00043608 CHARTE Ne
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L’arrêt
reproduit ci-dessous présente un cas particulièrement significatif de
comportement scandaleux d’un copropriétaire qui, débiteur impénitent à l’égard
du syndicat des copropriétaires pour des sommes très importantes, lui
reproche de n’avoir pas fait effectuer des travaux d’entretien de l’immeuble. Nous vous conseillons de prendre connaissance des
moyens de cassation figurant au pied de l’arrêt. Vous y
trouverez en effet la reproduction quasiment complète de l’arrêt d’appel et l’histoire
édifiante de ce litige. L’arrêt d’appel
caractérise la mauvaise foi du copropriétaire et la qualité des pièces
produites par le syndicat à l’appui de ses actions en recouvrement des
charges. Cour de
cassation chambre civile 3 Audience publique du 26 mai 2016 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris, du 18 février 2015 N° de
pourvoi: 15-17378 Rejet Sur le
moyen unique, ci-après annexé : Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Paris, 18 février 2015), que le syndicat des
copropriétaires de l’immeuble 52 boulevard Barbès (le syndicat) a assigné la
société Saga (la société) en paiement d’un arriéré de charges de copropriété
et de dommages-intérêts ; que la société a formé une demande en paiement de
dommages-intérêts contre le syndicat ; Attendu que
la société fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande ; Mais
attendu qu’ayant relevé que l’immeuble était très dégradé et nécessitait une
rénovation lourde, et que d’importants travaux avaient été votés en assemblée
générale, notamment sur les structures porteuses, la cour d’appel, qui n’a
pas méconnu les termes du litige ni violé le principe de la contradiction et
qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées en les écartant, a pu
retenir que la société ne pouvait pas prétexter le défaut d’entretien de
l’immeuble ou la responsabilité des syndics successifs dans la dégradation de
l’immeuble pour s’abstenir du règlement des charges alors que l’immeuble ne
pouvait être entretenu ni les travaux réglés sans trésorerie, laquelle dépend
des paiements réguliers des copropriétaires ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne la
société Saga aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société
Saga ; Ainsi fait
et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par
le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille seize. MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Saga IL EST FAIT
GRIEF à l’arrêt attaqué, D’AVOIR débouté la SCI Saga de sa demande tendant à
voir condamner le syndicat des copropriétaires 52 boulevard Barbès, 75018
Paris à lui payer des dommages et intérêts ; AUX MOTIFS
QU’il apparaît des documents produits au dossier par le syndicat des
copropriétaires que l’immeuble du 52 boulevard Barbés, très dégradé et
nécessitant une rénovation lourde, fait l’objet d’importants travaux votés en
assemblée générale, notamment sur les structures porteuses (planchers) : de
ce fait, la SCI Saga ne peut prétexter le défaut d’entretien de l’immeuble ou
la responsabilité des syndics successifs dans la dégradation de l’immeuble
pour s’abstenir de régler ses charges alors que l’immeuble ne saurait être
entretenu ni les travaux réglés aux entreprises sans trésorerie, laquelle
dépend justement des paiements réguliers des copropriétaires ; que les subventions
accordées par divers organismes pour réhabiliter l’immeuble (totalisant 174.
437 € selon le syndicat) ne seront, par ailleurs, libérées que lorsque le «
reste à charge » incombant aux copropriétaires (153. 216, 20 €) sera
intégralement réglé et après exécution des travaux, sur présentation des
factures acquittées, en sorte qu’il n’y a pas lieu d’enjoindre au syndicat
des copropriétaires de produire l’état de ces aides et subventions, déjà
justifié devant le premier juge ; que le syndicat établit que la somme de 7.
800 € réglée par la DRFIP de la Ville de Paris le 13 décembre 2011 représente
une aide à la gestion du syndic et non une avance sur travaux, que le solde
créditeur de la copropriété de 70. 952, 85 € mentionné au même décompte
correspond aux factures non réglées mais dues aux entreprises à la date
d’établissement dudit document ; que quant à
une éventuelle garantie d’assurance, elle est sans rapport avec le litige et
rien ne prouve que la police de Cie Groupama, assureur de l’immeuble,
garantissait le mauvais état structurel de l’immeuble ; que les critiques
exprimées par la SCI Saga contre la gestion de la copropriété sont d’autant
moins opérantes qu’en sa qualité de copropriétaire, elle doit assumer, de
même que les autres copropriétaires, les conséquences et inconvénients liés
au défaut d’entretien et aux vices structurels des parties communes ; que sa
demande de dommages-intérêts qui ne repose sur aucun fondement, sera rejetée
; qu’en ce qui concerne le quantum de la
créance du syndicat, il convient de rappeler qu’en application de l’article
1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le
payement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le
plus intérêt d’acquitter entre celles qui étaient pareillement échues ; que si les
dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne, d’où
il suit que la SCI Saga n’est pas fondée à reprocher au syndicat d’avoir
imputé ses règlements sur le solde de M° X..., soit la plus ancienne de ses
dettes ; que s’agissant de ce solde, contesté, il ressort de la situation de
compte du 14 septembre 2007 établie par M° X..., administrateur de la
copropriété désigné par ordonnance du 26 mai 2007, qui a repris et certifié
les comptes des anciens syndics (Agence Étoile et Cabinet de Gestion
Saint-Eustache) ; que ces comptes ont été approuvés par l’assemblée générale
des copropriétaires du 11 mars 2008 et le décompte correspondant est versé
aux débats, de sorte que la réalité et le montant de ce solde sont
suffisamment établis sans qu’il soit besoin d’en justifier plus amplement ; que n’est
pas davantage opérante la contestation par l’appelante de la régularité du
mandat de syndic du cabinet Y..., désigné syndic de la copropriété par la
résolution n° 5 de l’assemblée générale du 1er octobre 2007, avec le vote
favorable de la SCI Saga ; que les documents produits aux débats par le
syndicat, soit les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires
de 2007 à 2014 ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et voté les
budgets prévisionnels de l’exercice à venir ainsi que les appels exceptionnels
pour travaux, les appels de fonds et travaux, les relevés individuels de la
SCI Saga établissent la créance du syndicat, d’où il suit que le jugement
sera confirmé en ce qu’il a condamné cette SCI à payer au syndicat les sommes
sus-énoncées ; qu’actualisant le montant des charges devenues exigibles mais
restées impayées entre le 21 avril 2011 et le 15 janvier 2013, la Cour
condamnera la SCI Saga à payer au syndicat des copropriétaires la somme de
56. 352, 18 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du
21 avril 2011 au 10 décembre 2014, avec intérêts au taux légal à compter du
jugement sur la somme de 40. 430, 15 € et du présent arrêt pour le surplus ; que le
jugement sera confirmé sur le principe et le montant des dommages-intérêts
accordés au syndicat, dès lors que les manquements de la SCI Saga à son
obligation de régler ses charges de copropriété à échéance sans justifier de
raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant
gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une
partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble
menaçant ruine, ce préjudice financier étant certain et distinct de celui
réparé par les intérêts moratoires ; qu’il n’y a
pas lieu d’accorder au débiteur des délais de paiement qui auraient pour
effet d’aggraver corrélativement la situation des autres copropriétaires,
alors surtout que l’ancienneté de sa dette établit sa mauvaise foi et, enfin,
que la durée de la procédure a permis à l’intéressée de bénéficier de délais
de paiement pendant plusieurs années, sans qu’elle témoigne d’efforts
particuliers pour apurer sa dette très importante alors qu’elle est
propriétaire de locaux commerciaux en rez-de-chaussée et est redevable de
plus du dixième des charges de la copropriété ; ET AUX
MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE sur la demande
principale en recouvrement, le syndicat des copropriétaires réclame dans son
assignation le paiement de la somme de 67. 495, 65 euros se décomposant comme
suit : 1. 530, 12 euros + 22. 473, 35 euros + 43. 492, 18 euros ; qu’il a
formé une demande additionnelle pour la période postérieure au 11 avril 2011,
d’un montant de 40. 430, 15 euros arrêtée au 15 janvier 2013 ; qu’aux termes
de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus
de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les
éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et
éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à
l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux
valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le
règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune
des catégories de charges ; qu’ainsi
lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les
copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette
approbation dans les deux mois de sa notification, ne sont plus fondés à
refuser de régler leur quote-part de charges ; que la SCI
SAGA conteste le solde débiteur tel que présenté par Me X...ainsi que
l’imputation des sommes qu’elle a versées ; qu’elle soutient également que la
preuve du mandat du cabinet Y... n’est pas établie, que l’assemblée générale
du 29 décembre 2011 a fait l’objet d’une décision d’annulation ; qu’elle
demande de limiter le quantum de la dette et de lui accorder des délais de
paiement ; qu’à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires
demandeur produit aux débats :- la matrice cadastrale du bien immobilier,
propriété de la SCI SAGA ;- les procès verbaux des assemblées générales des
copropriétaires tenue les 11 mars 2008, 9 mars 2009, 27 mai 2009, 24 mai
2010, 24 novembre 2010, 18 mai 2011, 23 juin 2011, 29 novembre 2011, 19 juin
2012, ayant approuvé les comptes de l’exercice écoulé, ainsi que le budget
prévisionnel de l’exercice suivant ;- la convention du 11 mai 2011 relative
au préfinancement de subventions publiques ;- les attestations de non recours
;- les relevés de charges, les appels de provisions et les appels de travaux
;- la lettre d’URABANIS du 22/ 8/ 2012 certifiant la fin des travaux ;- le
carnet d’entretien de l’immeuble ;- le contrat d’assurance GROUPAMA ;- les
décomptes des sommes due ; que sur le solde d’arriéré de charges de 28. 265,
19 euros, en application de l’article 1256 du code civil, les versements
effectués, à défaut de précision, s’imputent sur les dettes les plus
anciennes ; que les dettes les plus anciennes sont celles relatives à la
gestion de Me X..., administrateur judiciaire, désigné par ordonnance du 26
mai 2007, à la suite de l’abandon de gestion de cette copropriété ; qu’après examen de ces documents, il en
ressort notamment que les comptes remis à Me X...le 14 septembre 2007
révélaient un arriéré de la SCI SAGA d’un montant de 28. 265, 19 euros, dont
23. 285, 63 euros étaient certifiés par les comptes des précédents syndics,
l’agence l’ETOILE et le cabinet GESTION SAINT EUSTACHE ; qu’il est ainsi
établi que tous les décomptes ont été produits depuis l’origine de la dette
de la SCI SAGA, qu’il ont été certifiés par l’administrateur provisoire et
qu’il reste dû, après déduction des versements réalisés par la SCI SAGA, la
somme de 1. 530, 12 euros ; que s’agissant du préfinancement des travaux, il
convient de préciser que les copropriétaires doivent verser préalablement au
démarrage des travaux la moitié de la somme dont ils sont redevables, et
qu’ils doivent justifier des factures acquittées pour pouvoir obtenir le
versement des subventions ; qu’en l’espèce, il est justifié de la convention
conclue entre le syndic et l’opérateur URBANIS, de la souscription
d’assurance et du carnet d’entretien ; qu’en revanche, il est clair que le
comportement adopté par la SCI SAGA constitue un frein important à la
rénovation de l’immeuble et ne justifie pas ses demandes de déduction ; que
la demande de la SCI est donc sans objet ; que sur les demandes accessoires
en dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du Code de
Procédure Civile, les manquements réitérés de la SCI SAGA à ses obligations
élémentaires ont, nécessairement mis en péril l’équilibre financier de la
copropriété et lui causent un préjudice financier certain dans la gestion de
sa trésorerie qu’il convient de réparer par l’allocation d’une somme de 2 000
€ uros à titre de dommages et intérêts ; 1°) ALORS
QUE le syndicat des copropriétaires est de plein droit responsable des
dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut
d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions
récursoires ; qu’en l’espèce, la SCI Saga mettait en cause la responsabilité
du syndicat des copropriétaires au regard notamment des défauts d’entretien
répétés et anciens de l’immeuble ; que si le syndicat des copropriétaires a,
dans le dispositif de ses conclusions d’appel, demandé le rejet de l’ensemble
des demandes de la SCI Saga, il n’a pour autant nullement contesté le
principe de sa responsabilité, se bornant à solliciter le paiement de
dommages et intérêts à l’encontre de la SCI Saga en réparation des préjudices
engendrés par ses retards de paiement ; que dès lors en déclarant que la
demande de dommages et intérêts formulée par la SCI Saga à l’encontre du
syndicat des copropriétaires était sans fondement et en la déboutant de sa
demande de ce chef, la cour d’appel a méconnu les termes du litige, et a
violé l’article 4 du code de procédure civile ; 2°) ALORS
en outre QU’en déclarant d’office, sans susciter les observations préalables des
parties sur ce point, que la demande de dommages et intérêts formulée par la
SCI Saga à l’encontre du syndicat des copropriétaires était sans fondement et
en la déboutant de sa demande de ce chef, la cour d’appel a méconnu le
principe de la contradiction, et a violé l’article 16 du code de procédure
civile ; 3°) ALORS
en toute hypothèse QUE le syndicat des copropriétaires est de plein droit
responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de
construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de
toutes actions récursoires ; qu’en l’espèce, pour déclarer que la demande de
dommages et intérêts formulée par la SCI Saga à l’encontre du syndicat des
copropriétaires au titre des défauts d’entretien de l’immeuble, graves et
répétés depuis plusieurs années, était sans fondement et pour l’en débouter,
la cour d’appel a déclaré, d’une part, que la SCI Saga ne pouvait prétexter,
pour s’abstenir de payer l’arriéré de charges qui lui était réclamé par la
copropriété, d’un défaut d’entretien de l’immeuble ou de la responsabilité
des syndics, cependant que les travaux requéraient un paiement de charges
régulier, et, d’autre part, que les critiques de la SCI Saga sur ce point
étaient inopérantes, dès lors qu’elle devait « en sa qualité de
copropriétaire, … assumer, de même que les autres copropriétaires, les
conséquences et inconvénients liés au défaut d’entretien et aux vices
structurels des parties communes » ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel,
qui n’a ni écarté le défaut d’entretien invoqué par la SCI Saga, ni relevé
l’existence d’une cause exonératoire de la responsabilité du syndicat des
copropriétaires, ni encore contesté la réalité du préjudice financier et/ ou
moral invoqué par la SCI Saga, a privé sa décision de base légale au regard
de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4°) ALORS
également QUE, dans ses conclusions d’appel, la SCI Saga mettait en cause la
responsabilité du syndicat des copropriétaires en ce qu’il avait négligé de
mettre en oeuvre toutes les mesures propres à
assurer l’entretien et la sauvegarde de l’immeuble, en omettant d’agir à
l’encontre des copropriétaires dont les biens étaient affectés de désordres
récurrents contribuant et/ ou ayant contribué à la fragilisation de l’état de
l’immeuble ; qu’en s’abstenant de répondre à cette argumentation pertinente,
la cour d’appel a privé sa décision de motifs, et a violé l’article 455 du
code de procédure civile. |
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