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Belgique projet de loi Mme NYSSENS et autres 9 COMMENTAIRES DES ARTICLES Possibilité de
création d'entités juridiques distinctes (article 577-4/1) La loi est
applicable aussi bien aux immeubles qu'aux groupes d'immeubles bâtis.
Toutefois, la loi ne règle pas la manière dont celle"ci s'applique aux
groupes d'immeubles 1. Après de nombreuses
hésitations de la jurisprudence, la Cour de cassation a tranché cette
question par son arrêt du 3 juin 2004 2: "Que l'objectif
poursuivi par le législateur n'est pas que les copropriétaires d'un immeuble
appartenant à un groupe d'immeubles bâtis puissent former une association
distincte de l'association des copropriétaires des immeubles de ce groupe et
pouvant donc acquérir une personnalité juridique distincte pour agir en
justice.». Selon la Cour de
cassation, les copropriétaires de groupes d'immeubles bâtis soumis à un même
acte de base ne sont pas habilités à constituer des sous associations de
copropriétaires distinctes pour des immeubles distincts. Ainsi, dans l'état
actuel de la législation, l'assemblée générale composée des copropriétaires
de tous les immeubles qui font partie du complexe peut être appelée à voter
sur des questions (coût des travaux, mode de financement, etc.) qui, le cas
échéant, n'intéressent qu'un seul immeuble. " On peut craindre que
seuls les copropriétaires concernés par l'ordre du jour participeront à
l'assemblée générale et que le quorum ne soif pas atteint, avec pour
conséquence la nécessité de convoquer une seconde assemblée générale. Des problèmes
peuvent également surgir dans l'hypothèse d'un conflit d'intérêt entre deux
ou plusieurs immeubles au sein d'une même association de copropriétaires. La nouvelle
disposition autorise la création d'entités juridiques distinctes, permettant
une autonomie de décision, de gestion et de financement pour des matières
limitativement énumérées. L’autonomie ainsi créée ne rompt pas l'unité du
groupe, reflétée dans l'association des copropriétaires du complexe. 1 GOOVAERTS,
L & PEERENS, P &
THIELEMANS ,S, Copropriété d'appartements, Bruxelles, Auxis,
2005, pp 69-70 2 Cass, 3
juin 2004, JT, 2005, p. 482. 10 Régime
transitoire (article 577-4, § 4) Les copropriétés
sont tenues de veiller à la conformité des statuts existants avec la loi de 1994 par une modification, qui doit faire l'objet
d'un acte authentique. Dans l'intervalle, toutefois, en cas de non-conformité
persistante de certaines clauses, il y a lieu de respecter les statuts,
jusqu'à ce que les clauses non conformes soient modifiées, ou jusqu'à une
éventuelle action en justice. Sur la base de la nouvelle disposition légale,
les copropriétaires pourront d'office s'appuyer sur la loi, en cas de
contrariété entre le texte de la loi et les statuts existants. En cas de
litige, le juge sera habilité à appliquer d'office la loi nouvelle. Possibilité
d'imposer des pénalités aux mauvais payeurs (article 577-4, § 2/1) Il appartient au
syndic d'effectuer les paiements pour les charges communes et de procéder à
la récolte de la quote-part de chaque copropriétaire dans ces charges.
L’association des copropriétaires est souvent confrontée à des insuffisances
de trésorerie, en raison des défauts de paiement des charges communes, ou du
refus de respecter certaines règles statutaires. Afin de remédier à
ces difficultés, il est opportun de prévoir des clauses pénales conformes à
l'article 1226 du Code civil ou une clause d'intérêts de retard, ou encore
des règles de délégation des loyers. Pour répondre aux besoins évolutifs des
copropriétés, de telles clauses doivent pouvoir être adaptées facilement. En
conséquence, il est peut-être judicieux de les insérer dans le règlement
d'ordre intérieur. La nouvelle disposition prévoit l'obligation de fixer les
règles nécessaires à une saine gestion. Rapport
permettant la fixation équitable des quotesparts respectives (article 577·4, § 1er, alinéa~) Le rédacteur de
l'acte de base fixe les quotes-parts dans les parties communes, en tenant
compte de la valeur respective des parties privatives. Il est important
d'éviter tout risque d'arbitraire et de faire l'économie d'éventuelles
expertises a posteriori. À cette fin, il paraît judicieux de divulguer
les éléments qui servent de base à la fixation des quotes-parts dans les
parties communes. La nouvelle disposition prévoit d'annexer, à l'acte de base, un rapport motivé établi par
un géomètre ou un architecte indépendant de la construction. 11 Motivation des
critères à
la base de la fixation
des quotes-parts respectives (article 577-4, § 1er, 3ème alinéa, 2°) Quant au règlement
de copropriété, le mode de calcul de la répartition des charges peut être
fixé, soit sur base du critère de la valeur de chaque appartement (en
fonction des quotités telles que déterminées dans l'acte de base), soit en
fonction du critère de l'utilité respective des parties communes pour chaque
appartement (frais d'ascenseur en fonction de l'étage, frais d'entretien d'un
jardin situé au rez-de-chaussée). En vue d'éviter des
discussions ultérieures, il est utile que le mode d'application de ces
critères soit explicité. Nous proposons donc de préciser que les critères
doivent être motivés. Actions relatives
à la propriété des parties communes (articles
577-5, § 3/1 577-5,§ 4 et 577-9, § 1er, alinéa 2) Le fait que
l'association des copropriétaires ne soit pas propriétaire de l'immeuble,
qu'il s'agisse de ses parties communes ou, bien entendu, privatives, soulève
de nombreux problèmes lors de l'introduction d'une action en justice, ou
lorsque la copropriété est citée à comparaître. La jurisprudence se
montre hésitante, notamment sur la question de savoir si l'association des
copropriétaires peut être considérée comme «gardienne de l'immeuble» au sens
de l'article 1384, alinéa 1er,
du Code civil. Ainsi, pour le
tribunal de première instance de Liège, l'association n'étant ni propriétaire
ni gardienne de l'immeuble, seuls les copropriétaires peuvent être assignés
et tenus in solidum en leurs qualités de propriétaires ou de gardiens des
parties communes et privatives de l'immeuble 3.
3 Trib. 1e Inst. Liège (3eme Ch.), 28 juin
2004, JT., p. 785 et dans le même sens, Trib. 1e Inst. Liège (3eme Ch.), 29
sept. 2003, J.L.M.B., 2004, p. 1096, cités par GOOVAERTS , L. & PEERENS,
P & THIELEMANS , S, 12 La cour d'appel de
Gand a, contrairement au tribunal de Liège, énoncé que le fait que
l'association des copropriétaires d'un immeuble à appartements ne soit pas le propriétaire de
l'immeuble ou d'une partie de l'immeuble qu'elle gère et administre n'empêche
pas sa responsabilité de gardienne de cet immeuble sur base l'article 1384,
alinéa 1er, du Code civil 4. Nonobstant le fait
que l'association des copropriétaires ne puisse pas être titulaire de droits
réels immobiliers, néanmoins, en vertu de la loi, l'association des
copropriétaires est amenée à statuer sur des droits dont elle n'est pas
titulaire. C'est ainsi que l'assemblée générale de l'association des
copropriétaires statuera, à l'unanimité,
en cas de modification des quotes-parts de copropriété et, à la majorité d'au moins quatre cinquièmes,
pour les décisions relatives à «l'acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs» et pour «tous actes de
disposition des biens immobiliers communs» 5. Ainsi, à l'instar
de la loi française 6, la
première disposition proposée vise à rendre
l'association des copropriétaires responsable des dommages causés aux copropriétaires
et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties
communes. L’article 577-5, § 4, prévoit que l'exécution des décisions de
justice condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur
le patrimoine de chaque copropriétaire, proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.
Afin d'éviter toute insécurité juridique lorsque le critère de l'utilité est
retenu, la proposition de loi complète ce paragraphe en précisant qu'il sera
tenu compte du mode de calcul et des critères utilisés pour la répartition
des charges. Les controverses
doctrinales et jurisprudentielles ne se limitent pas aux actions en
responsabilité en raison du vice de la chose ou de-la ruine du bâtiment ou de
l'absence d'entretien de ce dernier. 4 Gand
(18eme Ch.), 17 septembre 2001, R.w. 2003-04, p. 266., cité par GOOVAERTS, L
& PEER ENS, P & THIELEMANS , S., voyez supra,
p.76. 5 Art.
577-?, §§ 3èt 1e"
2°, dete, C. civ., VAN DEN EYND.E, P.,« Qui doit comparaître à
l'acte d'adaptation des statuts d'un immeuble placé sous le
régime de la copropriété forcée?» Revue du notariat belge, 1996, p.151. 6 Art.
14, alinéa 4 de la loi française du 10 juillet 1965, cité par BRODER, A.
& WELKENHUYSEN, S.& DE SOETE , P., « Commentaire de la loi modifiant
et complétant les dispositions du Code civil relatives à
la copropriété (articles 577-2 à 577-13
nouveaux du Code Civil»>, Revue du notariat belge, 1995, p.94. 13 Elles s'étendent à des domaines aussi divers que les actions en
revendication, les actions confessoires et négatoires de servitude, les
actions possessoires mais aussi les actions en responsabilité pour troubles
de voisinage et les actions liées à la
garantie décennale 7 Ainsi, la deuxième
disposition proposée vise à conférer
explicitement à l'association des copropriétaires la qualité
légale requise pour engager des actions en justice qui découlent de la
propriété du bien immobilier. Afin d'éviter que
les articles 17 et 18 du Code judiciaire ne fassent entrave à ce droit d'action, la disposition précise
que l'association est «réputée avoir la qualité et l'intérêt à agir pour la défense des droits qui
découlent de la propriété du bien immobilier». L’arrêt de la Cour
de cassation du 5 octobre 2000 a confirmé, de manière implicite, que le
syndic est l'organe de représentation de l'association des copropriétaires en
justice, sans devoir produire un mandat exprès. Par contre, il reste
une controverse portant sur la possibilité du syndic d'introduire des recours
sans une décision expresse de l'assemblée générale. La disposition proposée
précise que le syndic est habilité à introduire
toute voie de recours à titre conservatoire. Frais d'avocats
(577-9, §
8) Cet article permet
au copropriétaire, qui a intenté une action contre l'association des
copropriétaires et qui a vu sa prétention déclarée fondée par' le juge, de ne
pas devoir participer aux frais d'avocats et de procédure qui auront été
engagés contre lui par l'association des copropriétaires dont il fait partie
au nom du respect des droits de la défense. Lorsque la prétention est
partiellement fondée, le juge statue sur la répartition. Cette nouvelle
disposition met fin à
l'incertitude qui existait à ce propos dans la jurisprudence. 7 MOSTIN
C., Contentieux et copropriété, Recyclage en droit, Premier cycle: Quelques
aspects de droit judiciaire, Les Facultés Universitaires Catholiques de Mons
et le Centre des Facultés Universitaires pour le Recyclage en Droit, octobre
2006, p. 16. 14 Mise à jour des listes des copropriétaires (articles
577-10, §
1er
/ 1, 577-11, § 1er/1 et 577-6, § 1er, al. 2) Les syndics
disposent, en principe, d'une liste des personnes en droit de participer aux
assemblées générales de copropriétaires. Toutefois, il arrive souvent que
cette liste ne soit pas à jour. En
effet, le syndic n'est pas nécessairement informé, d'une part, des
changements d'adresses des copropriétaires ou, d'autre part, du démembrement
du droit de propriété ou de sa division. La première
disposition oblige toute personne en droit de participer aux délibérations de
l'assemblée générale à
communiquer au syndic tout
changement d'adresse éventuel. La deuxième
disposition oblige les notaires à aviser
le syndic, en cas de transmission, division ou démembrement du droit de
propriété, concernant un bien en copropriété forcée, et à lui communiquer l'identité des personnes
concernées. La troisième
disposition précise la position à adopter
lorsque l'assemblée générale est confrontée à une situation de démembrement ou de division du droit de propriété. Dépôt des
registres (article 577-10, § 3) Bien souvent, il
n'existe pas de local dans l'immeuble où le registre des décisions de
l'assemblée générale peut être mis à disposition
des copropriétaires. Dans la pratique, le registre est tenu au siège du
syndic. La nouvelle disposition vise donc à mettre
le texte en concordance avec la pratique. Convocation de
l'assemblée générale (article 577-6, § 2, alinéa 2), présidence de celle-ci (article 577-6, § 1er) et
fixation de la date statutaire de l'assemblée générale annuelle (art. 577-4, § 1er, 5°) Sans préjudice de
l'article 577-8, §
4,1°, la loi actuelle stipule
que l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au
moins 20% des voix. L.:expression «à l'initiative de» est ambiguë. En effet,
cette expression semble indiquer, en réalité, que les copropriétaires ne
peuvent procéder eux-mêmes à la
convocation, mais doivent adresser une demande à cet effet au syndic et, en cas de refus de ce dernier, qu'une
ordonnance peut être demandée au juge. 15 Néanmoins, une partie de la jurisprudence considère que les copropriétaires qui possèdent 1/5 des parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale, au même titre que le syndic 8• La nouvelle disposition vise à lever l'insécurité juridique existante. Il apparaît par ailleurs logique que la présidence de l'assemblée générale soit obligatoirement assurée par un copropriétaire. Dans un souci d'organisation et de transparence, il apparaît, entre autres, légitime de fixer la date statutaire de l'assemblée générale ordinaire annuelle. Critères pour
établir une majorité absolue (article 577-6, § 6) Selon les travaux préparatoires de la loi (Doc. Par!., Chambre, 1992-93, 851/7, page 25), les majorités absolues ou qualifiées se calculent sur la base des votes émis, c'est-à-dire sur la base de l'ensemble des voix des copropriétaires présents ou représentés, en ce compris les votes nuls et les abstentions 9• Toutefois, la loi est muette sur le point de savoir si les abstentions ou les votes nuls doivent être considérés comme des votes négatifs ou positifs. La question reste controversée, même si beaucoup d'auteurs
de doctrine considèrent que les abstentions doivent être comptées avec les
votes négatifs. Monsieur Philippe De Page suggère de prévoir dans les statuts
que les votes nuls et les abstentions seront soit considérés comme des votes
positifs soit viendront renforcer la majorité des votes exprimés 10• Comme le souligne Monsieur De. Page, la première solution, même si extraordinairement sévère, aurait le mérite de déjouer le jeu de ceux qui tenteraient d'influencer le quorum de présence par leurs allées et venues, et de forcer les «déserteurs pour de justes motifs» à donner une procuration, ou à indiquer le sens de leur vote avant de partir. 8 Jp
Anderlecht, 25 novembre 2002, Tijdschrift voor
Appartmentsrecht, 2003/4, p. 37 et dans le même sens,
Jp de Wolvertem, 2 octobre 1997, Tijdschrift voor
Appartmentsrecht, 1999/3, p. 14, citées par GOOVAERTS
, L & PEERENS, P & THIELEMANS , S., voyez supra,
pp. 85-86. 9 DE
PAGE, Ph., STEFANI, 1., «L’assemblée
générale des copropriétaires», n° 31, Contribution au Colloque du 16
mars.2001, dans La Copropriété forcée d'immeubles et groupes d'immeubles
batis - Cinq ans d'application . . 10
MARCEll S, L.Ph. «Manuel pratique du droit de.la
copropnete", Ed. Cd Samson, 1995, p. 78. DE PAGE, PH., STEFANI, I./bidem,
n° 33. 16 La nouvelle disposition a pour objet de lever l'insécurité juridique en prévoyant que les abstentions viendront renforcer la majorité des votes exprimés et que, en cas d'égalité du nombre de votes émis, les abstentions seront comptées comme des votes positifs. Régime des
procurations (articles 577-6, § 5, alinéas 1er et 2 et 577-6, § 7)
La loi actuelle autorise tout copropriétaire à se faire représenter à l'assemblée générale par le mandataire de son choix avec une exception: l'interdiction impérative faite au syndic d'être mandataire d'un copropriétaire. Cette interdiction est justifiée par le souci d'éviter les conflits d'intérêts et la concentration des pouvoirs entre les mains du syndic. Cependant, il arrive que cette interdiction soit contournée par la remise au syndic de procurations «en blanc». La première disposition vise à rendre à la règle tout son sens en prévoyant que la procuration doit être complétée et signée de la main du mandant et doit désigner nommément le mandataire. La disposition précise que la procuration ne peut concerner qu'une assemblée,. à l'exception d'une procuration notariée visant des droits relatifs à un lot déterminé (à titre d'exemple, un copropriétaire habitant à l'étranger ou un copropriétaire en incapacité) . De plus, la pratique de la concentration de nombreux mandats entre les mains d'un seul membre de l'assemblée peut provoquer un déficit de démocratie. Afin d'éviter qu'un seul propriétaire ne puisse manipuler l'assemblée générale à son profit, en rassemblant un. grand nombre de procurations auprès des autres proprietaires, la proposition stipule que nul ne peut prendre par: au vote en tant que mandataire pour un nombre de voix superieur à 10% du total des voix. Par ailleurs, il ne serait pas équitable que les personnes qui sont membres de l'assemblée générale,. et sont chargées de certaines missions par l'association des copropriétaires, puissent participer aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui leur a ete confiee. Ainsi, la présente proposition de loi interdit à toute personne mandatée par l'association des coproprietaires, ou employée par elle, de participer aux délibérations et aux votes relatifs à leur mission. La nouvelle disposition a pour but d'étendre cette interdiction à d'autres prestataires de services indépendants (promoteur, constructeur, entrepreneur, ... ) . 17 Lisibilité de l'article 577-8, § 2 La disposition consiste en une réécriture du § 2 de l'article 577-8, dans le souci d'une meilleure lisibilité. Convocation et information préalable des copropriétaires
(articles 577-8, §
4, 1 0, 5° et 11 ° et 577-6, § 1erl1) La loi du 30 juin 1994 ne mentionne aucune disposition relative au mode de convocation des copropriétaires à l'assemblée générale. En conséquence, cette matière peut être librement organisée par le règlement de copropriété. Toutefois, à
l'instar de la loi française, dans le but de garantir une meilleure
information des copropriétaires quant aux modalités de tenue de l'assemblée
générale, les auteurs proposent de préciser le formalisme et le contenu des
convocations, ainsi que les règles de forme et de délai à respecter 11. 11 Celle disposition s'inspire de l'article
18-1 de la loi française n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis et des articles 9 et 10 du décret n° 67-223
du 17 mars 1967 d'application de la loi. Art. 18-1 "Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de
l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue
de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment
les factures, les contrats de fournitures et d'exploitation en cours et leurs
avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire
de chacune des catégories de charges, sont tenues à disposition
de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des
modalités définies par l'assemblée générale. ( ... ) Art. 9 du décret «La convocation contient l'indication des
lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise
chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A
défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de
l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et
l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation
des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par
l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet
1965. Sauf urgence, celle convocation est notifiée au moins quinze
jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de
copropriété n'ait prévu un délai plus long. ( ... ). Art. 10 du décret "A tout moment, un ou plusieurs
copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les
questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre
du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre
du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si
la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette
assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic,
elles le sont à l'assemblée suivante.I>. 18 La disposition précise encore que la convocation à l'assemblée générale rappellera les modalités de consultation des pièces. En outre, la première disposition proposée stipule que le syndic portera à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du Conseil de surveillance qui lui sont parvenues au moins trois semaines avant la date statutaire de l'assemblée générale ordinaire. Dans un souci de transparence, la deuxième disposition proposée oblige le syndic à rendre accessible aux copropriétaires tous les documents relatifs à l'un des points inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée. Ainsi, ces documents pourront être consultés de toutes les manières déterminées dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale, et, par exemple, par le biais d'un site Internet. Il est indéniable que, au niveau de la gestion des copropriétés, le recours aux moyens électroniques doit se généraliser progressivement; la pratique française en la matière montrant que ces médias favorisent le dialogue entre le syndic et les copropriétaires. La troisième disposition prévoit que le règlement de copropriété doit comprendre la date statutaire de l'assemblée ordinaire. La quatrième disposition précise les modalités selon lesquelles les copropriétaires peuvent faire inscrire une question à l'ordre du jour d'une assemblée générale par le biais du syndic. Rupture anticipée du mandat de syndic (articles 577-8, § 1er, alinéa
3 et 577-4, §
1er, 4°) La loi actuelle prévoit que le mandat du syndic ne peut excéder cinq ans, mais qu'il est renouvelable. Elle prévoit également que l'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. La pratique voit naître nombre de litiges devant les tribunaux quant à savoir si des indemnités doivent être payées ou non en cas de rupture du mandat avant la fin de la durée initialement prévue. Dans le but de diminuer ce contentieux, le nouvel article propose de réduire la durée du mandat du syndic à trois ans, en prévoyant toutefois qu'il est renouvelable selon les modalités déterminées dans le règlement de copropriété. Lorsque le contrat du syndic prévoit qu'il peut y être mis fin à certaines échéances, moyennant un préavis, l'assemblée générale doit être en mesure de pouvoir statuer sur un renon éventuel, avant le début du préavis prévu à cet effet. 19 Il est donc utile de régler les modalités pratiques d'un éventuel renon, ainsi que les obligations consécutives à la fin de la mission. Les auteurs proposent de les insérer dans le règlement de copropriété. Assurance
responsabilité pour le syndic (article 577-8, § 4, 10°) La personne qui exerce à titre professionnel des missions de
syndic doit être inscrite auprès de l'Institut Professionnel des Agents
Immobiliers (IPI) 12. A ce titre, le syndic
professionnel est soumis à la
déontologie de l'Institut et est tenu d'assurer sa responsabilité civile
professionnelle 13.
L.:agent immobilier syndic doit, en outre, disposer d'un compte bancaire distinct, dont il est le seul responsable, ouvert au nom de chaque association de copropriétaires dont il est le syndic. Les missions que la loi confie au syndic sont nombreuses et étendues. En toute hypothèse, l'ampleur des tâches et des responsabilités du syndic nécessite une extrême rigueur et une connaissance approfondie, notamment, des statuts de l'immeuble et des dispositions de la loi du 30 juin 1994. Les copropriétaires qui agissent en syndic non professionnel devront en tenir compte. En effet, la faute de gestion d'un syndic peut avoir des conséquences extrêmement graves pour les copropriétaires: dégradation du bâtiment, perte financière en cas de carence prolongée d'un copropriétaire dans le paiement de ses charges, non couverture d'un sinistre en cas d'assurance inadéquate. Il est dès lors utile et prudent d'imposer au syndic non professionnel de couvrir sa responsabilité concernent l'exercice de sa mission. Tel est le but de la disposition proposée. 12 IPI: arrêté royal du 6 septembre 1993 . .
13 Article 5 du nouveau code de
déontologie et ses deux directives annexes, approuvées par arrêté royal du 27
septembre 2006 (MB du 18 octobre 2006), en vigueur depuis le 1er
janvier 2007. 20 Transparence dans
la passation des marchés (articles 577-7, § 1er, 1°, d, 577-8, § 4, 12° à 14°) Afin d'éviter un climat de suspicion à l'égard du syndic, ou le risque d'une éventuelle collusion entre ce dernier et les prestataires de services ou fournisseurs de l'association des copropriétaires, il est utile de renforcer la transparence dans le cadre de la passation des contrats et des marchés. Pour ne pas alourdir de manière excessive le fonctionnement de la copropriété, à l'instar de la loi française 14, la première disposition stipule que l'assemblée générale arrête le montant des marchés et devis à partir duquel une mise en concurrence est exigée. La deuxième disposition prévoit les modalités selon lesquelles le syndic réalisera cette mise en concurrence. La troisième disposition vise à permettre une évaluation et une éventuelle remise en question des contrats de fournitures régulières, dans le but d'éviter l'enlisement de relations de fournitures non satisfaisantes. La quatrième disposition, qui reprend en grande partie le texte d'une disposition de la loi française 15, est destinée principalement à éviter des collusions pour la passation de marchés ou de contrats de fournitures avec des personnes ou entreprises liées au syndic. 14 Art. 21 de la Loi 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (JO du 22 mars
1967), telle que modifiée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, sur la
solidarité et le renouvellement urbain (JO du 14 décembre 2000) Art.21. ( ...
) L:assemblée générale des copropriétaires, statuant à la
majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir
duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même
majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir
duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire». Et Art. 19-2 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004
d'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans, LAFOND, J.,
Copropriété, les nouvelles règles (incidences de la loi SRU et du décret du
27 mai 2004), Juris Classeur, 2004. Art. 19-2 du décret "La mise en
concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures,
prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965,
lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la
demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif
soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises» . 15 Art. 39 du décret n° 67-223 du 17
mars 1967, tel que modifié par le décret du 27 mai 2004, dans LAFOND, J., ibid. ,<route
convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés
jusqu'au troisième degré inclus, "la personne liée à lui par
un pacte civil de solidarité» ou ceux de son conjoint au même degré, doit
être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale. Il en est de même des conventions entre le syndicat et une
entreprise dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont
propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans
lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont
elles sont salariées ou préposées. Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y
avoir été spécialement alJtorisé par une décision de l'assemblée générale,
contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient,
directement ou indirectement, une participation dans son capital. ( ... )>>
21
Communication aux
copropriétaires de la liste des copropriétaires (article 577-8, § 4,15°) Il est utile que les copropriétaires puissent disposer des noms et coordonnées des uns et des autres afin de pouvoir se concerter et, le cas échéant, d'agir ensemble. Certains syndics refusent cependant de transmettre la liste et les adresses des copropriétaires, se retranchant parfois derrière leur obligation de discrétion ou de protection des données personnelles. Les auteurs estiment que communiquer aux copropriétaires d'une même association une liste reprenant les noms, adresses, quotités et références de lots de ceux-ci constitue une information indispensable à la bonne application de la loi. Délai d'envoi des
procès-verbaux d'assemblée générale (articles 577-6, § 2, alinéa 3 et 577-8, § 4, 2°) Dans son état actuel, la loi ne prévoit aucun délai pour l'envoi des procès-verbaux (PV) des assemblées générales. Un des reproches souvent formulés à l'encontre des syndics est la propension à envoyer le PV de l'assemblée générale en même temps que la convocation à la réunion suivante, à savoir, près d'un an plus tard. Ceci pose évidemment de sérieux problèmes car, à ce stade, il n'est guère possible d'exercer un contrôle efficace sur le contenu du PV ni sur la diligence avec laquelle les décisions adoptées ont été exécutées. De plus, cela pose des difficultés quant à l'introduction d'un recours contre une décision adoptée par l'assemblée générale, puisque le délai de recours est de trois mois. La disposition proposée vise à imposer au syndic un délai d'un mois pour l'envoi des procès-verbaux des assemblées générales. Afin d'augmenter la force probante des procès-verbaux des assemblées générales, il est également proposé, à l'exemple de la loi française, d'exiger que le projet de procès-verbal soit rédigé en cours de séance et signé par le président et le secrétaire désignés le jour même de l'assemblée et par les copropriétaires toujours présents à la fin de l'assemblée. Le procès-verbal ne comprendrait toutefois que les décisions adoptées, avec mention des majorités obtenues. Après la réunion, dans un délai de dix jours, les copropriétaires seraient habilités à envoyer au syndic un commentaire synthétique reprenant leur point de vue et qui serait annexé au procès-verbal. Enfin, en l'absence d'identification nominative des votants, il est quasi impossible de vérifier si un copropriétaire qui intente une action contre une décision de l'assemblée justifie de l'intérêt requis pour agir. En effet, sauf absence, vice de consentement ou erreur, un copropriétaire n'est pas habilité à introduire un recours contre une décision s'il s'est prononcé en faveur de cette décision ou s'est abstenu. La nouvelle disposition propose, comme le fait la loi française 16, de reprendre le détail des votes dans le compte rendu de l'assemblée. 22 Règles relatives à la comptabilité de l'association des copropriétaires
(article 577-8, § 4,16°) L:administration de
la comptabilité de l'association des copropriétaires relève du pouvoir
d'attribution exclusif du syndic. En effet, la loi réserve au syndic le
pouvoir «d'administrer les fonds de rassemblée des copropriétaires», et ce,
«quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de
copropriété» 17. Toutefois,
actuellement, la loi belge sur la copropriété n'impose au syndic aucune
obligation précise en ce qui concerne la gestion des fonds et la tenue de la
comptabilité de l'association des copropriétaires. «Certaines dispositions
évoquent la comptabilité et la reddition de comptes mais de façon évasive et,
surtout, non structurée.1I s'agit du contrôle de gestion, du relevé des
dettes, du fonds de roulement et du fonds de réserve." 18. 16 Art 17 du
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d'application de la Loi n° 65-557 du 10
juillet 1965. "II est établi un procès-verbal des décisions de chaque
assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le
président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le
registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies
conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du Code civil. Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question
inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il
précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la
décision et leur nombre de voix, ainsi que
les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre
de voix.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement
formulées
par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions
( ... ). 17 Art. 577-8, § 4,50
18 Respectivement articles 577-7 §1e" ci; 577-8
§4, 7°; et 577-11 §2, alinéas 2 et 3 du Code"civil, cités par CAUSIN, E
Droit comptable de l'association des copropriétaires d'un immeuble bâti, p,
68 dans La copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis,
Bilan et perspectives 10 ans après l'entrée en vigueur de la Loi du 30 juin
1994, Bruylant, 2005, 23 Seuls le règlement
de copropriété et les règles déontologiques d'application au syndic
professionnel peuvent être imposées. Cependant, la comptabilité doit traduire
de manière précise l'état des finances de l'association des copropriétaires.
Elle doit permettre d'examiner le juste usage des différentes sommes exigées
des copropriétaires, ou dont dispose l'association, et qui sont gérées par le
syndic. Entre chaque année comptable, il doit exister un lien logique au
niveau des chiffres 19• Comme tout mandataire, le syndic a l'obligation de rendre compte de sa
mission. C'est l'assemblée générale qui est seule habilitée à lui donner décharge et quitus. L’absence de prescription légale
relative à la tenue de la
comptabilité et à la reddition des comptes pose problème. En
effet, chaque syndic a sa propre interprétation de ses obligations en la
matière, et certains comptes sont excessivement succincts. En France 20, le législateur a prévu des dispositions
spécifiques précises concernant la gestion comptable et financière des
copropriétés: obligation de voter un budget prévisionnel; nouvelle
réglementation concernant la tenue de la comptabilité du syndicat; obligation
pour le syndicat d'ouvrir un compte bancaire séparé.21
19
Juge de paix de Wavre, 24 décembre 1998, Tijdschritl voor
appartmentsrecht, 1999/3, p, 29, cité par GOOVAERTS, L, PEER ENS, P
etTHIELEMANS, S, Copropriété d'appartements, p, 158, 20
Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (dite «Loi SRU,,), 21
Art 14-1 (" Pour faire face aux dépenses courantes de
maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et
équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote,
chaque année, un budget prévisionnel. (",)" de la Loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis; Art
14-3 nouv, de la loi (<<Les comptes du syndicat comprenant le budget
prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de
trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis
conformément à des règles
comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec
comparatif d,es comptes de l'exercice précédent approuvé ("')''');
modification de l'article 18 de la loi, cités par LAFOND, J., Copropriété:
Les nouvelles règles (incidences de la loi SRU et du décret du 27 mai 2004),
Juris Classeur, 2004, p, 5 et 6. 24 Par ailleurs, depuis
2005, des règles comptables spécifiques fixées par décret imposent la
technique de la partie double 22• La disposition proposée prévoit l'adoption d'une comptabilité en partie
double assortie chaque année d'un bilan et d'un compte de résultats, qui
permettra de connaître la situation active et passive et de calculer la
valeur actuelle des fonds de réserve et de roulement. Les avantages d'une
telle comptabilité sont multiples et sont bien supérieurs aux coûts
correspondants. «L’établissement annuel d'un compte de bilan et d'un compte
de résultats par la technique de la comptabilité en partie double offre de
multiples avantages: notamment, elle permet de suivre l'histoire des
investissements, de connaître à
tout moment l'état des créances
et des dettes, et de pouvoir mesurer objectivement les montants qu'il
convient de prévoir pour le fonds de réserve et pour le fonds de roulement. ,,23 En cas de discussion
ou de contestation, la comptabilité permet de faire l'économie d'une série de
querelles ou de suspicions et de faire porter le débat sur des questions de
fond. Afin de ne pas pénaliser les petites copropriétés qui fonctionnent sans
le recours à un syndic
professionnel, la disposition prévoit que, lorsque la charge de syndic échoit
à un copropriétaire de
l'immeuble, la comptabilité peut être tenue de manière simplifiée. Missions du conseil de gérance (articles 577-7, § 1er, 1°, c, 577-811 et 577-8/2) Aux termes de la loi
du 30 juin 1994 précitée, les
tâches qui incombent au conseil de gérance sont celles d'assister le syndic
et d'exercer un contrôle sur sa gestion. Ces deux missions apparaissent
toutefois difficilement compatibles et suscitent beaucoup de suspicion chez
les copropriétaires qui y voient un risque de collusion. Il apparaît utile de
redéfinir son rôle. 22 CAUSIN E., Droit comptable de
l'association des copropriétaires d'un immeuble bâti, blz. 68 ln La
copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis, Bilan et
perspectives 10 ans après l'entrée en vigueur de fa Loi du 30 juin 1994,
Bruylant, 2005, sous la direction de MERCKEN D" MERCKEN T., DE PAGE P et
DE STEFANI, 1. 23 E. Causin, Comptabilité des
associations de copropriétaires,; E. Caussin, Droit comptable de
l'association des copropriétaires d'un immeuble bâti, in La copropriété
forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis, Bilan et perspectives 10
ans après l'entrée en vigueur de la Loi du 30 juin 1994, Bruylant, 2005 (sous la
direction de: Mercken, D., De Page, P, Mercken, T., De Stefani, 1.), La
copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis, Brussel,
Bruylant, 2005, pages. 68-106. 25 Quant à ses tâches,
le conseil de gérance serait investi de la mission de veiller à la bonne
exécution par le syndic des décisions de l'assemblée générale. À titre
d'exemple, supposons que l'assemblée générale ait prévu des travaux
importants de réfection de la toiture, le conseil de gérance devra vérifier
que, dans un délai raisonnable, les devis correspondants ont été demandés. La fonction de
contrôle de la comptabilité étant réservée au vérificateur aux comptes, nommé
conformément au nouvel article 577-8/2. Il est entendu que
chaque copropriétaire dispose du droit de s'informer à tout moment de la
situation de la copropriété. Notons enfin que la
mise en place d'un conseil de gérance est facultative dans les copropriétés
de moins de vingt lots. Prise de cours du délai de trois mois pour l'action en annulation ou en réformation d'une décision de l'assemblée générale (article 577-9, § 2, alinéa 2) Aux termes de
l'article 577-9, § 2, actuel du
Code civil, toute action en annulation ou en réformation d'une décision de
l'assemblée générale doit être intentée dans un délai de trois mois, prenant
cours au moment où le copropriétaire a pris connaissance de la décision.
lorsqu'un copropriétaire a été régulièrement convoqué, il est présumé avoir
pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l'assemblée
générale. Il s'agit d'un délai prévu à peine de forclusion 24 • Pour certains
auteurs, le caractère réfragable de cette présomption semble ne faire aucun
doute, de sorte que chaque copropriétaire absent au moment du vote aura la
possibilité de démontrer qu'il n'a pris effectivement connaissance de la
décision incriminée qu'à une date ultérieure 25• Pour d'autres
auteurs, en principe, le délai commence à courir à compter du jour où
l'assemblée générale s'est tenue, et ce n'est que de manière tout à fait
exceptionnelle, lorsque le demandeur peut démontrer qu'il a été
irrégulièrement convoqué, que le délai de trois mois prendra cours à compter
de la réception du procès-verbal. La prise de cours du
délai de trois mois pose donc problème. À l'instar de la loi française, la nouvelle disposition prévoit que le
délai de trois mois à partir duquel un copropriétaire peut intenter un
recours contre une décision de l'assemblée générale court à partir de la date
de notification du procès-verbal 26. 24
J.P. Charleroi, 19 mai 1999, R.R.D., 1999, 294, cité par
MOSTIN, C, ibid. p.
25. 25
BRODER, A, WEloKENHUYSEN, S et DE SOETE, P., Commentaire de la
loi modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à
la copropriété (articles 577-2 à 577-13
nouveaux du Code civil), Revue du notariat belge, février 1995, p. 92. 26 MOSTIN, C, ibid, p.25. 26 Information du candidat acquéreur concernant les
arriérés de frais communs (article 577-11, § 1er/2) En introduisant le
nouvel article 577-11 du Code civil, la loi du 30 juin 1994 précitée a mis un
terme à un certain nombre de difficultés suscitées par la pratique, lors de
la vente d'un lot en copropriété. Cet article ne résout malheureusement que
partiellement les problèmes. Ainsi conformément à
cette loi, le notaire doit adresser une' lettre recommandée au syndic, dans
laquelle il requiert que lui soit transmis un relevé des dépenses décidées
par l'assemblée générale, avant la transmission de la propriété mais dont le
paiement ne devient exigible qu'ultérieurement. le notaire informe les
parties de l'état de ces dettes, telles que transmises par le syndic.
L’objectif est d'éviter que le nouveau propriétaire soit confronté à des
surprises, par exempte en tant qu'acheteur d'un appartement ou s'il doit
décider de l'acceptation ou du refus d'une succession 27• Par contre, la loi n'a rien prévu concernant
les arriérés de frais communs de la copropriété. Il s'agit de dettes déjà
échues au moment de la transmission de la propriété; par conséquent,
l'article 577-11, § 1er, n'est pas applicable dans l'état actuel de la législation. C'est pourquoi,
"dans cet esprit, certains notaires ne se contentent pas de solliciter
du syndic la communication des informations législatives visées par l'article
577-11, § 1 er, du Code civil, mais ils l'invitent à lui transmettre, en outre: le
montant du fonds de roulement et du fonds de réserve; les sommes
éventuellement dues par le vendeur; si tous les appels de fonds, destinés au
fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date de
transmission, ont été payés; s'il y a actuellement une procédure judiciaire
en cours relative à la
copropriété. La transmission de ces différents éléments est de nature à permettre la clarification des obligations respectives de l'acheteur
et du vendeur». 27 GOOVAERTS
,L., PEERENS, P. et THIELEMANS,S, Copropriété d'appartements, Auxis,
Bruxelles, 2005, pp. 250-251. 28
MOSTIN, C. et LECOCQ, P., La vente et la Copropriété, dans La
mise en vente d'un immeuble, Hommage au professeur Nicole VERHEYDEN-JEANMART,
Larcier, 2005, p. 199. 27 Par ailleurs, il est
primordial que les informations énumérées ci-dessus soient transmises, en
temps utile, à l'acquéreur d'un bien immeuble en
copropriété. C'est pourquoi, la nouvelle disposition, d'une part, étend la
demande adressée par le notaire au syndic, de façon à couvrir une série d'informations supplémentaires et, d'autre part,
prévoit que ces informations doivent être fournies à l'acquéreur dès avant la signature du
compromis de vente et, le cas échéant, de l'offre d'achat. De plus, la
proposition stipule que cette obligation incombe non seulement au notaire
mais à tout tiers agissant comme intermédiaire dans
la vente d'un immeuble sous statut de copropriété forcée. Privilège au
profit de l'association des copropriétaires (article Sn-11/1) Simultanément à la présente proposition, une proposition de loi vient d'être
introduite dans le but de créer un privilège immobilier au profit de
l'association des copropriétaires. Cette proposition (DaC 52 0636/001)
modifie les articles 27 et 29
de la loi hypothécaire du 16 décembre
1851. Ce privilège vise à mieux garantir le recouvrement des charges
en cas de vente de lots. À cet effet, à l'instar de la législation française, la présente proposition
introduit le nouvel article 577-11bis
29• Clotilde NYSSENS
(cdH) Olivier HAMAL (cdH) Carina VAN CAUTER
(Open Vld) Thierry GIET (PS) Zoé GENOT (Ecolo-Groen!) Pierre-Yves JEHOLET (MR) Marie-Christine
MARGHEM (MR) Sarah SMEYERS
(CD&V - N-VA) Raf TERWINGEN
(CD&V - N-VA) Katrien SCHRYVERS
(CD&V - N-VA) 29 Art 19-1 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (L. n°
94-624, 21 juillet 1994, art 34,111) «L.:obligation de participer aux
charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le
privilège immobilier spécial prévu par l'article 2.103 du Code civil». |
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