00043608 CHARTE Ne
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Division de la propriété
d’un château Commercialisation des
logements à rénover Argumentation
fondés sur la défiscalisation à hauteur du coût des travaux Conditions
de la défiscalisation incompatibles avec l’opération Redressement
fiscal Responsabilité de
l’intermédiaire (OUI) Cour de
cassation chambre civile 3 29
octobre 2015 Décision
attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 11
février 2014 N° de
pourvoi: 14-17469 Rejet LA COUR DE
CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : Sur le
moyen unique : Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 février 2014), que, sur la
proposition de leur conseil en patrimoine, M. et Mme X... ont obtenu une
étude personnalisée dans un objectif de défiscalisation réalisée par la
société Iselection, qui avait reçu de la société Progimm, promoteur immobilier, mandat de commercialiser
des logements à rénover livrables fin 2002 ; que, le 27 décembre 2001, ils
ont acquis un appartement vendu par la société Progimm
; que la réception de l’ouvrage après travaux est intervenue le 5 novembre
2004 et que le bien a été mis en location en 2005 ; qu’ayant fait l’objet de
redressements fiscaux au titre des années 2003 et 2004 en raison de
déductions afférentes à cette opération, M. et Mme X... ont assigné la
société Iselection en indemnisation de leur
préjudice sur le fondement de l’article 1382 du code civil ; Attendu que
la société Iselection fait grief à l’arrêt de dire
qu’elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers M. et
Mme X..., alors, selon le moyen : 1°/ que la
personne commercialisant en qualité de mandataire du vendeur un programme
d’investissement immobilier auprès des tiers, sans contracter avec eux ni
s’entremettre dans la vente, n’est pas personnellement responsable de
l’insuffisance ou de la mauvaise information donnée à l’acheteur sur le
projet ; qu’en
l’espèce, ainsi qu’elle le soulignait dans ses conclusions et que l’a
constaté l’arrêt, la société Iselection s’était
bornée, en sa qualité de mandataire de la société Sogimm,
à présenter aux époux X... le projet d’investissement immobilier dénommé «
Orangerie de la Damette », consistant en la rénovation de l’orangerie d’un
château en vue de sa location, en leur fournissant une plaquette publicitaire
ainsi qu’en réalisant deux études personnalisées qualifiées de « document (s)
non contractuel (s) », présentant de manière objective les avantages fiscaux
du programme ; qu’elle
rappelait qu’elle n’était partie ni à l’avant-contrat de vente de l’immeuble
conclu par les époux X... avec la société Sogimm le
4 décembre 2001, ni à l’acte réitératif du 27 décembre 2001, et qu’elle
n’avait pas participé aux travaux de rénovation de l’immeuble confié à des
entreprises tierces par l’assemblée générale des copropriétaires du 25
septembre 2002 ; que pour
dire que la société Iselection avait commis une
faute engageant sa responsabilité, la cour d’appel, par motifs propres et
adoptés, a retenu qu’en sa qualité de « professionnel de la commercialisation
de programmes immobiliers d’investissement patrimonial », cette société
aurait dû informer les acquéreurs sur les particularités de leur
investissement au regard de la législation fiscale, et qu’elle était
responsable du redressement subi par les époux X... dans la mesure où ces
derniers avaient pu légitimement penser que le coût des travaux effectués
pouvaient être déduit de leurs revenus imposables ; qu’en
statuant de la sorte, sans constater que la société Iselection,
intervenue en simple qualité de commercialisateur
du programme d’investissement litigieux, pour le compte de son mandant la
société Sogimm avec laquelle la vente du bien
immobilier avait été conclue par les époux X..., avait été liée par contrat
avec ces derniers ou s’était entremise dans la réalisation de la vente, la
cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382
du code civil ; 2°/ que la
société Iselection faisait valoir qu’elle s’était
bornée, en sa qualité de mandataire de la société Sogimm,
à présenter aux époux X..., par ailleurs assistés de leur conseil en gestion
patrimoniale, le projet d’investissement immobilier dénommé « Orangerie de la
Damette », pour le compte du promoteur, en leur fournissant une plaquette
publicitaire ainsi qu’en réalisant deux études personnalisées qualifiées de «
document (s) non contractuel (s) » ; qu’elle
rappelait qu’elle n’était partie ni à l’avant-contrat de vente de l’immeuble
conclu par les époux X... avec la seule société Sogimm
le 4 décembre 2001, ni à l’acte réitératif du 27 décembre 2001, et qu’elle
n’avait pas participé aux travaux de rénovation de l’immeuble confié à des
entreprises tierces par l’assemblée générale des copropriétaires du 25
septembre 2002 ; qu’en
retenant par motifs supposément adoptés des premiers juges, pour dire que la
société Iselection avait commis une faute de nature
à engager sa responsabilité, que celle-ci avait été « le seul interlocuteur »
des époux X... et était dès lors tenue d’une obligation d’information et de
conseil à leur égard, quand il résultait de ses propres constatations que ces
derniers avaient fait l’acquisition du bien immobilier directement auprès du
promoteur, la société Sogimm, la cour d’appel a
violé l’article 1382 du code civil ; 3°/ que
seule une faute en lien de causalité avec un préjudice indemnisable est
susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur ; que la
société Iselection faisait valoir qu’en toute
hypothèse, le redressement infligé aux époux X... était sans lien avec le
manquement à son devoir d’information et de conseil qui lui était imputé, dans la mesure où le retard dans l’exécution des travaux de
réhabilitation de l’immeuble, ainsi que la non-éligibilité de ceux-ci au
dispositif de défiscalisation projeté, étaient exclusivement imputables aux
entreprises chargées des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires
qui s’était tenue le 25 septembre 2002, avec lesquelles elle n’avait aucun
lien contractuel ni capitalistique ; qu’en
retenant, pour dire que la société Iselection avait
commis une faute de nature à engager sa responsabilité, que l’échec de
l’opération était dû au manquement de la société Iselection
à son devoir de conseil, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si
indépendamment du prétendu manquement de l’exposante à son devoir de conseil,
le redressement infligé aux époux X... n’avait pas pour cause déterminante la
faute des entreprises chargées des travaux, qui n’avaient pas respecté les
délais de livraison convenus ni effectué de travaux d’amélioration conformes
à l’article 31 du code général des impôts, la cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ; 4°/ que
seule une faute en lien de causalité avec un préjudice indemnisable est
susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur ; que le
paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable à la suite d’un
redressement fiscal ne constitue pas un dommage indemnisable, sauf à ce qu’il
soit établi que s’il avait été mieux conseillé, le contribuable aurait pu ne
pas être exposé au paiement de l’impôt rappelé ou aurait acquitté une
imposition d’un montant moindre ; que la
société Iselection faisait précisément valoir que
le paiement de l’impôt mis à la charge des époux X... du fait de la remise en
cause par l’administration fiscale de la déductibilité des travaux effectués
sur le bien immobilier acquis auprès de la société Sogimm
ne constituait pas un préjudice indemnisable ; qu’en retenant néanmoins que
la société Iselection avait manqué à son devoir de
conseil et que ce manquement avait un lien de causalité direct avec le
redressement subi par les époux X..., sans rechercher ni a fortiori constater
que ces derniers auraient pu bénéficier, à la date de souscription de leur
engagement, d’une autre opération présentant les mêmes avantages que ceux
escomptés, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de
l’article 1382 du code civil ; Mais
attendu qu’ayant retenu que la société Iselection,
intermédiaire spécialisé, ne pouvait ignorer la
différence entre les travaux d’amélioration, admis par l’article 31 du code
général des impôts, et les travaux de reconstruction, non éligibles aux
déductions fiscales, que ces travaux ne pouvaient être commencés avant
la fin de la commercialisation et la création d’un syndicat de copropriété,
qu’elle savait, par l’étude préalable, que les travaux étaient importants par
rapport au coût d’acquisition et qu’elle aurait dû attirer l’attention de M.
et Mme X... sur le délai nécessaire à la mise en location et l’impossibilité
de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération
immobilière, la cour d’appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la
société Iselection avait commis une faute
délictuelle envers M. et Mme X... en lien direct avec le préjudice constitué
par l’échec de la défiscalisation qui leur était proposée, a légalement
justifié sa décision ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne la
société Iselection aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Iselection à verser la somme globale de 3 000 euros à M.
et Mme X... ; rejette la demande de la société Iselection
; Ainsi fait
et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par
le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille
quinze. commentaires On trouve
ici un nouvel exemple des pratiques regrettables de professionnels
immobiliers se présentant comme spécialistes de la défiscalisation. Une autre
particularité est qu’il s’agit de la mise en copropriété d’un château. L’affaire
est très simple. On avait fait miroiter aux yeux des acquéreurs la
déductibilité totale des travaux. Or ceux-ci
n’étaient pas limités à la conservation du bâtiment. Il s’agissait pour
l’essentiel de créer un appartement dans un bâtiment qui n’était pas
construit pour l’habitat collectif et de l’aménager intégralement. Par
ailleurs la déductibilité était subordonnée à la mise en location du
logement. Or la mise en copropriété a rendu nécessaire la tenue d’assemblées
des copropriétaires et les travaux d’aménagement ont duré près de trois ans. La SA
ISELECTION a tenté de faire admettre qu’elle n’avait pas la maîtrise de
l’opération. Or les acquéreurs n’avaient eu comme interlocuteur que cette
société qui ne pouvait ignorer le rejet fatal par le fisc des déductions
effectuées en toute bonne foi par les acquéreurs. Dans le
domaine voisin d’une convention d’ouverture de compte dans une société de
bourse avec conseil dans le choix des investissements, la Cour de cassation (Cass. Com. 22-03-2011 n° 10-13.727) a jugé que « c’est
à celui qui est contractuellement tenu d’une obligation particulière de conseil
de rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation ». Il appartient
donc à la société de bourse de prouver qu’elle a satisfait à son obligation d’information
et de mise en garde. MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par la SCP Célice, Blancpain,
Soltner et Texidor,
avocat aux Conseils, pour la société Iselection. Il est fait
grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR dit que la SA ISELECTION avait commis une
faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard des époux X..., D’AVOIR
condamné la SA ISELECTION à payer à Monsieur Jacques X... et Madame Nicole
X... la somme de 2 500 ¿ en application des dispositions de l’article 700 du
Code de procédure civile, et D’AVOIR condamné la S. A. ISELECTION aux dépens
d’appel et dit qu’ils seraient recouvrés conformément aux dispositions de
l’article 699 du Code de procédure civile, AUX MOTIFS
QUE « la SA Progimm, promoteur immobilier a donné
mandat à la SA Iselection pour la commercialisation
de logements à rénover situés à Irigny (Rhône), la livraison de l’immeuble
étant prévue pour le quatrième trimestre de 2002 ; Que sur la proposition de
la société CFC Consultants, leur conseil en patrimoine, la SA Iselection a réalisé les 29 novembre et 5 décembre 2001,
une étude personnalisée, pour les époux X..., dans un objectif de
défiscalisation ; Que Monsieur et Madame X... ont acquis, par acte notarié du
27 décembre 2001, un appartement vendu par la société Progimm
; Que la réception de l’ouvrage, après travaux est intervenue le 5 novembre
2004 et que le bien a été mis en location, à compter du mois d’avril 2005 ;
Attendu que le 27 février 2006, l’administration fiscale a adressé aux époux
X... une proposition de rectification de leur imposition, pour les années
2003-2004, aux motifs qu’il n’était pas possible de déduire des dépenses
afférentes à un bien non loué, donc non productif de revenus imposables ;
Attendu qu’en réponse à leurs observations, et à l’envoi de pièces, préparées
avec l’assistance de leur expert-comptable, les services fiscaux ont ajouté
que les travaux effectués ne sont pas des travaux d’amélioration prévus par
l’article 31 du code général des impôts, mais des travaux de reconstruction
accroissant considérablement la valeur du patrimoine du propriétaire, non
déductibles ; Attendu que se fondant sur l’obligation d’information
précontractuelle du commercialisateur qui relève de
l’application de l’article 1382 du code civil, Monsieur et Madame X...,
sollicitent une indemnisation du chef des redressements fiscaux dont ils ont
été l’objet au titre des années 2003 et 2004, pour les sommes de 20. 128 ¿ et
28. 804 ¿ ; Attendu
qu’il incombe à l’intermédiaire spécialisé, agissant comme mandataire de
biens immobiliers de défiscalisation, chargé de proposer et personnaliser un
investissement relevant de législations complexes, d’informer les personnes
intéressées, en corollaire des avantages annoncés par la plaquette de présentation
et l’étude financière, sur les aspects moins favorables et notamment les
risques inhérents à l’acquisition de ce type de produit ; Attendu
qu’en l’espèce, le mandataire ne pouvait ignorer la différence entre les
travaux d’amélioration, admis par l’article 31 du code général des impôts et
les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales ; Que
l’étude préalable tenait compte de l’emprunt pour réaliser ces travaux
qu’elle savait importants par rapport au coût d’acquisition de l’appartement,
s’agissant de la transformation de l’orangerie d’un château en appartements
et ne pouvant être commencés avant la fin de la commercialisation permettant
la création d’un syndicat de copropriété ; Attendu que l’attention des
candidats à l’acquisition aurait dû être attirée sur le délai nécessaire à la
mise en location des biens, ainsi qu’à l’impossibilité de déduire la majorité
des travaux réalisés dans le cadre de l’opération immobilière concernée ;
Attendu que la brochure de présentation évoque une étude approfondie des
programmes proposés, ainsi qu’un travail en lien étroit avec le promoteur et
place comme avantage numéro un, la défiscalisation 2001/ 2002, précisant que
le montant des travaux et les frais de gestion sont défiscalisables
en quasi-totalité ; Attendu
qu’au vu des éléments fournis, les clients pouvaient légitimement penser que
les travaux pouvaient être pour l’essentiel déduits sur l’ensemble de leurs
revenus fonciers et non seulement sur ce bien ; Attendu qu’il apparaît ainsi que
la SA Iselection a manqué à son obligation
d’information des futurs clients et ainsi commis une faute délictuelle ;
Attendu qu’il existe un lien direct entre le défaut d’information et de
conseil du mandataire commercial et le préjudice subi, à savoir l’échec de la
défiscalisation proposée qui était la cause de l’engagement des acquéreurs ;
Attendu que le premier juge a réclamé, à juste titre, la production des
correspondances échangées par les intimés avec l’administration fiscale,
ainsi que la justification des sommes payées du fait de la faute susvisée et
sursis à statuer sur l’évaluation du préjudice ; Qu’il n’y a donc pas lieu
d’évoquer sur l’évaluation du préjudice ; Que sa décision doit être confirmée
; Attendu qu’il est équitable d’allouer à Monsieur et Madame X... la somme de
2 500 ¿, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que la SA Iselection qui succombe est
condamnée aux dépens » ; ET AUX
MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « Sur la responsabilité de la SA ISELECTION
La S. A ISELECTION est une société chargée de la promotion immobilière de
logement. Elle fait valoir sur son site Internet, qu’elle est un acteur de
référence de la commercialisation de programmes immobiliers d’investissement
patrimonial, permettant de s’assurer un complément de retraite, se constituer
un patrimoine, préparer sa succession, ou tout simplement alléger sa
fiscalité. Elle se prévaut de mette tout en oeuvre,
depuis 1996, pour proposer des produits immobiliers d’investissement
patrimonial répondant à des critères qualitatifs stricts. La
plaquette de présentation, communiquée en original, permet de savoir dans
l’intercalaire intitulé « déficit foncier » à propos du programme proposé par
la SA ISELECTION à Lyon que :- les contribuables concernés par ce déficit
foncier sont des personnes en pleine activité, ou à l’approche de la retraite
et que ce support leur permet d’investir dans un logement à rénover, dans le
but de la louer et de bénéficier, à terme des loyers,- la catégorie concernée
est l’immobilier locatif ancien,- la fiscalité consiste d’une part en une
imputation des déficits fonciers sur le revenu global jusqu’à 70 000 F/ an,
d’autre part en une déductibilité des dépenses relatives aux travaux
d’entretien, de réparation ou d’amélioration, et enfin en intérêts d’emprunt
imputables uniquement sur les revenus fonciers (pendant 10 ans). Il est
précisé que ce type d’investissement permet de diminuer son revenu imposable
tout en se constituant un patrimoine immobilier,- l’obligation est la
location pendant au moins trois ans. Il est proposé à l’acquéreur dans cette
même plaquette « un kit de réservation » lequel comporte la convention de
vente, un engagement de travaux, un descriptif sommaire des travaux et un
mandat de gestion au profit de CAPITALES. Le bien
immobilier proposé à l’acquisition est décrit comme un produit de
défiscalisation relevant du droit commun de la fiscalité immobilière à savoir
qu’eu égard aux travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration à
effectuer, il se créé un déficit foncier qui s’impute alors sur le revenu
global jusqu’à 70 000 F par an et qui permet une économie d’impôt. Madame
X... a acquis le lot n° 3 pour la somme de 54. 043, 18 Q. A la suite du
procès-verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2002 les frais de
rénovation se sont élevés pour son appartement à 143 610, 48 dont 86. 165, 12
¿ pour la partie privative et 57 445, 38 pour les parties communes (selon les
conclusions des demandeurs, la pièce s’y rapportant étant illisible). Dans sa
réponse aux observations du contribuable du 10 mai 2007, le contrôleur des
impôts a maintenu en totalité les rectifications proposées pour les motifs
suivants :- le défaut de location de l’appartement au moment de la déduction
des travaux,- l’importance des travaux déduits. L’administration fiscale
retient d’une part qu’en application de l’article 31 du CGI, les frais et
charges peuvent être déduits seulement s’ils sont relatifs à des immeubles
productifs de revenus. Or l’appartement qui a été acquis le 27 décembre 2001
n’a pas été loué en 2002, ni en 2003 ni en 2004. D’autre part, elle relève
que l’article précité permet de déduire les travaux de réparation et
d’entretien seulement s’ils ont pour objet de maintenir ou de remettre en
état un immeuble afin d’en permettre un usage normal, sans en accroître la
valeur,- que vu l’importance des travaux de réhabilitation, la réfection
totale des installations électriques, de gaz et de chauffage, la création
d’une salle de bain et le montant total des travaux qui s’élève à la somme de
143. 610 ¿ pour un prix d’acquisition de 54 000 ¿,
la valeur de l’immeuble s’est considérablement accrue. Le PDG de
la SA ISELECTION, Stéphane Y..., précise (pièce n° 21) que la création et
l’application de process internes bien définis permettent
de gérer toute la chaîne de commercialisation d’un programme immobilier de
son identification très en amont, au plus près du promoteur jusqu’à la
signature de l’acte notarié par le client en passant par un ensemble d’étapes
intermédiaires indispensables. En sa
qualité de « professionnel de la commercialisation de programmes immobiliers
d’investissement patrimonial » la SA ISELECTION ne pouvait ignorer les
dispositions claires, précises et constantes de l’article 31 du CGI, et la
différence entre les travaux d’amélioration déductibles et les travaux de
reconstruction non déductibles. En l’espèce les travaux nécessaires au
changement de destination de l’orangerie d’un château en une résidence
d’habitation ne peuvent s’analyser en des travaux d’entretien ou de
réparation, mais en des travaux de reconstruction et de réhabilitation de
l’immeuble, lesquels compte tenu de leur ampleur et de leur importance sont
exclus des dispositions de l’article précité et ne sont pas déductibles, ce
qu’en sa qualité de professionnel spécialisé dans la défiscalisation la SA
ISELECTION ne pouvait méconnaître. D’autre part, il convient de relever qu’à
aucun moment la SA ISELECTION n’a informé Madame X... de ce que les travaux
ne pouvaient être déduits que sur le bien loué et non pas sur l’ensemble des
revenus fonciers. Il convient de relever que dans cette opération immobilière
« clef en main » dans laquelle l’acquéreur ne choisit aucun des intervenants
: notaire, maître d’oeuvre, gérant du bien,
locataire (voir « fiche administrative » de présentation du projet), le seul
interlocuteur de Madame X... a été la SA ISELECTION, qui se décrit comme un
professionnel spécialisé et un « acteur de référence de la commercialisation
de programmes immobiliers d’investissement patrimonial, permettant de
s’assurer un complément de retraite, se constituer un patrimoine, préparer sa
succession, ou tout simplement alléger sa fiscalité ». En cette
qualité la SA ISELECTION se devait d’informer l’acquéreur sur les
particularités de son investissement au regard de la législation fiscale.
Dans le cadre de leurs relations précontractuelles la SA ISELECTION a donc
manqué à son devoir d’information et de conseil en sa qualité de commercialisateur professionnel spécialisé dans la
défiscalisation, étant précisé que toute la plaquette conçue par la SA
ISELECTION est exclusivement orientée et établie pour vanter « le + » du
programme à savoir une «- défiscalisation 2001/ 2002 » et « une optimisation
de la fiscalité ». La SA ISELECTION ne peut se contenter, forte de sa
réputation de conseil en défiscalisation, de présenter un programme
immobilier dans un but purement commercial, sans assumer les conséquences de
son manque de conseil, d’information et de mise en garde, voire de son manque
de loyauté, dès lors qu’en sa qualité de professionnel elle ne peut arguer
méconnaître, ni se retrancher derrière les subtilités fiscales entre travaux
d’amélioration et travaux de réhabilitation et les conséquences directes qui
en découlent au regard de l’imposition et de la défiscalisation vantée. La
faute commise par la SA ISELECTION est de nature à engager sa responsabilité.
Sur le dommage. Les conséquences du manque d’information et le préjudice en
découlant sont les redressements dont le foyer fiscal X... a fait l’objet pour
les années 2003 et 2004 lesquels sont consécutifs à l’impossibilité de
bénéficier de la défiscalisation promise. Toutefois le courrier de
proposition de rectification du 27 février 2006 mentionne trois points de
redressement :- les frais et charges relatifs à l’appartement litigieux situé
à Lyon,- les pensions alimentaires déduites pour les deux filles du couple,-
l’absence de report en ligne 2 DC de la somme de 5. 504 ¿ correspondant au
montant des avoirs fiscaux et des crédits d’impôts. Les deux courriers de
l’administration fiscale des 30 mars et 10 mai 2007 sont incomplets. Ils ne
contiennent aucune information sur les autres points, objet du redressement
et ne comportent plus de tableau récapitulatif des conséquences financières
des rectifications. Il n’est donc pas possible au Tribunal d’identifier ni de
savoir si les montants payés au titre des années 2003 et 2004 à savoir 20 128
¿ et 28 804 ¿ concernent exclusivement le redressement résultant de la faute
commise par la SA ISELECTION. En
conséquence il convient d’ordonner la réouverture des débats et d’enjoindre à
Madame Nicole X... et Monsieur Jacques X... de produire avant le 15 juin 2013
l’intégralité des courriers de l’administration fiscale et le détail précis
des sommes payées au fisc au regard de la faute commise par la SA ISELECTION
» ; 1°) ALORS
QUE la personne commercialisant en qualité de mandataire du vendeur un
programme d’investissement immobilier auprès des tiers, sans contracter avec
eux ni s’entremettre dans la vente, n’est pas personnellement responsable de
l’insuffisance ou de la mauvaise information donnée à l’acheteur sur le
projet ; qu’en l’espèce, ainsi qu’elle le soulignait dans ses conclusions et
que l’a constaté l’arrêt (p. 3), la société ISELECTION s’était bornée, en sa
qualité de mandataire de la société SOGIMM, à présenter aux époux X... le
projet d’investissement immobilier dénommé « ORANGERIE DE LA DAMETTE »,
consistant en la rénovation de l’orangerie d’un château en vue de sa
location, en leur fournissant une plaquette publicitaire ainsi qu’en
réalisant deux études personnalisées qualifiées de « document (s) non
contractuel (s) », présentant de manière objective les avantages fiscaux du
programme ; qu’elle rappelait qu’elle n’était partie ni à l’avant-contrat de
vente de l’immeuble conclu par les époux X... avec la société SOGIMM le 4
décembre 2001, ni à l’acte réitératif du 27 décembre 2001 (ses conclusions
d’appel, p. 3 ; p. 4 et 5), et qu’elle n’avait pas participé aux travaux de
rénovation de l’immeuble confié à des entreprises tierces par l’assemblée
générale des copropriétaires du 25 septembre 2002 ; que pour dire que la
société ISELECTION avait commis une faute engageant sa responsabilité, la
Cour d’appel, par motifs propres et adoptés, a retenu qu’en sa qualité de «
professionnel de la commercialisation de programmes immobiliers
d’investissement patrimonial », cette société aurait dû informer les
acquéreurs sur les particularités de leur investissement au regard de la
législation fiscale, et qu’elle était responsable du redressement subi par
les époux X... dans la mesure où ces derniers avaient pu légitimement penser
que le coût des travaux effectués pouvaient être déduit de leurs revenus
imposables ; qu’en statuant de la sorte, sans constater que la société ISELECTION,
intervenue en simple qualité de commercialisateur
du programme d’investissement litigieux, pour le compte de son mandant la
société SOGIMM avec laquelle la vente du bien immobilier avait été conclue
par les époux X..., avait été liée par contrat avec ces derniers ou s’était
entremise dans la réalisation de la vente, la Cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ; 2°) ALORS
QUE la société ISELECTION faisait valoir qu’elle s’était bornée, en sa
qualité de mandataire de la société SOGIMM, à présenter aux époux X..., par
ailleurs assistés de leur conseil en gestion patrimoniale, le projet
d’investissement immobilier dénommé « ORANGERIE DE LA DAMETTE », pour le
compte du promoteur, en leur fournissant une plaquette publicitaire ainsi
qu’en réalisant deux études personnalisées qualifiées de « document (s) non
contractuel (s) » ; qu’elle rappelait qu’elle n’était partie ni à
l’avant-contrat de vente de l’immeuble conclu par les époux X... avec la
seule société SOGIMM le 4 décembre 2001, ni à l’acte réitératif du 27
décembre 2001 (ses conclusions d’appel, p. 3 ; p. 4 et 5), et qu’elle n’avait
pas participé aux travaux de rénovation de l’immeuble confié à des
entreprises tierces par l’assemblée générale des copropriétaires du 25
septembre 2002 ; qu’en retenant par motifs supposément adoptés des premiers
juges, pour dire que la société ISELECTION avait commis une faute de nature à
engager sa responsabilité, que celle-ci avait été « le seul interlocuteur »
des époux X... et était dès lors tenue d’une obligation d’information et de
conseil à leur égard, quand il résultait de ses propres constatations que ces
derniers avaient fait l’acquisition du bien immobilier directement auprès du
promoteur, la société SOGIMM, la Cour d’appel a violé l’article 1382 du code
civil ; 3°) ALORS,
EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE seule une faute en lien de causalité avec un
préjudice indemnisable est susceptible d’engager la responsabilité civile de
son auteur ; que la société ISELECTION faisait valoir qu’en toute hypothèse,
le redressement infligé aux époux X... était sans lien avec le manquement à
son devoir d’information et de conseil qui lui était imputé, dans la mesure
où le retard dans l’exécution des travaux de réhabilitation de l’immeuble, ainsi
que la non-éligibilité de ceux-ci au dispositif de défiscalisation projeté,
étaient exclusivement imputables aux entreprises chargées des travaux par
l’assemblée générale des copropriétaires qui s’était tenue le 25 septembre
2002, avec lesquelles elle n’avait aucun lien contractuel ni capitalistique ;
qu’en retenant, pour dire que la société ISELECTION avait commis une faute de
nature à engager sa responsabilité, que l’échec de l’opération était dû au
manquement de la société ISELECTION à son devoir de conseil, sans rechercher,
ainsi qu’elle y était invitée, si indépendamment du prétendu manquement de
l’exposante à son devoir de conseil, le redressement infligé aux époux X...
n’avait pas pour cause déterminante la faute des entreprises chargées des travaux,
qui n’avaient pas respecté les délais de livraison convenus ni effectué de
travaux d’amélioration conformes à l’article 31 du code général des impôts,
la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article
1382 du code civil ; 4°) ALORS,
ENFIN, QUE seule une faute en lien de causalité avec un préjudice
indemnisable est susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur
; que le paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable à la suite
d’un redressement fiscal ne constitue pas un dommage indemnisable, sauf à ce
qu’il soit établi que s’il avait été mieux conseillé, le contribuable aurait
pu ne pas être exposé au paiement de l’impôt rappelé ou aurait acquitté une
imposition d’un montant moindre ; que la société ISELECTION faisait
précisément valoir (ses conclusions d’appel, p. 15 et 16) que le paiement de
l’impôt mis à la charge des époux X... du fait de la remise en cause par
l’administration fiscale de la déductibilité des travaux effectués sur le
bien immobilier acquis auprès de la société SOGIMM ne constituait pas un
préjudice indemnisable ; qu’en retenant néanmoins que la société ISELECTION
avait manqué à son devoir de conseil et que ce manquement avait un lien de
causalité direct avec le redressement subi par les époux X..., sans
rechercher ni a fortiori constater que ces derniers auraient pu bénéficier, à
la date de souscription de leur engagement, d’une autre opération présentant
les mêmes avantages que ceux escomptés, la Cour d’appel a privé sa décision
de base légale au regard de l’article 1382 du code civil. |
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