00043608 CHARTE Ne
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Indivision Clause de solidarité dans le règlement de
copropriété Validité (oui) Cour
de Cassation Chambre civile 3 Audience
publique du 1 décembre 2004 Décision
attaquée :Cour d’appel de Versailles (chambres
civiles réunies) 06-11-2003 N°
de pourvoi : 03-17518 Rejet L’arrêt Cass
27-06-2001 est reproduit à la suite du
présent arrêt Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Versailles, 11 juin 2003), rendu sur renvoi après
cassation (3ème Civ., 27 juin 2001, n° R
99-21.731), que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11-15, route
d’Asnières à Clichy (le syndicat) a assigné M. X... en paiement d’un arriéré
de charges de copropriété d’un lot dont il était propriétaire indivis ; que
le syndicat a porté ultérieurement sa demande à un montant plus élevé
afférent à des charges arrêtées en 1993 et à des travaux de ravalement
effectués en 1988 ; Sur
le premier moyen, qui est recevable : Attendu
que M. X... fait grief à l’arrêt de le condamner à en payer seul le montant,
alors, selon le moyen : 1 /
qu’est nulle la clause du règlement de copropriété instituant une solidarité
entre les coïndivisaires d’un lot ; qu’en décidant
du contraire, la cour d’appel a violé l’article 23 de la loi du 10 juillet
1965, ainsi que l’article 815-10 du Code civil ; 2 /
qu’en condamnant M. X..., copropriétaire indivis, au paiement de la totalité
des sommes qui seraient dues à titre de charges, au motif qu’il aurait
bénéficié d’un mandat tacite de la part de son coïndivisaire,
bien que la solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité
d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un des coïndivisaires
ait agi comme mandataire de l’autre, la cour d’appel a violé l’article 1202
du Code civil ; 3 /
qu’en s’abstenant de caractériser le mandat tacite dont aurait bénéficié M.
X... de la part de son coïndivisaire, la cour
d’appel, qui se borne à retenir que M. X..., seul attrait par le syndicat des
copropriétaires devant le tribunal, était le seul interlocuteur de celui-ci
devant le tribunal et la cour d’appel, a privé sa décision de base légale au
regard de l’article 1984 du Code civil ; Mais
attendu que si la solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité
d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire
des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété
n’est pas prohibée entre indivisaires conventionnels d’un lot, tenus de
désigner un mandataire commun ; qu’ayant relevé que l’article 99 du règlement
contenait une clause de solidarité entre les indivisaires d’un ou plusieurs
lots pour le paiement des charges et, abstraction faite de motifs surabondants
relatifs au mandat tacite, que M. X..., indivisaire conventionnel, qui avait
représenté l’indivision aux assemblées générales et avait été l’interlocuteur
du syndicat des copropriétaires au cours de la procédure, bénéficiait d’un
mandat tacite de son coïndivisaire, la cour d’appel
l’a condamné à bon droit à supporter seul les sommes réclamées ; D’où
il suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur
le second moyen : Attendu
que M. X... fait grief à l’arrêt de le condamner à payer des sommes, alors,
selon le moyen, que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer le
paiement de charges qui n’ont pas fait l’objet de comptes approuvés par
l’assemblée générale ; qu’en se fondant sur la seule assemblée générale du 13
février 1992 pour condamner M. X... au paiement des charges de copropriété
arrêtées au premier trimestre 1993 inclus, la cour d’appel a violé les
articles 10 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais
attendu qu’ayant retenu que les travaux effectués en 1988 avaient été votés
par l’assemblée générale du 31 mai 1986 et les comptes approuvés par
l’assemblée générale du 13 février 1992, exempte de tout recours, et que
l’expert judiciaire avait validé la totalité des dépenses réglées par la
copropriété entre le 1er janvier 1988 et le 30 juin 1996, la cour d’appel en
a déduit que la quote-part des sommes dues par chaque copropriétaire était
établie ; D’où
il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR
CES MOTIFS : REJETTE
le pourvoi ; Condamne
M. X... aux dépens ; commentaires L’arrêt est
rendu sur second pourvoi. L’importance
de l’arrêt est liée à une affirmation formelle : « La clause de
solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre
indivisaires conventionnels d’un lot, tenus de désigner un mandataire commun » En second
lieu la Cour de cassation juge que M. X...,
indivisaire conventionnel, qui avait représenté l’indivision aux assemblées
générales et avait été l’interlocuteur du syndicat des copropriétaires au
cours de la procédure, bénéficiait d’un mandat tacite de son co-indivisaire. Le rejet du
moyen relatif au défaut d’approbation des comptes par l’assemblée général est
fondé sur des éléments de fait propres à l’instance. Sur la
licéité de la clause de solidarité, l’arrêt met un terme à une longue controverse.
Voir les notes de Me Bouyeure dans Administrer
février 2005 p.53 et du Professeur Giverdon AJDI 2005 487. Mise à jour juillet 2007 On a fait
valoir que la portée de l’arrêt commenté était limitée aux indivisions
conventionnelles. Un arrêt du
23 mai 2007 a mis un terme à cette objection : la clause de solidarité
est licite et doit produire effet « quelle que soit l’origine de l’indivision ». Cour de cassation chambre civile 3 Audience
publique du 27 juin 2001 Décision
attaquée : cour d’appel de Paris (23ème chambre civile section B) , du 20 mai 1999 N° de
pourvoi: 99-21731 Cassation
partielle Sur le
pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble ..., agissant
poursuites et diligences de son syndic en exercice, le Cabinet Gillier Gestion, dont le siège social est ..., en
cassation d’un arrêt rendu le 20 mai 1999 par la cour d’appel de Paris (23ème
chambre civile, section B), au profit de M. Jean-Jacques X..., demeurant ..., défendeur à
la cassation ; Le
demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation
annexés au présent arrêt ; LA COUR, en
l’audience publique du 29 mai 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur,
Mlle Fossereau, MM. Villien,
Cachelot, Martin, Mme Lardet,
conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier,
Boulanger, Nési, conseillers référendaires, M.
Weber, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de
chambre ; Sur le
rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen,
avocat du syndicat des copropriétaires de l’Immeuble ..., les conclusions de
M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le
premier et le second moyens réunis : Vu
l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que
les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des
copropriétaires ; que leur exécution est confiée au syndic ; Attendu
selon l’arrêt attaqué (Paris, 20 mai 1999) que le syndicat des
copropriétaires d’un immeuble a par acte du 21 mai 1993 assigné M. X...,
copropriétaire, en paiement d’un certaine somme pour un arriéré de charges de
copropriété ; qu’il a ultérieurement porté sa demande à un montant plus élevé
afférent à des charges arrêtées au 1er novembre 1993 inclus et à des travaux
de ravalement effectués en 1988 ; Attendu que
pour rejeter la demande du syndicat, l’arrêt retient que celui-ci n’a pas
justifié d’une assemblée générale ayant valablement approuvé les comptes pour
la période de référence, puisque celle de février 1992, ayant approuvé ceux
des exercices 1988, 1989, 1990 et du 1er janvier 1991 au 30 septembre 1991
est privée de tout effet et ne peut qu’être annulée dès lors qu’elle a été
convoquée par un syndic sans qualité et que pour les travaux de ravalement le
syndicat n’a produit sur les appels de charges adressés à M. X... que les
procès-verbaux de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes de
l’exercice 1988, étant rappelé que celle de février 1992 est nulle ; Qu’en
statuant ainsi alors que les décisions d’une assemblée générale s’imposent
aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée, et que les
comptes avaient été approuvés au moins jusqu’au 30 septembre 1991 par
l’assemblée générale de février 1992 dont la nullité n’avait pas été
prononcée, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, mais seulement en ce qu’il a débouté le syndicat de ses demandes au
titre des charges arrêtées au premier trimestre 1993 inclus et des travaux de
ravalement, l’arrêt rendu le 20 mai 1999, entre les parties, par la cour
d’appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties
dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait
droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles ; Condamne M.
X... aux dépens ; |
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