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00043608 CHARTE Ne
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Résidence
avec services Répartition
des frais de restauration à l’exclusion du coût des repas Répartition
en fonction des tantièmes des parties communes (oui) Cour de
cassation chambre civile 3 Audience publique du 24 mars 2009 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris du 10 janvier 2008 N° de
pourvoi: 08-12850 Rejet Sur le
premier moyen, ci-après annexé : Attendu
qu’ayant souverainement retenu que les époux X... ne démontraient pas qu’il
fût possible de se retirer du seul service de “restauration, bar, loisirs” et
relevé que ce retrait aurait pour conséquence une modification de la
répartition des charges qui était de la compétence de l’assemblée générale,
la cour d’appel, qui a constaté qu’elle n’était pas saisie d’une demande
d’annulation de la décision qui avait refusé le changement de catégorie des
lots des époux Lavigne ni d’autres décisions, a rejeté à bon droit leur
demande de retrait ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le
second moyen, ci-après annexé : Attendu
qu’ayant, par motifs propres et adoptés, exactement retenu qu’il n’était pas
contraire aux dispositions de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet
1965 de répartir les frais de fonctionnement du service restauration à
l’exclusion du coût des repas, entre les copropriétaires des lots “services”
sur la base des quotes-parts de parties communes spéciales affectées à chacun
de ces lots, lesquelles étaient représentatives de l’utilité objective,
identique pour tous, que procurait ledit service de restauration, et relevé
que l’assemblée générale était souveraine pour la définition des critères de
répartition, pourvu qu’ils ne fussent pas contraires à la loi, et qu’il
n’était pas démontré que tel fût le cas en l’espèce, la cour d’appel, sans
dénaturer le règlement de copropriété, en a déduit à bon droit qu’elle ne
pouvait se substituer à l’assemblée générale et décider que les dépenses du
service restauration seraient réparties en parts égales entre tous les
copropriétaires ou occupants d’appartements services ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne
les époux X... aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer au
syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hespérides des Ternes la somme
de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ; Commentaires Dans cette
espèce singulière, les époux X… souhaitaient se retirer du service
« restauration, bar, loisirs ». Ils
invoquaient la possibilité d’un tel retrait admise lorsque les services sont
procurés par une association ou une coopérative, à raison du régime spécifique de chacune de
ces institutions. La Cour de
Cassation a écarté justement la possibilité d’un retrait. Pareillement
ils critiquaient vainement le mode de répartition des charges. La Cour de
cassation juge que la Cour d’appel « a exactement retenu qu’il n’était
pas contraire aux dispositions de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10
juillet 1965 de répartir les frais de fonctionnement du service restauration
à l’exclusion du coût des repas, entre les copropriétaires des lots
“services” sur la base des quotes-parts de parties communes spéciales
affectées à chacun de ces lots, lesquelles étaient représentatives de l’utilité
objective, identique pour tous, que procurait ledit service de
restauration ». Elle
applique au cas des frais de restauration la solution astucieuse appliquée à
la répartition des charges liées à différents services comme celui de
gardiennage. La répartition doit être faite en fonction de l’utilité
objective pour chaque lot. Cette utilité objective est déterminée en fonction
des tantièmes des parties communes ! On ne peut
qu’approuver l’arrêt de rejet. MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour les époux
X.... PREMIER
MOYEN DE CASSATION Il est
reproché à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Monsieur et Madame X... de leurs
demandes, AUX MOTIFS
QUE les époux X... ne démontrent pas en l’état qu’il soit possible de se
retirer du seul service de « restauration bar loisir » ; que ce retrait
aurait ainsi pour conséquence une modification de la répartition des charges,
1) ALORS
QUE le règlement de copropriété prévoyait le droit de se retirer de
l’organisme de gestion des services restauration-loisir (article 4, 2ème du
règlement dans sa version non modifiée, seule opposable aux époux X... selon
les modalités définies par les statuts de la société coopérative) ; qu’en
énonçant que les époux X... ne démontraient pas qu’il soit possible de se
retirer de la société coopérative, la cour d’appel a violé l’article 1134 du
code civil ; 2) ALORS
QUE nul n’est tenu de rester membre d’une association ou d’une coopérative ;
que lorsque, dans une résidence avec service, la gestion des services à la
personne est confiée à une association ou une coopérative, tout
copropriétaire peut exercer un droit de retrait, avec pour corollaire, la
dispense de règlement des charges correspondant à ces services ; qu’en refusant
aux époux X... le droit de se retirer de la société coopérative gérant les
services de restauration loisir, droit au demeurant reconnu et organisé par
le règlement de copropriété et les statuts de la société coopérative, la cour
d’appel a violé l’article 1134 du code civil , ensemble l’article 4 de la loi
du 1er juillet 1901. SECOND
MOYEN DE CASSATION Il est
reproché à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Monsieur et Madame X... de leurs
demandes, AUX MOTIFS QUE
les appelants critiquent le mode de répartition des charges ; que le
règlement stipule une répartition en fonction des « tantièmes de copropriété
générale » ; que d’autres critères pourraient certes être adoptés tels que le
nombre d’occupants ou une répartition égale pour chaque lot, l’utilité du
restaurant n’étant pas en relation directe avec la surface des appartements ;
qu’il n’est pas illégal que la répartition des charges ne soit pas
strictement proportionnelle à l’utilité ; qu’il y a, outre des frais par
personne, des frais fixes généraux ; que l’assemblée générale est souveraine
pour la définition des critères de répartition, pourvu qu’ils ne soient pas
contraires à la loi ; qu’il n’est pas démontré que tel soit le cas en
l’espèce ; que la cour d’appel ne peut se substituer à l’assemblée générale
et décider que les dépenses du service de restauration seront réparties en
parts égales entre tous les propriétaires ou occupants d’appartements
services ; qu’il n’est aucunement de la compétence de la cour d’appel de
fixer à 17,58 euros actuellement comme le demandent les appelants ou à toute
autre somme le montant de l’accès au « service restauration », ALORS QUE
le règlement de copropriété stipulait que « les charges sont constituées
d’une part par les dépenses de conservation, d’entretien et d’administration
des parties communes ; d’autre part, par les dépenses de fonctionnement des
services collectifs et des éléments d’équipement communs ; conformément aux
dispositions légales, les premières seront supportées par les copropriétaires
proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises
dans leurs lots ; que les secondes seront réparties en fonction de l’utilité
que les services collectifs et éléments d’équipement sont susceptibles
d’avoir pour chacun des copropriétaires » (titre II) et « la participation
des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les
éléments d’équipement communs doit demeurer fonction de l’utilité que ces
services et éléments d’équipement présentent à l’égard de chaque lot »
(article 5) ; qu’en retenant que le règlement stipule une répartition en
fonction des « tantièmes de copropriété générale », quand une telle
répartition n’était prévue que pour les charges correspondant aux dépenses de
conservation, d’entretien et d’administration des parties communes spéciales,
le règlement prévoyant que les dépenses de fonctionnement des services
devaient être supportées par les copropriétaires selon l’utilité qu’ils
avaient de ces services, la cour d’appel a dénaturé le règlement et violé
ainsi l’article 1134 du code civil . |
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