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00043608 CHARTE Ne
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Désignation régulière du
syndic par l’assemblée générale Défaut de signature du
contrat de syndic Nullité du mandat (non) Erreur dans la
répartition des charges Décision de répartition
adoptée à l’unanimité Réitération par une
décision de l’assemblée non contestée Remise en cause de la
répartition effectuée (non) Cour de
cassation chambre civile 3 13 novembre 2013 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris , du 23 février 2011 N° de
pourvoi: 11-20956 Rejet Sur le
moyen unique, ci-après annexé : Attendu,
d’une part, qu’ayant relevé que le syndic avait été renouvelé dans ses
fonctions lors de l’assemblée générale du 29 juin 2007 qui avait ensuite voté
la fixation de ses honoraires, qu’il avait été de nouveau désigné comme
syndic le 7 août 2008, et régulièrement renouvelé lors des assemblées
suivantes, et que ces assemblées n’avaient pas été contestées, la cour
d’appel qui a retenu à bon droit que la signature du contrat de syndic
n’avait pour but que de formaliser la décision prise, a exactement décidé que
l’assignation avait été délivrée par un syndic ayant qualité à agir ; Attendu,
d’autre part, qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu’une décision
de l’assemblée générale du 5 mars 2002, votée à l’unanimité, réitérée par une
décision, après travaux, adoptée par l’assemblée générale du 7 août 2008,
avait prévu la répartition des frais de réfection des cages d’escalier selon
la grille prévue pour les charges générales et que ces assemblées n’avaient
pas été contestées la cour d’appel, qui n’était pas saisie d’une demande
d’annulation de ces résolutions en application de l’article 43 de la loi du
10 juillet 1965, en a exactement déduit que M. X... était tenu au payement de
ces charges ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne M.
X... aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le
condamne à payer au syndicat des copropriétaires du ...1er la somme de 3 000
euros ; commentaires L’arrêt
rapporté présente l’intérêt primordial de confirmer que le mandat social du
syndic trouve sa source essentielle dans la désignation par un vote de l’assemblée
générale. Comme nous
l’avons indiqué, le contrat de syndic n’a pour objet que de préciser les
modalités d’exécution du mandat social, ainsi que les conditions de
rémunération.. Par
ailleurs on pourrait croire que la Cour de cassation juge qu’il est
impossible de remettre en cause le mode de répartition d’une charge après
approbation des comptes par l’assemblée générale. En l’espèce
le mode de répartition avait fait l’objet d’une décision prise à l’unanimité
réitérée par une décision ultérieure. L’instance elle-même ne comportait pas
de demande d’annulation de ces assemblées. On ne peut
donc tirer aucun enseignement général de la solution adoptée en l’espèce MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par la SCP Piwnica et Molinié,
avocat aux Conseils, pour M. X... Le moyen
fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné Monsieur X... au paiement de la
somme de 12 424 € au titre des charges impayées et du coût des travaux pour
la période du 31 décembre 2010 au 1er octobre 2008, augmentée des intérêts au
taux légal à compter de l’assignation, sur la somme de 9538 ¿, et à compter
du 18 décembre 2008, pour le surplus, AUX MOTIFS
QUE Monsieur X... conclut à l’irrecevabilité du syndic à agir au nom du
syndicat des copropriétaires, faute de contrat de syndic valable, les
contrats produits étant, selon lui, irréguliers ; que le
cabinet Loiselet et Daigremont,
syndic, a été renouvelé dans ses fonctions, lors de l’assemblée générale du
29 juin 2007, laquelle a donné mandat à Monsieur Y...pour signer le contrat
en son nom ; que l’assemblée a ensuite voté sur la fixation des honoraires du
syndic ; que le procès verbal a été notifié à Monsieur X... absent lors de
l’assemblée ; il ne l’a pas critiqué ; que le cabinet Loiselet
et Daigremont a été à nouveau désigné comme syndic
lors de l’assemblée générale du 7 août 2008 ; que le procès verbal de
l’assemblée a été envoyé à Monsieur X... qui n’a pas réclamé son pli
recommandé et n’a pas contesté l’assemblée générale ; que dès lors, la
nomination du syndic selon les conditions du contrat de syndic proposées
n’était plus contestable ; que la signature du contrat n’a en effet
pour but que de formaliser le décision prise ; qu’il sera au surplus observé
que ce contrat est daté du jour de l’assemblée générale et ne peut être
antidaté comme le sous-entend l’appelant ; que si l’assemblée générale du 29
juin 2007 a désigné Monsieur Y..., membre du conseil syndical pour signer le
contrat, le fait que celui-ci ait délégué la signature à un autre membre du
conseil syndical est sans incidence sur la validité de la désignation du
syndic ; que celui-ci a été régulièrement renouvelé lors des assemblées générales
suivantes ; que l’assignation a, en conséquence, été régulièrement délivrée à
Monsieur X... dont le moyen pris du défaut de qualité pour agir du syndic
sera rejeté ; que
Monsieur X... fait ensuite valoir que l’entrée de ses lots 49 et 50 se fait exclusivement
par la rue des Déchargeurs et que ces lots n’ont pas accès aux escaliers qui
sont des parties communes spéciales aux termes du règlement de copropriété et
qu’en application de celui-ci, il n’était pas tenu au règlement des charges
relatives aux escaliers ; que l’article 5 du règlement de copropriété range
les cages d’escalier dans les parties communes spéciales ; que les lots 49 et
50 appartenant à Monsieur X... sont issus, aux termes du modificatif du
règlement de copropriété du 21 juin 1985, de l’ancien lot n° 2 de la
copropriété ; qu’aux termes de ce modificatif, ces lots ne sont pas desservis
par un escalier ; que l’article 17 du règlement de copropriété stipule que
les charges d’entretien des escaliers et de leur tapis seront répartis entre
les copropriétaires des premier au quatrième étages ; que les locaux
commerciaux ne font pas partie des lots assujettis au paiement des charges
d’escalier ; qu’il est
cependant mentionné au procès verbal de l’assemblée générale de la
copropriété du 5 mars 2002 (18ème résolution) que l’assemblée générale décide
de procéder à la réfection des deux cages d’escalier pour un budget de 51 000
€ maximum et que ce « montant non compris les honoraires du syndic sera
appelé selon la répartition prévue pour les charges générales (grille 1) en
juillet 2002 » ; que lors de
l’assemblée générale du 7 août 2008, la copropriété a approuvé dans sa 6ème
résolution « dans leur intégralité et sans réserve, en leur teneur et
présentation, les comptes travaux du syndicat des copropriétaires des
assemblées générales du 5 mars 2003, du 26 mars 2003 et du 30 juin 2004
correspondant aux travaux de réfection des cages d’escaliers, sols, paliers
et travaux supplémentaires et autorise la répartition qui en a été faite
entre les lots (grille 902 réfection sols, paliers et cages d’escaliers
ancienne grille 001 charges générales) se décomposant comme suit (annexe 4) :
dépenses : 163 358 ¿ provisions appelées : 163736 € solde créditeur : 378 € ;
quelle que
soit la valeur intrinsèque de la décision prise par la copropriété, il reste
que Monsieur X... ne l’a pas critiquée dans le délai de l’article 42 de la
loi du 10 juillet 1965 ; que le premier juge qui a procédé à une juste
évaluation de la créance de charges et intérêts verra sa décision confirmée
en sa condamnation de Monsieur X... sur ce point ; 1) ALORS
QUE conformément à l’article 29 du décret du 19 mars 1967, le contrat de
syndic, contrat de mandat conféré par le syndicat des copropriétaires, doit
être signé par celui des copropriétaires qui a été désigné à cette fin par
l’assemblée générale, à défaut de quoi, il est nul et ne confère pas au
syndic la qualité de représentant du syndicat des copropriétaires ; qu’en
retenant la qualité pour agir du syndic, le cabinet LOISELET et DAIGREMONT,
qui n’avait justifié que d’un contrat non signé puis d’un contrat signé par
un membre du conseil syndical non désigné par l’assemblée générale, la cour
d’appel a violé la disposition susvisée ensemble l’article 1322 du code civil
; 2) ALORS
QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par
les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de
l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ;
que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46
de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites, et que le délai prévu
par l’article 42 alinéa 2 de cette loi ne s’applique pas aux actions
relatives aux clauses réputées non écrites ; que la cour d’appel a constaté
que les lots appartenant à monsieur X... n’étaient pas desservis par
l’escalier, et que l’article 17 du règlement de copropriété stipulait que les
charges d’entretien des escaliers et de leurs tapis devaient être réparties
entre les propriétaires des 1er au 4ème étages, dont ne faisaient pas parties
les locaux commerciaux appartenant à monsieur X... ; qu’en
condamnant cependant monsieur X... au paiement des sommes afférentes aux
travaux dans l’escalier, faute pour lui d’avoir critiqué dans le délai de
l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 la délibération de l’assemblée
générale répartissant les charges correspondant aux travaux de réfection des
escaliers selon la répartition prévue pour les charges générales, la cour
d’appel a violé les articles 10, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. |
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