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La copropriété en Algérie : le grand ménage Nous avons placé à la suite un article de M.
Ali Cherarak concernant les difficultés financières des OPGI (Offices de Promotion et de Gestion
Immobilière) dans le même journal A la suite d’un important séminaire international tenu à
la mi-juin à Alger, consacré à la gestion immobilière et tout
particulièrement à la copropriété, le journal « L’Expression »,
dans son numéro du 1er juillet 2008, et sous la plus de Fouad
IRNATENE,
donne quelques indications sur les projets immédiats du gouvernement
algérien. Il veut remédier aux dérives qui affectent le fonctionnement des
copropriétés algériennes. Rappelons en premier lieu que le statut algérien de la
copropriété présente un certain particularisme. Les deux exemples qui suivent
sont assez exemplaires :. « Art. 756 bis 2.
– (Loi n° 83-01 du
29 janvier 1983) – La
collectivité des copropriétaires et/ou occupants se constitue en assemblée
dotée de la personnalité civile. « L’assemblée a pour
attributions l’administration et la conservation de l’immeuble ainsi que la
gestion des parties communes. « Art. 764 bis. –
(Loi n° 83-01 du 29 janvier 1983) – Le
co-propriétaire participe aux travaux de l’assemblée et dispose du droit de
vote sur toutes les questions inhérentes à la copropriété. « Le locataire participe
également à tous les travaux de l’assemblée et dispose d’une voix
délibérative dans les cas suivants : « 1°) lorsque l’assemblée
délibère des charges de 1ère catégorie, « 2°) lorsque l’assemblée
délibère des travaux de réparation reconnus indispensables par la majorité
des membres, « 3°) lorsque le
copropriétaire concerné est absent ou non régulièrement représenté à
l’assemblée. Une autre particularité est que les collectivités, services et organismes publics sont nombreux à occuper des lots de copropriété, soit comme copropriétaires, soit comme occupants. On trouve ainsi : Art. 750 bis. (Loi
n° 83-01 du 29 janvier 1983) – Les
collectivités, services et organismes publics doivent prévoir, dans leur
budget, les crédits nécessaires pour le paiement des charges qui leur
incombent en qualité de copropriétaires ou occupants. Il existe d’autres dispositions de même nature dans le
régime. Voyez sur l’ensemble les articles
743 à 772 du Code civil algérien Il existe par ailleurs un décret
83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la
copropriété et à la gestion. L’auteur de l’article précise qu’il n’a pas été
appliqué. Quoiqu’il en soit M. Noureddine Moussa, Ministre de
l’Habitat et de l’Urbanisme est « déterminé à mettre de l’ordre
dans la jungle de l’immobilier, restée jusque-là impénétrable ». Il
évoque les problèmes de «la législation et la réglementation régissant la
gestion immobilière», «le financement de la gestion immobilière»,
«la copropriété» et «la préservation du patrimoine immobilier»
et songe en particulier à « La création des juridictions spécialisées
au niveau des tribunaux afin d’accélérer le règlement des litiges » Il est décidé de prévoir un dispositif légal obligeant les promoteurs à vendre des logements neufs et de désigner un administrateur de copropriété. L’objectif est d’accompagner les acquéreurs, pour une durée allant d’une année à deux ans, dans la prise en charge, la gestion et l’administration de leurs immeubles. Il s’agirait en quelque sorte du « syndic provisoire » français, qui serait doté d’un statut institutionnel assez fort et d’un véritable rôle social. Nous pourrions, de notre côté, songer à cet aspect particulier de la question. Il est également exigé le quitus des paiements des charges au moment de toute transaction à usage d’habitation ou commercial, ce qui correspondrait à nos dispositions spécifiques de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Et encore : la création des juridictions spécialisées au niveau des tribunaux, afin d’accélérer le règlement des litiges. Un dispositif légal permettant à l’Etat de reprendre officiellement les immeubles menaçant ruine ainsi que ceux, insalubres, se trouvant dans des agglomérations urbaines, est envisagé. Nous retrouvons ici le régime des copropriétés en difficulté et les mécanismes permettant la réhabilitation ou la destruction des bâtiments concernés. Enfin le Ministère semble favorable « au désengagement progressif de l’Etat quant à la prise en charge directe ou indirecte des déficits, à l’utilisation des espaces communs à des fins commerciales et publicitaires. » Les autorités algériennes souhaitent s’inspirer de l’expérience « des pays qui ont fait leurs preuves dans le domaine de la gestion immobilière et de la préservation du patrimoine immobilier ». Cela paraît possible pour l’amélioration des méthodes de gestion mais le particularisme du régime des collectivités, services et organismes publics occupant des lots de copropriété, soit comme copropriétaires, soit comme occupants, est quasiment inconnu ailleurs. Lorsque l’État est propriétaire d’un lot de copropriété, il est un copropriétaire comme un autre. Les dispositions propres à lui permettre de s’acquitter ponctuellement de ses obligations financières sont étrangères au régime de la copropriété. Il en va de même pour les autres personnes de droit public. On suivra avec intérêt l’évolution de cette remise en ordre. OPGI
DE BOUIRA Le laxisme des propriétaires ne cesse d’affecter le milieu urbain. La situation financière de l’Opgi de Bouira n’est pas reluisante. Ce n’est pas parce qu’elle manque d’argent mais parce que les citoyens ne payent pas leurs créances. De sources proches de cet office, on a appris que la facture des impayés de l’office a atteint un montant qui dépasse les 26 milliards de centimes. Cela représente le cumul de créances depuis sa création. Les entreprises publiques sont redevables à l’office d’un montant de deux milliards de centimes. Par ailleurs, de l’ensemble des cités Opgi est loin d’être reluisant lui aussi. C’est ce qui appelle un grand débat sur la gestion des parties communes. Escaliers, espaces verts, façades extérieures des immeubles et tout l’entourage sont dans un état de délabrement avancé. Outre le manque d’entretien et le laxisme des copropriétaires à faire de l’espace où ils vivent un bel endroit, s’ajoute le manque flagrant d’hygiène. Cela ne fait qu’affecter l’aspect esthétique de nos villes. A cet effet, l’Office de promotion et de gestion immobilière (Opgi) de Bouira a organisé, hier, une journée portes ouvertes portant le thème: «La copropriété et la gestion des immeubles collectifs», à laquelle a pris part le wali de Bouira. Dans l’allocution prononcée à cette occasion, le wali a appelé tous les concernés à faire mieux, sur le plan architectural, et en matière d’entretien des parties communes. Les points débattus lors de la rencontre se sont concentrés sur l’aspect réglementaire et fonctionnel de la copropriété et la gestion immobilière. Pour ce qui est des participants à cette rencontre, à l’instar des directions de wilaya, à savoir la DUC, la Dlep, l’Aadl et autres organismes concernés, il y a aussi l’Opgi de la wilaya de Béjaïa et l’Entreprise de service et de gestion immobilière (filiale Eplf de Boumerdès). Et, force est de constater l’absence des représentants des comités de quartiers. L’initiative qui a été prise par l’Opgi de Bouira vient après un constat amer concernant cette défection. Pour ce, l’objectif d’une telle rencontre est de porter à la connaissance de tout un chacun, le rôle et aussi la responsabilité des copropriétaires, en termes de prise en charge des immeubles. «Le but de cette journée, c’est de sensibiliser les propriétaires afin qu’ils s’organisent en associations, et ce, en vue de prendre en charge leur environnement», a dit M.Dorban Benalel, directeur général de l’Opgi de Bouira. Et pour les organismes venus de Béjaïa et de Boumerdès, le responsable de l’Opgi dira: «Leur présence va nous permettre d’acquérir de nouvelles expériences dans le domaine de la gestion des parties communes.» Sur le plan des moyens, l’Opgi qui gére un parc immobilier de 13.500 unités en location et 6540 unités cédées aux particuliers, se dit incapable d’assurer sa mission d’entretien. D’où l’urgence d’impliquer, d’une manière efficace, le propriétaire. Pour répondre à cette demande, l’office doit mobiliser une moyenne de 650 agents d’entretien à travers toute la wilaya. Ali CHERARAK |
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