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Le statut de la copropriété au Luxembourg est
constitué par les textes suivants : Loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis (Mem A 1975 p. 534 modifié par la loi du 22 avril 1985 Mem A p. 374 ; texte coordonné du 21 janvier 1988 Mem A 1988 p. 9 Règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prescrivant les mesures d’exécution de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis Mem A 1975 p. 736 Loi du 19 mars 1988 sur la publicité foncière en matière de copropriété Mme A 1988 p. 181 modifiée par la loi du 25 mars 1999 Mem A 1999 p. 737 et par la loi du 31 mars 2004 Mem A 52 du 1er avril 2004 p. 834 Doc parl. 5278 Règlement grand-ducal du 22 juin 1988 concernant la publicité en matière de copropriété Mem A 1988 p. 695 Mem. = Mémorial (notre Journal Officiel en quelque sorte) Ces textes sont reproduits ci dessous Loi du 16 mai 1975 portant statut
de la copropriété des immeubles bâtis (Mém. A - 28 du 23 mai 1975, p.
634; doc. parl. 1570) modifiée par:Loi du 22 avril 1985 (Mém. A - 22 du 9 mai 1985, p.
374; doc. parl. 2741) Art. 1er. La
présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la
propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun
une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut
de convention contraire créant une organisation différente, elle régit encore
tout ensemble immobilier comprenant outre des terrains, des aménagements et
des services communs, des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits
de propriété privatifs ainsi que tout terrain sur lequel la construction d'un
bâtiment est commencée ou projetée, du moment que la propriété en est
répartie entre plusieurs personnes dont chacune dispose d'un droit à un lot distinct
comprenant une partie privative et une quotepart de parties communes du
bâtiment. Art. 2. Le
copropriétaire peut disposer de son lot et le grever de droits réels même
avant tout aménagement ou construction. Il use et
jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la
condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à
la destination de l'immeuble. Art. 3. 1. Sont
privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage
exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles sont la propriété exclusive du
copropriétaire. 2. Sont
communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à
l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le
silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes: -le sol,
les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès; -le gros
oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties
de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs; -les
coffres, gaines et têtes de cheminées; -les
locaux des services communs; -les
passages et corridors; (Loi du
22 avril 1985) " -
les terrasses, balcons, balustrades et garde-corps, à l'exclusion du
revêtement superficiel des terrasses et balcons invisible de
l'extérieur." 3. Sont
réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la
contradiction des titres: -le droit
de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs
locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller
le sol; -le droit
d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant
des parties communes; -le droit
de mitoyenneté afférent aux parties communes. Les
droits accessoires aux parties communes ne peuvent être exercés que du
consentement de tous les copropriétaires. 4. Les
cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros
oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent. Art. 4. Les
parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des
copropriétaires ou certains d'entre eux seulement; leur administration et
leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente
loi. Art. 5. Les
parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire
l'objet séparément des parties privatives d'une action en partage ni d'une
licitation forcée. Ils ne peuvent être aliénés, grevés de droits réels ou
saisis qu'avec la partie privative dont ils sont l'accessoire. (Loi du
22 avril 1985) "En
cas de modification dans les quote-parts des parties communes afférentes aux
lots, quelle qu'en soit la cause, les droits soumis à inscription ou à
transcription dont les lots sont l'objet, s'éteignent sur les quoteparts qui
en sont détachées et s'étendent à celles qui y sont rattachées. En cas de
changement de l'emprise d'une copropriété résultant de l'aliénation
volontaire ou forcée ou de l'acquisition de parties communes, les droits
soumis à inscription ou à transcription, autres que les servitudes, dont les
lots sont l'objet s'éteignent sur le bien cédé et s'étendent au bien acquis. Toutefois,
l'extension prévue à l'alinéa précédent, qui s'opère avec le rang attaché à
l'inscription ou à la transcription primitive, n'a lieu que par l'inscription
au registre des hypothèques de la déclaration faite par le syndic que le bien
acquis est libre de tout droit de même nature au jour de la mutation ou qu'il
est devenu libre de ces mêmes droits." Art. 6. Dans le
silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes
afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque
partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties,
telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété,
de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à
leur utilisation. Art. 7. Les
copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la
conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes
proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises
dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de
l'article précédent. Des
critères différents peuvent être retenus pour la répartition des charges
entraînées par les éléments d'équipement commun. A défaut de convention y
relative, les copropriétaires sont tenus d'y participer en fonction de
l'utilité que ces éléments présentent à l'égard de chaque lot. L'assemblée
des copropriétaires peut, à tout moment, à la majorité des voix de tous les
copropriétaires, modifier les règles de répartition des différentes
catégories de charges pour les adapter aux critères prévus par les
dispositions qui précèdent. (Loi du
22 avril 1985) "La
charge de l'entretien d'une partie commune dont le règlement de copropriété
réserve la jouissance à un copropriétaire n'incombe qu'à celui-ci. Lorsque
cette jouissance est réservée à plusieurs copropriétaires, cette charge est
répartie entre eux proportionnellement à la valeur relative de leurs droits
de jouissance sur cette partie commune. Les
dispositions du présent alinéa ne s'appliquent pas aux dépenses afférentes au
gros oeuvre et notamment à l'étanchéité." (Loi du
22 avril 1985) "Art.
8. 1. Sous
réserve des dispositions de l'article précédent, la répartition des charges
ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois,
lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés
par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la
modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être
décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. 2.
Lorsque les charges ne doivent être supportées que par certains
copropriétaires, ceux-ci seuls prennent part aux votes concernant la
modification ou l'établissement de la répartition. 3. En cas
d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition
des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le
règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale
statuant à la majorité prévue à l'article 15. 4. A
défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition
des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire
pourra saisir le tribunal d'arrondissement de la situation de l'immeuble à
l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. 5. La
décision judiciaire arrêtant la nouvelle répartition des charges est
opposable aux propriétaires de tous les lots intéressés; elle prend effet à
compter du jour où elle est devenue irrévocable." Art. 9. En
l'absence de toute répartition conventionnelle des charges, chaque
copropriétaire peut saisir le tribunal aux fins de procéder à une répartition
conforme aux dispositions précédentes. L'action
est intentée contre le syndicat, tous les propriétaires appelés en cause. (Loi du
22 avril 1985) "
Art. 10. 1. Un
règlement de copropriété, objet d'une convention générale ou de l'engagement
de chacun des intéressés, détermine la destination des parties tant
privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il
établit également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les
règles relatives à l'administration des parties communes et fixe la
quote-part des charges afférentes à chaque lot. 2. Le
règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des
copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la
destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses
caractères ou sa situation. 3. Toute
clause étrangère à l'objet du règlement de copropriété tel qu'il est défini
au présent article est réputée non écrite. 4. Le règlement
oblige les différents propriétaires et tous leurs ayants cause, y compris les
locataires et occupants à un titre quelconque. A l'égard
toutefois des ayants cause à titre particulier des parties au règlement,
celui-ci n'est obligatoire qu'après avoir été transcrit sur les registres du
conservateur des hypothèques de la circonscription dans laquelle l'immeuble
est situé. Il en est
de même des additions ou modifications apportées au règlement existant. La
transcription a lieu dans les formes de la loi du 25 septembre 1905 sur la
transcription des droits réels immobiliers. 5. Dans
les copropriétés où il n'existe pas de règlement de copropriété, le syndicat
doit établir et faire publier un règlement de copropriété conformément à la
présente loi. A défaut par l'assemblée générale d'en arrêter le texte à la
majorité prévue à l'article 17, tout copropriétaire peut demander au tribunal
civil de procéder à son établissement." Art. 11. L'ensemble
des copropriétaires est obligatoirement et de plein droit groupé dans un
syndicat, représentant légal de la collectivité, dotée de la personnalité
juridique. Ce
syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des
parties communes. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de
copropriété. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou
aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties
communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. (Loi du
22 avril 1985) "Toute
clause du règlement de copropriété, étrangère à l'objet du syndicat, tel
qu'il est défini à l'alinéa précédent, est réputée non écrite." Art. 12. Le
syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant,
même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir,
conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la
sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout
copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la
propriété ou la jouissance de son lot. Il doit en informer le syndic, lorsque
le même fait donne également ouverture au droit d'action du syndicat. Art. 13. Tous
actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution
de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la
condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions de l'article
17 sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef. Le
syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties
privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il
peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne
dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives
acquises par lui. (Loi du
22 avril 1985) "Les
sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein
droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties
communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à
chaque lot. La part
du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le
syndic, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot." (Loi du
22 avril 1985) "Art.
14. 1. Les
décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Néanmoins,
les décisions relatives à l'entretien et à la réfection des parties communes,
même s'il s'agit du remplacement d'un élément hors état de servir par une
installation plus perfectionnée, peuvent être prises hors assemblée par voie
de consultation écrite, à condition que le syndic ait soumis tous les
éléments d'appréciation nécessaires et notamment le coût des travaux. Le
recours à ce procédé doit être autorisé préalablement par le conseil
syndical, s'il en existe. 2.
L'exécution des décisions du syndicat est confiée à un syndic placé
éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. 3. Le
syndic est nommé par l'assemblée générale pour une durée qui ne peut dépasser
trois années. A
l'expiration de ses fonctions, il ne peut poursuivre ses activités qu'en
vertu d'une décision formelle de l'assemblée générale. Il a toutefois
qualité, en attendant cette décision, d'accomplir tous actes conservatoires
dans l'intérêt du syndicat et peut convoquer l'assemblée générale en vue de
pourvoir à la vacance. 4. Le
syndic représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice. Les
actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont
régulièrement signifiés, suivant les cas, au syndic ou à la requête de
celui-ci. 5. Le syndic
ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été
autorisé par une décision de l'assemblée générale, sauf lorsqu'il s'agit
d'une action en recouvrement de créance même par voie d'exécution forcée ou
lorsqu'il y a urgence ne permettant pas la convocation d'une assemblée
générale dans les délais ou lorsqu'il s'agit d'assurer l'observation et
l'exécution du règlement de copropriété. 6. A
l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent
le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le
syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de
l'instance." Art. 15. Les
décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix des
copropriétaires présents ou représentés par un mandataire régulier, tous les
copropriétaires dûment convoqués, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Art. 16. Ne sont
adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions
concernant: a) toute
délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article
précédent; b)
L'autorisation à donner à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais
des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de
l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. (Loi du
22 avril 1985) " En
cas de refus, le juge peut autoriser ce ou ces copropriétaires à exécuter ces
travaux s'ils ne sont pas de nature à nuire à la solidité ou à l'esthétique
de l'immeuble, ou à gêner les autres copropriétaires. " c) la
désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical. (Loi du
22 avril 1985) " d)
les travaux de réparation, de réfection ou de remplacement qui comportent une
amélioration ou une transformation d'éléments d'équipement existants: Lorsque
le règlement de copropriété met les dépenses relatives à ces travaux à la
charge de certains copropriétaires seulement, ceux-ci seuls prennent part au
vote avec un nombre de voix proportionnel à leur participation auxdites
dépenses." A défaut
de décision prise dans les conditions de majorité prévues au présent article,
une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à
l'article précédent. Art. 17. Sont
prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois
quarts des voix les décisions concernant: a) les
actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition; b) la
modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété
dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des
parties communes; c) les
travaux comportant transformation, addition et amélioration; (Loi du
22 avril 1985) "à
l'exception de ceux visés à l'article 16 sous d)" Art. 18. L'assemblée
générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire
une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités
de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne
peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider
l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au
respect de la destination de l'immeuble. Art. 19. Chaque
copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans
les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une
quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix
dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Tout
copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire. (Loi du
22 avril 1985) "Lorsque
le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires
seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles
d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, ces copropriétaires
participent seuls, au cours de l'assemblée générale ou d'une assemblée
spéciale, au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun
d'eux vote alors avec un nombre de voix proportionnel à sa participation
auxdites dépenses." (Loi du
22 avril 1985) "Art.
19-1. Si
l'assemblée générale ne peut adopter une résolution en raison d'un partage
égal des voix, la décision prise est celle pour laquelle a voté le plus grand
nombre de copropriétaires. S'il y a
partage égal tant des voix que des copropriétaires, il est immédiatement
procédé à un deuxième vote. Si, après
ce deuxième vote, il y a toujours partage, tout copropriétaire peut saisir le
tribunal d'arrondissement à l'effet de départager les copropriétaires et
d'habiliter le syndic à exécuter la décision ainsi rendue." Art. 20. Le syndic
exécute les décisions de l'assemblée générale. Dans les
cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été
désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties,
cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première
assemblée générale. A défaut
de nomination, le syndic est désigné par ordonnance du président du tribunal
de l'arrondissement dans lequel l'immeuble est situé, sur requête de l'un des
copropriétaires, les autres entendus ou dûment appelés. Ses
pouvoirs sont révoqués suivant la manière dont il a été nommé, par le
syndicat des copropriétaires ou par une ordonnance du président du tribunal
d'arrondissement auxquels les différents copropriétaires, avertis au
préalable, pourront faire connaître leur avis. La
rémunération du syndic judiciaire est déterminée par l'ordonnance de
nomination. Ses
fonctions cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par
le syndic désigné par l'assemblée générale. Art. 21. Indépendamment
des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente
loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est
chargé: -d'assurer
l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations
de l'assemblée générale; -d'administrer
l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et,
en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de
tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. (Loi du
22 avril 1985) "Art.
22. En cas
d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence
de sa part à exercer sa mission et à défaut de stipulation du règlement de copropriété,
tout intéressé peut, après mise en demeure du syndic restée infructueuse
pendant quinze jours, demander au président du tribunal d'arrondissement de
charger de tout ou partie de cette mission et pour un temps déterminé, soit
un membre du conseil syndical, soit, s'il n'y a pas de conseil syndical ou si
aucun de ses membres n'accepte cette mission, un administrateur provisoire. Le
président statue comme en matière de référés sur assignation donnée au
syndic. Lorsque,
pour quelque cause que ce soit, le syndicat se trouve dépourvu de syndic, le
président du conseil syndical ou, à défaut, tout membre de ce conseil,
procède à la convocation de l'assemblée générale en vue de la désignation du
syndic, jusqu'à l'entrée en fonction du nouveau syndic, le conseil syndical
est chargé d'accomplir les actes de gestion courante, y compris les appels de
fonds, et les actes nécessités par l'urgence. Les décisions du conseil
syndical sont exécutées par son président. Lorsqu'il n'a pas été institué de
conseil syndical, le droit de convoquer l'assemblée générale et le droit
d'accomplir les actes susmentionnés appartiennent à toute personne désignée
par accord des copropriétaires représentant au moins le tiers des membres du
syndicat. A défaut d'un tel accord, tout copropriétaire peut demander, par
voie de requête au président du tribunal, la désignation d'un administrateur
provisoire qui dispose du pouvoir d'accomplir les actes susmentionnés." Art. 23. Un
conseil syndical peut à tout moment être institué, en vue d'assister le
syndic et de contrôler sa gestion. A défaut
de désignation dans les conditions prévues à l'article 16, le conseil
syndical peut être désigné par ordonnance du président du tribunal de
l'arrondissement dans lequel est situé l'immeuble, sur requête de l'un des
copropriétaires, les autres entendus ou dûment appelés. Art. 24. Les
créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire
sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une
hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque est inscrite après mise en
demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible. Elle
prend rang du jour de son inscription. Le syndic
a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat; il peut
valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas
d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale. Le
copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous
condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente,
demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal
d'arrondissement statuant comme en matière de référé. Aucune
inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des
créances exigibles depuis plus de cinq ans. Les
créances visées à l'alinéa 1er bénéficient en outre du privilège prévu par
l'article 2102-1° du Code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur
tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une
location non meublée. Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus
par le locataire. Les
dispositions des articles 819, 821, 824 et 825 du Code de procédure civile1
sont applicables au recouvrement des créances visées à l'alinéa qui précède. Art. 25. Lors de
la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au
notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant
qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la
mutation doit être donné au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec
avis de réception, à la diligence de l'acquéreur. Avant l'expiration d'un
délai de huit jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut
former, au domicile élu par acte extrajudiciaire, opposition au versement des
fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien
propriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et
les causes de la créance et contiendra élection de domicile dans le ressort
du tribunal d'arrondissement de la situation de l'immeuble. Aucun paiement ou
transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera opposable
au syndic ayant fait opposition dans ledit délai. Il en est de même au cas où
l'avis de la mutation n'a pas été donné au syndic. (Loi du
22 avril 1985) "L'acquéreur
d'un lot est solidairement tenu avec le vendeur des charges restant dues au
titre de l'exercice clos et des mois de l'exercice en cours." (Loi du
22 avril 1985) "Art.
26. L'assemblée
générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à
l'article 17, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de
l'immeuble décider toute amélioration, tels que l'adjonction d'éléments
d'équipement nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou
la création de tels locaux." A la même
majorité elle fixe la répartition du coût des travaux et de la charge des
indemnités prévues à l'article 31 ci-après, en proportion des avantages qui
résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires sauf à
tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part plus
grande. Les
articles 819, 821, 824 et 825 du Code de procédure civle correspondent aux
articles 956, 958, 961 et 962 du Nouveau Code de procédure civile Ce
nouveau code de procédure civile est applicable à toutes les affaires
introduites à partir du 16 septembre 1998 tant en première instance qu'en
instance d'appel. Pour les affaires introduites tant en première instance
qu'en instance d'appel avant cette date le code de procédure civile reste
applicable. Elle
fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement,
d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments
transformés ou créés. (Loi du
22 avril 1985) "Art.
27. Lorsque
l'assemblée générale refuse d'autoriser un ou plusieurs copropriétaires à
exécuter dans les parties communes des travaux d'amélioration visés à
l'article 26 ci-dessus, ce ou ces copropriétaires peuvent être autorisés par
le tribunal d'arrondissement à les accomplir aux conditions qu'il fixe. Lorsqu'il
est possible de réserver l'usage des installations à celui ou à ceux des
copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne peuvent
être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût des
travaux, évalués à la date où cette est exercée. Si l'usage des installations
ne peut être réservé à celui ou à ceux des copropriétaires qui les ont
exécutés, ceux-ci supportent seuls le coût des travaux, mais le tribunal fixe
les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires peuvent utiliser
les installations ainsi réalisées, et notamment leur participation aux
dépenses d'entretien, de fonctionnement, de réfection et de réparation."
(Loi du
22 avril 1985) "Art.
28. Aucun des
copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à
l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux
régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des
articles 16 d) et 26." Art. 29. La
décision prévue à l'article 26 n'est pas opposable au copropriétaire opposant
qui a, dans le délai prévu à l'article 34, alinéa 2, saisi le tribunal civil
en vue de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère
somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de
l'immeuble. Art. 30. La
surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux
locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que
si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres. La
décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant
exige, outre la majorité prévue à l'article 17, I'accord des copropriétaires
de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend
plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des
copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la
majorité indiquée ci-dessus. (Loi du
22 avril 1985) "La
modification corrélative des quote-parts de droits dans les parties communes
est décidée à la majorité de l'article 17." Si le
règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre la
décision prévue à l'alinéa précédent, cette clause ne peut être modifiée qu'à
cette même majorité. Art. 31. Les
copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des
travaux, en raison, soit d'une diminution définitive de la valeur de leur
lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de
dégradations, ont droit à une indemnité. Cette
indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est
répartie, s'il s'agit de travaux décidés dans les conditions prévues à
l'article 26 en proportion de la participation de chacun au coût des travaux
et, s'il s'agit de travaux de surélévation prévus à l'article 30, selon la
proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes. Art. 32. En cas de
destruction totale ou partielle, I'assemblée générale des copropriétaires
peut décider à la majorité des voix des copropriétaires, la reconstruction du
bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée. Dans le
cas où la destruction affecte des lots représentant moins de la moitié des
voix de tous les copropriétaires dont les parties privatives composent le
bâtiment sinistré, la remise en état est obligatoire si la majorité des
copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à
l'entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer
dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des
travaux. Dans le
cas où le syndicat déciderait la reconstruction, les indemnités
représentatives de l'immeuble détruit seront, sous réserve des droits des
créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction ou à la
réparation et les paiements libératoires ne peuvent s'opérer que sur le vu
des pièces justificatives. Les
indemnités représentatives de l'immeuble détruit, si elles ne sont pas
employées à la reconstruction ou à la réparation de l'immeuble assuré, sont
affectées au paiement des créances privilégiées et hypothécaires selon le
rang de chacune d'elles. Art. 33. Si la
décision est prise, dans les conditions prévues à l'article précédent, de ne
pas remettre en état le bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation
des droits dans la copropriété et à l'indemnisation de ceux des
copropriétaires dont le lot n'est pas reconstitué. (Loi du
22 avril 1985) "Art.
33-1. Est nulle
toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve
l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3.3. La
convention portant sur le droit de construire des bâtiments nouveaux dans les
cours, parcs ou jardins est toutefois licite si elle indique l'importance et
la consistance des constructions à ériger et les modifications que leur
exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires. Elle
devient caduque si le droit n'a pas été exercé dans les dix années." Art. 34. Sans
préjudice de l'application des textes spéciaux, fixant des délais plus
courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi
entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se
prescrivent par dix ans. Les
actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées
générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les
copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter
de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.
En cas de
modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges
dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le
tribunal civil, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus
d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est
reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce
qui concerne les répartitions votées en application de l'article 26. Art. 35. Tous les
litiges nés de l'application de la présente loi sont de la compétence de la
juridiction du lieu de la situation de l'immeuble. Art. 39. Un
règlement d'administration publique prescrira les mesures d'exécution de la
présente loi et réglera notamment la convocation et la tenue des assemblées,
la gestion du syndic et le fonctionnement du conseil syndical. (Loi du
22 avril 1985) "Art.
40. Toutes
clauses contraires aux articles 2, 3 paragraphe 4, 5, 6, 7 alinéas 1er et 3,
8 à 31-1, 34 et 35 sont réputées non écrites." Règlement grand-ducal du 13 juin
1975 prescrivant les mesures d'exécution de la loi du 16 mai 1975 portant
statut de la copropriété des immeubles. (Mém. A - 34 du 20 juin 1975, p.
736) Chapitre
Ier. - Les assemblées générales de copropriétaires Art. 1er.
Dans tout
syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une
assemblée générale des copropriétaires. Sous
réserve des dispositions prévues à l'art. 2 (alinéas 2 et 3) du présent
règlement, l'assemblée générale est convoquée par le syndic. Art. 2. La
convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic
soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs
copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les
copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre
inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les
questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée. Dans les
cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est
valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe
un, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant plus de huit
jours. Dans les
mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce
conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède
pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer
ladite convocation dans les conditions prévues à l'art. 30 du présent
règlement. Lorsque
l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation
est notifiée au syndic. Art. 3. La
convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion,
ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la
délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de
copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque
l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. Sauf
urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date
de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai
plus long. Sous
réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale
est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble. Art. 4. Dans les
six jours de la convocation un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil
syndical, s'il en existe un, notifient à la personne qui a convoqué
l'assemblée, les questions dont ils demandent l'inscription à l'ordre du
jour. Ladite personne notifie aux membres de l'assemblée générale un état de
ces questions cinq jours au moins avant la date de cette réunion. Art. 5. Sont
notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour: 1° Le
compte des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes
et créances et la situation de la trésorerie, lorsque l'assemblée est appelée
à approuver les comptes; 2° Le
budget prévisionnel accompagné des documents prévus au 1° ci-dessus, lorsque
l'assemblée est appelée à voter les crédits du prochain exercice; 3° Le
projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de
l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes,
lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces
actes, notamment s'il est fait application des articles 8 (alinéas 1er et 2),
17b et 26 (alinéa 3) de la loi du 16 mai 1975; 4° Les
conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à
approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la
réalisation de travaux ou l'un des contrats visés à l'article 17a de la loi
du 16 mai 1975 et aux articles 19 et 29 du présent règlement; 5° Le
projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des
questions visées aux articles 16a et b, 17c et 30 de la loi du 16 mai 1975,
ou à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice.
Art. 6. L'assemblée
ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et
dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux
dispositions des articles 3 à 5 du présent règlement. Art. 7. Il est
tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque
copropriétaire, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de
voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'art.
19 (alinéas 1er, et 3) de la loi du 16 mai 1975. Cette
feuille est émargée par chaque copropriétaire présent, ou par son mandataire.
Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée. Art. 8. Au début
de chaque réunion, I'assemblée générale désigne, sous réserve des
dispositions de l'art. 30 (alinéa 1er) du présent règlement, son président
et, le cas échéant, son bureau. Le syndic
assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée
générale. Art. 9. Les
majorités de voix exigées par les dispositions de la loi du 16 mai 1975 pour
le vote des décisions de l'assemblée générale et le nombre de voix prévu à
l'art. 2 (alinéa 1er) du présent règlement sont calculés en tenant compte de
la réduction résultant, s'il y a lieu, de l'application du premier alinéa de
l'article 19 de ladite loi. Art. 10. Il est
établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée, qui est signé
par le président, par le secrétaire et par les membres du bureau s'il en a
été constitué un. Le
procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le
résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires qui se sont
opposés à la décision de l'assemblée, de ceux qui n'ont pas pris part au vote
et de ceux qui se sont abstenus. Sur la
demande d'un ou plusieurs copropriétaires opposants, le procès-verbal
mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des
délibérations. Les
procès-verbaux des séances sont inscrits à la suite les uns des autres, sur
un registre spécialement ouvert à cet effet. Art. 11. Dans le
cas prévu par l'article 16 (dernier alinéa) de la loi du 16 mai 1975, lorsque
à défaut de décision prise à la majorité définie audit article 16, une
nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer dans les conditions
de majorité prévues par l'article 15 de la loi, et si l'ordre du jour de
cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à
l'ordre du jour de la précédente assemblée, le délai de convocation peut être
réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 5 ci-dessus
n'ont pas à être renouvelées. Art. 12. Une
délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 16a de la loi du 16
mai 1975, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute
autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément
déterminé. Elle peut
toutefois autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses jusqu'à
un montant dont la délégation fixe le maximum. Elle ne
peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle
sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic. Il sera
rendu compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation. Chapitre
II. - Le conseil syndical Art. 13. Lorsque
le règlement de copropriété crée un conseil syndical, il fixe les règles
relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil, notamment celles
relatives au nombre de ses membres et à la durée de leur mandat, qui ne peut
excéder trois années renouvelables. Lorsqu'il
n'a pas été prévu par le règlement de copropriété, un conseil syndical peut
être institué à tout moment par décision de l'assemblée générale des
copropriétaires, prise à la majorité prévue par l'article 17 de la loi du 16
mai 1975. Dans ce
dernier cas ainsi qu'en l'absence de stipulation particulière du règlement de
copropriété qui a créé un conseil syndical, I'assemblée générale, statuant à
la même majorité, fixe les règles prévues à l'alinéa 1er, du présent article.
Art. 14. Les
membres du conseil syndical sont choisis parmi les copropriétaires, leurs
conjoints ou leurs représentants légaux. Le
syndic, son conjoint et ses préposés, même s'ils sont copropriétaires ne
peuvent être membres du conseil syndical. A moins
qu'ils n'aient été nommés par le règlement de copropriété ou par la décision
de l'assemblée générale qui a institué le conseil syndical, les membres de ce
conseil sont désignés par l'assemblée générale, à la majorité prévue par
l'article 16 de la loi du 16 mai 1975, ou, à défaut, dans les conditions
prévues à l'article 23 alinéa 2 de cette loi. Ils
peuvent être révoqués, à tout moment, par décision de l'assemblée générale
prise à la majorité prévue à l'article 17 de la loi du 16 mai 1975 lorsqu'ils
ont été nommés par le règlement de copropriété ou par la décision même qui a
institué le conseil syndical et, dans les autres cas, suivant les conditions
prévues pour leur désignation. Art. 15. Un ou
plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions
que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du
membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances,
dans l'ordre de leur élection s'il y en a plusieurs, et jusqu'à la date
d'expiration du mandat du membre titulaire qu'ils remplacent. Dans tous
les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un
quart des sièges vacant pour quelque cause que ce soit. Art. 16. Outre les
dispositions de l'article 27 du présent règlement, le conseil syndical donne
son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur les questions pour
lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Il
contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité de ce dernier, la
répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et
exécutés les marchés et tous autres contrats. Il peut
également recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale
dans les conditions prévues à l'article 16a de la loi du 16 mai 1975 et à
l'article 12 du présent règlement. Un ou
plusieurs membres du conseil, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent
prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, après lui en avoir donne
avis, de toutes pièces, documents, correspondances, registres se rapportant à
la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la
copropriété. Art. 17. Les
fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à
rémunération. Le
conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix. Les
honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le
fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d'administration.
Ils sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de
copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de l'assemblée
générale visée à l'article 13 du présent règlement. Chapitre
Ill. - Le syndic Art. 18. Sous
réserve des stipulations particulières du règlement de copropriété, les
fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou
morale. La durée
des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Les fonctions
de syndic sont renouvelables. Art. 19. Les
conditions de la rémunération du syndic sous réserve, le cas échéant, de la
réglementation y afférente ainsi que les modalités particulières d'exécution
de son mandat sont fixées, par l'assemblée générale, à la majorité prévue par
l'article 15 de cette loi. Art. 20. A
l'occasion de l'exécution de sa mission, le syndic peut se faire représenter
par l'un de ses préposés. Art. 21. Le syndic
engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son
travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L'assemblée
générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. Art. 22. Le syndic
établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication
des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits
visés à l'article 31 ci-dessous, il mentionne leur état civil ainsi que leur
domicile réel ou élu. Art. 23. Le syndic
détient les archives du syndicat, ainsi que toutes conventions, pièces,
correspondances, plans, registres, documents relatifs à l'immeuble et au
syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les
procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces
annexes. Il délivre
des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, de ces procès-verbaux. Art. 24. Le syndic
tient, pour chaque syndicat de copropriétaires, une comptabilité séparée de
nature à faire apparaître la position comptable de chaque copropriétaire à
l'égard du syndicat. Il
prépare le budget prévisionnel qui est voté par l'assemblée générale. Art. 25. Le syndic
peut exiger le versement: 1° De
l'avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété; 2° Au
début de chaque exercice, d'une provision qui, sous réserve des stipulations
du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l'assemblée
générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour
l'exercice considéré, soit la moitié de ce budget, si le règlement de
copropriété ne prévoit pas le versement d'une avance de trésorerie
permanente; 3° En
cours d'exercice, soit d'une somme correspondant au remboursement des
dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de
provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget
prévisionnel pour l'exercice considéré; 4° De
provisions spéciales destinées à permettre l'exécution de décisions de
l'assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux
prévus aux articles 26 à 32 de la loi du 16 mai 1975, dans les conditions
fixées par décisions de ladite assemblée. L'assemblée
générale décide, s'il y a lieu, du mode de placement des fonds ainsi
recueillis. Art. 26. Sauf
stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre
du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé
au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure
adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Art. 27. Lorsqu'en
cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative à l'exécution
de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les
copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Par
dérogation aux dispositions de l'article 25 ci-dessus, il peut, dans ce cas,
en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement,
demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après
avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une
provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des
travaux. Art. 28. Toutes
sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être
versées sans délai à un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat.
Le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale peut, le
cas échéant, dans les conditions et sous réserve des garanties qu'il
détermine, fixer le montant maximum des fonds que le syndic peut être
autorisé à ne pas verser à ce compte. Art. 29. Toute
convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés ou alliés jusqu'au
troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint au même degré, doit être
spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale. Il en est
de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les
personnes ci-dessus visées sont propriétaires ou associés, ou dans lesquelles
elles exercent les fonctions de gérant, d'administrateur ou de directeur, de
salarié ou de préposé. Art. 30. Dans
l'hypothèse prévue à l'article 2 (alinéa 3) ci-dessus, le président du
tribunal d'arrondissement, statuant en matière de référé, peut, à la requête
de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de
justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut
charger ce mandataire de présider l'assemblée. Une mise
en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours, faite au syndic
et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder
l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et,
le cas échéant, au président du conseil syndical. Art. 31. Tout
transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution
sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou
d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai,
au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit
par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui,
suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette
constitution. Cette
notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot
intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de
l'acquéreur ou du titulaire de droit. Art. 32. Notre
Ministre de la Justice est chargé de l'exécution du présent règlement qui
sera publié au Mémorial. Loi du 19 mars 1988 sur la
publicité foncière en matière de copropriété (Mém. A - 15 du 12 avril 1988, p.
181; doc. parl. 2788) modifiée par: Loi du 25 mars 1999 (Mém. A - 28 du 26 mars 1999, p.
737; doc. parl. 4464) Art. 1er.
Lorsque
la division d'un immeuble en lots au sens de la loi du 16 mai 1975 portant
statut de la copropriété des immeubles bâtis a lieu après l'entrée en vigueur
de la présente loi, tout acte ou décision judiciaire sujet à transcription
doit contenir, outre les mentions obligatoires de la situation de l'ensemble
de l'immeuble prévues aux articles 8 et 9 de la loi du 25 septembre 1905 sur
la transcription des droits réels immobiliers ainsi qu'à l'article 2 (2) de
la loi du 26 juin 1953 concernant la désignation des personnes et des biens
dans les actes à transcrire ou à inscrire au bureau des hypothèques, la
désignation cadastrale du lot concerné. Art. 2. La désignation
du lot est faite par l'administration du cadastre et de la topographie, à la
requête de celui qui entend procéder à la division d'un immeuble en lots, sur
la base de plans et d'un tableau descriptif de division présentés par le
requérant. Un règlement
grand-ducal détermine les conditions et les modalités de désignation du lot. Art. 3. L'administration
de l'enregistrement et des domaines refusera la formalité de l'enregistrement
et de la transcription aux actes visés à l'article premier ne contenant pas
la désignation cadastrale du lot concerné, à moins qu'il ne soit constaté
dans l'acte qu'en raison de l'urgence, expressément spécifiée, la désignation
cadastrale du lot n'a pu être obtenue. Dans ce cas, la demande en désignation
du lot est faite au plus tard dans les trois mois de l'acte par le notaire
instrumentant. La demande doit être accompagnée des plans et autres pièces à
déterminer par règlement grand-ducal. Le notaire constate la nouvelle
désignation cadastrale dans un acte dont il assure l'enregistrement et la
transcription. Art. 4. Lorsque
la division de l'immeuble en lots placés sous le régime de la copropriété est
antérieure à l'entrée en vigueur de la présente loi, I'administration du
cadastre et de la topographie est chargée de faire effectuer l'identification
des différents lots de l'immeuble dans les dix ans1, sur la base des
documents mentionnés à l'article 2 et à présenter par le syndic représentant
le syndicat des copropriétaires de l'immeuble. Dans ce délai elle soumet au
syndic les plans requis et un projet d'état descriptif de division indiquant
la désignation cadastrale des lots, leur localisation, leur nature, si elle
résulte du règlement de copropriété ou de tout autre document de même valeur,
la quote-part de copropriété qui leur est affectée et leur surface utile. Un
tableau annexé indique, pour chaque lot, en regard de la désignation
cadastrale faite conformément à la présente loi, l'identification résultant
des documents antérieurement transcrits. Dans un
délai d'un mois le syndic est tenu de transmettre par lettre recommandée aux
copropriétaires de l'immeuble les documents visés à l'alinéa 1er et une
convocation pour une assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée
générale doit avoir lieu dans le mois de la convocation. Elle permet aux
copropriétaires de faire valoir leurs observations. Tout
copropriétaire peut recourir contre le projet présenté par l'administration
du cadastre et de la topographie par citation devant le juge de paix de la
situation des lieux. Le recours sera dirigé contre le syndic de la
copropriété ainsi que, le cas échéant, contre les copropriétaires directement
intéressés. Loi du 25
mars 1999 portant modification de la loi du 19 mars 1988 sur la publicité
foncière en matière de copropriété : Article
unique. Le délai de dix ans mentionné à l'article 4, premier alinéa, première
phrase de la loi du 19 mars 1988 sur la publicité foncière en matière de
copropriété est prorogé jusqu'au 31 mars 2004. L'administration
du cadastre et de la topographie sera citée en intervention aux fins de
déclaration de jugement commun. Le juge de paix peut ordonner la mise en
intervention de tout copropriétaire intéressé à l'issue du litige. Si, dans
le délai de trois mois à partir de l'assemblée générale prévue à l'alinéa 2
ci-dessus, aucun recours n'a été présenté par un copropriétaire, le syndic
fait le dépôt des documents au rang des minutes d'un notaire en vue de la
transcription et en informe l'administration du cadastre et de la
topographie. En cas de
recours, si la contestation est reconnue fondée, le juge de paix arrête un
nouvel état descriptif de division; sinon il entérine celui qui a été soumis
au syndic par l'administration du cadastre et de la topographie. Dans les
deux cas, la transcription de l'état descriptif de division est ordonnée. Dès
réception par l'administration du cadastre et de la topographie des documents
transcrits conformément aux alinéas qui précèdent et au plus tard à
l'expiration du délai de dix ans fixé à l'alinéa 1er du présent article, tout
acte ou décision judiciaire sujet à transcription, se rapportant à un lot au
sens de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des
immeubles bâtis, doit contenir les indications prévues aux articles 1 et 2, sous
peine que l'administration de l'enregistrement et des domaines refuse la
formalité de l'enregistrement et de la transcription. Art. 5. Les frais
d'établissement de l'état descriptif sont à charge de celui qui entend
procéder à la division d'un immeuble en lots ou, dans l'hypothèse de
l'article 4, à charge du syndicat des copropriétaires et recouvrés comme
dettes d'administration de l'immeuble. Ces frais
sont fixés suivant les dispositions légales régissant la matière de
l'administration du cadastre et de la topographie. Les frais
d'établissement de l'état descriptif relatifs à un acte modificatif sont à la
charge des seuls copropriétaires concernés. En cas de
contestation portée devant le tribunal, ce dernier statue quant aux frais. Art. 6. Il est
créé, au sein de l'administration du cadastre et de la topographie, un
service spécial à la section de la conservation, chargée de l'établissement,
de la conservation et de la tenue à jour des documents concernant la
désignation cadastrale des lots, qui disposera du personnel nécessaire à la
bonne exécution de la présente loi. Il sera recruté pour ce service, par
dépassement du nombre des engagements nouveaux prévus à la loi budgétaire,
trois agents de la carrière moyenne du rédacteur ou du technicien diplômé et
deux agents de la carrière inférieure de l'expéditionnaire administratif ou
de l'expéditionnaire technique. Art. 7. La
présente loi entrera en vigueur le 1er jour du douzième mois suivant celui de
sa publication au Mémorial. Règlement grand-ducal du 22 juin
1988 concernant la publicité en matière de copropriété (Mém. A - 36 du 20 juillet 1988,
p. 695) Art. 1er.
Celui qui
entend réaliser une division d'un immeuble bâti ou à bâtir en lots de
copropriété au sens de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété
des immeubles bâtis, doit introduire, préalablement à tout transfert de
propriété, auprès du directeur de l'administration du cadastre et de la
topographie, une demande en désignation cadastrale des lots en question. Art. 2. La
demande en désignation des lots doit être accompagnée: 1) d'un
plan de situation en double, à l'échelle 1:250 ou 1:500, dressé et signé par
un ingénieur agréé et indiquant l'emplacement des immeubles bâtis ou à bâtir
sur le parcellaire cadastral; 2) des
plans d'étages et plans-coupe en double de l'immeuble à l'échelle 1:100
dressés et signés par un homme de l'art; 3) d'un
projet de tableau descriptif de division en double, ou, le cas échéant, d'un
tableau descriptif de division modifié en double. En cas de
division d'un immeuble bâti avant l'entrée en vigueur de la loi du 19 mars
1988 sur la publicité foncière en matière de copropriété, I'assemblée
générale des copropriétaires est tenue de remettre à l'administration du
cadastre et de la topographie, sur sa demande, dans un délai de trois mois,
tous les documents nécessaires à l'identification des lots, notamment ceux
énumérés sous 2) et 3) ci-dessus. Art. 3. L'administration
du cadastre et de la topographie vise les plans et détermine les lots en
arrêtant, dans le tableau descriptif de division annexé, la désignation
cadastrale, laquelle s'établira par la juxtaposition de quatre éléments
propres à chaque lot et à définir par lettres ou chiffres, dans l'ordre
suivant: 1) le
numéro d'ordre du lot, établi dans l'ordre croissant par un groupe de 3
chiffres; 2) le
bâtiment ou le bloc à l'intérieur duquel se trouve le lot, à définir par une
lettre, la lettre U étant réservée pour définir un bâtiment unique; 3)
l'escalier par lequel on accède au lot, à définir par une lettre, la lettre U
étant réservée pour indiquer qu'il n'existe qu'un seul escalier; 4)
l'étage où se trouve le lot, à définir par deux chiffres, de 00 à 79 pour les
étages au-dessus du niveau du sol et 81 à 99 pour ceux en dessous. Le
tableau descriptif de division indique en outre la nature du lot, la surface
utile, la quote-part dans la propriété des parties communes et les numéros du
parcellaire cadastral sur lesquels est situé l'immeuble. La
surface utile est celle comprise à l'intérieur des gros murs, l'épaisseur des
murs mitoyens entre lots contigus étant comptée pour moitié dans chaque lot,
les cloisons intérieures étant négligées. Art. 4. L'acte
documentant le premier transfert de propriété de lots d'un immeuble bâti ou à
bâtir en copropriété doit contenir en annexe les plans et le tableau
descriptif de division de l'immeuble y afférents, visés par l'administration
du cadastre et de la topographie, à moins que ceux-ci ne soient annexés à un
autre acte transcrit auquel il est alors renvoyé. Art. 5. Toute
modification, soit de l'immeuble auquel s'applique le tableau descriptif,
soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif du tableau
descriptif, visé par l'administration du cadastre et de la topographie. L'acte
modificatif arrête la nouvelle désignation des lots agrandis, diminués ou
nouvellement formés par subdivision. La
réunion de plusieurs lots pour former un lot nouveau ne peut donner lieu à la
création d'un lot désigné par un seul numéro que si les lots réunis ne sont
pas grevés, lors de la publication de l'acte modificatif, de droits ou
charges transcrits sur les registres du conservateur des hypothèques. Les
numéros désignant les lots nouveaux sont pris à la suite des numéros
existants. Art. 6. L'administration
du cadastre et de la topographie conserve copies des tableaux descriptifs de
division ou de modification d'immeuble bâti ou à bâtir en copropriété et des
plans s'y rapportant et retient dans les registres et fichiers cadastraux
leurs indications complétées par celles contenues dans les extraits d'actes
officiels transmis à l'administration du cadastre et de la topographie par
les soins de l'administration de l'enregistrement et des domaines. L'administration
du cadastre et de la topographie arrête la formule d'un tableau descriptif de
division d'immeuble qu'elle tient à la disposition des intéressés. Art. 7. Le
tableau descriptif de division peut être contenu soit dans un acte
spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un
cahier de charges concernant en outre l'organisation de la gestion
collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire. Un seul
tableau descriptif doit être établi lorsque plusieurs bâtiments ou groupes de
bâtiments pouvant faire l'objet de copropriétés particulières sont édifiés
sur un terrain dont la propriété est placée globalement sous le régime de
l'indivision forcée. Art. 8. Nos
Ministres des Finances et de la Justice sont chargés, chacun en ce qui le
concerne, de l'exécution du présent règlement qui sera publié au Mémorial et
entrera en vigueur le 1er avril 1989. |
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