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CONTRAT DE
SYNDIC JPM-COPRO Principes
généraux Le « contrat de
syndic » est dépourvu d’existence légale. Mais il est passé dans les
mœurs et la disparition des barèmes administratifs a rendu nécessaire la
production par le syndic d’un barème privé. Dans le projet présenté ci-dessous, en « 3 – Objet du contrat - », nous marquons la prévalence [1] de la désignation du syndic par l’assemblée et le caractère accessoire du « contrat de mandat » qu’évoque l’article D 29. Le mandat du syndic est un mandat social. Dans le même esprit, nous rappelons que la mission de représentation légale du syndicat doit être prise en considération pour le calcul de l’honoraire de « gestion courante ». L’Avis de la Commission nationale de la consommation est un bon document de travail malgré quelques lacunes. Il est souhaitable de maintenir la détermination des obligations du syndic dans le cadre d’une concertation et d’en étendre les effets aux syndics copropriétaires, à fortiori lorsqu’ils sont rémunérés. Nous avons suivi le fil du projet établi par différentes organisations professionnelles en lui apportant des modifications que nous estimons opportunes. Les unes vont dans le sens des observations des associations de copropriétaires (insertion des prestations liées à l’assemblée générale annuelle dans la catégorie des prestations courantes notamment). Les autres vont dans le sens des syndics professionnels. Certaines enfin constituent des ajouts. (Voir le contrat CNAB-FNAIM-UNIT) Notre projet est plus directif que celui des professionnels dans la mesure où il ne leur laisse pas de liberté d’option. Nous présentons une liste des prestations de gestion courante et une liste des prestations exceptionnelles. Nous avons écarté la question des prestations imputables ou facturables aux copropriétaires car le syndic ne peut facturer qu’au syndicat et l’article 10-1 de la loi régit l’imputabilité de certaines prestations aux copropriétaires intéressés. En revanche nous reconnaissons le caractère exceptionnel de certaines prestations que les associations souhaitent inclure dans la catégorie de la gestion courante. Nous admettons également la possibilité de rémunérer à titre exceptionnel des prestations imposées par un texte publié après l’adoption du contrat. Nous avons opté pour l’intégration à la gestion courante des prestations liées à l’assemblée générale annuelle. Il appartient aux syndics d’en tenir compte dans le calcul de leur rémunération forfaitaire. L’incidence de la durée effective de l’assemblée annuelle au regard de la durée estimée nous semble mineure. De plus, nous estimons que lorsque cette durée est allongée par une question portant sur des travaux importants, par exemple, la rémunération du temps supplémentaire doit être rattachée à celle de ces travaux, sans qu’une décision négative de l’assemblée puisse préjudicier au syndic. Notre projet pourrait être amélioré sur ces points. L’ensemble peut faire l’objet de discussions. Nous publierons les observations objectives et modifierons, le cas échéant, certaines clauses. Les textes apparaissant en rouge sont des commentaires. Les textes apparaissant en bleu sont des modifications apportées au texte à la suite d’observations reçues. * * * * ENTRE LES SOUSSIGNÉS : 1. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
Le syndicat des
copropriétaires de l'immeuble sis à Représenté par Spécialement
mandaté à cet effet par l'assemblée générale du Ci-après dénommé le
syndicat D'UNE PART ET 2. LE SYNDIC (personne physique) M. « nom » « prénom », « adresse du principal établissement » (personne morale) la Société « dénomination »,
« forme », administrateur de biens – syndic de copropriété, dont le
siège social est à « adresse », Titulaire de la carte professionnelle mention « gestion immobilière » n° , délivrée par la préfecture de Bénéficiant de la garantie financière de « nom du garant », « adresse », « références du contrat », pour un montant de € assuré(e) au tire de sa responsabilité civile professionnelle par « nom et adresse » sous le n° de police ……. D'AUTRE PART IL A ÉTÉ
CONVENU CE QUI SUIT : 3. objet du contrat Par décision de
l’assemblée générale tenue le
, le syndicat a désigné [ou désigné à nouveau] M. « nom » « prénom » [ ou
la Société « dénomination »], en qualité de syndic dans les conditions prévues par la
loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. La durée de ce
mandat social a été fixée à
, à compter du
pour se terminer le
. L’assemblée
générale a également approuvé le présent contrat de syndic qui a pour
objet : - De déterminer les
conditions d’exécution de la mission du syndic -
De fixer les éléments de détermination de sa rémunération. A cet égard le
syndic reconnaît avoir pu recueillir toutes les informations lui permettant
d’apprécier l’ampleur et les
particularités de
sa mission et d’en déterminer la rémunération. Il n’y a pas lieu de viser
ici les recommandations émises par la Commission Relative à la Copropriété,
qui sont dépourvues de tout caractère normatif. Pour autant il est opportun
de s’y référer en cas de nécessité et de les faire connaître aux
copropriétaires. 4. DURÉE du contrat
La durée du présent contrat est
liée à celle, sus-énoncée, du mandat social de syndic dont il est
l’accessoire. Il
cessera de plein droit : -
À la date stipulée de la fin du mandat de syndic -
Le cas échéant, à la date de son extinction anticipée pour quelque cause que
ce soit (révocation, démission, incapacité, etc.) La
continuation de la gestion par le syndic après l’une ou l’autre de ces dates
ne pourra être assimilée à une prorogation tacite. Afin que le syndicat ne puisse à
aucun moment se trouver dépourvu de représentant légal, le syndic s’oblige,
en toute circonstance, à convoquer l’assemblée générale en temps suffisant
pour le désigner à nouveau ou désigner un nouveau syndic. La démission
éventuelle du syndic ne pourra prendre effet qu’après la tenue d’une
assemblée convoquée par ses soins aux fins de désignation d’un successeur. 5. HONORAIRES (prestations et rémunérations) Les honoraires auxquels le syndic peut prétendre sont distingués en deux catégories : - Les honoraires de « gestion courante » rémunèrent la représentation légale du syndicat ainsi que les prestations nécessaires, prévisibles et récurrentes assumées par le syndic tant pour l’administration du syndicat que pour la gestion quotidienne des parties communes et des services collectifs. Le contrat fixe le montant hors taxes, globale et forfaitaire de ces honoraires. - Les honoraires particuliers rémunèrent les prestations nécessaires, imprévisibles et ponctuelles assumées par le syndic à raison d’une obligation légale, d’une décision de l’assemblée générale, d’une demande légitime d’un ou plusieurs copropriétaires ou d’une situation fortuite. Le contrat fixe, pour chacune de ces prestations, le montant hors taxes de la rémunération ou les modalités précises de son calcul. Dans tous les cas, l’indication comporte, à la suite du montant hors taxes, le montant de la TVA collectée par le syndic et le montant TTC de la charge. En cas de variation du taux de la TVA en cours d’exercice, celle ci est calculée au taux en vigueur à la date de facturation des honoraires, prorata temporis s’il y a lieu. Toute prestation fournie par le syndic est considérée comme couverte par l’honoraire de gestion courante si elle ne figure pas dans la liste des prestations exceptionnelles avec indication de son coût ou des modalités de son calcul. Par dérogation, et pour le seul exercice en cours, le syndic peut prétendre à la rémunération d’une prestation nouvellement imposée par un texte postérieur à la date du présent contrat. Le syndic peut en outre obtenir le remboursement sur justifications de certains frais et débours. Le contrat comporte à la suite : - la liste des prestations de gestion courante (5.1) - la liste des prestations exceptionnelles (5.2) - les différentes modalités de rémunération (5.3) soit : - rémunération forfaitaire annuelle des prestations de gestion courante (5.3.1) - rémunération à la vacation de prestations exceptionnelles (5.3.2) - rémunération forfaitaire de prestations exceptionnelles (5.3.3) - rémunération au pourcentage de prestations exceptionnelles (5.3.4) - frais et débours (5.3.5)
- Si les fonds du
syndicat de copropriétaires sont versés sur un compte ouvert au nom du
syndicat, les éventuels produits financiers et charges financières seront
affectés au syndicat des copropriétaires. - Si les fonds du
syndicat de copropriétaires sont versés sur un compte ouvert au nom du syndic
(compte unique), les charges et les produits éventuels provenant de la
gestion ou du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice
du syndic. 5.3.2 – RÉMUNÉRATION A LA VACATION POUR LES PRESTATIONS variables NON INCLUSES DANS LE
FORFAIT ANNUEL
La vacation couvre le temps passé pour la prestation ainsi que la durée du trajet (départ /retour au cabinet) Pendant les heures ouvrables SOIT Le
de heures à heures Le
de heures à heures Le
de heures à heures Le
de heures à heures Le
de heures à heures Le
de heures à heures
En dehors des heures ouvrables
5.3.3 – RÉMUNÉRATION AU FORFAIT POUR LES PRESTATIONS VARIABLES NON
INCLUSES DANS LE FORFAIT ANNUEL
** Nonobstant les controverses,
nous estimons qu’une relance unique avant mise en demeure peut faire l’objet
d’une rémunération imputable au débiteur. La relance est bien visée dans
l’article 10-1 mais elle est assortie d’une erreur de rédaction du
texte : la relance précède obligatoirement la mise en demeure. 5.3.4 – RÉMUNÉRATION AU
POURCENTAGE POUR LES PRESTATIONS VARIABLES NON INCLUSES DANS LE FORFAIT
ANNUEL
5.3.4.1
- TRAVAUX Pour les travaux mentionnés à
l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en
application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 et l’application des
dispositions de l’article 18-1-A de la loi de 10 juillet 1965 le syndic
précise qu’il proposera à l’assemblée l’adoption des modalités suivantes : ........... En cas d’intervention d’un
maître d’œuvre, sur le
montant des travaux TTC, une
rémunération fixée à : ................................................................................................................ % TTC. ........... Sans l’intervention d’un maître
d’œuvre, sur le
montant des travaux TTC à une rémunération fixée à : ................................................................................................................ % TTC. Il importe peu que la base de calcul
soit fixée en TTC. Le seul point important est le montant final TTC de la
rémunération. Le seul facteur à prendre en considération est donc le taux applicable. Pour des travaux
d’une montant HT de 12 500 € soit TTC 14 950 € 4,5 %
ht sur 12 500 donnent 562,50 ht et 672,75 ttc. 3,5 %
ttc sur 14 950 donnent 523,25 ttc Il
importe avant tout de clairement définir les modalités du calcul. 5.3.4.2 - GESTION DES OPERATIONS FINANCIERES Constitution de provisions spéciales Placement des fonds, affectation des intérêts, garantie
financière apportée par le syndic Le syndic aura droit à une rémunération annuelle fixée à % TTC du montant des fonds placés. Les prestations liées à la gestion des
placements du syndicat sont modestes, mais ces placements peuvent avoir une
incidence sur la « pointe » de trésorerie prise en considération au
titre de la garantie financière. Il faut donc connaître les coûts usuels de
la garantie financière pour apprécier les modalités de la rémunération
envisageable. 5.3.5 – FRAIS et débours
Il
est précisé que les honoraires et le remboursement des frais concernant le
syndicat seront répartis entre les copropriétaires en fonction des textes en
vigueur et du règlement de copropriété. 5.3.6 – RÉVISION DES HONORAIRES
Il n’existe
pas en principe de clause de révision des honoraires. Ceux ci sont fixés par
l’assemblée générale chaque année pour l’exercice en cours ou pour l’exercice
suivant dans le cadre du budget prévisionnel. Il est
toutefois possible d’insérer une clause à titre indicatif. 5.3.7 – REDDITION DES COMPTES
La
reddition des comptes interviendra tous les ans à la date arrêtée au …….
6.– COMPTE DE PRÉVOYANCE
Le statut de la
copropriété ne prévoit pas la constitution d’un compte de prévoyance. 7.
Engagements du syndic - Éthique
Le syndic ne peut demander ni recevoir,
directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des
opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de
détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de
nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. Il ne peut faire bénéficier de
rémunérations ou de contrats des tiers avec lesquels le cabinet, lui-même,
ses employés auraient des intérêts, à moins d’y avoir été expressément
autorisé par l’assemblée générale. En tant qu’adhérent de , il s’engage à
respecter plus particulièrement le code de déontologie du syndicat auquel il
appartient. 8. ELECTION DE DOMICILE
Les parties font élection de
domicile : • la copropriété
: à l’adresse du syndic en fonction ; • le syndic : en
ses bureaux. En cas de litige, la
juridiction du lieu de situation de l’immeuble sera seule compétente. Fait au cabinet du
syndic en deux exemplaires dont l'un a été remis au signataire représentant
le syndicat, qui le reconnaît, et dont l'autre est conservé par le syndic et
le restera dans tous les cas par dérogation aux dispositions de l’article
2004 du Code civil. La mention « et dont
l'autre est conservé par le syndic et le restera dans tous les cas par
dérogation aux dispositions de l’article 2004 du Code civil » nous
semble inutile. Il est incontestable que l’un des exemplaires signés du
contrat doit demeurer entre les mains du syndic. C’est le régime spécial de
la loi Hoguet et de son décret d’application qui écarte la disposition
générale de l’article 2004 du Code civil qui s’applique au mandat classique
entre personnes physiques. On se trouve là en présence de l’une des hérésies
juridiques du contrat de syndic, signalées dans le passé par M. le Conseiller
Guillot et Me Bouyeure. Dans la pratique, il faudrait établir le contrat en
trois originaux dont l’un serait inséré dans les archives du syndicat. A ,
le Mots nuls… Lignes nulles… |
Mise à jour |
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