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La copropriété marocaine les statuts professionnels Voir à la suite de cette étude le
commentaire d’un article de Maître Chakib Ghiati, Président du département juridique de la
Chambre nationale du notariat moderne Nous avons commencé l’étude du droit comparé de la copropriété par les pays francophones, dont les législations sont souvent proches de la nôtre. C’est le cas pour le Maroc, dont certains ressortissants viennent sur le site et nous adressent des messages. Le régime actuel de la copropriété a été fixé par la loi 18-00 du 7 novembre 2002. Le législateur marocain s’est fortement inspiré de la loi française du 10 juillet 1965. Le texte comporte même certaines innovations de la loi française du 13 décembre 2000 (dite loi SRU), comme la sanction de la déchéance du terme en cas de non-paiement des provisions sur charges, prévue par notre article 19-2. Mais le statut marocain comporte aussi des dispositions propres, relatives notamment aux coopératives et associations d’habitat, et surtout à l’immatriculation foncière des immeubles. L'article 10 précise que, dès l'application de cette loi, les plans d'architecture, sans changement, et les plans topographiques approuvés définissant les parties individuelles et communes doivent accompagner le règlement de copropriété. C’est une excellente initiative. Nos observations pratiques sont fondées sur des articles très intéressants du journal marocain « L’Économiste » et sur des indications fournies par des correspondants marocains ou français. Elles portent essentiellement sur des immeubles de l’habitat courant marocain. La copropriété marocaine, comme celles des autres pays, connaît des difficultés. La première semble être relative à l’établissement des actes juridiques liés au régime de la copropriété. La fonction notariale se présente sous deux aspects très différents. L’adoul est le notaire traditionnel. Pour les juristes français, il était décrit au milieu du XXe siècle par le Professeur Milliot [1] comme le « témoin du cadi » [2], second élément de son prétoire après le conseil. L’adoul est un personnage important car le témoignage est un mode de preuve privilégié. La fonction est très ancienne. Elle a une forte connotation religieuse car la formation au droit est assurée par des institutions religieuses. Les indications plus récentes vont dans le même sens. Le Dahir (décret) du 6 mai 1982 promulgué le 27 avril 1983, qui a doté la profession d’un nouveau statut, les adouls sont “les auxiliaires de la Justice du Taoutiq (juge notaire et juge des mineurs) car ils remplissent le rôle de greffe et de notariat". En d’autres termes, ce sont les yeux et les oreilles de ces juges, car ils sont “chargés de consigner les déclarations et les jugements". La loi précise que « seules les personnes diplômées de la Faculté de jurisprudence religieuse de Tétouan, de la branche des études islamiques dans les facs de lettres et la faculté des études arabes et enfin de la banche du droit privé des facultés de sciences juridiques peuvent y prétendre. En plus, le candidat doit être de bonne moralité ». Comme dans le passé, la loi conditionne leur accès à la profession par l’appui du Cadi à leur demande. Leur nomination est faite par le ministre de la Justice conformément aux dispositions du décret du 18 avril 1983. La fonction a évolué vers l’activité de notaire, notamment pour ce qui est des contrats divers. Les adouls, - plusieurs milliers -, n’ont pas été satisfaits par ce nouveau statut. Ils estiment insuffisantes les dispositions disciplinaires. Le Corps national des Adouls (CNA) a même envisagé une grève en 2003 pour faire valoir ses prétentions. La Melkia est un document juridique établi par un adoul. Il a pleine valeur juridique mais on considère habituellement que ce genre de document présente des insuffisances pour ce qui est de la définition du bien, objet de l’acte, au regard de ce que nous appelons la publicité foncière (situation, contenance, limites, etc.). Le document permet néanmoins l’établissement d’un titre foncier. Un grand nombre d’agents immobiliers marocains déclarent assurer le suivi de l’établissement de ce titre. C’est une particularité notable. Il existe par ailleurs des notaires au sens moderne du terme. Ils ont peu à peu supplanté les adouls et c’est bien le souci primordial de ces derniers. Les deux régimes demeurent différents quant à la compétence territoriale et quant à la garantie financière des fonds maniés. Elle est assurée par une caisse de garantie pour les notaires. Elle ne l’est pas pour les adouls. Ceux-ci sont soumis à la tutelle d’un juge qui a pour mission de valider les actes qu’ils réalisent, ce qui n’est pas imposé aux notaires. On peut ajouter à tout cela que les notaires se prévalent, à tort ou à raison, du caractère laïc de leur activité, - qui ne préjuge pas de leurs convictions personnelles-, alors que celle des adouls demeure marquée par la formation religieuse qu’ils ont reçue. Le développement de la copropriété marocaine implique l’établissement d’un grand nombre d’actes et les adouls ne sont pas indifférents à ce nouveau secteur de l’activité immobilière. En l’état des textes, ils ont seuls qualité, avec les notaires et les avocats agréés par la Cour suprême du Maroc pour les établir. D’autres professionnels souhaitent obtenir la qualification nécessaire pour établir ces actes. L’établissement d’une liste des professions agréées pour ce faire est prévu par la loi sur la copropriété, qui exige la réalisation des actes sous la forme authentique. Les conseillers juridiques et les experts comptables sont sur les rangs, mais les professionnels présentement agréés leur contestent toute possibilité de qualification. Nous retrouvons ici des litiges entre professions du droit et professions du chiffre, connus en France pour l’assistance aux sociétés commerciales. C’est précisément le fait que la promotion immobilière soit assurée par des sociétés commerciales qui est invoqué par les experts comptables marocains ! Un problème voisin est posé au régime de la copropriété
par l’absence de toute organisation de l’activité de syndic de copropriété. Le statut marocain de la copropriété impose en son article 13 la constitution des copropriétaires en syndicat mais l’article 9, traitant du règlement de copropriété, est ainsi rédigé : « Le règlement de copropriété comporte obligatoirement les éléments suivants : « - la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur usage ; « - la définition des règles relatives à l’administration des parties communes et le droit de jouissance y afférent ; « - la définition des règles de gestion du syndicat et de la tenue de l’assemblée générale ainsi que les critères de désignation du syndic et de son adjoint et, le cas échéant, du conseil syndical. Toutefois, cette dernière disposition n’est pas obligatoire si le nombre des copropriétaires est inférieur à huit » L’article 19 fixe comme suit les règles de la désignation du syndic : « L’assemblée générale désigne parmi les copropriétaires présents ou représentés à la majorité des voix un syndic ainsi que son adjoint. Le syndic peut être désigné, à la même majorité, parmi les tiers et peut être une personne physique ou morale exerçant à titre libéral la profession de gestion des immeubles. A défaut de la désignation d’un syndic et de son adjoint, ils sont désignés à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires par le président du tribunal de première instance après avoir informé l’ensemble des copropriétaires et entendu les présents parmi eux. L’assemblée générale fixe les honoraires du syndic et, le cas échéant, sa rémunération, à défaut, ils sont fixés par l’ordonnance de nomination. Le syndic et son adjoint sont nommés pour une durée de deux ans renouvelable. L’assemblée générale désigne, le cas échéant, les membres du conseil syndical. Le syndic et son adjoint sont révoqués à la même majorité prévue aux premier et deuxième alinéas du présent article. » Or il résulte d’indications concordantes qu’un certain nombre de copropriétés marocaines ne sont pas pourvues d’un syndic, serait-il l’un des copropriétaires. On retrouve donc ici un régime de fait semblable à celui de l’article 664 du Code civil français de 1804, demeuré en vigueur jusqu’à la loi du 28 juin 1938 ! Il y a en France des copropriétés sans syndic mais il s’agit généralement de maisons anciennes divisées en deux ou trois lots qui devraient d’ailleurs être dotées d’un régime particulier. Dans ces « copropriétés à deux ou trois », les litiges sont d’ailleurs fréquents. Cette situation préjudicie beaucoup au bon fonctionnement des équipements et services communs. Il en est de même pour l’entretien des bâtiments eux-mêmes. Il existe ainsi au Maroc des ensembles immobiliers fort importants dont l’état d’entretien semble fort déplorable. Il existe des syndics professionnels au Maroc. Mais il n’existe pas de régime propre à cette activité comme celui de notre loi Hoguet du 2 janvier 1970. Néanmoins, beaucoup de copropriétés marocaines fonctionnent de manière correcte, malgré un respect douteux de certaines prescriptions légales. Comme en France, une des principales difficultés de la gestion des copropriétés est le recouvrement des contributions aux charges communes ? Le recours à l’injonction de payer est courant au Maroc et l’exécution des décisions judiciaires est plus rapide qu’en France. L’individualisme des copropriétaires marocains semble plus marqué encore que celui des copropriétaires français. Les nécessités de la vie collective sont mal supportées, ou plus exactement mal appréhendées. On peut lire ainsi que, selon Fayçal Benjelloun, vice-président de la Chambre nationale du notariat moderne, «pour préserver le patrimoine immobilier d’une dépréciation, il est indispensable de responsabiliser tous les intervenants du secteur y compris les administrateurs de biens immobiliers». Pour terminer ce bref survol, nous citons un article de M. Faiçal Faquihi, qui, par un raccourci saisissant, nous indique comment est appréhendé le personnage du syndic : gendarme, confident, cadi, médiateur. « Pourquoi les copropriétaires assimilent-ils souvent un syndic à un gendarme? La question mérite d’être posée. « Selon Saâd Sahraoui, président de syndic au quartier résidentiel d’El Qods, «c’est le manque d’informations des profanes sur le contenu de la réglementation qui est à l’origine de ces situations». Il y a certainement un effort de communication à faire de ce côté-là. «Nous avons procédé à la distribution de centaines de résumés de la loi et dizaines de copies du texte auprès de nos clients et nos partenaires», déclare Abdesslam Lahlou, directeur général de la société Syndic. Mais cela n’a rien changé. « La loi 18-00 relative à la copropriété, quant à elle, précise clairement dans son article 26 le rôle du syndic: collecte des cotisations nécessaires aux charges, effectuer les réparations urgentes même d’office, veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien… « Il ne s’agit nullement de faire la police de l’immeuble. En effet, il faut distinguer entre deux éléments: le règlement de copropriété et les principes de bon voisinage. Le premier se réfère à la loi tandis que le second se base sur un code moral. « Autrement dit, la mission du syndic se limite à gérer au quotidien l’administration et l’entretien de la résidence. La copropriété d’un point de vue socio-urbanistique implique bien sûr l’idée de vie en commun. Mais, selon une approche purement juridique, le syndic n’a pas un pouvoir de médiation. En d’autres termes, les frictions entre voisins ne relèvent pas de ses compétences. » Conclusion : on retrouve des difficultés identiques sous les latitudes les plus diverses. A propos
d’un article de Maître Chakib Ghiati Pour
apporter une solution aux difficultés exposées dans notre étude ci-dessus une
circulaire administrative a limité la rédaction des contrats de copropriété
aux «notaires, adouls, et avocats agréés près la Cour Suprême». Elle a été
annulée par le Tribunal administratif. Nous
rappelons en tant que de besoin que la loi marocaine n° 18-00 relative au
statut de la copropriété des immeubles bâtis suscite encore des controverses
quant à l'interprétation de son article 12 qui stipule ce qui suit «sous peine de nullité, tout acte relatif au transfert de la
copropriété ou de la constitution, du transfert, de la modification d'un
droit réel ou de l'extinction, doit être établi par acte authentique ou par
acte à date certain dressé par un professionnel appartenant à une profession
légale et réglementée autorisée à dresser ces actes par la loi régissant
ladite profession. La liste nominative des professionnels agréés pour dresser
lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la Justice. Sont Inscrits sur cette liste les avocats agréés près la Cour
Suprême conformément à l'article 34 du Dahir formant loi N° 1.93-162 du 22
Rabii l 1414 ( 10 septembre 1993) organisant la profession d'avocat. Les conditions d'inscription des autres professionnels agréés à
dresser ces actes sont fixées par voie réglementaire. » Dans une
étude fort pertinente Maître Chakib Ghiati, Président du département
juridique de la Chambre nationale du notariat moderne pose d’abord le
problème dans sa présente actualité : 1- Qui
est habilité à établir les actes relatifs à la copropriété? Parmi le notaire,
le adel, l'avocat agrée près la Cour Suprême et le professionnel appartenant
à une profession juridique réglementée, lequel est-il habilité à dresser les
actes relatifs à la copropriété. 2-
Pourquoi le législateur a-t-il instauré les règles stipulées par i'article 12
de loi 18-00 ? Pourquoi a-t-il fixé restrictivement les personnes habilitées
à dresser ces actes? Sur la
première question, il signale que l'administration de la Conservation foncière
adopte l'interprétation suivante: Tous les actes se rapportant à la copropriété doivent être établis
actuellement et sous peine de nullité par acte authentique ou bien dressés
par un avocat agréée près de la Cour Suprême. Les professionnels appartenant à une profession juridique et
réglementée ne pourront dresser de tels actes que s'ils sont inscrits sur la
liste nominative fixée annuellement par le ministre de la Justice et qu'après
que les conditions de i'inscription sur cette liste soient fixées par voie
réglementaire. Et étant donné que ni le décret réglementant les conditions
d'inscription sur cette liste ni l'arrêté du ministre de la Justice fixant
celle-ci n'a vu le jour, seuls les notaires, adels et avocats agréés près de
la Cour Suprême sont actuellement habilités de recevoir de tels actes. Mais deux
Tribunaux administratifs ont adopté une position radicalement
contraire : le Tribunal administratif de Casablanca en date du 18
janvier 2006 et le Tribunal administratif de Rabat en date du 22 janvier 2008 Ils
jugent que l'application de l'article 12 de la loi 18-00 est suspendue
jusqu'à l'élaboration du décret fixant les conditions d'inscription des
professionnels agréés à dresser ces actes sur la liste nominative annuelle
qui sera établie par arrêté du ministre de la Justice. Maître
Chakib Ghiati déplore les conséquences pratiques des ces décisions :
« à côté du notaire, du adel et de l'avocat agréé prés la Cour Suprême,
les écrivains publics, ayant une formation juridique ou pas, ainsi que toute
personne désireuse de rédiger un contrat ou faire de la rédaction d'actes son
métier pourra le faire librement sans aucune restriction, jusqu'à ce que
cette fameuse liste soit établie. » Il
s’étonne de la motivation commune aux deux décisions : « et attendu
qu'en règle générale tous les actes peuvent être rédigés par toute personne
qualifiée et sans restriction, d'autant plus que le demandeur exerce la
profession de Conseiller juridique qui est une profession juridique et par
conséquent, il fait partie des personnes fixées par l'article 12 de la loi
réglementant la copropriété ... » Ce qui l’amène
à la seconde question. Il relève
que « la rédaction de l'article 12 de la loi 18-00 ne semble pas avoir
été faite par des professionnels du droit. ». Cette
rédaction permet à des «rédacteurs» qui n'ont ni formation juridique, ni la
qualité d'officier public, ni la responsabilité morale et professionnelle, ni
la détention d'une partie de la Puissance Publique dont jouit le Notaire,
elle leur permet d'empiéter sur les attributions de ce dernier. On pourra
évidemment observer que l’auteur prêche pour son propre camp. Approfondissant
son propos, il remarque que l’article 12 ne comporte aucune réserve expresse
ou même tacite d’application. Réserve faite de ce qu’on peut préférer
« implicite » à « tacite », on ne peut qu’approuver son
propos. Le juge
se serait alors fait législateur ? C’est une critique qu’on entend
parfois en France. Maître
Chakib Ghiati se demande alors pourquoi le législateur a-t-il instauré les
dispositions de l'article 12 ? Il n’est pas nécessaire pour répondre de
connaître parfaitement le droit marocain. La réponse est la même des deux
côtés de la Méditerranée : Le souci du législateur est de protéger le
citoyen, et d'assurer une sécurité contractuelle synonyme de paix
sociale. » Après
avoir critiqué différentes dispositions procédurales, notamment l’obligation
faite au rédacteur de l’acte, de signer et parapher toutes ses pages avec les
parties il évoque l’intervention éventuelle d’un conseil juridique. Il
n’existe pas actuellement de régime officiel des conseils juridiques au Maroc.
Autant dire que l’activité est largement ouverte. L’auteur
poursuit : « Imaginez-vous en train de vendre ou d'acheter un bien
immobilier par le biais d'une personne qui en même temps peut exercer la
profession de courtier ou d'intermédiaire, de gérant d'affaires ou d'agent de
location d'immeubles. De plus, pour exercer, l'agent d'affaire doit avoir une
autorisation du directeur des Finances, déposer une caution bancaire, et
tenir un répertoire côté et paraphé par le Président du Tribunal de Première
Instance et sur lequel il doit inscrire tous les actes qu'il rédige même ceux
qu'il rédige pour son propre compte. » Au final,
le vrai problème est bien le défaut de publication du texte réglementaire
appelé à fixer les conditions d'inscription des autres professionnels agréés
à dresser ces actes. L’auteur
remarque à propos du Dahir du 12 janvier 1945 réglementant la profession
d'agent d'affaires, que son article 19 indique « des arrêtés du
Directeur des Finances fixeront les conditions d'application du présent
Dahir ». Ces arrêtés n’ont jamais été publiés et il se demande « si
le Dahir est applicable actuellement » ! En
conclusion, Maître Chakib Ghiati signale que la justice marocaine a déjà eu
l'occasion de se prononcer sur ces difficultés par un arrêt rendu par la chambre
civile de la cour d'appel en date du 09 octobre 2006 . Cet arrêt a approuvé
la décision du conservateur de la propriété foncière de Ain Chok de refuser
l'inscription sur les livres fonciers d'un acte de donation sous signatures
privées relatif à un appartement en copropriété, estimant que cet acte doit
être rédigé sous la forme authentique . Ces difficultés mettent en jeu des intérêts financiers importants mais on ne peut négliger une forte connotation religieuse et les résistances de la tradition. Le développement significatif des activités immobilières au Maroc, avec une clientèle étrangère importante paraît devoir exiger une intervention des pouvoirs publics. |
Mise à jour |
[1] Louis Milliot, Introduction à l’étude du droit musulman Recueil Sirey Paris 1953 ; La source fondamentale du droit musulman classique est le Coran. Les prescriptions du Livre, - la Loi donnée -, ont fait l’objet d’un remarquable travail d’interprétation par des Autorités religieuses pour aboutir à la Loi construite, selon la terminologie de cet auteur.
[2] Le Cadi est assimilable, mutatis mutandis, à nos anciens juges de paix