00043608 CHARTE Ne
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Répartition des charges Action en illicéité de la
clause Imprescriptibilité de
l’action (oui) Changement d’usage d’un
lot Modification de la
contribution aux charges (oui) Cour de
cassation chambre civile 3 28 janvier 2016 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris, du 14 mai 2014 N° de
pourvoi: 14-26921 Cassation Sur le
premier moyen, pris en sa première branche : Vu
les articles 5, 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu
qu’il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment,
faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa
2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges,
qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur
ou d’une décision d’assemblée générale et faire établir une nouvelle
répartition conforme à ces dispositions ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Paris, 14 mai 2014), que M. X... est propriétaire de
deux lots faisant partie d’un immeuble régi par un règlement de copropriété
établi le 11 octobre 1956 et modifié par acte du 22 décembre 1999 ayant
procédé à la création de quatre nouveaux lots provenant de la division et de
la transformation de parties communes ; que ces lots ont été cédés à M. et
Mme Y... qui ont procédé à une division de l’un d’eux en deux lots constitués
de combles ; que M. et Mme Y... ont transformé leur appartement situé au
cinquième étage de l’immeuble en un duplex comportant plusieurs pièces
supplémentaires ; que M. X... a fait porter à l’ordre du jour de l’assemblée
générale du 6 mai 2009 un projet de résolution visant à obtenir la nomination
d’un géomètre-expert aux fins d’établir un modificatif au règlement de
copropriété puis, après le rejet de la résolution, a assigné le syndicat des
copropriétaires ainsi que M. et Mme Y... afin que soient réputées non écrites
les clauses de répartition des charges générales, d’ascenseur et d’escalier ; Attendu
que, pour rejeter la demande tendant à voir déclarer non écrite la clause de
répartition des charges générales, l’arrêt retient qu’il résulte des termes
de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 que l’estimation de la valeur
relative des parties privatives s’opère « lors de l’établissement de la
copropriété » et que la clause de répartition des charges générales ne peut
pas être déclarée non écrite sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10
juillet 1965 ; Qu’en
statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la transformation de
l’appartement de M. et Mme Y... avait eu des répercussions sur la
consistance, la superficie et la situation de leurs lots en augmentant la
valeur relative de ceux-ci par rapport à celle de l’ensemble des parties
privatives de l’immeuble, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; Sur le
premier moyen, pris en sa deuxième branche : Vu
les articles 10, alinéa 1er , et 43 de la loi du 10
juillet 1965 ; Attendu
qu’il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment,
faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10,
alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des
charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif
ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale et faire établir une
nouvelle répartition conforme à ces dispositions ; Attendu
que, pour rejeter la demande tendant à voir déclarer non écrite la clause de
répartition des charges d’ascenseur, l’arrêt retient que la demande de
modification de la répartition des charges relève, le cas échéant, des
articles 25 f et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et non pas de l’article 43
de la même loi ; Qu’en
statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; Et sur le
premier moyen, pris en sa troisième branche : Vu
l’article 455 du code de procédure civile ; Attendu
que, pour rejeter la demande tendant à voir déclarer non écrite la clause de
répartition des charges d’escalier, l’arrêt retient que M. X... ne rapporte
pas la preuve de l’illicéité de la clause de répartition des charges
d’escalier ; Qu’en
statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... faisant valoir que
la clause de répartition des charges n’était pas conforme au critère de
l’utilité dès lors qu’elle ne tenait pas compte du changement d’usage des
lots de M. et Mme Y..., la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du
texte susvisé ; PAR CES
MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET
ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 14 mai 2014, entre les
parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et
les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être
fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ; Condamne le
syndicat des copropriétaires de l’immeuble 7 place de la Nation à Paris et M.
et Mme Y... aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des
copropriétaires de l’immeuble 7 place de la Nation à Paris et M. et Mme Y...
à payer à M. X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres
demandes ; Dit que sur
les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent
arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt
cassé ; Commentaire : Force est
de constater d’emblée qu’en cette décision la Cour de Cassation énonce deux
directives importantes : Vu les articles 5, 10, alinéa
2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu qu’il résulte de ces
textes que tout copropriétaire peut, à tout moment,
faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10,
alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des
charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif
ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale et faire établir une
nouvelle répartition conforme à ces dispositions; Vu les articles 10, alinéa 1er,
et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu qu’il résulte de ces
textes que tout copropriétaire peut, à tout moment,
faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10,
alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des
charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif
ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale et faire établir une
nouvelle répartition conforme à ces dispositions; Il est vrai
qu’en l’espèce il s’agit d’un immeuble régi par un règlement de copropriété
établi le 11 octobre 1956 et modifié par acte du 22 décembre 1999 ayant
procédé à la création de quatre nouveaux lots provenant de la division et de
la transformation de parties communes ; Ces lots
ont été cédés à M. et Mme Y... qui ont procédé à une division de l’un d’eux
en deux lots constitués de combles ; que M. et Mme Y... ont transformé leur
appartement situé au cinquième étage de l’immeuble en un duplex comportant
plusieurs pièces supplémentaires. Un autre
copropriétaire, M. X... a fait porter à l’ordre du jour de l’assemblée
générale du 6 mai 2009 un projet de résolution visant à obtenir la nomination
d’un géomètre-expert aux fins d’établir un modificatif au règlement de
copropriété ; Cette
résolution ayant été rejetée, il a assigné le syndicat des copropriétaires
ainsi que M. et Mme Y... afin que soient réputées non écrites les clauses de
répartition des charges générales, d’ascenseur et d’escalier ; L’arrêt de la
Cour d’appel de Paris a débouté M. Paul X... de ses demandes tendant à ce que
les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des
charges générales, des charges d’escalier et des charges d’ascenseur soient
réputées non écrites, ainsi que de sa demande d’expertise. Les deux directives reprennent mot pour mot le
moyen de cassation soulevé par M. X… ! À nos yeux,
leur rédaction et leur présentation font qu’elles sont totalement autonomes
et indépendantes de l’espèce. Nous
rappelons ici l’article 5 de la loi du
10 juillet 1965 : « Dans le silence ou la
contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à
chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie
privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que
ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la
consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur
utilisation. » Il est supplétif et donc pas d’ordre public. Le
rédacteur du règlement de copropriété peut utiliser d’autres critères. Et aussi
l’article 10 de cette loi : « Les copropriétaires
sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs
et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services
et éléments présentent à l’égard de chaque lot. « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à
l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement
aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. « Le règlement de
copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des
catégories de charges. L’art. 10 est d’ordre public. Pour ce qui est des charges relatives à la
conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes visées
à l’alinéa 2, on ne peut pas se référer aux quotes-parts des parties communes
calculées en fonction de critères autres que ceux énoncés par l’article 5. C’est
heureusement un cas très exceptionnel. En son dernier alinéa l’article 10 précise encore : « Tout règlement de
copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en
considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de
parties communes et la répartition des charges. Cette prescription est entrée en vigueur le 1er
janvier 2003. On ignore donc souvent les conditions dans lesquelles les
quotes-parts des parties communes ont été calculées Le troisième texte visé par l’arrêt est l’article
43 de la loi, ainsi conçu : « Toutes clauses
contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du
décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le
juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non
écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur
nouvelle répartition. » On connaît les regrettables
errements de la jurisprudence générés par cet article qui laisse au juge une
redoutable liberté d’appréciation. Maintes clauses du règlement de
copropriété réputées non écrites ont été par la suite validées. Il est classique d’énoncer que sous réserve des
dispositions de l’article 12 [révision judiciaire] la répartition des charges
ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. C’est la
règle énoncée par l’article 11 de la loi qui comporte en outre d’autres
exceptions : « […] Toutefois, lorsque
des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par
l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la
modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être
décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité. « En cas d’aliénation
séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges
entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de
copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité
prévue à l’article 24. « A défaut de décision de
l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les
cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le
tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire
procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. » La révision judiciaire suppose
une répartition lésionnaire (d’un quart). Elle est soumise à des délais
stricts. Nous écartons cette hypothèse. Mais nous devons signaler qu’à côté de cette voie légale très
restrictive, la doctrine et la jurisprudence ont « dégagé l’existence
d’une action en nullité des répartitions contraires à la loi » pour
reprendre l’excellente formule de Mme Kischinewsky-Broquisse (La copropriété des immeubles bâtis 4e
édition 1989 n° 154). Elle signalait à l’époque l’avantage de la prescription
trentenaire de l’action en nullité. Certains
auteurs on évoqué l’imprescriptibilité de l’action en nullité d’une clause
illicite, notamment celle de répartition des charges. Sur ce point voir Yves Rouquet, auteur du Code Dalloz observations sous
l’article 43 et note 4 « Délai pour agir » qui cite un grand nombre
de décisions, dont certaines favorables à la prescription trentenaire de
droit commun à l’époque en écartant la prescription de 10 ans de l’article
42. La Cour de cassation a adopté la solution de
l’imprescriptibilité dans l’arrêt Cass 12/06/1991
n° 89-18331 en ces termes : « Attendu
que pour déclarer irrecevable l'action de Mme Y... et de M. X..., propriétaires
de lots dans un immeuble en copropriété,
tendant à faire déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges
générales et d'ascenseur, comme contraires aux dispositions d'ordre public de
l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l'arrêt attaqué (Paris, 28 mars
1989) retient que l'article 42 de cette loi vise, par la généralité de ses
termes, l'ensemble des litiges procédant des dispositions de la loi et soumet
à la prescription décennale l'action tendant à ce qu'une clause du règlement
de copropriété soit réputée non écrite en
application de l'article 43 ; « Qu'en
statuant ainsi, alors que tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité
des clauses du règlement de copropriété aux
dispositions légales et faire établir une répartition des charges conforme à
ces dispositions, la cour d'appel a violé le texte susvisé; » On retrouve l’expression « à tout
moment » dans l’arrêt du 28 janvier 2016, qui conforte très solidement
la solution de l’imprescriptibilité. Il faut
retenir encore « que la transformation de l’appartement de M. et Mme
Y... avait eu des répercussions sur la consistance, la superficie et la
situation de leurs lots en augmentant la valeur relative de ceux-ci par
rapport à celle de l’ensemble des parties privatives de l’immeuble » MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par la SCP Gaschignard, avocat aux
Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN
DE CASSATION : Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté M. Paul X... de ses demandes tendant
à ce que les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition
des charges générales, des charges d’escalier et des charges d’ascenseur
soient réputées non écrites, ainsi que de sa demande d’expertise, AUX MOTIFS
PROPRES QUE les moyens invoqués par M. X... au soutien de son appel ne font
que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire
utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des
motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de
suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une
simple argumentation, sauf pour ce qui concerne les charges d’ascenseur et
l’expertise ordonnée ; que M. X...
ne peut valablement soutenir, sur le fondement de l’article 43 de la loi du
10 juillet 1965, que la répartition des charges d’ascenseur devrait être
réputée non écrite au motif que la clé de répartition de ces charges n’aurait
pas été modifiée pour tenir compte de la transformation de l’appartement des
époux Y... en duplex par réunion de lots comportant trois ou quatre pièces
supplémentaires alors qu’il n’établit pas en quoi ladite clé de répartition
serait contraire aux dispositions impératives de l’article 10 alinéa 1er de
la loi édictant le principe d’utilité, la modification de la répartition des
charges qu’il demande pour changement d’usage relevant le cas échéant des
articles 25 f) et 42 de la loi précitée, mais non de l’article 43 de la même
loi ; que dans ces conditions, sa demande ne peut prospérer et sera rejetée ; ET AUX
MOTIFS ADOPTES QUE le critère de répartition des charges relatives à la
conservation, l’entretien et l’administration des parties communes est celui
de la valeur relative des parties privatives des lots par rapport à celle de
l’ensemble des parties privatives de l’immeuble, cette valeur relative devant
obligatoirement être calculée comme il est dit à l’article 5 de la loi du 10
juillet 1965, c’est-à-dire en tenant compte de la consistance, de la
superficie et de la situation de chaque lot ; que cette règle est posée par
l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; que toute
répartition des charges de copropriété contraire aux règles posées à cet
article 10, parce qu’effectuée sans avoir égard aux critères posés par
l’article 5, consistance, superficie et situation de chaque lot, est illicite
et réputée non écrite ; qu’en
l’espèce, la transformation de l’appartement de M. Y... a effectivement eu
des répercussions à la fois sur la consistance, la superficie et la situation
de ses lots en augmentant la valeur relative des parties privatives de son
lot par rapport à celle de l’ensemble des parties privatives de l’immeuble ; que
toutefois, il résulte de l’article 5 que l’estimation de la valeur relative
des parties privatives s’opère lors de l’établissement de la copropriété ; qu’il n’est
donc pas possible de modifier les quotes-parts de charges générales pendant
le cours de la vie de la copropriété, même si la valeur relative des lots
vient elle-même à changer, indépendamment naturellement de la prise en compte
de l’événement qui est décidée par l’assemblée générale des copropriétaires ;
qu’il en
résulte que les travaux effectués par M. Y... au début des années 2000 ne
peuvent être pris en compte pour modifier la clef de répartition des charges
générales ; que par
ailleurs, il n’est pas démontré ni même allégué par le demandeur que la clef
de répartition des charges générales serait, indépendamment des travaux
réalisés par M. Y..., non conforme à l’article 5 ; que l’escalier ne
constitue pas un élément d’équipement mais une partie essentielle de
l’immeuble faisant partie du gros œuvre ; que les
charges le concernant constituent, de ce fait, des charges générales,
réparties au prorata des tantièmes dévolues à chaque lot ; qu’il n’en va
différemment que pour les frais relatifs aux éléments d’équipement de
l’escalier (tapis, revêtement) qui doivent être répartis conformément au
critère d’utilité ; que M. X... qui ne rapporte pas la preuve de l’illicéité
de la répartition des charges d’escalier sera débouté de sa demande ; 1° ALORS
QUE tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater
l’absence de conformité aux dispositions légales des règles de répartition
des charges, qu’elles soient issues du règlement originaire, de tout acte
modificatif ultérieur, ou de toute décision prise en assemblée générale, et
faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions ; que, pour
rejeter la demande de M. X... tendant à ce que soient déclarées non écrites
les clauses de répartition de charges du règlement de copropriété résultant
de l’acte modificatif du 22 décembre 1999, la cour d’appel retient, par
motifs expressément adoptés du premier juge, que si ces clauses ne tiennent
pas compte de la valeur relative actuelle des parties privatives des lots des
cinquième et sixième étages de l’immeuble, elles ne peuvent être modifiées
pendant le cours de la vie de la copropriété indépendamment d’une décision de
l’assemblée générale ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les
articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2° ALORS QUE
tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l’absence
de conformité aux dispositions légales des règles de répartition des charges,
qu’elles soient issues du règlement originaire, de tout acte modificatif
ultérieur, ou de toute décision prise en assemblée générale, et faire établir
une répartition des charges conforme à ces dispositions ; que, pour
rejeter la demande de M. X... tendant à ce que soient déclarées non écrites
les règles de répartition de charges relatives à l’ascenseur, la cour d’appel
retient que cette demande ne relève pas de l’article 43 de la loi du 10
juillet 1965, mais seulement des articles 42 et 25-f de ladite loi relatifs à
l’action en nullité des délibérations de l’assemblée générale de la
copropriété en matière de travaux ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a
violé les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° ALORS
QUE dans ses conclusions d’appel, M. X... faisait valoir que la répartition
des frais d’entretien des éléments d’équipements liés à l’escalier de
l’immeuble, particulièrement du tapis installé sur l’escalier entre le
rez-de-chaussée et le sixième étage, n’était pas conforme au critère de
l’utilité dès lors qu’il ne tenait pas compte du changement d’usage des lots
situés au sixième étage (conclusions, page 19, § 10 à 12) ; qu’en s’abstenant
de répondre à ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de
procédure civile. SECOND
MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) : Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir infirmé le jugement entrepris et d’avoir
débouté M. Paul X... de sa demande tendant à ce qu’il soit procédé à une
nouvelle répartition des charges d’ascenseur et de sa demande d’expertise, AUX MOTIFS
QUE les moyens invoqués par M. X... au soutien de son appel ne font que
réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire
utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des
motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de
suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une
simple argumentation, sauf pour ce qui concerne les charges d’ascenseur et
l’expertise ordonnée ; que M. X...
ne peut valablement soutenir, sur le fondement de l’article 43 de la loi du
10 juillet 1965, que la répartition des charges d’ascenseur devrait être
réputée non écrite au motif que la clé de répartition de ces charges n’aurait
pas été modifiée pour tenir compte de la transformation de l’appartement des
époux Y... en duplex par réunion de lots comportant trois ou quatre pièces
supplémentaires alors qu’il n’établit pas en quoi ladite clé de répartition
serait contraire aux dispositions impératives de l’article 10 alinéa 1er de
la loi édictant le principe d’utilité, la modification de la répartition des
charges qu’il demande pour changement d’usage relevant le cas échéant des
articles 25 f) et 42 de la loi précitée, mais non de l’article 43 de la même
loi ; que dans ces conditions, sa demande ne peut prospérer et sera rejetée ; ALORS QUE
lorsqu’une modification des bases de répartition des charges, rendue
nécessaire par suite de l’exécution de travaux, d’actes d’acquisition ou de
disposition, ou bien de l’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions
d’un lot, a été soumise à l’assemblée générale qui n’a pris aucune décision,
tout copropriétaire peut saisir le juge à l’effet de faire procéder à une
nouvelle répartition de ces charges ; que M. X...
demandait la confirmation du jugement en tant qu’il avait décidé de faire
procéder à une nouvelle répartition des charges d’ascenseur en constatant
que, par suite de l’aliénation de parties communes et de travaux
d’aménagement, ayant conduit à un changement d’usage des lots du sixième
étage, la répartition de ces charges ne respectait plus le critère de l’utilité
et qu’appelée à prononcer sur une nouvelle répartition de ces charges le 6
mai 2009, l’assemblée générale n’avait pris aucune décision ; qu’en
infirmant le jugement sur ce point et en rejetant les demandes de M. X...,
sans même rechercher si celui-ci n’était pas fondé à demander une nouvelle
répartition des charges sur le fondement de l’article 11 de la loi du 10
juillet 1965, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de
ce texte. |
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