|
043608 |
Nous remercions M. Amar BELHADJ-AISSA Directeur de la gestion immobilière au Ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme d’avoir bien voulu nous communiquer un rapport sur l’état de la législation et de la réglementation algérienne dans le domaine de la gestion immobilière que nous reproduisons ci dessous. L’état de la législation et de la réglementation algérienne La législation et la réglementation en matière de gestion immobilière
a connu quatre périodes distinctes :
Période 1962
à 1975 Cette période se caractérise par deux régimes juridiques régissant la gestion de la copropriété en l’occurrence : -
Le régime issu de la reconduction et de
la législation antérieure à l’indépendance prévue par la loi N° 62-157 du 31
décembre 1962. -
Le régime spécifique aux immeubles
déclarés vacants dont la propriété a été dévolue à l’Etat en vertu de
l’ordonnance N° 66-102 du 6 mai 1966. Le premier régime a permis de maintenir l’ensemble des dispositions applicables en la matière notamment les règlements de copropriété élaborés au moment de la mise en exploitation des immeubles. Le deuxième régime a été mis en place pour permettre au législateur algérien et ce dès 1962 de prendre les dispositions nécessaires pour assurer la préservation et la gestion des immeubles dont la propriété a été dévolue à l’Etat. Ce qui apparaît clairement, à travers les principaux dispositifs intervenus, dans ce cadre, et qui sont les suivants : -
Ordonnance N°62-020 du 24 août 1962 qui
a eu pour objet de fixer les conditions et modalités de déclaration de la
vacance des biens immobiliers issus d’une situation de fait créée par la
défaillance de certains titulaires de droits patrimoniaux. -
Décret N°63-88 du 18 mars 1963 portant
réglementation des biens vacants, a arrêté une procédure de déclaration de
vacance constatée par arrêté préfectoral, sans distinction entre les deux
catégories de biens à savoir les entreprises, établissements et exploitations
à caractère industriel, commercial, artisanal, financier agricole et
sylvicole et les locaux, immeubles et portions d’immeubles. L’ordonnance N°66-102 du 6 mai 1966 a dévolu à l’Etat la propriété des biens mobiliers et immobiliers vacants. Le décret N° 68-88 du 23 avril 1968 a fixé les conditions d’occupation des immeubles à usage d’habitation ou professionnel dont la propriété est dévolue à l’Etat par l’ordonnance N°66-102 du 6 mai 1966. C’est ainsi que l’attribution des autorisations d’occupation a été accordée par arrêté du Wali ou du Chef de Daïra après que le demandeur ait satisfait à deux conditions requises à savoir : -
Ne pas disposer de logement ; -
Présenter une demande accompagnée de
toutes les pièces justificatives, et qui attesterait que la première
condition est satisfaite. Les obligations telles que énumérées aux articles 7 à 15 du décret sont celles que l’occupant doit honorer envers l’Etat, il s’agit essentiellement de ce qui suit :
Au titre des charges communes, un syndicat des occupants doté de la personnalité morale est chargé de la surveillance et de la gestion des parties communes de l’immeuble. A ce titre, il dispose d’organes pour son fonctionnement à savoir l’assemblée générale et le syndic. Il adopte les statuts des syndicats d’occupants approuvé par arrêté du préfet opposable à l’ensemble des occupants et des copropriétaires qui sont tenus d’en respecter les dispositions sous peine des sanctions prévues par le règlement intérieur. En outre, ce décret prévoit deux niveaux de sanctions, l’un au titre du décret rendant l’auteur de toute infraction aux dispositions du décret passible d’expulsion immédiate par ordonnance de référé, l’autre au titre du règlement intérieur où le syndicat des occupants peut prononcer à l’encontre des contrevenants aux dispositions du règlement intérieur des sanctions allant de l’avertissement à l’interdiction d’utiliser certaines parties ou installations communes de l’immeuble, en sus de l’assignation devant les tribunaux en réparation des dégradations ou en expulsion, et ce sans préjudice des autres poursuites judiciaires dont pourrait faire l’objet l’intervenant. Aussi, ce texte a été complété par un arrêté du 18 décembre 1968 approuvant le cahier des charges relatif à la location des immeubles à usage d’habitation ou professionnel dont la propriété est dévolue à l’Etat par l’ordonnance N°66-102 du 6 mai 1966 réglemente non seulement les rapports entre les occupants et l’Etat bailleur mais aussi les rapports des occupants entre eux et est cosigné par le préfet et le locataire. L’ordonnance n° 70-11 du 22 janvier 1970 relative au patrimoine des entreprises de l’Etat qui prévoit les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel, nationalisés ou étatisés qui ont été dévolus, transférés ou affectés aux entreprises ou organismes publics sont réintégrés dans le domaine de l’Etat. Ordonnance N°73-29 du 5 juillet 1973 a abrogé la loi N°62-157 du 31 décembre 1962 ainsi que tous les textes reconduits datant d’avant juillet 1962. Cette ordonnance a pris effet à compter du 5 juillet 1975. Période 1975 à 1983 L’ordonnance N°75-58 du 26 septembre 1975 portant code civil constitue le premier dispositif législatif Algérien, il marque également la rupture avec la législation antérieure au 3 juillet 1962. Ainsi, il est relevé qu’en matière de gestion immobilière le code civil a apporté toute la sécurité juridique aux occupants qu’ils soient propriétaires ou locataires en précisant leurs droits, leurs obligations et en prévoyant leur organisation collective. A l’effet d’en déterminer les modalités d’application le code civil a été suivi par le décret N°76-146 du 23 octobre 1976 portant règlement type de copropriété des immeubles bâtis et des ensembles immobiliers divisés par fractions. Le décret susvisé a prévu un règlement type de copropriété annexé au décret a prévu, en tant que convention collective établie en conformité des dispositions légales à laquelle adhère obligatoirement l’ensemble des copropriétaires, le règlement de la copropriété dressé en la forme authentique par notaire fixe le statut personnel des copropriétaires en précisant les droits et obligations de chacun sur les différents éléments formant le bien possédé conformément à sa destination et détermine le statut de la copropriété en établissant un régime d’administration collective de l’immeuble divisé, en précisant que le régime de la copropriété soumis au règlement type susvisé résulte principalement de la dissolution des coopératives immobilières instituées par l’ordonnance N° 76-92 du 23 octobre 1976 et son application, le cas échéant aux immeubles collectifs et groupements d’habitations mis en vente par les offices de promotion et de gestion immobilières. Dans ce dernier cas, les fonctions de syndic seront assumées par l’office cédant aussi longtemps qu’il restera propriétaire de logements dans l’ensemble vendu. Le règlement de copropriété constitue une convention
collective établie conformément au statut de la copropriété défini par les
articles 743 à 772 du code civil et précise les éléments suivants :
Tout ce qui n’est pas prévu par le règlement demeure régi par le droit commun. Le décret 76-147 du 23 octobre 1976 régissant les rapports entre bailleur et locataire d’un local à usage principal d’habitation relevant des offices de promotion et de gestion immobilières qui a abrogé le décret N°68-88 du 23 avril 1968, a fixé les conditions d’occupation des immeubles à usage principal d’habitation relevant des offices de promotion et de gestion immobilières à l’exception des immeubles gérés par le services des domaines et a précisé que la location est consentie par contrat établi en conformité avec les dispositions édictées par le décret et selon un modèle type. Le décret a prévu également que toute infraction aux dispositions de ce décret emporte immédiatement résiliation du contrat de location et rend son auteur passible d’expulsion immédiate par simple ordonnance de référé sans préjudice d’autres poursuites que le bailleur jugerait utile d’engager. Il faut signaler, à ce titre, le rôle du syndic au titre de l’exécution du règlement de copropriété (article 4 du décret N°76-146 et les articles 82 à 88 de son annexe portant règlement type de copropriété. Le décret N°80-278 du 29 novembre 1980, en abrogeant le décret N°63-88 du 18 mars 1963 portant réglementation des biens vacants a permis de conférer le caractère légal à toutes les décisions découlant du décret N°63-88 du 18 mars 1963 pour la période antérieure à la publication du décret N°80-278 du 29 novembre 1980, étant entendu que l’ordonnance N°62-020 du 24 août 1962 concernant la protection et la gestion des biens vacants et qui constitue l’ancrage juridique légal du décret N°63-88 visé par la loi N°62-157 du 31 décembre 1962 portant reconduction jusqu’à nouvel ordre de la législation en vigueur au 31 décembre 1962 a été abrogée par l’ordonnance N° 73-29 du 5 juillet 1973. Ce dispositif a été suivi par la promulgation de la loi N°81-01 du 7 février 1981 portant cession de biens immobiliers à usage d’habitation ou artisanal de l’Etat, des collectivités locales, des offices de promotion et de gestion immobilière et des entreprises, établissements et organismes publics. Cette loi a défini le patrimoine immobilier cessible relevant du secteur public mis en exploitation avant le 1er janvier 1981 ainsi que les conditions relatives à la cession et a soumis la gestion, l’administration et l’entretien des parties communes des immeubles collectifs aux règles régissant la copropriété sans que le cahier des charges relatif à la cession des immeubles, en application de la loi N°81-01 du 7 février 1981 ne fasse mention au respect des dispositions de l’article 28 de la loi susvisée, qui a soumis la gestion, l’administration et l’entretien des parties communes des immeubles collectifs aux règles régissant la copropriété. En effet, il est relevé au niveau du cahier des charges la mention du règlement de copropriété à la délivrance de titre à l’acquéreur, en forme d’expédition au même titre que le cahier des charges de l’acte descriptif de division de l’immeuble, et de l’acte de désistement de l’hypothèque légale. A ce propos, l’arrêté interministériel du 8 novembre 1988 portant approbation du nouveau cahier des charges des actes de cession des immeubles dans le cadre de la loi N°81-01 portant cession des biens immobiliers a apporté quelques modifications qui ne concernent pas le règlement de copropriété mais s’attachent à quelques aménagements dont la restriction qui interdit de postuler à l’occupation d’un bien cessible ayant le même usage que celui dont il s’est rendu propriétaire dans le cadre de la loi N°81-01 portant cession des biens immobiliers. La loi N°83-01 du 29 février 1983 modifiant et complétant
l’ordonnance N°75-58 du 26 septembre 1975 portant code civil a modifié les
dispositions consacrées à la copropriété en l’occurrence l’article 746 et
suivants. Du code civil. Période 1983
à 1993 La loi N°83-01 du 01 janvier 1983 modifiant et complétant l’ordonnance N°75-58 du 26 septembre 1975 portant code civil a été promulguée et est pris en charge les mutations sociales en matière d’occupation des locaux à usage d’occupation apportées par les dispositions de la loi N°81-01 du 7 février 1981 portant cession des biens immobiliers sus évoquée, elle a concerné essentiellement le règlement de copropriété et les droits et obligations des copropriétaires et ou occupants. Le décret N°83-666 du 12 novembre 1983 fixant les régles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs est intervenu à l’effet de traduire par voie réglementaire, le règlement de copropriété tel que précisé dans le cadre des dispositions de l’article 748 de l’ordonnance N°75-58 du 26 septembre 1975. Il est important de souligner, à ce propos que le décret en visant la loi N°81-01 du 07 février 1981 portant cession des biens immobiliers et en précisant dans son article 61 que tout ce qui n’est pas prévu dans le présent règlement restera régi par le droit commun soumet implicitement les biens cédés dans le cadre de la loi N°81-01 aux dispositions, de ce décret qui porte règlement de propriété. La loi N°86-03 du 4 février 1986 modifiant et complétant la loi N° 81-01 du 7 février 1981 portant cession des biens immobiliers a prévu que les locaux dépendants d’immeubles collectifs à usage principal d’habitation destinés initialement à un usage commun, notamment les conciergeries, buanderies, caves, aires de stationnement réservés aux occupants de l’immeuble constituent les parties communes au sens de l’article 2 de la loi N°81-01 portant cession des biens de l’Etat. A la faveur du décret exécutif N°91-454 du 23 novembre 1991 fixant les conditions et modalités d’administration et de gestion des biens du domaine privé et du domaine public de l’Etat, et par dérogation aux dispositions de l’article 10 du décret susvisé, des immeubles bâtis ou non bâtis appartenant à l’Etat pouvaient être cédés à l’amiable à des promoteurs publics ou privés et à des coopératives immobilières, lorsqu’ils sont destinés à être utilisés pour la réalisation d’opérations d’urbanisme et de construction, ce qui a permis l’émergence d’une nouvelle politique de l’activité immobilière ouverte à tous les opérateurs publics et privés. Période 1993 à ce jour Le décret législatif N°93-03 du 1er mars 1993 a défini un nouveau cadre à l’activité immobilière, ce dernier a libéré l’activité au profit des opérateurs privés et a regroupé l’ensemble des actions coucouant à la réalisation ou la rénovation de biens immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction de besoins propres. Les biens concernés par le nouveau dispositif peuvent être des locaux à usage d’habitation ou des locaux destinés à abriter une activité professionnelle, industrielle ou commerciale. Le dispositif a qualifié d’actes de commerce la gestion immobilière toute activité d’administration et de gestion immobilière pour compte ouverte à toute personne physique ou morale ayant la capacité juridique d’effectuer des actes de commerce. Ce texte a précisé également au titre de la copropriété que l’administration en copropriété des immeubles collectifs ou groupements d’habitation doit obéir au règlement de copropriété opposable à l’ensemble des copropriétaires. La modification du décret N° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs s’est avérée nécessaire, c’est ainsi qu’un mode de gestion exceptionnel de la copropriété a été mis en place à la faveur de ce décret qui devra prendre fin dés la mise en place des organes de copropriété. Il s’agit notamment de : -
la possibilité de diligenter
l’administration de la copropriété par au moins un des copropriétaires
concernés ; -
l’administration de la copropriété est
mise en œuvre après délivrance par le président du tribunal du lieu de
localisation de l’immeuble, de l’ordonnance sur pied de requête ; -
l’affichage de la copie certifiée de
l’ordonnance dans le hall d’entrée soumis à ce régime de gestion par les
soins du copropriétaire diligent tenu d’en informer les services concernés de
la commune du lieu de localisation de l’immeuble ; -
la subrogation du copropriétaire
diligent aux organes de la copropriété qui exerce l’ensemble de ses
prérogatives dans les limites et conditions définies par la loi. Le décret exécutif N°97-154 du 10 mai 1997 relatif à l’administration des biens immobiliers qui instaure l’administration et la gestion pour compte des biens immobiliers sur la base d’un contrat, ou le propriétaire confie à un administrateur de biens la prise en charge des activités qui sont confiées à l’administration de biens qui en fait une profession exclusive de toute autre activité rémunérée. Ces activités sont les suivantes : -
location de locaux à usage d’habitation,
professionnel, commercial ou artisanal ; -
recouvrement de loyers et des charges y
afférentes ; -
entretien de locaux, de leurs parties
communes, des dépendances ainsi que les installations et équipements ; -
surveillance, gardiennage ; -
engagement de tous travaux. La mise à niveau des
dispositifs législatifs et réglementaires en vue de leur mise en conformité
aux impératifs économiques et de gestion s’est poursuivie à travers la
promulgation de la loi N°07-05 du 13 mai 2007 modifiant et complétant
l’ordonnance N°75-58 du 26 septembre 1975 portant code civil qui a prévu de
nouvelles dispositions dans le cadre de la relation bailleur-locataire. Plusieurs dispositifs
sont prises pour sécuriser la transaction préserver le bien loué et assurer
l’équilibre des droits et obligations entre le bailleur et le preneur tout en
imposant le respect des clauses contractuelles convenues entre les deux
parties qui sont dénoncées par acte extrajudiciaire. Cette loi a prévu
également que les baux à usage d’habitation consentis par les organismes
publics habilités restent soumis aux dispositions spéciales les concernant. Enfin le décret
exécutif N°08-142 du 11 mai 2008 a fixé les régles d’attribution du logement
public locatif qui est défini comme logement financé par l’Etat ou les
collectivités locales et destiné aux seules personnes dont le revenu les
classe parmi les catégories sociales défavorisées et dépourvues de logements
ou logeant dans des conditions précaires et/ou insalubres. Le logement public
locatif peut également servir à la satisfaction de besoins locaux nés de
situations exceptionnelles ou d’intérêt général avéré, il fait l’objet d’un
contrat de bail assorti d’un cahier de charges conclu entre l’organisme
bailleur et le bénéficiaire pour une durée de trois (03) ans renouvelable. Il est précisé dans
le contrat de bail l’ensemble des éléments qui se rapportent ou bien loué et
doit explicitement exclure toute sous location et tout transfert de droit au
bail et que tout manquement du locataire à ses obligations entraîne la
résiliation du contrat de bail et donne lieu à une nouvelle attribution. |
Mise à jour |