00043608 CHARTE Ne
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Vente
d’un lot de copropriété Travaux
privatifs affectant les parties communes exécutés par le vendeur Défaut
d’autorisation du syndicat des copropriétaires Obligation
pour le notaire de vérifier l’existence d’une autorisation (oui) Obligation
d’informer les parties sur les risques encourus en l’absence d’un tel accord
(oui) Cassation civile
1e 4 février 2015 Décision
attaquée : Cour d’appel de Lyon , du 29 octobre 2013 N° de
pourvoi: 14-10044 Cassation
partielle LA COUR DE
CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : Attendu,
selon l’arrêt attaqué, que par acte reçu le 20 septembre 1995 par M. X...,
notaire associé de la SCP B...-C...-D...-X... (le notaire), M. et Mme Y...ont
acquis les lots n° 18 et 21 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la
copropriété ; que reprochant aux époux Y...la réalisation de travaux portant
sur des parties communes à usage privatif, consistant en une surélévation de
leur immeuble d’habitation, la création d’une terrasse et la pose d’un
portillon, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le
syndicat des copropriétaires les a assignés en démolition de ces
constructions, remise en état des lieux et indemnisation ; que ces derniers
ont appelé en la cause M. et Mme Z..., leurs vendeurs, qui avaient réalisé
lesdits travaux, ainsi que le notaire ; Sur le
premier moyen : Attendu que
ce moyen n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le
deuxième moyen, pris en sa première branche : Vu
l’article 1382 du code civil ; Attendu que
pour exonérer le notaire de toute responsabilité, l’arrêt retient que
celui-ci, avant la vente, a adressé un questionnaire au syndic auquel ce
dernier et l’ensemble des copropriétaires ont répondu sans faire état d’une
quelconque difficulté quant aux travaux litigieux, n’émettant des réserves
que sur le mur de soutènement, ce qui laissait présumer qu’ils avaient été
effectués en toute transparence conformément aux permis de construire non
contestés ; Qu’en se
déterminant ainsi, sans rechercher si le notaire, tenu d’éclairer les parties
sur la portée, les effets et les risques de l’acte instrumenté, avait vérifié
l’existence d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires
pour la réalisation de travaux affectant des parties communes, bien qu’à
usage privatif, et avait attiré l’attention des parties sur les risques
encourus en l’absence d’un tel accord, alors qu’il disposait d’éléments de
nature à faire douter de la régularité de ces constructions, dès lors que le
syndic indiquait ne pas avoir donné son autorisation pour l’édification du
mur de soutènement, la cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision ;
Et sur le
troisième moyen, pris en sa première branche : Vu les
articles 4, 5 et 16 du code de procédure civile ; Attendu que
pour limiter le montant de l’indemnisation due par M. et Mme Z...à M. et Mme
Y..., l’arrêt retient qu’en refusant l’offre de transaction de l’assemblée
générale des copropriétaires, qui leur aurait permis de conserver leur
immeuble dans son état d’achat, ces derniers ont commis un abus de droit
caractérisé constitutif d’une faute justifiant l’exonération partielle de la
responsabilité de leurs vendeurs ; Qu’en
statuant ainsi, alors que les conclusions de M. et Mme Z...ne tendaient qu’au
rejet des demandes de M. et Mme Y...et, subsidiairement, à la garantie du
notaire, sans invoquer de faute à la charge des acquéreurs de nature à
justifier un partage de responsabilité, la cour d’appel a méconnu l’objet du
litige et ainsi violé les textes susvisés ; PAR CES
MOTIFS, sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du deuxième
moyen et sur les deuxième et troisième branches du troisième moyen : Dit n ¿ y
avoir lieu à mettre hors de cause la SCP B...-C...-D...-X... et le syndicat
des copropriétaires de la résidence des 11 rue Sylvain Simondan
et 30 rue des docteurs Cordier ; CASSE ET
ANNULE, mais seulement en ce qu’il a rejeté l’action en responsabilité de M.
et Mme Y...et de M. et Mme Z...à l’encontre de la SCP B...-C...-D...-X... et
condamné M. et Mme Z...à payer à M. et Mme Y...la somme de 20 000 euros à
titre de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 29 octobre 2013, entre les
parties, par la cour d’appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ces points,
la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt
et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Dijon ; Condamne la
SCP B...-C...-D...-X... et M. et Mme Z...aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur
les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent
arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt
partiellement cassé ; Ainsi fait
et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le
président en son audience publique du quatre février deux mille quinze. Commentaires Par acte
reçu le 20 septembre 1995 par M. X..., notaire associé de la SCP
B...-C...-D...-X... (le notaire), M. et Mme Y...ont acquis les lots 18 et 21
d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, vendus par M et
Mme Z. Il s’est
avéré ultérieurement que les vendeurs ont réalisé des travaux portant sur des
parties communes à usage privatif, consistant en une surélévation de leur
immeuble d’habitation, la création d’une terrasse et la pose d’un portillon,
sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndicat
des copropriétaires a assigné les acquéreurs M. et Mme Y en démolition de ces
constructions, remise en état des lieux et indemnisation ; ces derniers ont
appelé en la cause M. et Mme Z..., leurs vendeurs, qui avaient réalisé
lesdits travaux, ainsi que le notaire. La Cour
d’appel a débouté le syndicat des copropriétaires. Elle a
admis que l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais approuvé les
travaux litigieux. Mais elle a
relevé que le notaire préalablement à la vente a adressé un questionnaire au
syndic de la copropriété ; qu’aux termes de son courrier en réponse, Monsieur
A..., syndic provisoire, n’a fait état d’aucune difficulté relativement aux
travaux d’extension et de surélévation de la maison, d’aménagement de la
terrasse et de mise en place du portillon, Monsieur A...n’émettant de
réserves que sur la solidité du mur de soutènement ; que ce courrier
cosigné par l’ensemble des copropriétaires faisait présumer de plus fort la
régularité des travaux entrepris en toute transparence, sur la base de deux
permis de construire qui n’avaient fait l’objet d’aucun recours des
copropriétaires ni du syndicat de copropriétaires Elle a jugé
qu’au vu de ces éléments, le notaire a satisfait à ses obligations de
diligence, d’information et de conseil et aucune faute ne peut lui être
reprochée ; que les époux Y...et les époux Z...seront donc déboutés de leurs
demandes à ce titre. Le syndicat
a fait valoir à l’appui de son pourvoi en cassation que tenu d’éclairer les
parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée,
sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours,
le notaire doit s’assurer que les travaux récemment exécutés sur un bien
situés dans un immeuble en copropriété, et constituant l’objet de la vente,
ont fait l’objet d’une autorisation régulière de l’assemblée générale du
syndicat ; qu’en exonérant le notaire de
toute responsabilité au motif inopérant qu’une lettre du syndic provisoire ne
faisait état d’aucune difficulté et avait pu lui faire « présumer » la
régularité des travaux sans rechercher si le notaire s’était assuré de la
délivrance d’une autorisation régulière ou avait appelé l’attention des
acquéreurs sur la nécessité de cette autorisation, la cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard de l’article 1382 du Code civil que loin de ne faire état «
d’aucune difficulté » et de permettre de présumer l’existence d’une
autorisation de la copropriété, Monsieur A..., syndic, dans sa lettre
adressée le 7 août 1995 en réponse au questionnaire du notaire, indiquait
n’avoir « jamais été informé » des travaux affectant la terrasse, n’avoir «
pas reçu de demande ou de plan » et n’avoir « bien sûr donné aucun accord » ;
qu’en retenant, pour écarter
toute faute du notaire que cette lettre ne faisait état « d’aucune difficulté
» et permettait au notaire de « présumer de plus fort la parfaite régularité
des travaux entrepris en toute transparence », la cour d’appel a dénaturé la
lettre susvisée et violé l’article 1134 du Code civil. La Cour de
cassation casse l’arrêt d’appel en se bornant à relever que le notaire devait
vérifier l’existence d’une autorisation de l’assemblée générale des
copropriétaires pour la réalisation de travaux affectant des parties
communes, bien qu’à usage privatif, et attirer l’attention des parties sur
les risques encourus en l’absence d’un tel accord. On ne peut
qu’approuver la solution car il est vrai qu’un apparent consentement amiable
du syndic et même, en l’espèce, des copropriétaires par le biais d’un
contreseing de la note de renseignement ne pouvait se substituer à une autorisation de l’assemblée générale. MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par la SCP Gaschignard, avocat aux
Conseils, pour M. et Mme Y... PREMIER
MOYEN DE CASSATION : Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclarée non prescrite, en totalité, l’action
du syndicat des copropriétaires aux fins de remise en état des parties
communes de la copropriété et ordonné la démolition de toutes les
modifications du gros oeuvre de la maison, AUX MOTIFS
QUE sur la prescription : le règlement de copropriété prévoit que le lot n°
18 comporte une maison d’habitation et la jouissance exclusive d’une parcelle
de terrain de quatre cent quarante mètres carrés dont le statut de partie
commune n’est pas contesté ; que l’aménagement d’une terrasse et la mise en
place d’un portillon sur ladite parcelle de terrain s’analyse en un acte
d’appropriation de la parcelle ; que l’action en démolition de cette terrasse
est donc une action réelle soumise à la prescription trentenaire ; ALORS QUE
dans leurs écritures en appel, les époux Y...faisaient valoir que la
surélévation de l’immeuble ne portait pas atteinte aux parties communes
puisqu’elles s’effectuait au-dessus de la villa qui est une partie privative,
de sorte qu’à cet égard, l’action du syndicat des copropriétaires en
démolition de la surélévation était une action personnelle et non réelle,
prescrite à la date de délivrance de l’assignation ; qu’en ne répondant pas à
ce moyen, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de
procédure civile. DEUXIEME
MOYEN DE CASSATION : Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté les époux Y...de leur action en
responsabilité à l’encontre de la SCP notariale X..., E..., C...-F...&
G..., AUX MOTIFS
QU’il est constant que l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais
approuvé les travaux litigieux (p. 15) ; que (p. 17) le notaire préalablement
à la vente a adressé un questionnaire au syndic de la copropriété ; qu’aux
termes de son courrier en réponse, Monsieur A..., syndic provisoire, n’a fait
état d’aucune difficulté relativement aux travaux d’extension et de
surélévation de la maison, d’aménagement de la terrasse et de mise en place
du portillon, Monsieur A...n’émettant de réserves que sur la solidité du mur
de soutènement ; que ce courrier cosigné par l’ensemble des copropriétaires
faisait présumer de plus fort la régularité des travaux entrepris en toute
transparence, sur la base de deux permis de construire qui n’avaient fait
l’objet d’aucun recours des copropriétaires ni du syndicat de copropriétaires
; qu’au vu de ces éléments, le notaire a satisfait à ses obligations de
diligence, d’information et de conseil et aucune faute ne peut lui être
reprochée ; que les époux Y...et les époux Z...seront donc déboutés de leurs
demandes à ce titre ; 1°- ALORS
QUE tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière
complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de
l’acte auquel il prête son concours, le notaire doit s’assurer que les
travaux récemment exécutés sur un bien situés dans un immeuble en
copropriété, et constituant l’objet de la vente, ont fait l’objet d’une
autorisation régulière de l’assemblée générale du syndicat ; qu’en exonérant
le notaire de toute responsabilité au motif inopérant qu’une lettre du syndic
provisoire ne faisait état d’aucune difficulté et avait pu lui faire «
présumer » la régularité des travaux sans rechercher si le notaire s’était
assuré de la délivrance d’une autorisation régulière ou avait appelé
l’attention des acquéreurs sur la nécessité de cette autorisation, la cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du
Code civil ; 2° ALORS au
surplus QUE loin de ne faire état « d’aucune difficulté » et de permettre de
présumer l’existence d’une autorisation de la copropriété, Monsieur A...,
syndic, dans sa lettre adressée le 7 août 1995 en réponse au questionnaire du
notaire, indiquait n’avoir « jamais été informé » des travaux affectant la
terrasse, n’avoir « pas reçu de demande ou de plan » et n’avoir « bien sûr
donné aucun accord » ; qu’en retenant, pour écarter toute faute du notaire
que cette lettre ne faisait état « d’aucune difficulté » et permettait au
notaire de « présumer de plus fort la parfaite régularité des travaux
entrepris en toute transparence », la cour d’appel a dénaturé la lettre
susvisée et violé l’article 1134 du Code civil. TROISIEME
MOYEN DE CASSATION : Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir limité à 20. 000 euros la somme que les époux
Z...doivent verser aux époux Y...à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS
QU’en cas d’éviction, le vendeur est tenu à la restitution du prix et/ ou au
paiement de dommages et intérêts à moins que l’acquéreur n’ait connu lors de
la vente le danger de l’éviction ou qu’il n’ait acheté à ses risques et
périls ; qu’en l’espèce, les époux Z...sont bien les auteurs des travaux
litigieux ; que le trouble de droit subi par les époux Y...a donc pour
origine un fait qui est personnel aux époux Z..., peu important que ces
derniers aient été de bonne foi à l’époque de la réalisation des travaux,
étant observé sur ce point qu’ils connaissaient nécessairement le règlement
de copropriété et qu’ils étaient informés de l’absence d’autorisation de
l’assemblée générale des copropriétaires ; que par ailleurs, les époux Y...,
acquéreurs, ne pouvaient ni connaître ni se douter au vu des énonciations de
l’acte de vente que les travaux réalisés par les époux Y...étaient
susceptibles de faire l’objet d’une action en démolition de la part du
syndicat des copropriétaires ; que toutefois, le procès verbal de l’assemblée
générale des copropriétaires du 26 mars 2009 indique : « L’assemblée générale
à l’unanimité des présents et des représentés réitère la décision prise lors
de l’assemblée générale du 8 avril 2008 : l’assemblée générale à l’unanimité
des présents et des représentés décide de proposer à Madame et Monsieur
Y...de mettre fin aux procédures à l’encontre de ceux-ci visant la démolition
de la terrasse et à la remise en état de son bâtiment conformément à la
description contenu dans le règlement de copropriété à condition que Madame
et Monsieur Y...prennent en charge :- les frais du géomètre expert pour
rectifier les millièmes ;- les frais de notaire pour l’établissement du
nouveau règlement de copropriété conformément au nouvel état des millièmes et
aux résolutions modificatives au règlement prises par les assemblées
générales antérieures ;- la quote-part de dépenses de la copropriété lui
revenant conformément aux millièmes qui seront définis par le géomètre et ce
depuis l’exercice 2000 ; que les copropriétaires à l’unanimité des présents
et des représentés décident de forfaitiser la part due au modificatif du
règlement de copropriété et des frais de géomètre entraînés par la
modification de la surface substantielle de son habitation la somme de 6. 000
€ TTC, le reste des frais étant à la charge du syndicat ; que l’assemblée
générale à l’unanimité des présents et représentés demande au syndic
d’expédier à Madame et Monsieur Y...une facture des charges correspondant au
supplément de millièmes du fait de l’extension de sa maison depuis 2000 et
demande au syndic de calculer les véritables millièmes lui revenant » ; que
les époux Y...ont estimé devoir refuser cette offre de transaction de sorte
qu’au lieu d’agir en garantie à l’encontre des époux Z...pour avoir à régler
la somme de 6. 000 € outre une majoration de charges, ils réclament leur
garantie à hauteur de 600. 000 €, outre le fait qu’ils devront subir la
démolition d’une partie de leur bien ; qu’ils n’étaient pas tenus de faire
annuler en justice comme ils l’ont fait cette résolution au motif que cette
question n’était pas inscrite expressément à l’ordre du jour étant observé
que cet ordre du jour mentionnait tout de même « compte rendu de la procédure
en cours » ; que ce refus de transiger avec la copropriété, alors qu’ils
disposaient d’un recours en garantie à l’encontre de leur vendeur, constitue
un abus de droit caractérisé et intentionnel des époux Y...équipollent à une
intention de nuire, venant absorber la faute contractuelle des époux Z...; qu’elle
est devenue la cause exclusive de leur obligation d’avoir à ce jour à démolir
les constructions litigieuses ; que le recours contre les époux Z...ne peut
qu’être limité à la somme de 20. 000 €, correspondant à la somme de 6. 000 €
réclamée par le syndicat des copropriétaires, majoré du surcoût estimé des
charges et augmentée de la somme de 10. 000 € au titre des préjudices subis
suite à l’ensemble des soucis et tracas générés par la présente affaire
depuis l’assignation jusqu’à l’offre transactionnelle ; 1°- ALORS
QUE les époux Z...ne soutenaient en aucune façon que les époux Y...auraient
commis une faute en refusant de souscrire à une transaction qui leur aurait
été proposée, faute dont devrait se déduire une exonération partielle de leur
propre responsabilité ; qu’en relevant d’office ce moyen, qui n’était soutenu
par personne, la cour d’appel a méconnu les termes du litige et violé les
articles 4, 5 et 16 du code de procédure civile. 2°- ALORS
QUE nul n’est tenu de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable ;
qu’en reprochant aux acquéreurs victimes du dommage causé par le vendeur de
n’avoir pas accepté une offre de transaction qui aurait permis de diminuer le
préjudice indemnisable, la cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil
; 3°- ALORS
au surplus QUE ne saurait constituer un “ abus de droit caractérisé et
intentionnel des époux Y...équipollent à une intention de nuire, venant
absorber la faute contractuelle des époux Z...”, le fait de refuser de se
soumettre à une résolution ayant fait l’objet d’une annulation par le
tribunal ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a derechef violé
l’article 1382 du code civil ; |
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