00043608 CHARTE Ne
sont autorisées que 2)
les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Approbation des comptes Relevé général des charges
et produits Honoraire du syndic
imputable à un copropriétaire Omission de la facture
dans le relevé Annulation de la
décision d’approbation des comptes (oui) Cour de
cassation chambre civile 3 Audience
publique du 15 avril 2015 Décision
attaquée : Cour d’appel de Dijon, du 3 décembre 2013 N° de
pourvoi: 14-13255 Cassation
partielle Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Dijon, 3 décembre 2013), que M. et Mme X...,
propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété,
ont assigné le syndicat des copropriétaires et la société Saint-Georges
immobilier en qualité de syndic en annulation des décisions n° 3, 7, 9, 12,
13, 25 et 26 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009 et en dommages et
intérêts ; que Mme X... est décédée en cours d’instance ; Sur le
deuxième moyen : Attendu que
M. X... fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande d’annulation de la
décision n° 7 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009 portant nomination de
la société Saint-Georges immobilier en qualité de syndic, alors, selon le
moyen : 1°/ que
l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article
25, arrête un montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation
du conseil syndical est obligatoire ; que cette consultation s’impose pour
tout contrat, y compris le contrat de syndic, dès lors que son montant excède
celui arrêté par l’assemblée générale ; que dans ses conclusions d’appel, M.
X... faisait valoir qu’une assemblée générale de 2004 avait fixé à 1 000
euros le montant des contrats au-delà duquel le conseil syndical devait être
obligatoirement être consulté, et que le montant du contrat de syndic adopté
par la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009 s’élevait
à 8 611,20 euros sur trois ans, de sorte que le conseil syndical aurait dû
être consulté ; qu’en retenant, pour débouter M. X... de sa demande
d’annulation de la résolution n° 7, que le contrat de syndic n’entrait pas
dans les contrats et marchés visés par l’article 21 de la loi du 10 juillet
1965, la cour d’appel a violé ce texte, ensemble l’article 17 du décret du 17
mars 1967 ; 2°/ que si
l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, en sa rédaction issue du décret du
20 avril 2010, prévoit que l’obligation de mise en concurrence prévue par
l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas au contrat de
syndic, cette disposition ne concerne pas la consultation obligatoire du
conseil syndical lorsque le contrat excède un certain seuil fixé par
l’assemblée générale ; qu’en retenant en l’espèce que cette nouvelle
rédaction de l’article 19-2 montrait bien que la nomination de la SARL
Saint-Georges immobilier comme syndic ne requérait ni mise en concurrence, ni
consultation préalable du conseil syndical, la cour d’appel a violé le texte
susvisé, ensemble l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°/ qu’en
toute hypothèse, l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 en sa rédaction
issue du décret du 20 avril 2010, excluant le contrat de syndic de
l’obligation de mise en concurrence prévue par l’article 21 de la loi du 10
juillet 1965, n’est pas applicable aux contrats de syndic conclus avant son
entrée en vigueur ; qu’en l’espèce, l’obligation de mise en concurrence
prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 pour les contrats
excédant le seuil fixé par l’assemblée générale, soit 2 000 euros comme le
soutenait M. X..., était applicable au contrat de syndic adopté par la
résolution n° 7 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009, d’un montant de
8 611,20 euros sur trois ans ; que la cour d’appel, qui a fait une
application rétroactive de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, a violé
ce texte, ensemble l’article 2 du code civil ; Mais
attendu qu’ayant exactement retenu que le contrat de syndic n’entrait pas
dans les contrats et marchés visés par l’article 21 de la loi du 10 juillet
1965 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, la cour d’appel,
qui n’a pas fait application de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dans
sa rédaction issue du décret du 20 avril 2010, en a déduit à bon droit que
nonobstant l’absence de mise en concurrence et de consultation du conseil
syndical, la décision portant nomination du syndic avait été valablement
adoptée ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le
troisième moyen, ci-après annexé : Attendu
qu’ayant constaté qu’il était mentionné tant dans la convocation à
l’assemblée générale que dans le procès-verbal « Projet de résolution :
l’assemblée générale décide de renouveler les membres du conseil syndical »,
et relevé qu’il s’agissait ainsi de reconduire dans leurs fonctions les
membres du conseil syndical sortant et non pas de désigner de nouveaux
membres de sorte que la précision des noms de ces membres dans le procès-verbal
ne revenait pas à créer une nouvelle résolution non inscrite à l’ordre du
jour, la cour d’appel a pu en déduire que la demande d’annulation de la
décision n° 9 relative au renouvellement du conseil syndical devait être
rejetée ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le
quatrième moyen : Attendu que
M. X... fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande d’annulation de la
décision n° 12 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009 relative à la «
remise en cause du contrat de la société de nettoyage GMP et étude du devis
de la société Extranet » et de sa demande de dommages et intérêts, alors,
selon le moyen, que la mise en concurrence prévue par l’article 21 de la loi
du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions,
résulte de la demande d’au moins deux devis différents ; qu’en l’espèce, M.
X... faisait valoir qu’il n’y avait pas eu de mise en concurrence pour le
remplacement de la société GMP, seule la société Extranet ayant été
sollicitée ; qu’en retenant, pour débouter M. X... de sa demande d’annulation
de la résolution n° 12, que l’assemblée générale disposait du devis de la
société Extranet et du contrat de la société GMP, de sorte qu’il y avait bien
eu mise en concurrence, quand l’assemblée générale, qui avait décidé de
remplacer la société GMP, devait disposer d’au moins deux devis d’autres
sociétés, le contrat de la société GMP ne pouvant être pris en considération,
la cour d’appel a violé les articles 21 de la loi du 21 juillet 1965 et 19-2
du décret du 17 mars 1967 ; Mais
attendu qu’ayant constaté que l’assemblée générale disposait du devis de la
société Extranet et du contrat de la société GPM, la cour d’appel en a déduit
à bon droit qu’il y avait bien eu mise en concurrence et que la demande d’annulation
de la décision n° 12 devait être rejetée ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le
cinquième moyen, ci-après annexé : Attendu
qu’ayant exactement retenu qu’aucune disposition n’imposait la stricte
identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement
adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires
lors de l’assemblée générale, constaté que le projet de résolution inscrit à
l’ordre du jour joint à la convocation indiquait « L’assemblée générale
décide de faire les travaux de reprise de façade côté rue Saint-Georges et
côté rue Saint-Antoine selon devis Simonato d’un
montant de 6 692,92 euros TTC », que la décision adoptée était la suivante «
Seuls les travaux du côté rue Saint-Antoine seront réalisés. De nouveaux
devis seront demandés : mise à jour pour Simonato,
devis complets pour Barletta et Bruno. L’assemblée générale délègue mandat au
conseil syndical pour le choix de l’entreprise qui devra être de qualité
identique. La date d’exigibilité des travaux est fixée au 01.03.2010 », et
retenu que la résolution querellée retenait le principe de travaux pour un
coût maximum qui ne dépassait pas ce qui était annoncé dans le projet, à
réaliser dans une moindre étendue et après une consultation plus large
d’entreprises permettant de choisir le mieux-disant, la cour d’appel a pu en
déduire que la demande d’annulation de la décision n° 13 portant sur les
travaux de reprise de la façade devait être rejetée ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Mais
sur le premier moyen : Vu
l’article 14-3, ensemble l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu
que pour rejeter la demande d’annulation de la décision n° 3 de l’assemblée
générale du 10 décembre 2009 portant approbation des comptes de l’exercice
2008-2009, la cour d’appel retient que les frais de l’assemblée générale du
19 janvier 2009, convoquée à la demande de la SCI Les Chênes, constituent une
charge personnelle de ce copropriétaire, lui ont été facturés comme tels et
n’ont pas à figurer dans l’état des dépenses de la copropriété pour
l’exercice 2008-2009 ; Qu’en
statuant ainsi, alors que les comptes du syndicat doivent comporter les
charges et les produits de l’exercice et qu’est entachée de nullité une
décision d’assemblée générale approuvant des comptes irréguliers, la cour
d’appel a violé les textes susvisés ; Et
attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée
sur le sixième moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la
cassation ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la
décision n° 3 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009, l’arrêt rendu le 3
décembre 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Dijon ; remet, en
conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se
trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la
cour d’appel de Dijon, autrement composée ; Condamne le
syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 rue Saint-Georges, 9 rue
Saint-Antoine et 15-17 rue du Jeu de Paume à Chalon-sur-Saône aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires
de l’immeuble 38 rue Saint-Georges, 9 rue Saint-Antoine et 15-17 rue du Jeu
de Paume à Chalon-sur-Saône à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 rue
Saint-Georges, 9 rue Saint-Antoine et 15-17 rue du Jeu de Paume à
Chalon-sur-Saône ; commentaires La
cassation partielle de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Dijon le 3
décembre 2013, sur le premier moyen,- tous les autres ayant été rejetés -,
devra être prise en compte par les syndics et les experts comptables ! L’assemblée
générale a approuvé les comptes de l’exercice 2008-2009. M. X… a
assigné le syndicat en annulation de diverses décisions dont cette
approbation. Il fait
valoir qu’une assemblée générale a été tenue le 10 décembre 2009, convoquée à
la demande de la SCI Les Chênes ; que la facturation des frais de cette
assemblée n’apparaît pas dans le relevé général des charges ; que cette
irrégularité constitue un vice devant entraîner l’annulation de la décision
d’approbation des comptes. Le Tribunal
de Grande Instance a rejeté cette prétention. La Cour d’appel a confirmé le
rejet en ces termes « Attendu que le tribunal
a rejeté ce chef de contestation en relevant que les frais de l’assemblée
générale du 19 janvier 2009 réunie à la demande de la SCI Les Chênes
constituent une charge personnelle de ce copropriétaire, ont été facturés comme tels à ce copropriétaire et n’ont
pas. à figurer dans l’état des dépenses de la copropriété pour
l’exercice 2008-2009, ajoutant que l’approbation des comptes est conforme
tant aux dispositions légales qu’au règlement de copropriété ; (...) « Attendu qu’il n’est pas
discuté que ces frais de tenue d’assemblée générale ont effectivement été mis
à la charge du copropriétaire qui a provoqué la réunion de l’assemblée ;
qu’il ne s’agit donc pas d’une dépense de la copropriété, de sorte qu’ils
n’ont pas à apparaître sur l’état des dépenses qui regroupent les dépenses de
la copropriété ; « que d’ailleurs M. X...
n’aurait pas manqué de critiquer, et alors à juste titre, si ces frais
avaient été intégrés “dans l’état des dépenses de la copropriété et répartis
entre les différents copropriétaires ; « Que M. X... est donc
particulièrement mal fondé dans ce chef de critique de la résolution n°3 qui
ne peut donner lieu à annulation ainsi que l’a décidé le tribunal à juste
titre ; » Le moyen de
cassation présenté par M. X… était ainsi rédigé : « ALORS QU’est entachée
de nullité la résolution d’une assemblée générale approuvant des comptes
irréguliers ; qu’en l’espèce, comme le faisait valoir M. X... dans ses
conclusions d’appel les comptes arrêtés au 30 juin 2009 auraient dû faire
apparaître les frais relatifs à la tenue de l’assemblée générale du 17
janvier 2009, quand bien même ces frais auraient été supportés par la SCI les
Chênes, à l’initiative de la tenue de cette assemblée ; qu’en retenant, pour
rejeter la demande de M. X... en annulation de la résolution n° 3, que ces
frais avaient été mis à la charge du copropriétaire qui avait provoqué cette
assemblée générale, de sorte qu’il ne s’agissait pas d’une dépense de la
copropriété, la cour d’appel a violé l’article 42 de la loi du 10 juillet
1965. C’est à juste titre que la Cour de cassation
casse l’arrêt d’appel. « Attendu que pour
rejeter la demande d’annulation de la décision n° 3 de l’assemblée générale
du 10 décembre 2009 portant approbation des comptes de l’exercice 2008-2009,
la cour d’appel retient que les frais de l’assemblée générale du 19 janvier
2009, convoquée à la demande de la SCI Les Chênes, constituent une charge
personnelle de ce copropriétaire, lui ont été facturés comme tels et n’ont pas
à figurer dans l’état des dépenses de la copropriété pour l’exercice
2008-2009 ; « Qu’en statuant ainsi,
alors que les comptes du syndicat doivent comporter les charges et les
produits de l’exercice et qu’est entachée de nullité une décision d’assemblée
générale approuvant des comptes irréguliers, la cour d’appel a violé les
textes susvisés ; » Nous avons
déjà rappelé que l’article 66 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 dispose que
« le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou
indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il
est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées
dans le mandat ou la décision de nomination, ni de personne autres que celles
qui y sont désignées » En l’espèce
les frais de l’assemblée ont été les frais de poste avancés par le syndic et et les honoraires du syndic pour la tenue de l’assemblée.
Ces frais ne pouvaient être facturés par le syndic qu’au
syndicat des copropriétaires qui devaient les payer au syndic. Il n’y a
pas en l’espèce d’imputation individuelle en vertu de l’article 10-1 de la
loi de 1965. C’est par convention que le copropriétaire demandant la tenue d’une
assemblée dans son seul intérêt accepte d’en supporter le coût. Les frais
payés au syndic par le syndicat sont alors débités au copropriétaire concerné. Ces opérations sont bien entendu enregistrées
dans la comptabilité du syndicat. La facture du syndic est mise en répartition. L’imputation de la charge au copropriétaire a pour contrepartie l’apparition
d’un produit de même montant, également mis en répartition. L’opération est donc dépourvue d’incidence financière pour les
copropriétaires En fin d’exercice
on trouve dans le relevé général la charge liée à la facture du syndic
et le produit lié à l’imputation au
copropriétaire. La portée
de l’arrêt de cassation est générale. Il faudra donc faire apparaître
désormais toutes les opérations de même type et notamment celles visées par l’article
10-1 de la loi. Une autre
portée implicite est de confirmer l’obligation pour le syndic de présenter un
relevé général des charges comportant toutes les dépenses et tous les
produits, seraient-ce les plus menus. MOYENS
ANNEXES au présent arrêt. Moyens
produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano,
avocat aux Conseils, pour M. X.... PREMIER
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté M. X... de sa demande d’annulation de
la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009, portant
approbation des comptes arrêtés au 30 juin 2009, et d’AVOIR débouté M. X...
de sa demande de dommages-intérêts, AUX MOTIFS
PROPRES QUE sur la résolution n° 3 portant approbation des comptes arrêtés au
30 juin 2009 pour la somme de 15.788,67 € : Attendu que les contestations
concernent différents postes de dépenses, à savoir : des frais pour les
procédures opposant M. X... et le syndicat des copropriétaires, la
consommation d’eau, les dépenses de nettoyage et des frais d’assemblées
générales tenues à la demande de la SCI Les Chênes ; Les frais de procédure :
Mais attendu que l’assemblée générale du 10 décembre 2009 qui est seule objet
de la présente instance a, par la résolution n° 3, statué sur l’approbation
des comptes arrêtés au 30 juin 2009 ; qu’il n’est pas discuté que les époux
X... ont bien été convoqués à cette assemblée générale,” l’appelant lui-même pour
d’autres points de contestation soulevant le fait que la résolution adoptée
ne correspond pas à l’ordre du jour annexé à la convocation qu’il a donc bien
reçue ; Que les critiques formulées par l’appelant pour ne pas avoir été
convoqué aux assemblées générales précédentes de décembre 2008 et février
2009 sont ici sans emport dès lors qu’aux termes de ses conclusions
l’appelant demande l’annulation exclusivement de résolutions de l’assemblée
générale du 10 décembre 2009, d’autant que la résolution n° 3 ici querellée
ne cause aucun préjudice à M. X... dès lors que les frais en question, se
rattachant à une des procédures initiées par les époux X... contre le
syndicat des copropriétaires, ont été répartis entre les copropriétaires à
l’exclusion des époux X... auxquels aucune part de ces frais n’a donc été
imputée conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10
juillet 1965 ; que M. X... n’a dès lors pas d’intérêt à poursuivre
l’annulation de la résolution critiquée ; Qu’il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu
à annulation ainsi que l’a décidé à juste titre le tribunal ; sur la
consommation d’eau : (...) Mais attendu que l’appelant prétend que 4 lots
auraient été favorisés par le calcul fait de façon erronée par le syndic de
la répartition entre les différents lots de la consommation d’eau ; qu’aux
termes de ses conclusions, il ne critique pas la méthode de répartition
adoptée, mais le calcul qui en a été tiré ; que cependant il ne rapporte pas
la preuve du caractère erroné de ce calcul, et encore moins la preuve de la
prétendue falsification ; Que surtout il est constant que parmi les dépenses
de cet exercice, aucune consommation d’eau n’a été imputée à M. X... pour son
lot n° 203 (l’appartement, étant précisé que l’autre lot est constitué d’une
cave sans arrivée d’eau) ; qu’en effet il est reporté sur le décompte versé
aux débats une consommation 0, et ce à différence des autres copropriétaires
; Qu’il s’ensuit que M. X... n’a pas d’intérêt à poursuivre l’annulation de
la résolution critiquée ; que dès lors il n’y a pas lieu à annulation ainsi
que l’a décidé à juste titre le tribunal ; frais de nettoyage : Attendu que
pour rejeter ce chef de contestation, le tribunal s’est référé au règlement
de copropriété et a constaté que l’état des dépenses 2008-2009, distinguant
la répartition des charges entre le bâtiment 1, le bâtiment 2 et l’escalier
C, est conforme à ce règlement ; (...) Mais attendu que la critique de
l’absence de validation en assemblée générale du contrat passé avec
l’entreprise de nettoyage est vaine dès lors que le règlement de copropriété
prévoit expressément au titre de l’entretien que “le syndic pourvoira à
l’entretien normal des choses et parties communes, il fera exécuter les
travaux et engagera les dépenses nécessaires à cet effet, le tout sans avoir
besoin d’une autorisation spéciale de l’assemblée des copropriétaires”, étant
précisé que l’accord préalable des copropriétaires n’est exigé que pour des
travaux dépassant le cadre d’entretien normal ce qui n’est aucunement le cas
d’espèce s’agissant de l’entretien courant des parties communes ; Attendu que
quoiqu’en dise l’appelant, il ressort du règlement de copropriété que selon
la définition des choses et parties communes du bâtiment 2 qui y est
précisée, elles comprennent expressément “l’escalier C, les cage(s) et
palier(s), les couloirs, les gaines éventuelles” ; que ce règlement précise
que “les charges afférentes aux parties communes générales sont réparties
entre tous les copropriétaires en fonction de l’utilité qu’ils en ont, au prorata
de leurs quotes-parts des tantièmes généraux” et ce conformément aux
dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que ce règlement
précise encore pour les charges afférentes aux escaliers A, B et C qu’elles
incluent les frais d’entretien de ces escaliers et que les charges sont
réparties entre lots concernés dans les proportions indiquées dans un tableau
annexé au dit règlement, lequel tableau affecte l’escalier C aux lots 203 à
207 du bâtiment 2 et précise la répartition pour chacun de ces lots entre les
charges générales, les charges spécifiques au bâtiment 2 et celles
spécifiques à l’escalier C pour lequel est donc bien concerné le lot n° 203
de M. X... ; que l’état des dépenses litigieux a été établi en conformité
avec ce tableau ; Qu’il s’ensuit que l’appelant n’est pas fondé en sa
critique et qu’il ne peut y avoir lieu à annulation de la résolution ainsi
que l’a décidé fort justement le tribunal ; les frais d’assemblée générale
réunie à la demande de la SCI Les Chênes : Attendu
que le tribunal a rejeté ce chef de contestation en relevant que les frais de
l’assemblée générale du 19 janvier 2009 réunie à la demande de la SCI Les
Chênes constituent une charge personnelle de ce copropriétaire, ont été
facturés comme tels à ce copropriétaire et n’ont pas. à figurer dans l’état
des dépenses de la copropriété pour l’exercice 2008-2009, ajoutant que
l’approbation des comptes est conforme tant aux dispositions légales qu’au
règlement de copropriété ; (...) Attendu qu’il n’est pas discuté que ces
frais de tenue d’assemblée générale ont effectivement été mis à la charge du
copropriétaire qui a provoqué la réunion de l’assemblée ; qu’il ne s’agit
donc pas d’une dépense de la copropriété, de sorte qu’ils n’ont pas à
apparaître sur l’état des dépenses qui regroupent les dépenses de la
copropriété ; que d’ailleurs M. X... n’aurait pas manqué de critiquer, et
alors à juste titre, si ces frais avaient été intégrés “dans l’état des
dépenses de la copropriété et répartis entre les différents copropriétaires ;
Que M. X... est donc particulièrement mal fondé dans ce chef de critique de
la résolution n°3 qui ne peut donner lieu à annulation ainsi que l’a décidé
le tribunal à juste titre ; ET AUX
MOTIFS ADOPTES QUE l’article 10-1 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965
dispose que : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire
l’opposant au syndicat, voit sa prétention, déclarée fondée par le juge est
dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à
la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre
les autres copropriétaires » ; Qu’en l’espèce, les frais de procédure
approuvés au titre des comptes 2008-2009, relatifs à deux instances initiées
par les époux X... contre le syndicat des copropriétaires, actuellement
pendantes devant le Tribunal de grande instance de Chalon-sur-Saône, sont
supportés par l’ensemble des copropriétaires, à l’exclusion des demandeurs ;
Que s’agissant des frais de procédure contestés, l’approbation des comptes
respecte ainsi les prescriptions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet
1965 ; Attendu qu’aux termes du règlement de copropriété du 22 juin 2004
(page 31), les copropriétaires « devront (...) s’acquitter de toutes leurs
obligations en ce qui concerne les abonnements au gaz, à l’électricité, à
l’eau, au téléphone, les contrats personnels d’assurance et d’entretien
d’éléments d’équipement personnel, etc... et régler
au syndicat les sommes dont ils seraient redevables » ; que ce règlement
n’apporte pas davantage de précisions quant aux modalités d’établissement des
consommations d’eau des copropriétaires ; qu’il n’est pas précisé par les
parties à quelle date il a été décidé de procéder à l’installation de
compteurs individuels par relevés à distance ; qu’il a été procédé à cette
installation en février 2008 pour une partie des lots, en juillet 2008 pour
une autre partie, et en novembre 2009 pour le lot n° 206, soit à une date
largement postérieure à la fin de l’exercice ; Que dans ces conditions,
l’installation du dernier compteur de relevé à distance étant postérieure à
la fin de l’exercice comptable 2008-2009 (fixée au 30 juin 2009), il était
impossible d’établir les consommations individuelles d’eau sur le seul
fondement des relevés à distance des compteurs et qu’il était nécessaire de
recourir à un calcul proportionnel ; qu’il convient de souligner que les
relevés établis par la société ISTA le 31 août 2009 l’ont été après la fin de
l’exercice, et qu’il ne ressort pas des écritures des époux X... que le
calcul auquel a procédé le syndic est faussé, voire falsifié, au bénéfice de
certains lots ; Qu’il convient d’observer au surplus que le mode de calcul
retenu ne préjudicie en rien aux demandeurs, ces derniers ne s’étant vu
facturer aucune consommation d’eau sur la période considérée ; Attendu que
l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Les copropriétaires
sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs
et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services
et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ; Que la répartition des
charges d’entretien ne résulte pas du contrat passé avec l’entreprise de
nettoyage, mais du règlement de copropriété, lequel comporte un tableau de
répartition des charges (page 30), aux termes duquel chaque lot est tenu de
participer aux charges soit au titre du bâtiment 1, soit au titre du bâtiment
2, et que les lots 203 à 207, qui relèvent du bâtiment 2, sont en outre tenus
de régler des charges au titre de l’escalier C ; Que l’état des dépenses
2008-2009, qui distingue la réparation des charges entre le bâtiment 1, le
bâtiment 2 et l’escalier C, apparaît conforme au règlement de copropriété ;
Attendu que les frais de l’assemblée générale du 19 janvier 2009, convoquée à
la demande de la SCI Les Chênes, constituent une charge personnelle de ce
copropriétaire, lui ont été facturés comme tels, et n’ont pas à figurer dans
l’état des dépenses de la copropriété pour l’exercice 2008-2009 ; Attendu que
l’approbation des comptes pour l’exercice 2008-2009 étant conforme tant aux
dispositions légales qu’au règlement de copropriété, M. et Mme X... seront
déboutés de leur demande tendant à l’annulation de la résolution n° 3 ; 1) ALORS
QUE l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès
d’une prétention ; qu’en retenant que M. X... était sans intérêt à demander
l’annulation de la résolution n° 3, dès lors que les frais relatifs à la
tenue de deux assemblées générales tenues irrégulièrement avaient été
répartis entre les autres copropriétaires à l’exclusion des époux X..., et
qu’aucune consommation d’eau ne leur avait été facturée, sans rechercher si
M. X... n’avait pas un intérêt légitime, fut-il seulement moral, à solliciter
l’annulation d’une résolution d’une assemblée générale approuvant des
dépenses irrégulières, quand bien même ces dépenses ne lui auraient pas été
imputées personnellement, la cour d’appel a privé sa décision de base légale
au regard de l’article 31 du code de procédure civile ; 2) ALORS
QUE tout jugement doit être motivé ; qu’en se bornant à affirmer que M. X...
ne rapportait pas la preuve du caractère erroné du calcul de la consommation
d’eau effectué par le syndic et encore moins d’une falsification, sans
s’expliquer sur les éléments déterminants invoqués par M. X... tirés de ce
que le relevé des compteurs divisionnaires d’eau par la société Cis, qu’il
avait lui-même mandatée, faisait apparaître une consommation de 770 m3 tandis
que le syndic avait procédé à une facturation sous-évaluée de 640 m3, dans le
seul but d’avantager les lots 201, 204, 205 et 207, au préjudice des autres
copropriétaires, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure
civile. 3) ALORS
QUE tout jugement doit être motivé ; que dans ses conclusions d’appel, M. X...
faisait valoir que les charges de nettoyage de l’entrée B, qui se trouve dans
le bâtiment 1, avaient été irrégulièrement imputées au bâtiment 2 dans lequel
se trouve son lot n° 203, sous couvert d’une fausse prestation de nettoyage
de l’escalier C, facturée deux fois ; qu’en se bornant à retenir que le
tableau annexé au règlement de copropriété affectait les charges d’entretien
de l’escalier C aux lots n° 203 à 207 du bâtiment 2, de sorte que la
répartition était régulière, sans répondre aux conclusions d’appel de M. X...
faisant valoir que cette prestation avait été facturée deux fois et incluait,
en réalité, les frais de nettoyage de l’escalier B, qui auraient dû être
affectés aux seuls copropriétaires du bâtiment 1, la cour d’appel a violé
l’article 455 du code de procédure civile ; 4) ALORS
QU’est entachée de nullité la résolution d’une assemblée générale approuvant
des comptes irréguliers ; qu’en l’espèce, comme le faisait valoir M. X... dans
ses conclusions d’appel les comptes arrêtés au 30 juin 2009 auraient dû faire
apparaître les frais relatifs à la tenue de l’assemblée générale du 17
janvier 2009, quand bien même ces frais auraient été supportés par la SCI les
Chênes, à l’initiative de la tenue de cette assemblée ; qu’en retenant, pour
rejeter la demande de M. X... en annulation de la résolution n° 3, que ces
frais avaient été mis à la charge du copropriétaire qui avait provoqué cette
assemblée générale, de sorte qu’il ne s’agissait pas d’une dépense de la
copropriété, la cour d’appel a violé l’article 42 de la loi du 10 juillet
1965. DEUXIEME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté M. X... de sa demande d’annulation de
la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009 portant
nomination de la SARL Saint Georges immobilier en qualité de syndic pour la
période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012, et d’AVOIR débouté M. X...
de sa demande de dommages-intérêts, AUX MOTIFS
PROPRES QUE sur la résolution n° 7 portant nomination de la SARL Saint
Georges Immobilier syndic pour la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre
2012 : Attendu que le tribunal a considéré que par application combinée des
dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article
19-2 du décret d’application du 17 mars 1967, l’obligation de consultation du
conseil syndical et de mise en concurrence ne s’impose pas au contrat de
syndic et à la désignation de celui-ci, de sorte que la résolution adoptée à la
majorité des voix de tous les copropriétaires est régulière ; (...) Mais
attendu que le contrat de syndic n’entre pas dans les contrats et marchés
visés par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; que d’ailleurs, la
précision apportée à l’article 19-2 du décret d’application par le décret du
20 avril 2010 à valeur interprétative, relative à la mise en concurrence
“pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic,
prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 »
montre bien que contrairement à ce que prétend l’appelant, la nomination de
la SARL Saint Georges Immobilier comme syndic de la copropriété ne requérait
pas de mise en concurrence et la consultation préalable du conseil syndical ;
qu’il sera ajouté que l’appelant ne peut se référer utilement à la décision
de l’assemblée générale de 2004, laquelle ne fait que déterminer le montant
des marchés et contrats prévus précisément par l’article 21 de la loi et ce
en exécution de cet article, de sorte que ces résolutions n’ont pas davantage
vocation à s’appliquer au contrat de syndic ; Attendu que par ailleurs la
résolution a été adoptée à la majorité requise conformément à l’article 25 de
la loi de 1965 ; Qu’il s’ensuit que M. X... n’est pas fondé en sa
contestation, étant ajouté qu’il invoque en vain le fait qu’ait été annexé à
la convocation, non “un véritable projet, mais un contrat pré-rempli” dès
lors que le document renseigne précisément les copropriétaires sur le contenu
de la résolution soumise à leur vote ; Que le jugement sera en conséquence
confirmé en ce qu’il a débouté M. X... de sa demande en annulation de la
résolution n° 7 ; ET AUX
MOTIFS ADOPTES QU’il résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que
l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article
25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la
consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ; qu’à la même
majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel
une mise en concurrence est rendue obligatoire ; Que l’article 19-2 du décret
du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965,
dispose que : « la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les
contrats de fournitures, prévue par le deuxième alinéa de l’article 2l de la
loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n ‘en a pas fixé les
conditions, résulte de la demande d’une pluralité de devis ou de
l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs
entreprises » ; Qu’il se déduit de cette disposition réglementaire que
l’obligation de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence ne
s’applique qu’aux marchés de travaux et aux contrats de fourniture, et ne
s’impose pas au contrat de syndic et à la désignation de ce dernier ; Que la
résolution n° 7 votée par l’assemblée générale le 10 décembre 2009 est donc
conforme aux prescriptions légales, et plus particulièrement à l’article 21
de la loi du 10 juillet 1965 ; que Monsieur et Madame X... seront par
conséquent déboutés de leur demande tendant à l’annulation de cette
résolution ; 1) ALORS
QUE l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de
l’article 25, arrête un montant des marchés et contrats à partir duquel la
consultation du conseil syndical est obligatoire ; que cette consultation
s’impose pour tout contrat, y compris le contrat de syndic, dès lors que son
montant excède celui arrêté par l’assemblée générale ; que dans ses
conclusions d’appel, M. X... faisait valoir qu’une assemblée générale de 2004
avait fixé à 1.000 euros le montant des contrats au-delà duquel le conseil
syndical devait être obligatoirement être consulté, et que le montant du
contrat de syndic adopté par la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 10
décembre 2009 s’élevait à 8.611,20 euros sur trois ans, de sorte que le
conseil syndical aurait dû être consulté ; qu’en retenant, pour débouter M.
X... de sa demande d’annulation de la résolution n° 7, que le contrat de
syndic n’entrait pas dans les contrats et marchés visés par l’article 21 de
la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel a violé ce texte, ensemble
l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ; 2) ALORS
QUE si l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, en sa rédaction issue du
décret du 20 avril 2010, prévoit que l’obligation de mise en concurrence
prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas au
contrat de syndic, cette disposition ne concerne pas la consultation
obligatoire du conseil syndical lorsque le contrat excède un certain seuil
fixé par l’assemblée générale ; qu’en retenant en l’espèce que cette nouvelle
rédaction de l’article 19-2 montrait bien que la nomination de la SARL
Saint-Georges immobilier comme syndic ne requérait ni mise en concurrence, ni
consultation préalable du conseil syndical, la cour d’appel a violé le texte
susvisé, ensemble l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3) ALORS,
en toute hypothèse, QUE l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 en sa
rédaction issue du décret du 20 avril 2010, excluant le contrat de syndic de
l’obligation de mise en concurrence prévue par l’article 21 de la loi du 10
juillet 1965, n’est pas applicable aux contrats de syndic conclus avant son
entrée en vigueur ; qu’en l’espèce, l’obligation de mise en concurrence
prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 pour les contrats
excédant le seuil fixé par l’assemblée générale, soit 2.000 euros comme le
soutenait M. X..., était applicable au contrat de syndic adopté par la
résolution n° 7 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009, d’un montant de
8.611,20 euros sur trois ans ; que la cour d’appel, qui a fait une
application rétroactive de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, a violé
ce texte, ensemble l’article 2 du code civil. TROISIEME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté M. X... de sa demande d’annulation de
la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009 relative au renouvellement
du conseil syndical, et d’AVOIR débouté M. X... de sa demande de
dommages-intérêts, AUX MOTIFS
PROPRES QUE sur la résolution n° 9 relative au renouvellement du conseil
syndical : Attendu que le tribunal a rejeté cette contestation en considérant
qu’il ne peut y avoir infraction aux dispositions de l’article 17 du décret
du 17 mars 1967, dès lors que les membres du conseil syndical ont été élus à
l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés et qu’il n’y avait
donc pas lieu de mentionner sur le procès-verbal de votes “contre” ou
d’abstentions ; (...) Mais attendu que l’appelant ne peut sérieusement
soutenir qu’il y a eu modification du texte de la résolution entre ce qui est
annoncé lors de la convocation à l’assemblée générale et ce qui est rapporté
dans le procès-verbal dès lors que dans les deux cas il est mentionné “projet
de résolution : l’assemblée générale décide de renouveler les membres du
conseil syndical”, qu’il s’agit ainsi de reconduire dans leurs fonctions les
membres du conseil syndical sortant et non pas de désigner de nouveaux
membres, de sorte que la précision des noms de ces membres dans le
procès-verbal ne revient pas à créer une nouvelle résolution non inscrite à
l’ordre du jour ; Que le procès-verbal mentionne nominativement les 12
copropriétaires totalisant 779/1050 tantièmes ayant voté pour cette
résolution ; qu’il ressort de ce même procès-verbal qu’étaient présents ou
représentés à cette assemblée générale ces mêmes 12 des 15 copropriétaires
totalisant 779/1050 tantièmes généraux ; qu’il est ainsi établi, comme relevé
par le tribunal, que la résolution a été adoptée à l’unanimité des
copropriétaires présents ou représentés, de sorte qu’il était non seulement
inutile mais sans objet de mentionner les opposants ou les abstentionnistes
lors du vote ; qu’enfin, il est prescrit à l’assemblée générale de procéder à
la majorité de l’article 25 à la désignation des membres du conseil syndical,
mais l’assemblée générale est libre de ses modalités de vote ; Qu’il s’ensuit
que l’appelant n’est pas fondé en sa contestation, le jugement entrepris
étant en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. X... de sa demande en
annulation de la résolution n° 9 ; ET AUX
MOTIFS ADOPTES QU’il ne résulte d’aucune disposition légale ou réglementaire
que chaque candidature au conseil syndical doit être soumise aux votes de
manière individuelle ; Que l’article 17 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967
dispose que : « le procès-verbal des décisions de chaque assemblée comporte,
sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du
vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés
à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires
ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix » ; Qu’en l’espèce,
il ne saurait être reproché aux défendeurs le non-respect de cette
disposition à l’occasion du vote de la résolution n° 9, dès lors que les
membres du conseil syndical ont été élus à l’unanimité des copropriétaires présents
ou représentés, et qu’il n’y avait donc pas lieu de mentionner sur le
procès-verbal d’assemblée de votes « contre » ou d’abstentions ; Que M. et
Mme X... seront par conséquent déboutés de leur demande tendant à
l’annulation de la résolution n° 9 ; ALORS QUE
la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions
soumises à la délibération de l’assemblée ; que l’assemblée ne délibère
valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ; qu’en
l’espèce, comme le faisait valoir M. X... dans ses conclusions d’appel, le
texte de la résolution n° 9 du procès-verbal de l’assemblée générale du 10
décembre 2009 différait de celui figurant dans la convocation en ce que la
convocation ne précisait pas le nom des candidats à l’élection au conseil
syndical, de sorte que l’assemblée générale avait voté sur une résolution non
inscrite à l’ordre du jour ; qu’en retenant, pour débouter M. X... de son
action en nullité de la résolution n° 9, que la précision des noms dans le
procès-verbal et non dans la convocation n’aboutissait pas à créer une
nouvelle résolution non inscrite à l’ordre du jour, la cour d’appel a violé
les articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967. QUATRIEME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté M. X... de sa demande d’annulation de
la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009 relative à la
« remise en cause du contrat de la société de nettoyage GMP et étude du devis
de la société Extranet », et d’AVOIR débouté M. X... de sa demande de
dommages-intérêts, AUX MOTIFS
PROPRES QUE sur la résolution n° 12 “remise en cause du contrat de la société
de nettoyage GMP et étude du devis de la société Extranet” : Attendu que le
tribunal pour rejeter cette contestation a considéré que la seule différence
entre le projet de résolution et la résolution votée tient à l’ajout des
dates d’effet de la résiliation du contrat avec GMP et de début des
prestations de Extranet, toutes précisions indispensables à la mise en oeuvre de la décision prise par l’assemblée générale de
changer d’entreprise de nettoyage ; que se référant à l’article 21 de la loi,
le tribunal a retenu qu’il y avait eu mise en concurrence et a considéré que
l’avis préalable du conseil syndical exigé dans un souci d’information des
copropriétaires n’a pas à être transmis aux copropriétaires à peine de
nullité de la résolution votée ; qu’il a ajouté qu’il doit être déduit du
fait que les membres du conseil syndical, présents à l’assemblée générale,
ont tous voté cette résolution, que le conseil syndical n’avait aucune
objection à formuler sur le devis Extranet ; (...) Attendu qu’il était
indiqué à l’ordre du jour joint à la convocation pour l’assemblée générale le
projet de résolution en ces termes “l’assemblée générale décide de résilier
le contrat de la société nettoyage et choisit la société Extranet comme
nouvelle entreprise de nettoyage” ; que la critique de la non-conformité de
la résolution telle qu’adoptée par l’assemblée générale est vaine, dès lors
qu’effectivement la seule différence consiste dans la précision “le contrat
de la société GMP sera résilié à la date du 31.12.2009. Le contrat
d’entretien avec la société Extranet commencera le 01.01.2010”, ce qui ne
porte pas à préjudice dès lors que ces précisions sont l’accessoire
nécessaire à la mise en application de la décision de l’assemblée générale ;
Que contrairement à ce que prétend l’appelant, l’assemblée générale pouvait
procéder au vote de cette résolution, sans qu’il soit nécessaire de scinder
le vote en deux résolutions distinctes sur le principe et les dates d’effet
ou sur la résiliation de l’ancien contrat et la conclusion du nouveau contrat
; Attendu que l’assemblée générale disposait du devis de la société Extranet
et du contrat de GPM, de sorte qu’il y a bien eu mise en concurrence, ni la
loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application ni les modalités arrêtées
en assemblée générale n’imposant de critères précis pour la mise en
concurrence ; Que les allégations de favoritisme en faveur de Extranet ne sont
pas démontrées par l’appelant, dont il faut d’ailleurs relever qu’il se
plaignait de la qualité des prestations de nettoyage auparavant assurées par
GPM (cf courrier de M. X... et procès-verbal de
constat par huissier établi à la demandé du syndic suite à des réclamations
de M. X...) ; Attendu qu’il s’ensuit que l’appelant n’est pas fondé en en sa
contestation, le jugement entrepris étant en conséquence confirmé en ce qu’il
a débouté M. X... de sa demande en annulation de la résolution n° 12 ; ET AUX MOTIFS
ADOPTES QU’aux termes de la convocation à l’assemblée générale du 10 décembre
2009, le projet de résolution n° 12 a été libellé en ces termes : «
l’assemblée générale décide de résilier le contrat de la société de nettoyage
GMP et choisit la société Extranet comme nouvelle entreprise de nettoyage » ;
Que la résolution n° 12 a été votée en ces termes : « le contrat de la
société GMP sera résilié à la date du 31.12.2009. Le contrat d’entretien avec
la société Extranet commencera le 01.01.2010 » ; Que la seule différence
entre le projet de résolution et la résolution effectivement votée réside
dans l’ajout de la date de résiliation du contrat GMP et de la date de prise
d’effet du contrat Extranet ; que ces précisions étaient indispensables à la
mise en oeuvre de la décision de l’assemblée
générale de procéder à la désignation d’une nouvelle entreprise de nettoyage
; Attendu qu’en vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précité,
et au regard du montant du marché enjeu, le choix d’une entreprise de
nettoyage impliquait l’avis préalable du conseil syndical, ainsi qu’une mise
en concurrence ; Qu’il n’est pas contesté par les demandeurs que le devis
Extranet a été mis en concurrence avec le contrat GMP ; Que l’article 21 de
la loi du 10 juillet 1965, et l’article 1 l-II du décret du 17 mars 1967 -
qui dispose que l’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation
est obligatoire en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965,
l’est pour l’information des copropriétaires, par opposition aux documents
notifiés pour la validité de la décision-, n’imposent pas, à peine de nullité
de la résolution votée, que soit transmis aux copropriétaires l’avis
préalable du conseil syndical ; qu’il doit être déduit du fait que les
membres du conseil syndical, présents à l’assemblée générale du 31 décembre
2009, ont tous voté la résolution n° 12, que le conseil syndical n’avait
aucune objection à formuler sur le devis Extranet ; Que M. et Mme X... seront
par conséquent déboutés de leur demande tendant à l’annulation de la
résolution n° 12 ; ALORS QUE
la mise en concurrence prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965,
lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la
demande d’au moins deux devis différents ; qu’en l’espèce, M. X... faisait
valoir qu’il n’y avait pas eu de mise en concurrence pour le remplacement de
la société GMP, seule la société Extranet ayant été sollicitée ; qu’en
retenant, pour débouter M. X... de sa demande d’annulation de la résolution
n° 12, que l’assemblée générale disposait du devis de la société Extranet et
du contrat de la société GMP, de sorte qu’il y avait bien eu mise en
concurrence, quand l’assemblée générale, qui avait décidé de remplacer la
société GMP, devait disposer d’au moins deux devis d’autres sociétés, le
contrat de la société GMP ne pouvant être pris en considération, la cour
d’appel a violé les articles 21 de la loi du 21 juillet 1965 et 19-2 du
décret du 17 mars 1967. CINQUIEME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté M. X... de sa demande d’annulation de
la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009 portant sur
les travaux de reprise de la façade côté rue Saint-Georges et côté rue
Saint-Antoine, et d’AVOIR débouté M. X... de sa demande de dommages-intérêts, AUX MOTIFS
PROPRES QUE sur la résolution n° 13 portant sur les travaux de reprise de la
façade côté Rue Saint Georges et côté Rue Saint Antoine : Attendu que pour
rejeter cette contestation, le tribunal a considéré au visa de l’article 9 de
la loi du 10 juillet 1965 qu’aucune disposition n’impose une identité entre
les projets de résolution et les résolutions effectivement adoptées, l’objet
d’une assemblée générale étant précisément de soumettre à la discussion des
copropriétaires les points inscrits à l’ordre du jour ; qu’il n’y a pas lieu
à annulation de cette résolution qui a retenu le principe de travaux et prévu
que de nouveaux devis devraient être demandés en donnant mandat au conseil
syndical pour le choix de l’entreprise ; (...) Attendu que le projet de
résolution inscrit à l’ordre du jour joint à la convocation indiquait «
l’assemblée générale décide de faire les travaux de reprise de façade côté
Rue Saint Georges et côté Rue Saint Antoine selon devis SIMONATO d’un montant
de 6.692,92 € TTC” ; que la résolution adoptée est la suivante : “l’assemblée
générale décide de faire les travaux de reprise de façade côté Rue Saint
Georges et côté Rue Saint Antoine pour un montant maximum de 6 692,92 € ttc.
Seuls les travaux du côté de la rue Saint Antoine seront réalisés. De
nouveaux devis seront demandés : mise à jour pour Simonato,
devis complets pour Barletta et Bruno. L’assemblée générale délègue mandat au
conseil syndical pour le choix de l’entreprise qui devra être de qualité
identique. La date d’exigibilité des travaux est fixée au 01.03.2010” ;
Attendu qu’outre qu’aucune disposition n’impose la stricte identité de
rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté ainsi que
l’a rappelé le tribunal - sauf à nier la liberté de discussion et de vote des
copropriétaires lors de l’assemblée générale -, force est de constater que la
résolution querellée retient le principe de travaux, pour un coût maximum qui
ne dépasse ce qui était annoncé dans le projet, à réaliser dans une moindre
étendue et après une consultation plus large d’entreprises ce qui permettra
de choisir le mieux disant ; que l’appelant ne peut à la fois critiquer le
manque de concurrence lors du projet basé sur le devis Simonato
et reprocher à l’assemblée générale précisément de demander de nouveaux devis
à d’autres entreprises en vue d’un meilleur jeu de la concurrence ; que le
mandat donné au conseil syndical est couramment pratiqué pour les marchés de
travaux et ne souffre pas de discussion eu égard aux limites dont il est
assorti ; que la résolution enfin a été adoptée à l’unanimité des
copropriétaires présents et représentés ; Qu’il s’ensuit que l’appelant n’est
pas fondé en sa contestation, le jugement entrepris étant en conséquence
confirmé en ce qu’il a débouté M. X... de sa demande en annulation de la
résolution n° 13 ; ET AUX
MOTIFS ADOPTES QU’aux termes de la convocation à l’assemblée générale du 10
décembre 2009, le projet de résolution n° 13 a été libellé en ces termes : «
L’assemblée générale décide défaire les travaux de reprise de façade côté rue
Saint Georges et côté rue Saint Antoine selon devis Simonato
d’un montant de 6 692, 92 ¿ TTC » ; Que la résolution n° 13 telle qu’elle a
été votée a retenu le principe des travaux côté rue Saint Antoine, prévu que
de nouveaux devis devraient être demandés, et délégué mandat au conseil
syndical pour le choix de l’entreprise ; Attendu que l’article 9 de la loi du
10 juillet 1965 dispose que : « la convocation de l’assemblée générale des
copropriétaires contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion,
ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la
délibération de l’assemblée » ; qu’aucune disposition légale n’impose une
identité entre les projets de résolution prévus à l’ordre du jour, et les
résolutions effectivement adoptées, l’objet d’une assemblée générale étant
précisément de soumettre à la discussion des copropriétaires les points
prévus à l’ordre du jour ; Que M. et Mme X... seront par conséquent déboutés
de leur demande tendant à l’annulation de la résolution n° 13 ; ALORS QUE
la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions
soumises à la délibération de l’assemblée ; que l’assemblée ne délibère
valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ; qu’en
l’espèce, comme le soutenait M. X... dans ses conclusions d’appel, la
résolution n° 13 avait été adoptée dans des termes différents de ceux
figurant dans la résolution à l’ordre du jour, de sorte que l’assemblée
générale avait voté sur une résolution non inscrite à l’ordre du jour ; qu’en
déboutant M. X... de sa demande d’annulation de la résolution n° 13, tout en
constatant que le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour portait sur
la décision d’effectuer les travaux de reprise de façade côté rue
Saint-Georges et côté sur Saint-Antoine selon devis Simonato
pour un montant de 6.692,92 euros TTC, quand la résolution adoptée prévoyait
que seuls les travaux de la rue Saint-Antoine seraient réalisés et que de
nouveaux devis seraient demandés, la cour d’appel a violé les articles 9 et
13 du décret du 17 mars 1967. SIXIEME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté M. X... de sa demande d’annulation
des résolutions n° 25 et 26 de l’assemblée générale du 10 décembre 2009
relative à l’occupation illégale de parties communes par les propriétaires
des lots n° 107 et 108, et d’AVOIR débouté M. X... de sa demande de
dommages-intérêts, AUX MOTIFS
ADOPTES QUE sur les résolutions n° 25 et 26 : Attendu que ces résolutions,
inscrites à l’ordre du jour à la demande de M. X..., ont trait à l’occupation
privative d’une partie commune qui serait faite illicitement par les
propriétaires des lots n° 107 et 108 ; qu’elles n’ont pas été soumises au
vote de l’assemblée générale, le procès-verbal indiquant “résolution n’ayant
pas fait l’objet d’un vote” ; Que pour rejeter l’annulation de ces deux
résolutions et débouter M. X... de sa demande tendant à ordonner le vote de
l’assemblée générale sur les deux projets de résolution, le tribunal a relevé
que l’appropriation d’une partie commune dénoncée par M. X... fait l’objet
d’un litige pendant le tribunal à l’époque où s’est tenue l’assemblée
générale et qu’il n’appartient pas au tribunal d’imposer le vote d’une
résolution par l’assemblée générale des copropriétaires ; Attendu qu’il est
constant que la question de l’occupation par les propriétaires des lots 107
et 108 d’une partie commune afin de relier les deux lots, objet des projets
de résolution présentés par M. X..., donnait lieu à une instance judiciaire
portée par celui-ci, à l’époque de l’assemblée générale contestée, devant le
Tribunal de Grande Instance de Chalon-sur-Saône, lequel a statué par un
jugement actuellement déféré en appel à la Cour ; que dans de telles
circonstances, le fait de ne pas soumettre au vote des copropriétaires les
projets de résolution présentés par M. X... n’apparaît pas contraire à
l’intérêt collectif, ni faite dans une intention malveillante ou de nuire à
M. X..., ni dans l’intérêt personnel exclusif du ou des propriétaires des
lots visés, dès lors qu’il est bien de l’intérêt de tous, y compris M. X...,
que ce litige soit tranché judiciairement ; Qu’ainsi il n’y a pas lieu à
annulation, et en l’absence d’abus dans le refus de mise aux voix des
copropriétaires, d’ordonner le déroulement du vote ; Qu’il s’ensuit que
l’appelant n’est pas fondé en sa contestation, le jugement entrepris étant en
conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. X... de sa demande en annulation
des résolutions n° 25 et 26 ; sur les autres demandes : Attendu que
l’appelant ne rapporte pas la preuve d’un abus de majorité, ni d’une faute du
syndicat des copropriétaires et du syndic ; qu’il doit en conséquence être
débouté de sa demande en dommages-et-intérêts, le jugement entrepris étant
dès lors confirmé également sur ce point ; ET AUX
MOTIFS ADOPTES QU’il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires
de n’avoir pas voté des projets de résolution inscrits à l’ordre du jour à la
demande de M. X..., et qui ont vocation à tirer les conséquences d’une
appropriation prétendument frauduleuse des parties communes par certains
copropriétaires, dès lors que cette appropriation faisait l’objet d’un litige
pendant devant le Tribunal de grande instance lorsque l’assemblée générale du
10 décembre 2009 s’est tenue ; Qu’au surplus, il n’appartient pas au tribunal
d’imposer le vote d’une résolution par l’assemblée générale des
copropriétaires ; Que les époux X... seront par conséquent déboutés de leur demande
tendant à voir ordonner le vote des projets de résolution n° 25 et 26 ; ALORS QUE
l’assemblée générale est tenue de statuer sur les questions inscrites à
l’ordre du jour à la demande d’un copropriétaire ; qu’en déboutant en l’espèce
M. X... de sa demande d’annulation des résolutions n° 25 et 26, tout en
constatant qu’il s’agissait de résolutions portées à l’ordre du jour à la
demande de M. X... qui n’avaient pas été soumises au vote, la cour d’appel a
violé l’article 10 du décret du 17 mars 1967. |
Mise à jour |