêt à conclure un compromis, pour autant qu’il est honorable et équitable. Ceci est dans l’avantage des copropriétaires et de tous les intervenants dans la copropriété. » Pour ce qui est de l’affaire pénale évoquée, il était reproché à un syndic « d'avoir détourné à son profit durant sept années, de l'argent placé sur les fonds appartenant aux associations des copropriétaires, et ce pour une dizaine de copropriétés. Beaucoup de copropriétaires ont dès lors été lésés. » Il a été condamné par le Tribunal de Furnes à un emprisonnement de trois ans et à des dommages et intérêts de 200.000 euros. A propos de cette affaire, le CNIC évoque un précédent article de presse dans lequel il « appelait les copropriétaires à plus de vigilance et appelait de vive voix à une réforme de la loi de 1994, laquelle pèche principalement par un manque de clarté et n'a institué aucun organe de contrôle véritable du syndic. » On retrouve ensuite l’objet réel de la querelle : « Sans vouloir susciter un sentiment de méfiance chez nos membres et chez nos lecteurs copropriétaires ou non, nous nous interrogeons sur la nécessité même de l'Institut des professionnels de l'immobilier (IPI). Cet organe qui regroupe en son sein les syndics professionnels s'est érigé en protecteurs des syndics professionnels, en estimant que chez les syndics occasionnels ont constatait trop de situations d'amateurisme. » Le CNIC estime que l'IPI ne devrait pas limiter son action à la traque des personnes qui exercent la profession d'agent immobilier de manière illégale. De nombreux moyens ont en effet été mobilisés en ce sens par l'IPI, lequel a consacré des sommes faramineuses en frais de détectives privés. Il serait plus judicieux, à notre sens, de consacrer des moyens à la mise sur pied d'un service de contrôle interne en vue de lutter contre les manquements graves constatés par certains de leurs membres. Il vante à cet égard
son « Quality Label Syndic
Professionnel »
, qui permet de palier à certaines carences observées dans le contrôle de la
régularité des activités des syndics. La commission chargée de décerner ce
titre est composée de professionnels divers (avocats, agents immobiliers,
experts-comptables et même copropriétaires) et une procédure très
élaborée précède l'attribution de ce label. Les français noteront principalement qu’en Belgique un organisme public (IPI) est chargé de l’agrément et du contrôle des agents immobiliers et des administrateurs de biens. Nous reproduirons l’Arrêté Royal du 6 septembre 1993 qu’il est difficile de comparer à notre régime Hoguet car son domaine est plus restreint. Pour le reste ? Nous connaissons bien ce genre de controverse et nous avons eu l’expérience du « label qualité-syndic ». Elle a montré qu’un examen sérieux ne peut porter que sur la qualité des documents établis par le syndic : correspondances, convocations et procès-verbaux d’assemblées générales, rapports divers, dossiers de recouvrement des charges, etc. Est-ce suffisant ? Non. Mais une bonne note sur ces points laisse présumer une réelle compétence, ce qui est déjà beaucoup. Il faut d’ailleurs y ajouter les documents comptables et on fait alors un second grand pas ! Une difficulté majeure est de pouvoir recruter des contrôleurs eux-mêmes compétents. |
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