00043608 CHARTE Ne
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Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut
de la copropriété des immeubles bâtis
Version consolidée au 28 mars
2014 Version au 26 mars 2015 pour
l’art. 18 incluse. Version au 1er
janvier 2017 pour l’article 18 incluse À la suite de la loi, nous avons reproduit des
textes du Code de la construction et de l’habitation qui nous paraissent
relever fondamentalement du statut de la copropriété : Articles L711-1 à L711-6 De l'immatriculation des syndicats de
copropriétaires. Articles L721-1 à L721-3 Dispositions
particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au statut de la
copropriété. Ainsi que la liste des
articles du CCH visant explicitement la loi du 10 juillet 1965 Chapitre I :
Définition et organisation de la copropriété. Article 1 La présente loi régit
tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est
répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie
privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention
contraire créant une organisation différente, la présente loi est également
applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des
aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou
non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. Article 2 Sont privatives les
parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un
copropriétaire déterminé. Les parties privatives
sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Article 3 Sont communes les
parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de
tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la
contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les
parcs et jardins, les voies d’accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y
compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux
privatifs ; - les coffres, gaines et
têtes de cheminées ; - les locaux des services
communs ; - les passages et
corridors. Sont réputés droits
accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des
titres : - le droit de surélever
un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui
constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ; - le droit d’édifier des
bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties
communes ; - le droit d’affouiller
de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté
afférent aux parties communes. Article 4 Les parties communes
sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou
certains d’entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont
organisées conformément aux dispositions de la présente loi. Article 5 Dans le silence ou la
contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à
chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie
privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que
ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la
consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur
utilisation. Article 6 Les parties communes et
les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des
parties privatives, d’une action en partage ni d’une licitation forcée. Article 6-1 En cas de modification
dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, quelle qu’en
soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité dont les lots sont
l’objet s’éteignent sur les quotes-parts qui en sont détachées et s’étendent
à celles qui y sont rattachées. En cas de changement de
l’emprise d’une copropriété résultant de l’aliénation volontaire ou forcée ou
de l’acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis à publicité,
autres que les servitudes, dont les lots sont l’objet, s’éteignent sur le
bien cédé et s’étendent au bien acquis. Toutefois, l’extension
prévue à l’alinéa précédent, qui s’opère avec le rang attaché à la publicité
primitive, n’a lieu que par la publication au fichier immobilier de la
déclaration faite par le syndic ou un créancier que le bien acquis est libre
de tout droit de même nature au jour de la mutation ou qu’il est devenu libre
de ces mêmes droits. L’inexactitude de cette déclaration entraîne le rejet de
la formalité de publicité. Article 7 Les cloisons ou murs,
séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils
séparent. Article 8 Un règlement
conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division,
détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que
les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des
dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des
parties communes. Le règlement de
copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires
en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble,
telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Article 8-1 Le règlement de
copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré
conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme
imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause
attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente
de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. Dans ce cas, le vendeur
doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à
usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et
les conditions de la vente. Cette information est
transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut
offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. Article 8-2 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 54 (V) Le syndic
établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données
financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son
bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche
synthétique de la copropriété chaque année. Le syndic met
cette fiche à disposition des copropriétaires. Le défaut de
réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Les
contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière
forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne
met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai
de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la
rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice. Ces
dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à
destination totale autre que d’habitation. NOTA: Conformément à
l’article 54 IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, l’article 8-2 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis est applicable à compter du : 1° 31 décembre
2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ; 2° 31 décembre
2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ; 3° 31 décembre
2018, pour les autres syndicats de copropriétaires. JPM-COPRO : Conformément à la mode du temps,
l’article 8-2 traite plus des sanctions que de l’innovation qu’il promeut. La
fiche synthétique regroupe les données financières et techniques essentielles
relatives à la copropriété et à son bâti. Plutôt que de créer un
document supplémentaire, mieux valait sans nul doute mettre en valeur le
carnet d’entretien pour ce qui est technique et la tenue correcte de la
comptabilité pour ce qui est des affaires financières. Le régime officiel du
carnet d’entretien est misérabiliste. Il existe heureusement des syndicats
qui ont mis en place des carnets de haute qualité, mis à jour convenablement
et qui sont des outils de gestion efficaces. Il faut suivre cette bonne
piste. Hélas ! Nombreux sont les syndicats dont les archives ont
disparu. Il y a à cet égard une véritable responsabilité collective. Les
pouvoirs publics y ont leur part. Il était, - il reste -,
possible de combler quelques lacunes du plan comptable et de familiariser les
copropriétaires avec les documents de fin
d’exercice quelque peu simplifiés. Ceci étant fait il convient de veiller à
son application très stricte par tous les syndics, professionnels ou non. On aurait alors les données
financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son
bâti sans nécessité d’encombrer le Conseil d’État d’un dossier indigne. Article 9 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 Chaque copropriétaire
dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit
librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de
ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la
destination de l’immeuble. Toutefois, si les
circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou
la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas
altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants
droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties
privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée
générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de
l’article 25 et de l’article 30. Pour la
réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties
privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à
réception des travaux. Les travaux entraînant
un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au
moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de
sécurité ou de conservation des biens. Les copropriétaires qui
subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit
d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de
jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à
une indemnité. Cette indemnité, qui est
à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie, s’agissant des
travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l’article
24, des f, g et o de l’article 25 et par l’article 30, en proportion de la
participation de chacun au coût des travaux. JPM-COPRO : On
retrouve dans l’article 25 f les travaux d’intérêt collectif : « f) A moins qu’ils ne
relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies
d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces
travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les
parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf
dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la
réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. » L’article 9 précise que
pour leur réalisation le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage
jusqu’à réception des travaux. Nos observations sur cette
innovation antérieure à la loi ALUR au pied de l’article 25. Article 9-1 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 58 (V) Chaque
copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité
civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant,
soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est
tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit
répondre. JPM-COPRO : Cette disposition
est la bien venue. Le législateur aurait pu traiter
plus complètement l’obligation d’assurance du syndicat et le droit qu’on doit
reconnaître au syndic de vérifier le respect de l’obligation d’assurance
individuelle par les copropriétaires. Il faut y ajouter le droit
de contrôle de l’obligation d’assurance des locataires. A noter que bien des
associations considèrent ces dispositions d’intérêt collectif comme des
atteintes graves aux droit de l’Homme !!! Article 10 (différé) Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 58 (V) Les copropriétaires sont
tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les
éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et
éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de
participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à
l’administration des parties communes et de verser au
fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même
article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties
privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des
dispositions de l’article 5. Le règlement de
copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des
catégories de charges. Tout règlement de
copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en
considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de
parties communes et la répartition des charges. JPM-COPRO : Il n’était
pas indispensable de polluer l’énoncé d’une des règles fondamentales du
statut de la copropriété par une disposition relevant d’un règlement de
popote : « verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la
cotisation prévue au même article ». Quitte à compléter l’article
10 il eût été préférable de poser le principe de la contribution aux avances
en général, qu’il faut distinguer des charges à proprement parler. Article 10-1 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 79 Par dérogation aux
dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul
copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires
exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance
et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le
recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi
que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit
de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; b) Les honoraires du
syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de
l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une
fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par
le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un
montant fixé par décret ; Le copropriétaire qui, à
l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention
déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa
part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois
en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation
économique des parties au litige. c) Les dépenses pour
travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f
de l’article 25 ; d) Les astreintes prévues à l’article L. 1331-29 du code de la
santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la
construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par
un arrêté pris en application du II de l’article L. 1331-28 du code de la
santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la
construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée
générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit
copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot. JPM-COPRO : Même observation que
dessus ! Le plafonnement de la rémunération du syndic pour les
prestations imposées par l’établissement de l’état daté n’a rien à faire ici.
La loi traite ailleurs de la rémunération du syndic. On peut noter par contre
que les dispositions nouvelles relatives à l’information des acquéreurs
entraîneront fatalement une rémunération spécifique qui s’ajoutera à celle
sus-évoquée. Il faut donc prévoir un rémunération
extraordinaire en précisant qu’elle couvre toutes les prestations minimales
imposées par le transfert la propriété d’un lot. On constate une dérive par
rapport à la conception initiale de l’article 10-1 avec les dépenses pour
travaux d’intérêt collectif en c) ; il faudrait alors y ajouter les
frais individualisés de consommation d’eau froide et d’eau chaude et même de
chauffage lorsque l’immeuble est équipé d’un comptage de calories. L’imputation des astreintes
prévue en d) est sans doute justifiée. Mais il serait préférable de ne pas
disperser des textes relevant du régime particulier des copropriétés en
difficulté. Article 11 Sous réserve des
dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut
être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des
travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée
générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la
répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par
l’assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d’aliénation
séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges
entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de
copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la
majorité prévue à l’article 24. A défaut de décision de
l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les
cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le
tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire
procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. Article 12 Dans les cinq ans de la
publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque
propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des
charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart,
ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure
de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle
qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10.
Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle
répartition des charges. Cette action peut
également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un
délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot
intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier
immobilier. Article 13 Le règlement de
copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont
opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à
dater de leur publication au fichier immobilier. Article 14 Modifié par Loi
n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 5 La collectivité des
copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir
la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente
loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de
gestion. Il établit, s’il y a
lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la
conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est
responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice
de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice
de toutes actions récursoires. Article 14-1 Créé par Loi 2000-1208
2000-12-13 art. 75 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002 Créé par Loi n°2000-1208
du 13 décembre 2000 - art. 75 (V) Pour faire face aux
dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des
parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des
copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée
générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour
de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires
versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois,
l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est
exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période
fixée par l’assemblée générale. Article 14-2
(différé) Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 58 (V) I. - Ne sont pas
comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste
est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à
ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée
générale. II. - Dans les
immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente
loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue
d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour
faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux
prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux
décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent
article. Ce fonds de
travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les
copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée
générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L’assemblée
générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et
25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de
travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Par exception,
lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence,
fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à
la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions
de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des
sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux. Le montant, en
pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par
l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux
articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget
prévisionnel mentionné à l’article 14-1. Si le
diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la
construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître
aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est
dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée
de validité du diagnostic. Les sommes
versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et
définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas
lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. III. - Lorsque
l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas
constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée
générale. IV. - Lorsque
le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget
prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour
de l’assemblée générale : 1° La question
de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L.
731-2 du code de la construction et de l’habitation ; 2° La question
de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des
décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.
JPM-COPRO : La mesure entre
dans le petit groupe des bonnes mesures de la loi ALUR. La qualification de
« fonds de travaux » est regrettable puisqu’elle n’a aucun sens. On
a mieux parlé de provision pour travaux futurs ou de fonds de prévoyance pour
travaux. Il a pour objet de faire face aux dépenses
résultant : 1° Des travaux prescrits
par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par
l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Le texte laisse à penser
que les travaux prescrits par les lois et règlements ne font pas l’objet
d’une décision de l’assemblée générale. La dispense fondée sur la
réalisation d’un diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du
code de la construction et de l’habitation ne faisant apparaître aucun besoin de travaux dans
les dix prochaines années est d’autant plus contestable que les travaux
peuvent porter sur des éléments d’équipement. Le texte dispose que
« les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux
lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. » On
retrouvera ailleurs la mention erronée du syndicat pris comme propriétaire.
Le syndicat des copropriétaires n’est propriétaire de rien. Pas même de la
trésorerie syndicale ! Que faut-il d’ailleurs
entendre par « définitivement acquises au syndicat » ? La
quote-part non remboursée ne passerait pas au crédit du compte de
l’acquéreur ? Ce serait impensable. Cet amendement précise en
outre : « Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le
syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. » Il a trouvé son origine dans l’existence de
difficultés de trésorerie provoquées par le remboursement de la quote-part
versée au vendeur et la reconstitution tardive par le vendeur. Or
l’obligation pour celui-ci de reconstituer la provision figure maintenant
dans la loi et il suffit de veiller à ce que cette reconstitution soit
réalisée chez le notaire à l’occasion de la signature de l’acte authentique. Article 14-3 Modifié par Loi
n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 92 JORF 16 juillet 2006 Les comptes du syndicat
comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la
situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont
établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret.
Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice
précédent approuvé. Les charges et les
produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur
engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement.
L’engagement est soldé par le règlement. Toutefois, un syndicat comportant
moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le
budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est
inférieur à 15 000 Euros, n’est pas tenu à une comptabilité en partie double
; ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice. Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998
portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la
publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. Article 15 Le syndicat a qualité
pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains
des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou
plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à
l’immeuble. Tout copropriétaire peut
néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance
de son lot, à charge d’en informer le syndic. Article 16 Tous actes d’acquisition
ou d’aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels
immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu’ils
aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26,
sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef. Le syndicat peut
acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans
que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les
aliéner dans les conditions prévues à l’alinéa précédent. Il ne dispose pas
de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par
lui. Article 16-1 Créé par Loi n°79-2 du 2
janvier 1979 - art. 2 JORF 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet 1979 Les sommes représentant
le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les
copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et
proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant
à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce,
nonobstant l’existence de toute sûreté grevant son lot. Les présentes
dispositions ne dérogent pas à celles de l’article L. 12-3 du code de
l’expropriation pour cause d’utilité publique. Article 16-2 Créé par Loi n°96-987 du
14 novembre 1996 - art. 34 JORF 15 novembre 1996 L’expropriation pour
cause d’utilité publique d’un immeuble bâti, d’un groupe d’immeubles bâtis ou
d’un ensemble immobilier soumis à la présente loi est poursuivie et prononcée
lot par lot à l’encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels
immobiliers concernés, ainsi que, lorsqu’elle porte également sur des parties
communes en indivision avec d’autres copropriétaires, à l’encontre du
syndicat. Lorsque l’expropriation
porte uniquement sur des parties communes à l’ensemble des copropriétaires,
elle est valablement poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat
représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers. Lorsque l’expropriation
est poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat, les dispositions de
l’article 16-1 sont applicables pour la répartition des indemnités
compensatrices. Chapitre II :
Administration de la copropriété
Section 1 :
Dispositions générales.
Article 17 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 55 (V) Les décisions du
syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur
exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un
conseil syndical. Dans les cas où, avant
la réunion de la première assemblée générale suivant
la mise en copropriété, un syndic provisoire
a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des
parties, ce syndic ne peut être maintenu que par
décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de
plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en
existe un, ou les copropriétaires. A défaut de nomination,
le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à
la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du
maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble . JPM-COPRO : Nous signalons qu’aux termes de l’article 421-1 du CCH
les offices publics de l'habitat sont des établissements publics locaux à
caractère industriel et commercial. Ils ont pour objet notamment […] 17° D’être syndic de
copropriété et administrateur de biens d’immeubles bâtis, construits ou
acquis soit par elles, soit par un autre organisme d’habitations à loyer
modéré, une collectivité territoriale, une société d’économie mixte ou un
organisme sans but lucratif, l’association mentionnée à l’article L. 313-34
ou une des sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au
moins 99 % par cette association. Elles peuvent également, selon des
modalités fixées par décret, être syndic de copropriété et administrateurs de
biens d’immeubles d’habitations et réaliser des prestations de service pour
le compte de syndicats de copropriétaires qui ne répondent pas à ces
conditions. » ; Peut-être serait-il
possible de leur assurer l’exclusivité la fonction de syndic
provisoire ? Celui-ci doit en effet faire l’avance des premières
dépenses de la collectivité. Les syndics professionnels sont sans doute moins
intéressés maintenant par ce genre de mission. Article 17-1-1 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 56 Lorsque le
syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements,
de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une
période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, le syndicat
peut bénéficier des dérogations suivantes aux articles 17-1 et 26 : A. ― La
modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité
d’adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l’article 25
et, le cas échéant, à la majorité de l’article 25-1. B. ―
Lorsque l’assemblée générale de ce syndicat a décidé d’adopter la forme
coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la
majorité de l’article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de
procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. Dans ce cas,
et par dérogation à l’article 17-1 : 1° La
désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l’article 25.
L’assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer
le syndic en cas d’empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont
l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale
désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des
copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le
contrôle des comptes du syndicat ; 2° En cas
d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la
conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque
copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale
extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions
nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de
ses occupants. Nous sommes en présence
d’une innovation intéressante, tendant à faciliter la gestion des petites
copropriétés en adoptant la forme coopérative. C’est a priori surprenant.
Le régime des syndicats de forme coopérative est caractérisé par le rôle
essentiel du conseil syndical qui désigne le syndic en son sein et participe
activement à la gestion de la copropriété. Il est généralement adopté par des
copropriétés d’une certaines importance, assurées de la participation
bénévole d’un petit groupe de copropriétaires souvent très compétents. C’est
la seule justification du terme « coopérative ». Les pouvoirs
publics ne perdent jamais l’occasion de rappeler que ces syndicats sont
étrangers au monde de la Coopération. Pour les petites
copropriétés l’article 17-1-1 B permet au contraire à l’assemblée générale de
« décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l’article 25,
de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la
désignation du syndic parmi ses membres » !!! En A le texte impose
préalablement la modification du règlement de copropriété en vue de prévoir
la possibilité d’adopter la forme coopérative. Elle est approuvée à la
majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l’article 25-1.
Cette modification n’est
nullement nécessaire de nos jours, et ne l’a d’ailleurs jamais été. Il s’agit
à notre avis d’une interprétation excessive de l’ajout à l’article 14 imposé
par la loi 85-1470 du 31 décembre 1985 : « Le règlement de
copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion ». Cet
ajout a été inséré à la demande des partisans de ce mode de gestion
représentés à cet effet par M. Thiercelin qui est
encore président de la FSCC. Le but unique était de faire connaître
l’existence de ce régime et non de créer une condition nouvelle à son
adoption. Il faut ajouter néanmoins que jusqu’à l’adoption de la loi SRU du
13 décembre 2000 l’adoption du régime coopératif exigeait une décision prise
à la majorité de l’article 26. Depuis la loi SRU l’article
17-1 précise que l’adoption ou l’abandon de la forme coopérative est décidé à
la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1. Le texte a le mérite de
permettre à l’assemblée générale de désigner un copropriétaire pour suppléer
le syndic en cas d’empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont
l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. Curieusement le Législateur
n’a pas écarté un inconvénient majeur du régime coopératif. Il impose à
l’assemblée générale de désigner une ou plusieurs personnes physiques ou
morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures
qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat. Ce qui est
justifié dans le cas des syndicats coopératifs importants puisque le conseil
syndical participe à la gestion et ne peut ne contrôler lui-même, est
évidemment aberrant dans le cas d’un petit syndicat. A la vérité ce régime
hybride rejoint la pratique du « syndic bénévole » avec l’avantage
d’un suppléant officiel. Article 17-1 Créé par Loi 2000-1208
2000-12-13 art. 75 IV JORF 14 décembre 2000 Créé par Loi n°2000-1208
du 13 décembre 2000 - art. 75 (V) Dans le cas où
l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la
constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par
les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit
les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical
peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le
syndic en cas d’empêchement de celui-ci. Le président et le
vice-président sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions.
L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales
qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées
pour assurer le contrôle des comptes du syndicat. L’adoption ou l’abandon
de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25
et le cas échéant de l’article 25-1. Article 17-2 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 55 (V) Tout syndic
non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou
plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à
gérer. Article 18 (différé) Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 58 (V) I.- Indépendamment des
pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi
ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est
chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret
prévu à l’article 47 ci-dessous : - d’assurer l’exécution des
dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée
générale ; - d’administrer l’immeuble, de
pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas
d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous
travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; - de soumettre
au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision
de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité
civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée
générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du
syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code
des assurances ; - de représenter le syndicat
dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles
15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état
descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications
apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque
copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ; - de soumettre au vote de
l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier
les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux
frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune
rémunération complémentaire au profit du syndic ; - de soumettre
à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 24 toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou
une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic
dont la liste est fixée par décret, en précisant la nature des liens qui
rendent nécessaire l’autorisation de la convention. Les conventions conclues
en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat ; - d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet
d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ; - de réaliser
les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la
construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de
copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ; - d’assurer l’information
des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par
l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ; - de proposer, à compter du
1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en
ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de
l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale
prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est
différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du
syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. II.-Le syndic
assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est
chargé : - d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les
comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée
générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait
apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ; - d’ouvrir
un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont
versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le
compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la
majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque
l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n°
70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités
relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de
commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation
professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La
méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein
droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa
désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne
foi demeurent valables ; Version en vigueur au 26
mars 2015 [ III. - Le f du 3° du I du présent article entre en
vigueur dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la
présente loi. Il s’applique aux mandats en cours à compter de leur
renouvellement.] d’ouvrir, dans l’établissement
bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte
mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom
du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de
travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet
d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte.
Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du
présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont
définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces
obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du
délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a
passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à
disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte,
dès réception de ceux-ci ; Toutefois,
lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de
bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de
l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic
soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions
d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les
immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une
réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat,
d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait
apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte
individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au
syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements
des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées
pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une
copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de
ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération
différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense
de compte bancaire séparé ; Ajout au 1er
janvier 2017 - d'ouvrir, dans l'établissement
bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte
mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom
du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de
travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet
d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les
virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II
sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement
acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations
emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de
trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec
des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du
conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception
de ceux-ci ; - de représenter le syndicat dans tous
les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16
ci-dessus, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division du
règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que
soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la
réquisition de publication ; A l’exception
du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au
syndicat de copropriétaires. III.-Le syndic
est également chargé : - de notifier sans délai au
représentant de l’Etat dans le département et aux
copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des
copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties
communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions du II de
l’article L. 515-16 du code de l’environnement. La notification aux
copropriétaires mentionne expressément les dispositions de l’article L.
515-16-1 du même code ; - lorsqu’un réseau de
communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de
télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en
clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique,
d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette
possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel
le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du “ service antenne “
numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n°
86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication. A
compter de la publication de la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la
modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur et
jusqu’au 30 novembre 2011, cette information est fournie dans le relevé de
charges envoyé régulièrement par le syndic aux copropriétaires. IV.-Seul responsable de
sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule
autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à
une fin déterminée. V.-En cas
d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du
conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un
nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du
règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par
décision de justice. Le syndic ne
peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois
mois. Quand
l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise
de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette
décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du
nouveau syndic. NOTA: Conformément à l’article
55 III de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le f du 3° du I du présent
article entre en vigueur dans le délai d’un an à compter de la promulgation
de la présente loi. Il s’applique aux mandats en cours à compter de leur
renouvellement. Article 18-1 AA Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 55 (V) Pour les
immeubles à destination totale autre que d’habitation, lorsqu’un syndicat de
copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales, les
copropriétaires peuvent décider, à la majorité définie à l’article 25, de
déroger à l’article 18 et, le cas échéant, de définir avec le syndic, dans le
cadre de son contrat, les missions du syndic, les honoraires de celui-ci, la
durée du mandat, les modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou
séparé et les modalités de perception des fonds. Article 18-1 A Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 55 (V) La
rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois,
une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de
prestations particulières, définies par décret en Conseil d’Etat. Le décret
prévu au premier alinéa fait l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de
son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre
chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction
et de la gestion immobilières créé en application de l’article 13-1 de la loi
n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce. Le contrat de
syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. Les travaux mentionnés à
l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application
des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires
spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même
assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. Le syndic ne
peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de
l’assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires
spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le
projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être
exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux
dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution. Article 18-1 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 55 (V) Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 Pendant le délai
s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître
des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de
copropriété, notamment, le cas échéant, une note
d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de
production d’eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les
contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que
la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des
catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les
copropriétaires par le syndic selon des modalités précisées par décret en
Conseil d’Etat. Article 18-2 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 55 (V) En cas de changement de
syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai
d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de
trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des
documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse
où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou
partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même
délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les
coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux
mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est
tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après
apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des
copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure
restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du
conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance,
statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des
pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le
versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de
tous dommages et intérêts. Article 19 Modifié par Ordonnance
n°2006-346 du 23 mars 2006 - art. 54 (V) JORF 24 mars 2006 Les créances de toute
nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse
de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale
sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure
restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que
le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente
loi. Le syndic a qualité pour
faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement
en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d’extinction de la
dette, sans intervention de l’assemblée générale. Le copropriétaire
défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une
offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander
mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance
statuant comme en matière de référé. Aucune inscription ou inscription
complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus
de cinq ans. Les créances visées à
l’alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2332 1°
du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui
garnit les lieux, sauf si ces derniers font l’objet d’une location non
meublée. Dans ce dernier cas, il
est reporté sur les loyers dus par le locataire. Article 19-1
(différé) Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 58 (V) Sont garantis
par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil :
l’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles
10 et 30, les cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2, les
créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en
application du c du II de l’article 24, les dommages et intérêts alloués par
les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement
des dépens. Article 19-2 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 55 (V) A défaut du versement à
sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres
provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent
immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours
à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre
recommandée au domicile de son destinataire. Après avoir constaté le
vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires
ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance
statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire
défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues
exigibles. L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein
droit. « Le présent article est applicable
aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. » ; Lorsque la mesure
d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du
copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité
d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du
syndicat résultant de l’ordonnance. Si l’assemblée
générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la
saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du
syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le
décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour
représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. Article 20 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 55 (V) I.-Lors de la mutation à
titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un
certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre
de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être
donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis
de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert
de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la
réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte
extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après
pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.
Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de
grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce
le montant et les causes de la créance. Le notaire
libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes
restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la
constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes
retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux
par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au
montant ainsi énoncé. Tout paiement ou
transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions
de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait
opposition. L’opposition régulière
vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du
privilège mentionné à l’article 19-1. II.-
Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou
d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de
préemption instauré en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du
code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au
syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des
mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la
société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints
ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Dans un délai
d’un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un
mois attestant : 1° Soit que
l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant
acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de
solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation
; 2° Soit, si
l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la
mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du
syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. Si le
copropriétaire n’est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II,
le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente. Dans
l’hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l’acte
authentique de vente, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés
de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux
par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le
notaire, disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification
pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat
attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai,
l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur. Article 21 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 55 (V) Dans tout syndicat de
copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa
gestion. En outre, il donne son
avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le
syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article
25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la
consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité,
elle arrête un montant des marchés et des contrats autres
que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue
obligatoire. Au cas où
l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un
syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets
de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte
bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la
possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à
l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de
syndic qu’ils communiquent à cet effet. Le conseil
syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée
au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette
mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires
dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de
l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils
communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas
l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le conseil
syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de
syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée
générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés. Lorsque la
copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence
n’est pas obligatoire. Il peut prendre
connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic,
de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à
la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la
copropriété. Le conseil
syndical reçoit sur sa
demande, communication de tout document intéressant le syndicat. Les membres du conseil
syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires,
les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la
présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les
partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants
légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en
qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à
défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir
spécialement habilité à cet effet. Le syndic, son conjoint,
le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou
descendants, ses parents en ligne collatérale,
ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à
terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du
présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs. Le conseil syndical élit
son président parmi ses membres. Lorsque l’assemblée
générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats
d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil
syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié,
dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires. Sauf dans le cas des
syndicats coopératifs, l’assemblée générale peut décider par une délibération
spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de
conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de
tous les copropriétaires. A défaut de désignation
par l’assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des
dispositions de l’alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs
copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés,
désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater
l’impossibilité d’instituer un conseil syndical. Article 22 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 55 (V) I. - Le règlement de
copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des
assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi
que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous. Chaque copropriétaire
dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties
communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des
parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose
est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Tout copropriétaire peut
déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre
du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir
plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir
plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose
lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5% des voix du syndicat.
Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il
participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses
mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Le syndic, son conjoint,
le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne
peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un
copropriétaire. Les salariés
du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de
solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également
copropriétaires de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres
copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale. II. -
L’assemblée générale d’un syndicat secondaire statuant à la majorité
mentionnée à l’article 25 peut mandater, pour une durée d’un an, le président
du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à
l’assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent
article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte
délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à
l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un
vote relevant de l’article 24. Pour les
décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat
principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou
l’unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part
au vote que s’il dispose d’une délibération de l’assemblée générale du
syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises
par la présente loi. Le président
du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée
générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit
chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale. III. - Le II
est applicable pour la représentation au sein de l’assemblée générale des
associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires
des immeubles inclus dans le périmètre de l’association syndicale libre. Pour les
décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale de
l’association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite
association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les
conditions prévues au II ne peut prendre part au vote s’il ne dispose d’une
délibération de l’assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se
prononçant sur cette décision à la même majorité. Article 23 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 68 Lorsque plusieurs lots
sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de
ces lots, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y
dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes
correspondant au lot dont il a la jouissance. En cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les
intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à
défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la
requête de l’un d’entre eux ou du syndic. Article 24 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 I. - Les décisions de
l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des
copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par
la loi. II. - Sont
notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : a) Les travaux nécessaires à
la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la
sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la
stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux
permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de
salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises
pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967
relative à l’amélioration de l’habitat ; b) Les modalités de
réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de
dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police
administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au
syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ; c) Les modalités de
réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L.
313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des
copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant
sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont
alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ; d) Les travaux d’accessibilité
aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils
n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement
essentiels ; e) L’autorisation donnée à
certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux
d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent
les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la
destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la
structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ; f) Les adaptations du
règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications
législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La
publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au
droit fixe ; g) La décision d’engager le
diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de
l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation. III. - Lorsque le règlement de
copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les
dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de
fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit
règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les
décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de
voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. Article 24-1 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 Lorsqu’un réseau de communications
électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision,
l’ordre du jour de l’assemblée générale comporte de droit, si l’installation
ne permet pas encore l’accès aux services nationaux en clair de télévision
par voie hertzienne terrestre en mode numérique et si le distributeur de
services dispose d’une offre en mode numérique, l’examen de toute proposition
commerciale telle que visée à la deuxième phrase du deuxième alinéa de
l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la
liberté de communication. Par dérogation au h de
l’article 25 de la présente loi, la décision d’accepter cette proposition
commerciale est acquise à la majorité prévue au premier alinéa du I de
l’article 24. Article 24-2 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 Lorsque l’immeuble n’est
pas équipé de lignes de communications électroniques à très haut débit en
fibre optique, toute proposition émanant d’un opérateur de communications
électroniques d’installer de telles lignes en vue de permettre la desserte de
l’ensemble des occupants par un réseau de communications électroniques à très
haut débit ouvert au public dans le respect des articles L. 33-6 et L. 34-8-3
du code des postes et des communications électroniques est inscrite de droit
à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. L’assemblée générale est
tenue de statuer sur toute proposition visée au premier alinéa. Par dérogation au h de
l’article 25 de la présente loi, la décision d’accepter cette proposition est
acquise à la majorité prévue au premier alinéa du I de l’article 24. Article 24-3 Créé par LOI n°2009-258
du 5 mars 2009 - art. 78 Lorsque l’immeuble
reçoit des services de télévision par voie hertzienne terrestre par une
antenne collective, l’ordre du jour de l’assemblée générale comporte, avant
la fin de la mise en œuvre dans la commune du schéma national d’arrêt de la
diffusion analogique et de basculement vers le numérique, un projet de
résolution sur les travaux et les modifications nécessaires à la réception,
par l’antenne collective de l’immeuble, des services de télévision par voie
hertzienne terrestre en mode numérique. Par dérogation au j de
l’article 25, la décision de réaliser les travaux et modifications prévus à
l’alinéa précédent est acquise à la majorité prévue au premier alinéa de
l’article 24. L’assemblée générale
peut également, dans les mêmes conditions, donner mandat au conseil syndical
ou, à défaut, au syndic pour conduire, dans la limite d’un montant de
dépenses, les modifications nécessaires à la continuité de la réception par
l’antenne collective des services de télévision lors de l’arrêt de la
télévision analogique ou lors des changements des fréquences d’émission des
services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique. Article 24-4
(différé) Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 58 (V) Pour tout immeuble
équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le
syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires
qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique prévu à
l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ou d’un
audit énergétique prévu à l’article L. 134-4-1 du même code la question d’un
plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance
énergétique. Avant de soumettre au
vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’un tel contrat, le
syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et
recueille l’avis du conseil syndical. L’obligation
prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux,
inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale en application de l’article
L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation, comporte des travaux
d’économie d’énergie. Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent
article. Article 24-5
(différé) Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 58 (V) Lorsque l’immeuble
possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif
et n’est pas équipé de stationnements sécurisés pour
les vélos ou des installations électriques intérieures permettant
l’alimentation de ces emplacements pour permettre la recharge des véhicules
électriques ou hybrides ou des installations de recharge électrique
permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules, le syndic inscrit
à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant
le stationnement sécurisé des vélos ou la recharge des véhicules électriques
ou hybrides et des conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau
électrique, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. Article 24-6 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 55 (V) Lorsque l’immeuble est
situé dans l’un des secteurs visés au II de l’article L. 515-16 du code de
l’environnement, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale
l’information sur l’exercice par les copropriétaires du droit de délaissement
prévu au même article. Il notifie en même temps
que l’ordre du jour un état actualisé des lots délaissés. Cet état comprend
le nombre de copropriétaires ayant exercé leur droit de délaissement, ainsi
que les quotes-parts des parties communes qu’ils représentent, et mentionne
les dispositions du deuxième alinéa du III de l’article 18 de la présente loi
et de l’article L. 515-16-1 du code de l’environnement. Article 24-7 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 60 Sauf dans le
cas où le syndicat des copropriétaires assure la maîtrise d’ouvrage des
travaux portant sur les parties communes et les parties privatives de
l’immeuble en application du c du II de l’article 24, le syndicat des
copropriétaires peut délibérer sur la création ou l’adhésion à une
association foncière urbaine prévue au 5° de l’article L. 322-2 du code de
l’urbanisme. Dans ce cas, par dérogation à l’article 14, l’association
foncière urbaine exerce les pouvoirs du syndicat des copropriétaires portant
sur les travaux de restauration immobilière relatifs aux parties communes de
l’immeuble jusqu’à leur réception définitive. Article 24-8 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 79 Lorsque, en
application de l’article L. 1331-29 du code de la santé publique ou des
articles L. 129-2 ou L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation,
une astreinte applicable à chaque lot a été notifiée au syndicat des
copropriétaires, pris en la personne du syndic, par une autorité publique, le
syndic en informe immédiatement les copropriétaires. Lorsque
l’inexécution des travaux et mesures prescrits par l’arrêté de police
administrative résulte de la défaillance de certains copropriétaires, le
syndic en informe l’autorité publique compétente, en lui indiquant les
démarches entreprises et en lui fournissant une attestation de défaillance.
Sont réputés défaillants les copropriétaires qui, après avoir été mis en
demeure par le syndic, n’ont pas répondu aux appels de fonds nécessaires à la
réalisation des travaux dans le délai de quinze jours après la sommation de
payer. Au vu de l’attestation de défaillance, l’autorité publique notifie le
montant de l’astreinte aux copropriétaires défaillants et procède à sa
liquidation et à son recouvrement comme il est prévu aux mêmes articles L.
1331-29, L. 129-2 et L. 511-2. Lorsque
l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas été en mesure de voter les
modalités de réalisation des travaux prescrits par un des arrêtés de police
administrative mentionnés aux mêmes articles et que le syndicat des
copropriétaires est lui-même défaillant, chacun des copropriétaires est
redevable du montant de l’astreinte correspondant à son lot de copropriété
notifié par l’autorité publique compétente. Article 25 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 Ne sont adoptées qu’à la
majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : a) Toute délégation du pouvoir de
prendre l’une des décisions visées à l’article 24, ainsi
que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements,
de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en
application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du
budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil
syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;
b) L’autorisation donnée à certains
copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties
communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination
de celui-ci ; c) La désignation ou la
révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ; d) Les conditions auxquelles sont
réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits
accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations
légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de
cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté
; e) La modification de la répartition des
charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par
un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ; f) A moins qu’ils ne relèvent de la
majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies d’énergie ou de
réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent
comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties
privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas
où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de
travaux équivalents dans les dix années précédentes. Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f. g) La suppression des
vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ; h) L’installation ou la modification
d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques
interne à l’immeuble dès lors qu’elle porte sur des parties communes ; i) L’autorisation permanente accordée
à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties
communes ; j) L’installation ou la modification
des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des
emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour
permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la
réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage
individuel pour ces mêmes véhicules ; k) L’installation de
compteurs d’eau froide divisionnaires. l) L’installation de
compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ; m) L’autorisation de transmettre aux
services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la
protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L.
126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ; n) L’ensemble
des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; o) La demande
d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des
études et travaux nécessaires à cette individualisation. Article 25-1 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 Lorsque l’assemblée
générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article
précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous
les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à
la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second
vote. Lorsque le projet n’a
pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une
nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de
trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24. Le présent
article n’est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l’article
25. Article 26 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 Sont prises à la
majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des
voix les décisions concernant : a) Les actes d’acquisition immobilière
et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement
l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la
jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; c) Les modalités d’ouverture des
portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble,
celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le
règlement de copropriété ; d) La suppression du poste
de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge
ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions
sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale. Lorsqu’en vertu d’une clause
du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte
atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des
parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et
l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il
appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité. L’assemblée générale ne
peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une
modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de
leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à
l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des
parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la
destination de l’immeuble. Article 26-3 Créé par Loi n°2000-1208
du 13 décembre 2000 - art. 81 Par dérogation aux
dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 26, l’assemblée générale
décide, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit
article, les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur
celles-ci, pour l’application de l’article 25 de la loi n° 96-987 du 14
novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte
de relance pour la ville. Article 26-4 Créé par LOI n°2012-387
du 22 mars 2012 - art. 103 (V) L’assemblée générale ne
peut, sauf à l’unanimité des voix des copropriétaires, décider la
souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires
pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les
parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives
régulièrement votés, soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du
syndicat et régulièrement votés. Par dérogation au
premier alinéa, l’assemblée générale peut également, à la même majorité que
celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de
travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, voter la souscription
d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet
emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques
accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés. Par dérogation au
premier alinéa, l’assemblée générale peut, à la même majorité que celle
nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou de
travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes
d’acquisition conformes à l’objet du syndicat, voter la souscription d’un
emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls
copropriétaires décidant d’y participer. Les copropriétaires qui
décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic
en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la
limite de leur quote-part des dépenses. A peine de forclusion, la
notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter
de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les
copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires,
à compter de la tenue de l’assemblée générale. NOTA: Loi n° 2012-387 du 22
mars 2012, article 103 II et III : les modalités d’application de ces
dispositions sont fixées par décret en Conseil d’Etat,
elles sont applicables à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la
publication dudit décret. Le décret d’application n° 2013-205 du 11 mars 2013
a été publié au JORF du 13 mars 2013 (entrée en vigueur de l’article 26-4
: 13 mai 2013). Article 26-5 Créé par LOI n°2012-387
du 22 mars 2012 - art. 103 (V) Le contrat de prêt
conclu en application de l’article 26-4, conforme aux conditions générales et
particulières du projet de contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de
l’assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l’expiration du
délai de recours de deux mois prévu au deuxième alinéa de l’article 42. NOTA: Loi n° 2012-387 du 22
mars 2012, article 103 II et III : les modalités d’application de ces
dispositions sont fixées par décret en Conseil d’Etat,
elles sont applicables à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la
publication dudit décret. Le décret d’application n° 2013-205 du 11 mars 2013
a été publié au JORF du 13 mars 2013 (entrée en vigueur de l’article 26-5
: 13 mai 2013). Article 26-6 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 Le montant de l’emprunt
mentionné à l’article 26-4, qui ne peut excéder le montant total des
quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer, est
versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires,
représenté par le syndic. Seuls les
copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de contribuer : 1° A son remboursement au syndicat, en
fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la
grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses
selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 ; 2° Au paiement au syndicat des
intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant
pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille spécifique établie
pour la répartition des accessoires. L’assemblée
générale peut autoriser le syndic, dans les conditions prévues au IV de
l’article 18, à déléguer à l’établissement prêteur la faculté de prélever les
sommes dues au titre du remboursement de l’emprunt collectif et du paiement
des accessoires directement sur les comptes bancaires des copropriétaires y
participant, ainsi qu’à mettre en œuvre les voies de recouvrement en cas
d’impayé Problème en
cas de mutation du lot Article 26-7 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 Le syndicat des
copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de
carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d’un
copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4 pour les
sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des
accessoires. Le cautionnement
solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une
entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit,
une société de financement ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1
du code monétaire et financier. Le
cautionnement solidaire prévu aux deux premiers alinéas est facultatif
lorsque le prêt souscrit par le syndicat a pour unique objectif le
préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la
réalisation des travaux votés. Les décisions attributives de subventions sont
alors obligatoirement communiquées à l’organisme prêteur par le syndic. Au regard du privilège
prévu au 1° bis de l’article 2374 du code civil, les sommes correspondant au
remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont
assimilées au paiement des charges et travaux. Après mise en œuvre de la
caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l’exercice du privilège du
syndicat des copropriétaires prévu au même 1° bis. Article 26-8 Créé par LOI n°2012-387
du 22 mars 2012 - art. 103 (V) Lors d’une mutation
entre vifs du lot d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné à
l’article 26-4, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en
société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du
remboursement de l’emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent
immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d’accord du prêteur et de la
caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau
copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces accords. NOTA: Loi n° 2012-387 du 22
mars 2012, article 103 II et III : les modalités d’application de ces
dispositions sont fixées par décret en Conseil d’Etat,
elles sont applicables à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la
publication dudit décret. Le décret d’application n° 2013-205 du 11 mars 2013
a été publié au JORF du 13 mars 2013 (entrée en vigueur de l’article 26-8
: 13 mai 2013). Article 27 Modifié par Loi n°94-624
du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994 Lorsque l’immeuble
comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent
l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale,
décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution
entre eux d’un syndicat, dit secondaire. Ce syndicat a pour objet
d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces
bâtiments, sous réserve des droits résultant pour
les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet
objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble
des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24. Le syndicat secondaire
est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues
par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat
principal, s’il en existe un. Article 28 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 I. - Lorsque l’immeuble comporte
plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible : a) Le propriétaire d’un ou de
plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce
ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une
propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce
propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; b) Les propriétaires dont les lots
correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée
spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires
composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du
syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés.
L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de
tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale. II. - Dans les deux cas,
l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les
conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la
division. L’assemblée générale du
ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de
l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du
règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges
rendues nécessaires par la division. La répartition
des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants : 1° Les créances du syndicat
initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du
syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein
droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en
application du 3° de l’article 1251 du code civil ; 2° Les dettes du syndicat
initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du
montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées
aux syndicats issus de la division. III. - Si l’assemblée générale du
syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la
création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne
peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24. Le règlement de
copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un
nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon
le cas. La division ne prend
effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas
précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial. IV. - Après avis du maire de
la commune de situation de l’immeuble et autorisation du représentant de l’Etat dans le département, la procédure prévue au présent
article peut également être employée pour la division en volumes d’un
ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts
sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages
différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion
autonome. Si le représentant de l’Etat dans le
département ne se prononce pas dans les deux mois, son avis est réputé
favorable. La procédure
ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment
unique. En cas de
division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la
création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements à usage
collectif est prise à la majorité mentionnée à l’article 25. Par dérogation
au troisième alinéa de l’article 29, les statuts de l’union peuvent interdire
à ses membres de se retirer de celle-ci. Article 29 Modifié par Loi
n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81 Un syndicat de
copropriétaires peut être membre d’une union de syndicats, groupement doté de
la personnalité civile, dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et
l’entretien d’éléments d’équipement communs ainsi que la gestion de services
d’intérêt commun. Cette union peut
recevoir l’adhésion d’un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de
sociétés immobilières, de sociétés d’attribution régies par les articles L.
212-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et de tous
autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de
ses membres. Les statuts de l’union
déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des
dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l’un de ses
membres de se retirer de l’union. L’adhésion à une union
constituée ou à constituer est décidée par l’assemblée générale de chaque
syndicat à la majorité prévue à l’article 25. Le retrait de cette union est
décidé par l’assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à
l’article 26. L’assemblée générale de
l’union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant
légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l’union.
Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire
du ou des syndicats qu’ils représentent. L’exécution des
décisions de l’union est confiée à un président de l’union désigné par
l’assemblée générale de l’union. Il est institué un
conseil de l’union chargé d’assister le président et de contrôler sa gestion.
Ce conseil est composé d’un représentant désigné par chaque membre de
l’union. Section 2 :
Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté. Article 29-1 A Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 63 Lorsqu’à la clôture des
comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des
articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur
requête le juge d’une demande de désignation
d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus
de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est
fixé à 15 %. En l’absence
d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des
comptes, le juge peut être saisi d’une même demande par : 1° Des copropriétaires
représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ; 2° Un créancier lorsque les
factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de
travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis
six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer
resté infructueux ; 3° Le représentant de l’Etat dans le département ou le procureur de la République
près le tribunal de grande instance ; 4° Le maire de la commune du
lieu de situation de l’immeuble ; 5° Le président de l’organe
délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent
en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. Dans les cas mentionnés
aux 1° et 2°, le représentant de l’Etat dans le
département, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et le
président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés de la saisine par
le ou les demandeurs. Article 29-1 B Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 63 Le juge, saisi dans les conditions prévues à l’article
29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé,
peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission et la rémunération. Les modalités d’intervention des
mandataires ad hoc sont fixées par décret. Le juge
précise et motive spécialement dans son ordonnance l’imputation des frais
entre le syndicat des copropriétaires et les autres parties à la procédure,
ou le partage des frais entre eux. Dans un délai de trois
mois renouvelable une fois par décision du juge, le mandataire ad hoc adresse
au juge un rapport présentant l’analyse de la situation financière du
syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations
faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant,
assurer la sécurité de l’immeuble, ainsi que le résultat des actions de
médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties
en cause. Lorsqu’il constate d’importantes
difficultés financières ou de gestion, il saisit le juge aux fins de
désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 29-1. Le syndic est
tenu de fournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à
l’accomplissement de sa mission dans un délai de quinze jours à compter de la
notification de l’ordonnance du juge au syndic. Le mandataire ad hoc peut
saisir le juge des difficultés dans l’exercice de sa mission. Pour
l’accomplissement de sa mission, le mandataire ad hoc peut obtenir de
l’autorité publique compétente les pièces relatives aux procédures de police
engagées à l’encontre du syndicat. Le greffe du tribunal de
grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire
de la commune où est implanté l’immeuble, au président de l’organe délibérant
de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière
d’habitat, ainsi qu’au représentant de l’Etat dans
le département. Le syndic inscrit à
l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution
nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. Si la
prochaine assemblée générale n’intervient pas dans les six mois à compter de
la remise du rapport, le syndic convoque une assemblée générale spécialement
à cet effet. Si le rapport du mandataire ad hoc préconise des mesures
d’urgence, ce délai est ramené à trois mois. Le
procès-verbal de l’assemblée générale statuant sur les résolutions mettant en
œuvre le rapport du mandataire est notifié par le syndic aux auteurs de la
saisine, au juge et au mandataire ad hoc. En l’absence de notification dans
le délai de six mois prévu au sixième alinéa, le mandataire ad hoc ou les
parties à l’origine de la procédure peuvent saisir le juge aux fins : 1° D’obtenir
une ordonnance enjoignant au syndic de convoquer sans délai l’assemblée
générale ; 2° De
désignation d’un administrateur provisoire, si les auteurs de la saisine sont
habilités à le faire par l’article 29-1. Article 29-1 C Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 63 I. - Pour exercer les
fonctions de mandataire ad hoc prévues à l’article 29-1 A, le juge peut
désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des
administrateurs judiciaires mentionnée à l’article L. 811-2 du code de
commerce. II. - Toutefois, à titre
exceptionnel, le juge peut également désigner, par décision spécialement
motivée, une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une
qualification particulière au regard de la nature de l’affaire et remplissant
des conditions définies par décret. III. - Les mandataires ad
hoc désignés en application du II du présent article ne doivent pas, au cours
des cinq années précédentes : 1° Avoir perçu à quelque
titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un
paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des
créanciers à l’origine de la procédure, ni d’une personne qui détient le
contrôle du syndic ou d’un de ses créanciers, au sens des II et III de
l’article L. 233-16 du code de commerce ; 2° S’être trouvés en
situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des
créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ; 3° Avoir un intérêt dans le
mandat qui leur est donné ; 4° Etre
au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait
l’objet d’une décision de radiation ou de retrait des listes, en application
des articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4 du code de commerce. IV. - Les
mandataires ad hoc ne peuvent être désignés syndic à l’issue de leur mission.
Article 29-1 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) I. ― Si
l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis
ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de
l’immeuble, le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête peut
désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le juge ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires
représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic,
par le maire de la commune du lieu de situation de
l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la
République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux
articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc. Le juge charge l’administrateur provisoire de prendre
les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la
copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le
mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de
l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a
et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et
l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire,
continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris
dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire
exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois,
lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par
un tiers désigné par le juge sur sa proposition et rétribué sur sa
rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au
titre d’administrateur provisoire de la copropriété. La décision désignant
l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être
inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été
établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à
l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire
présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du
syndicat. Le juge peut, à tout moment, modifier la mission de
l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de
l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été
désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic,
d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat
dans le département, du maire de la commune du lieu
de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la
République ou d’office. Un
administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes
d’un syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité
morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la
liquidation des dettes jusqu’à ce que le juge mette fin à la mission de
l’administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les
dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions
précisées par décret en Conseil d’Etat. II. ―
Les modalités de rémunération de l’administrateur provisoire sont fixées par
décret. III. ―
Pour exercer les fonctions d’administrateur provisoire prévues au I, le juge
peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des
administrateurs judiciaires mentionnée à l’article L. 811-2 du code de
commerce. Le juge peut
également désigner une personne physique ou morale justifiant d’une
expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de
l’affaire et remplissant des conditions définies par décret. Si le syndicat
a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B de la
présente loi, le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur
provisoire sur décision motivée du juge et après audition du conseil
syndical. Dans les autres cas, les administrateurs provisoires désignés dans
les conditions prévues au deuxième alinéa du présent III ne doivent pas, au cours
des cinq années précédentes : 1° Avoir perçu à quelque
titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un
paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des
créanciers à l’origine de la procédure, ni d’une personne qui détient le
contrôle du syndic ou d’un des créanciers, au sens des II et III de l’article
L. 233-16 du code de commerce ; 2° S’être trouvés en
situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des
créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ; 3° Avoir un intérêt dans le
mandat qui leur est donné ; 4° Etre
au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait
l’objet d’une décision de radiation ou de retrait des listes, en application
des articles L. 811-6, L. 811-12 et L. 812-4 du même code. Ils sont tenus
d’exécuter les mandats qui leur sont confiés en se conformant, dans
l’accomplissement de leurs diligences professionnelles, aux mêmes obligations
que celles qui s’imposent aux administrateurs judiciaires. Article 29-2 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) Une copie de
l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire ainsi que les
rapports établis par celui-ci sont portés à la connaissance des
copropriétaires. Une copie de
l’ordonnance de désignation est également adressée par le greffe du tribunal
de grande instance au procureur de la République, au représentant de l’Etat dans le département, au maire de la commune et au
président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent
en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble concerné. A leur
demande, les rapports établis par l’administrateur provisoire leur sont
communiqués par le greffe du tribunal de grande instance. Article 29-3 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) I. ―
L’ordonnance de désignation d’un administrateur provisoire prévue à l’article
29-1 emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les
créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette
décision, pour une période de douze mois. Elle
interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les
créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et
tendant à : 1° La
condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2° La
résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Elle arrête ou
interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers
ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet
attributif avant cette décision. L’ordonnance
de désignation emporte également suspension des stipulations contractuelles prévoyant
des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein
droit du contrat. Le présent I
est applicable aux emprunts collectifs conclus par le syndicat des
copropriétaires. Si, en application de l’article 26-6, le prêteur bénéficie
d’une délégation du syndic l’autorisant à prélever directement auprès de
chaque copropriétaire les sommes dues par ce dernier au titre du
remboursement de l’emprunt collectif et du paiement des accessoires, cette
délégation est suspendue par l’ordonnance de désignation. II. ― Le juge,
statuant en la forme des référés, peut, sur demande de l’administrateur
provisoire, proroger la suspension prévue au I du présent article jusqu’à
trente mois. III. ― Le juge,
statuant en la forme des référés, peut, sur demande de l’administrateur
provisoire, prononcer la résiliation d’un contrat ou ordonner la poursuite de
l’exécution du contrat. IV. ― Les actions en
justice et les voies d’exécution autres que celles suspendues, interdites ou
arrêtées dans les conditions prévues au présent article sont poursuivies à
l’encontre du syndicat des copropriétaires, après mise en cause par
l’administrateur provisoire. Article 29-4 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) I. ―
Dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l’administrateur
provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers
de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs
créances. II. ― A
partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur
provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs
créances dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat. Après
vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire établit et
publie la liste des créances déclarées. Les créanciers
disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste
pour contester son contenu auprès du président du tribunal de grande
instance. III. ―
Les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus au II sont
inopposables à la procédure. Article 29-4
(transféré) Créé par Loi n°94-624 du
21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994 Article 29-5 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) I. ― L’administrateur
provisoire établit un plan d’apurement des dettes. Ce plan, d’une
durée maximale de cinq ans, comporte un échéancier des versements auprès des
créanciers du syndicat des copropriétaires. II. ― Le
projet d’échéancier est notifié aux créanciers figurant dans la liste prévue
au deuxième alinéa du II de l’article 29-4. Les créanciers
disposent d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour faire
part de leurs observations. Les créanciers peuvent formuler individuellement
des propositions de remise de dettes. L’administrateur
provisoire notifie le plan d’apurement définitif aux créanciers et au conseil
syndical. Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de cette
notification pour saisir le juge d’une contestation. A défaut de
contestation dans ce délai, le juge homologue le plan à la demande de
l’administrateur provisoire. L’ordonnance d’homologation est notifiée aux
créanciers et au conseil syndical avec le plan d’apurement définitif. III. ―
La notification de l’ordonnance ou du jugement entraîne, tant que le plan
d’apurement est respecté, le maintien de la suspension de l’exigibilité des
créances prévue aux I et II de l’article 29-3. Le plan
d’apurement est mis en œuvre par le syndic à l’issue de la mission de
l’administrateur provisoire. IV. ― Si
la situation financière du syndicat des copropriétaires évolue, le plan
d’apurement peut être prorogé ou modifié par décision du juge, saisi par le
syndicat des copropriétaires, des copropriétaires représentant au moins 15 %
des voix, les créanciers, le syndic ou l’administrateur provisoire. V. ― Dès
lors qu’ils ne compromettent pas la réalisation du plan d’apurement,
l’administrateur provisoire peut conclure avec les copropriétaires des
échéanciers individualisés de remboursement de leurs dettes vis-à-vis du
syndicat. Article 29-6 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) Si le syndicat
des copropriétaires dispose d’actifs cessibles, notamment des locaux ou des parcelles
de terrain non bâti, de nature à apurer les dettes du syndicat,
l’administrateur provisoire peut demander au juge l’autorisation de réaliser
les cessions par dérogation au a de l’article 26 et au deuxième alinéa du I
de l’article 29-1 et de modifier en conséquence le règlement de copropriété
et l’état descriptif de division. A l’appui de
cette demande, l’administrateur provisoire produit un rapport faisant état de
l’évaluation des biens cessibles et consignant l’avis du conseil syndical. La durée de
l’autorisation fixée par le juge ne peut excéder cinq ans. Si la cession des
actifs est réalisée dans ce délai, elle conduit à la modification de
l’échéancier des appels de fonds auprès des copropriétaires prévu par le plan
d’apurement des dettes, selon la procédure définie au IV de l’article 29-5. Article 29-7 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) L’administrateur
provisoire évalue, dans le cadre de l’élaboration du plan d’apurement soumis
au juge, la somme des créances irrécouvrables du syndicat sur les
copropriétaires. En l’absence
d’actifs du syndicat des copropriétaires pouvant être cédés dans les
conditions définies à l’article 29-6 ou si les cessions n’ont pas trouvé
preneur, l’administrateur provisoire peut demander au juge d’effacer
partiellement les dettes du syndicat pour un montant équivalant au montant
des créances irrécouvrables. Le juge peut
effacer tout ou partie des dettes. Le montant effacé est réparti entre les
créanciers du syndicat proportionnellement au montant de leur créance et
intégré par l’administrateur provisoire au plan d’apurement des dettes, qui
est ensuite homologué par le juge dans les conditions prévues au II de
l’article 29-5. Le jugement ordonne également mainlevée des éventuelles
inscriptions hypothécaires relatives à ces dettes inscrites sur les locaux
appartenant au syndicat des copropriétaires. Article 29-8 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) I. ― Si
la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis
autrement, le juge peut prononcer aux conditions qu’il fixe et sur demande de
l’administrateur provisoire : 1° La
constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires ; 2° La division
du syndicat. Lorsque
l’administrateur provisoire demande une division en volumes, le juge statue
au vu des conclusions du rapport d’un expert désigné par ses soins, aux frais
du syndicat des copropriétaires, établissant que l’immeuble ou l’ensemble
immobilier peuvent être scindés en volumes sans parties communes indivises et
fonctionnant de façon autonome, et après consultation du maire de la commune
du lieu d’implantation et du président de l’établissement public de
coopération intercommunale compétent en matière d’habitat. A l’appui de
ces demandes, l’administrateur provisoire établit un rapport faisant état de
l’avis du conseil syndical et précisant les conditions matérielles,
juridiques et financières de division du syndicat ou de constitution d’un
syndicat secondaire. Il établit notamment la répartition des parties communes
du syndicat initial, les projets de règlement de copropriété et les états
descriptifs de division des nouveaux syndicats, dresse un état des créances
et des dettes du syndicat et en établit la répartition selon les principes
définis au II de l’article 28. L’administrateur
provisoire établit, concomitamment à l’état des créances et des dettes, un
plan d’apurement des dettes transmises pour chacun des syndicats créés par la
division. Ce plan est validé et s’impose aux syndicats issus de la division,
qui le mettent en œuvre selon les modalités définies à l’article 29-5. La répartition
validée des dettes entre les syndicats est notifiée individuellement à chacun
des créanciers connus du syndicat initial. II. ― Si
des travaux préalables pour réaliser la constitution d’un syndicat secondaire
ou les divisions prévues au présent article sont nécessaires, le juge peut
autoriser l’administrateur provisoire à faire réaliser les travaux aux frais
des copropriétaires. III. ―
Le jugement autorisant la division ou la constitution d’un syndicat
secondaire homologue également les nouveaux règlements de copropriété et
états descriptifs de division des syndicats issus de la division ou les modifications
du règlement de copropriété résultant de la constitution d’un syndicat
secondaire. Le jugement
prononçant la division du syndicat emporte dissolution du syndicat initial. Le juge
désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires issu des divisions prévues
au présent article ou pour chaque syndicat secondaire constitué en
application du présent article, la personne chargée de convoquer l’assemblée
générale en vue de la désignation d’un syndic. Article 29-9 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) Sur saisine
motivée de l’administrateur provisoire et si le rétablissement financier de
la copropriété le nécessite, le juge peut l’autoriser à modifier le règlement
de copropriété afin de tenir compte de travaux concourant au redressement de
la copropriété, notamment d’individualisation du chauffage, et modifiant la
répartition des charges. Dans le cas de travaux d’individualisation du
chauffage, le juge autorise par la même décision la réalisation de ces
travaux. Sur saisine
motivée de l’administrateur provisoire et si leurs coûts d’entretien, de
gestion ou de remise à niveau compromettent de façon irrémédiable l’équilibre
financier du syndicat des copropriétaires, le juge peut autoriser
l’administrateur provisoire à céder à titre gracieux à la commune ou à
l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière
d’habitat les parcelles de terrain non bâti d’intérêt public ou des locaux ou
équipements communs pouvant relever d’une gestion publique et modifier en conséquence
le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Article 29-10 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) L’administrateur
provisoire peut proposer au représentant de l’Etat
dans le département d’initier un plan de sauvegarde en application de
l’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation. Lorsque la
démarche d’élaboration d’un plan de sauvegarde est engagée, l’administrateur
provisoire est membre de plein droit de la commission mentionnée au I du même
article. Si, lors de
l’élaboration du plan de sauvegarde ou en cours d’exécution d’un tel plan,
l’administrateur provisoire constate que des mesures du plan de sauvegarde
sont en contradiction avec la mission qui lui est confiée par le juge, il en
informe le représentant de l’Etat dans le
département, le maire et le président de l’établissement public de
coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, qui peuvent soit
modifier le plan de sauvegarde, soit demander au juge de modifier le contenu
de la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur
provisoire peut signer toute convention financière en vue de l’attribution de
subventions publiques au syndicat des copropriétaires, dès lors que cette
convention n’est pas contradictoire avec la mission qui lui est confiée. Article 29-11 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) I. ― Si
la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les
travaux nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble,
la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction
des charges de copropriété permettant son redressement financier, le juge
peut placer l’immeuble sous administration provisoire renforcée : 1° Sur saisine
du maire de la commune du lieu de situation, du président de l’établissement
public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou du
représentant de l’Etat dans le département ; 2° Ou sur
saisine de l’administrateur provisoire déjà désigné en vertu de l’article
29-1. II. ―
Dans le cadre du placement sous administration provisoire renforcée, le juge
autorise l’administrateur provisoire, désigné en vertu de l’article 29-1, à
conclure une convention à durée déterminée, au nom du syndicat des copropriétaires,
avec un ou plusieurs opérateurs compétents en matière de maîtrise d’ouvrage
de travaux et de mise au point de financement d’opération de travaux, qui
peut être notamment l’un des organismes mentionnés aux articles L. 321-14, L.
321-29 et L. 326-1 du code de l’urbanisme et aux articles L. 411-2 et L.
481-2 du code de la construction et de l’habitation. La décision du
juge est notifiée aux parties intéressées ainsi qu’au maire de la commune du
lieu de situation, au président de l’établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d’habitat et au représentant de l’Etat dans le département. III. ―
L’administrateur provisoire peut confier à l’opérateur, par cette convention,
toutes les missions concourant au redressement de la copropriété, notamment
la maîtrise d’ouvrage d’un programme de travaux et la mise au point du
financement de l’opération. Un décret précise les modalités de rémunération
de l’opérateur à la charge des copropriétaires. Le juge
homologue la convention conclue entre l’opérateur et l’administrateur
provisoire. L’exécution de
la convention peut se poursuivre même si la mission de l’administrateur
provisoire est terminée. La convention prend fin à l’expiration du terme fixé
par elle. IV. ― Le
maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ou le président de
l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière
d’habitat peuvent engager à tout moment la procédure prévue à l’article L.
615-6 du code de la construction et de l’habitation. La conclusion de la
convention mentionnée au II du présent article est alors suspendue dans
l’attente de la décision du juge, mais la mission de l’administrateur
provisoire se poursuit dans les conditions prévues à l’article 29-1. Article 29-12 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) I. ―
Lorsque la mission de l’opérateur mentionné au II de l’article 29-11 prévoit
la réalisation d’une division du syndicat dans les conditions prévues à
l’article 29-8, la convention mentionnée à l’article 29-11 prévoit la
répartition de la rémunération de l’opérateur entre les syndicats ainsi
créés. Chaque syndicat issu de cette division est subrogé, chacun pour ce qui
le concerne, dans les droits et obligations conventionnelles du syndicat
dissous selon les modalités prévues par la convention. II. ― La
mission de l’opérateur ne peut prendre fin de façon anticipée que sur
décision du juge. La convention prévoit obligatoirement les modalités
d’indemnisation de l’opérateur qui a engagé des fonds pour la réalisation des
travaux prévus par la convention en cas de résiliation anticipée prononcée
par le juge. III. ―
Le juge, saisi par des copropriétaires représentant 15 % des voix, peut
autoriser l’administrateur provisoire à inclure dans le contrat de l’opérateur
la réalisation de travaux d’amélioration. IV. ― Si
la mission de l’administrateur provisoire est terminée et la copropriété
financièrement redressée, le juge peut autoriser le syndic à conclure un
avenant à la convention en cours, après approbation des travaux
supplémentaires par l’assemblée générale des copropriétaires statuant dans
les conditions de majorité prévues par la présente loi. Article 29-13 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) Pour les
propriétaires occupants, la rémunération de l’opérateur prévue à l’article
29-11 ouvre droit aux allocations de logement prévues aux articles L. 542-1 à
L. 542-9 et L. 831-1 à L. 835-7 du code de la sécurité sociale. Article 29-14 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) Le juge peut :
1° Suspendre
le versement des cotisations au fonds de travaux sur demande de
l’administrateur provisoire ou des copropriétaires représentant au moins 15 %
des voix lorsque l’immeuble fait l’objet d’un plan de sauvegarde en
application de l’article L. 615-1 du code de la construction et de
l’habitation ; 2° Autoriser
l’administrateur provisoire à utiliser les sommes
déposées sur le fonds de travaux pour engager les actions nécessaires au
redressement de la copropriété ou permettre le maintien de la gestion
courante. Article 29-15 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 64 (V) Les procédures
prévues au livre VI du code de commerce ne sont pas applicables aux syndicats
de copropriétaires. Chapitre III :
Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de
surélévation. Article 30 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 L’assemblée générale des
copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la
destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la
transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants,
l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage
commun ou la création de tels locaux. Elle fixe alors, à la
même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des
indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui
résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à
tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de
dépenses plus élevée. Elle fixe, à la même
majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de
remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés. Lorsque l’assemblée
générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire
ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande
instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux
d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les
conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les
installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à
ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne
pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût
de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. Article 32 Sous réserve des
dispositions de l’article 34, la décision prise oblige les copropriétaires à
participer, dans les proportions fixées par l’assemblée, au paiement des
travaux, à la charge des indemnités prévues à l’article 36, ainsi qu’aux
dépenses de fonctionnement, d’administration, d’entretien et de remplacement
des parties communes ou des éléments transformés ou créés. Article 33 Modifié par LOI
n°2012-387 du 22 mars 2012 - art. 103 (V) La part du coût des
travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant
aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut
n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les
copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à
peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux
mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Lorsque
le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux,
les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont
égales au taux légal d’intérêt en matière civile. Toutefois, les sommes
visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la
première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation
est réalisée par voie d’apport en société. Les dispositions qui
précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le
respect d’obligations légales ou réglementaires. Article 34 La décision prévue à
l’article 30 n’est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le
délai prévu à l’article 42, alinéa 2, saisi le tribunal de grande instance en
vue de faire reconnaître que l’amélioration décidée présente un caractère
somptuaire eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de
l’immeuble. Article 35 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 61 La surélévation ou la
construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage
privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision
en est prise à la majorité prévue à l’article 26. La décision d’aliéner
aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité
prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la
confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots
composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.
Toutefois, lorsque le
bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de
préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de
l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est
prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige,
si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée
spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever,
statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés. Les
copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un
droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux
privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou
plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage
supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en
indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut
offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. Les
copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du
même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son
droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes
conditions que celles prévues au quatrième alinéa. Article 36 Modifié par Loi
n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 13 JORF 1er janvier 1986 Les copropriétaires qui
subissent, par suite de l’exécution des travaux de surélévation prévus à
l’article 35, un préjudice répondant aux conditions fixées à l’article 9 ont
droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l’ensemble des
copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de
chacun dans les parties communes. Article 37 Toute convention par
laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l’exercice de l’un des droits
accessoires visés à l’article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient
caduque si ce droit n’a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite
convention. Si la convention est
antérieure à la promulgation de la présente loi, le délai de dix ans court de
ladite promulgation. Avant l’expiration de ce
délai, le syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l’article 25,
s’opposer à l’exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le
cas où ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une
contrepartie à sa charge. Toute convention
postérieure à la promulgation de la présente loi, et comportant réserve de
l’un des droits visés ci-dessus, doit indiquer, à peine de nullité, l’importance
et la consistance des locaux à construire et les modifications que leur
exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires. Chapitre IV :
Reconstruction. Article 38 En cas de destruction
totale ou partielle, l’assemblée générale des copropriétaires dont les lots
composent le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces
copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la
partie endommagée. Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié
du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des
copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à
l’entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer
dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des
travaux. Article 38-1 Créé par Loi n°2003-699
du 30 juillet 2003 - art. 20 JORF 31 juillet 2003 En cas de catastrophe
technologique, le syndic d’un immeuble géré en copropriété dont les parties
communes sont endommagées convoque sous quinze jours l’assemblée générale des
copropriétaires. Cette réunion se tient
dans les deux mois suivant la catastrophe ; les décisions visant à autoriser
le syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l’urgence
sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Article 39 En cas d’amélioration ou
d’addition par rapport à l’état antérieur au sinistre, les dispositions du
chapitre III sont applicables. Article 40 Les indemnités représentatives
de l’immeuble détruit sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits,
affectées par priorité à la reconstruction. Article 41 Si la décision est
prise, dans les conditions prévues à l’article 38 ci-dessus, de ne pas
remettre en état le bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation des
droits dans la copropriété et à l’indemnisation de ceux des copropriétaires
dont le lot n’est pas reconstitué. Chapitre IV bis :
Résidences-services Article 41-1 Créé par Loi n°2006-872
du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006 Le règlement de
copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la
fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques, notamment
de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs. Ces services peuvent
être procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers. Le statut de la
copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l’octroi de services de
soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne
peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I
de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. Article 41-2 Créé par Loi n°2006-872
du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006 Le syndicat des
copropriétaires de “résidence-services”, mis en place dans les conditions
prévues à l’article 41-1, ne peut déroger à l’obligation d’instituer un
conseil syndical. L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à
la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions
relatives à la gestion courante de services spécifiques. Lorsqu’il ne reçoit pas
de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis
sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques
lorsqu’elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne
exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à
l’assemblée générale. Article 41-3 Créé par Loi n°2006-872
du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006 Les charges relatives
aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa
de l’article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent
des dépenses courantes au sens et pour l’application de l’article 14-1. Toutefois, les dépenses
afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de
copropriété. Article 41-4 Créé par Loi n°2006-872
du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006 Les décisions relatives
à la suppression des services visés à l’article 41-1 sont prises à la
majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 et, le cas échéant, à celle
prévue au dernier alinéa du même article. Article 41-5 Créé par Loi n°2006-872
du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006 Si l’équilibre financier
d’un ou de services mentionnés à l’article 41-1 est gravement compromis et
après que l’assemblée générale s’est prononcée, le juge statuant comme en
matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins
des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de
ce ou de ces services. Chapitre V :
Dispositions d’ordre général.
Article 42 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 Sans préjudice de
l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions
personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires,
ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix
ans. Les actions qui ont pour
objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de
déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants,
dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions
qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à
compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence,
l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en
application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai
mentionné à la première phrase du présent alinéa. En cas de modification
par l’assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où
cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande
instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d’une
contestation relative à cette modification, pourra, si l’action est reconnue
fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui
concerne les répartitions votées en application de l’article 30. Le montant de l’amende
civile dont est redevable, en application de l’article 32-1 du code de
procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive
est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester
une décision d’une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au n de l’article 25. Article 42-1 Créé par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 55 (V) Les
notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des
copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. Article 43 Modifié par Loi
n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006 Toutes clauses
contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du
décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le
juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non
écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur
nouvelle répartition. Article 44 Les associations
syndicales existantes sont autorisées à se transformer en unions de syndicats
coopératifs définies à l’article 29 ci-dessus sans que cette opération
entraîne création d’une nouvelle personne morale. Article 45 Pour les copropriétés
antérieures à la date d’entrée en vigueur de la présente loi, l’action en revision de la répartition des charges prévue à l’article
12 ci-dessus est ouverte pendant un délai de deux ans à compter de l’entrée
en vigueur de la présente loi. Article 46 (différé) Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 54 (V) Toute promesse
unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la
vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie
privative de ce lot ou de cette fraction de lot ainsi que sa surface
habitable. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de
l’absence de toute mention de la superficie de la partie privative. La superficie de la
partie privative et la surface habitable sont définies par décret en Conseil
d’Etat. Pour la superficie de la
partie privative, les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas
applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou
fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret
en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Le bénéficiaire en cas
de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur
peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai
d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la
vente. La signature de l’acte
authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie
de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance
du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du
contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. Si la superficie de la
partie privative est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de
mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie de la
partie privative est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans
l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du
prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution
du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de
l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de
déchéance. NOTA: Conformément à l’article
54 V de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le II du présent article est
applicable aux promesses de vente ou d’achat et aux actes authentiques de
vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt
trois mois après la promulgation de la présente loi. Article 47 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 74 Un décret en
Conseil d’Etat précise les conditions d’application
de la présente loi. La présente loi est
applicable dans les territoires d’outre-mer. Des décrets préciseront les
modalités de son application dans ces territoires. Article 47-1 Créé par Ordonnance
n°2013-516 du 20 juin 2013 - art. 10 1.-A la date de la
publication de l’ordonnance n° 2013-516 du 20 juin 2013, les articles 1er à
49 de la présente loi, à l’exception des articles 24-2, 24-4, 24-6, 26-3,
46-1 et 47, sont applicables en Nouvelle-Calédonie dans leur rédaction en
vigueur à cette même date sous réserve des adaptations suivantes : 1° Aux articles 6-1,12
et 13, les mots : “ fichier immobilier ” sont remplacés par les mots : “
service chargé de la publicité foncière ” ; 2° A l’article 8-1, les
mots : “ plan local d’urbanisme ” sont remplacés par les mots : “ plan
d’urbanisme directeur ” ; 3° A l’article 9, les
références : “ e, g, h, i et n de l’article 25 ” sont remplacées par les
références : “ e, h et n de l’article 25 ” ; 4° A l’article 10, la
référence au 31 décembre 2002 est remplacée par la référence au 1er juillet
2014 ; 5° A l’article 10-1, le
dernier alinéa est supprimé ; 6° A l’article 14-3, le
troisième alinéa est supprimé ; 7° A l’article 16-1, le
dernier alinéa est supprimé ; 8° A l’article 18, les
mots : “ de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ” sont remplacés par les mots :
“ applicables localement ”, les mots : “ ou par un syndic dont l’activité est
soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des
fonds du syndicat ” sont supprimés ainsi que le neuvième alinéa ; 9° A l’article 25, les
paragraphes g, i, o et p sont supprimés, au paragraphe h les mots : “ les
dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du
12 juillet 1967 ” sont remplacés par les mots : “ la réglementation
applicable en Nouvelle-Calédonie ” et le paragraphe j est ainsi rédigé : ” j) Dès lors qu’elle
porte sur des parties communes, l’installation ou la modification d’une
antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à
l’immeuble raccordé à un réseau câblé établi ou autorisé en application des
dispositions du code des postes et télécommunications de la
Nouvelle-Calédonie ; ” ; 10° A l’article 26, les
références : “ e, g, h, i, j, m, n et o de l’article 25 ” sont remplacées par
les mots : “ e, h, j, m et n de l’article 25 ” et les mots : “ prévus par
l’article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la
solidarité et au renouvellement urbains ” sont supprimés ; 11° A l’article 29, les
mots : “ régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la
construction et de l’habitation ” sont remplacés par les mots : “ régies par
la réglementation en vigueur en Nouvelle-Calédonie ” ; 12° Aux articles 29-1A,
29-1B et 29-1, les mots : “ représentant de l’Etat
dans le département ” sont remplacés par les mots : “ représentant du
haut-commissaire de la République dans la province ” ; 13° A l’article 29-5, le
mot : “ préfet ” est remplacé par les mots : “ représentant du
haut-commissaire de la République dans la province ” ; 14° A l’article 35, le
troisième alinéa est supprimé ; 15° A l’article 41-1,
les mots : “ relevant du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale
et des familles ” sont remplacés par les mots : “ désignés conformément à la
réglementation en vigueur en Nouvelle-Calédonie ” ; 16° A l’article 45-1,
les mots : “ ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de
l’article L. 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation ” sont
supprimés ; 17° Aux articles 11, 17,
18-2, 19, 19-2, 20, 23, 29-1A, 29-1B, 29-1, 29-2, 29-4, 30, 34 et 42, les
mots : “ tribunal de grande instance ” sont remplacés par les mots : “
tribunal de première instance ”. Article 48 Le chapitre II de la loi
du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles
divisés par appartement est abrogé. L’article 664 du code civil demeure
abrogé. Article 50 Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 59 Pour l’application de la
présente loi dans le Département de Mayotte : 1° Les mots : “ fichier
immobilier “ sont remplacés par les mots : “ livre foncier “ ; 2° Au deuxième alinéa de
l’article 9, les mots : “, du d de l’article 26 “ sont supprimés et au
dernier alinéa de ce même article 9, les mots : “, par le d de l’article 26 “
sont supprimés ; 3° A l’article 24, le a
du II est ainsi rédigé : ” a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble
ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des
occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble,
le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la
mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et
d’équipement définies par la réglementation applicable localement ; 4° A l’article 25, le o n’est pas applicable. Textes du Code de la Construction et
de l’habitation Chapitre
unique : De l'immatriculation des syndicats de copropriétaires. Articles
L711-1 à L711-6 Article L711-1 Afin de faciliter la
connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en
œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements,
il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de
copropriétaires définis à l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des
immeubles à destination partielle ou totale d'habitation. Article L711-2 I. ― Les syndicats
de copropriétaires sont tenus de déclarer les données mentionnées au présent
article ainsi que toute modification les concernant. II. ― Figurent au
registre : 1° Le nom, l'adresse, la
date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent
la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ; 2° Si le syndicat fait
l'objet d'une procédure prévue aux articles 29-1 A ou 29-1 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis ou à l'article L. 615-6 du présent code ; 3° Si le syndicat fait
l'objet d'un arrêté ou d'une injonction pris en application des articles L.
1331-24, L. 1331-26, L. 1331-26-1, L. 1334-2 ou L. 1334-16 du code de la
santé publique ou L. 511-2, L. 511-3, L. 129-2, L. 129-3 ou L. 129-4-1 du
présent code. III. ― Figurent
également au registre : 1° A l'issue de chaque
exercice comptable, les données essentielles relatives à la gestion et aux
comptes du syndicat, issues notamment du budget prévisionnel, des comptes du
syndicat et de leurs annexes ; 2° Les données
essentielles relatives au bâti issues, le cas échéant, du carnet d'entretien
et du diagnostic technique global réalisé en application de l'article L.
731-1, dès lors que celles-ci ne sont pas déjà fournies par les services
fiscaux au teneur du registre, qui est autorisé à les utiliser pour la mise
en œuvre des objectifs mentionnés à l'article L. 711-1. Les obligations prévues
au présent article peuvent faire l'objet d'une adaptation à la situation
particulière des syndicats mentionnés au deuxième alinéa de l'article 14-3 de
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. IV. ― Un décret en
Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission
nationale de l'informatique et des libertés, précise les conditions de
publicité des informations mentionnées aux II et III du présent article ainsi
que les conditions de consultation du registre. NOTA: Aux termes de l'article
53 III de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le I de l'article L. 711-2 du
code de la construction et de l'habitation est applicable à compter du : 1° 31 décembre 2016,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ainsi que
pour les syndicats de copropriétaires mentionnés au II du présent article ; 2° 31 décembre 2017,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ; 3° 31 décembre 2018,
pour les autres syndicats de copropriétaires. Article L711-3 Pour la mise en œuvre
des politiques de l'habitat et de lutte contre l'habitat indigne et les
copropriétés dégradées, l'Etat, les collectivités
territoriales et leurs groupements obtiennent, à leur demande, du teneur du
registre communication des informations du registre relatives aux
copropriétés situées sur leur territoire. NOTA: Aux termes de l'article
53 III de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, l'article L. 711-3 du code de
la construction et de l'habitation est applicable à compter du : 1° 31 décembre 2016,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ainsi que
pour les syndicats de copropriétaires mentionnés au II du présent article ; 2° 31 décembre 2017,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ; 3° 31 décembre 2018,
pour les autres syndicats de copropriétaires. Article L711-4 I. ― Pour les
immeubles mis en copropriété, le notaire chargé de publier au fichier
immobilier et au livre foncier l'état descriptif de division et le règlement
de copropriété fait la déclaration d'immatriculation du syndicat de
copropriétaires. II. ― A
l'exception du cas mentionné au I, le syndic fait la déclaration
d'immatriculation. Le syndic accomplit les
formalités de déclaration et de modification des données prévues à l'article
L. 711-2. III. ― Le dépôt du
dossier d'immatriculation, les modifications qui y sont apportées ainsi que
la transmission des données prévues au même article L. 711-2 sont
dématérialisés. NOTA: Aux termes de l'article
53 III de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le II de l'article L. 711-4 du
code de la construction et de l'habitation est applicable à compter du : 1° 31 décembre 2016,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ainsi que
pour les syndicats de copropriétaires mentionnés au II du présent article ; 2° 31 décembre 2017,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ; 3° 31 décembre 2018,
pour les autres syndicats de copropriétaires. Article L711-5 Tout acte authentique de
vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comporte la mention du
numéro d'immatriculation de la copropriété. En l'absence de syndic
désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée à l'article L. 711-6 est
restée sans effet au terme d'un délai d'un mois, le notaire chargé de
l'établissement de l'acte de vente procède d'office à l'immatriculation du
syndicat de copropriétaires. Les frais ainsi engagés
par le notaire sont supportés par le syndic ou, si le syndic n'est pas
rémunéré pour l'exercice de son mandat, par le syndicat. Le notaire informe
l'établissement public chargé de la tenue du registre de toute erreur qu'il y
constate. NOTA: Aux termes de l'article
53 III de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, l'article L. 711-5 du code de
la construction et de l'habitation est applicable à compter du : 1° 31 décembre 2016,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ainsi que
pour les syndicats de copropriétaires mentionnés au II du présent article ; 2° 31 décembre 2017,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ; 3° 31 décembre 2018,
pour les autres syndicats de copropriétaires. Article L711-6 I. ― Lorsque le
syndic n'a pas procédé à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires ou
lorsqu'il n'a pas transmis à l'établissement public chargé de la tenue du
registre les informations prévues à l'article L. 711-2, l'établissement
public, un copropriétaire ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en
demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le syndic
d'y procéder. II. ― Pour obtenir
du syndic l'exécution des obligations mentionnées aux articles L. 711-1 à L.
711-4, le teneur du registre peut, après mise en demeure du syndic restée
infructueuse pendant un mois, appliquer une astreinte à l'encontre du syndic.
L'astreinte court à compter de la fin de la mise en
demeure et jusqu'à la complète transmission ou actualisation des données. L'astreinte est
recouvrée comme en matière de contributions directes au profit de
l'établissement public chargé de la tenue du registre. Le montant de
l'astreinte ne peut être supérieur à 20 € par lot et par semaine. Son montant ne peut être
facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n'est pas
rémunéré pour l'exercice de son mandat. III. ― Les
syndicats de copropriétaires ne peuvent bénéficier de subventions de l'Etat, de ses établissements publics, des collectivités
territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics qu'à
la condition d'être immatriculés au registre et que leurs données soient
actualisées. NOTA: Aux termes de l'article
53 III de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, l'article L. 711-6 du code de
la construction et de l'habitation est applicable à compter du : 1° 31 décembre 2016,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ainsi que
pour les syndicats de copropriétaires mentionnés au II du présent article ; 2° 31 décembre 2017,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ; 3° 31 décembre 2018,
pour les autres syndicats de copropriétaires. Article L711-7 Les conditions
d'application du présent chapitre sont précisées par décret en Conseil d'Etat. Chapitre unique :
Dispositions particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au
statut de la copropriété. Article L721-1 Les annonces relatives à
la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au
statut de la copropriété mentionnent : 1° Le fait que le bien
est soumis au statut de la copropriété ; 2° Le nombre de lots ; 3° Le montant moyen
annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel
correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis. Les annonces précisent
également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures
menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 précitée et de l'article L. 615-6 du présent code. Article L721-2 En cas de vente d'un lot
ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à
un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel
d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la
promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en
sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les
documents suivants : 1° Les documents
relatifs à l'organisation de l'immeuble : a) La fiche synthétique de la
copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ; b) Le règlement de copropriété et
l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont
été publiés ; c) Les procès-verbaux des assemblées
générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose
; 2° Les documents
relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire
vendeur : a) Le montant des charges courantes du
budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le
copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la
vente ; b) Les sommes pouvant rester dues par
le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui
seront dues au syndicat par l'acquéreur ; c) L'état global des impayés de
charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; d) Lorsque le syndicat des
copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds
de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière
cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
Par exception, lorsque
le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b
et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à
défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ; 3° Le carnet d'entretien
de l'immeuble ; 4° Une attestation
comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la
surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l'article
46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ; 5° Une notice
d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi
qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du
ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ; 6° Le cas échéant, le
diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel
de travaux prévu à l'article L. 731-2. A défaut d'annexion à la
promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente,
l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement
de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division. En cas de vente
publique, les documents mentionnés aux 1° à 6° sont annexés au cahier des
charges. NOTA: (1) Conformément à
l'article 54 IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le a du 1° de
l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation est
applicable à compter du : 1° 31 décembre 2016,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ; 2° 31 décembre 2017,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ; 3° 31 décembre 2018,
pour les autres syndicats de copropriétaires. Article L721-3 Lorsque les documents
mentionnés aux 1°, 2° et 4° de l'article L. 721-2 ne sont pas annexés à
l'acte notifié conformément à l'article L. 271-1, le délai de rétractation ou
de réflexion, prévu à ce même article, ne court qu'à compter du lendemain de
la communication de ces documents à l'acquéreur. Cette communication est
réalisée selon les modalités de notification de l'acte prévues audit article
L. 271-1. Liste des articles du Code
de la Construction et de l’habitation
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