00043608 CHARTE Ne sont
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Conseil d’État 9ème - 10ème chambres réunies 5 octobre 2016 Contrat type de
syndic de copropriété Demande d’annulation
pour excès de pouvoir N°
390465 Vous trouverez
notre commentaire à la suite de l’arrêt Vu les
procédures suivantes : 1. Sous
le n° 390465, par une requête, enregistrée au secrétariat du contentieux du
Conseil d’Etat le 27 mai 2015, la Confédération de la consommation, du
logement et du cadre de vie demande au Conseil d’Etat : 1°)
d’annuler pour excès de pouvoir l’article 1er du décret du 26 mars 2015
définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations
particulières, prévus à l’article 18 1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en tant
qu’il insère un point 9 dans le contrat type prévu à l’article 18-1 A de la
loi du 10 juillet 1965 sans prévoir que soit mentionné à ce point 9 le
plafond des honoraires visés au a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet
1965 ; 2°)
d’enjoindre au Gouvernement de prendre un décret mettant le contrat type en
conformité avec les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet
1965 dans un délai de trois mois à compter de sa décision, sous astreinte de
500 euros par jour de retard ; 3°) de
mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article L.
761-1 du code de justice administrative. 2. Sous
le n° 390491, par une requête et un nouveau mémoire, enregistrés au
secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat les 28 mai et 28 août 2015, la
Fédération nationale de l’immobilier, l’Union des syndicats de l’immobilier
et le Syndicat national des professionnels immobiliers demandent au Conseil
d’Etat : 1°)
d’annuler pour excès de pouvoir le décret du 26 mars 2015 ; 2°) de
mettre à la charge de l’Etat la somme de 6 000 euros au titre de l’article L.
761-1 du code de justice administrative. Vu les
autres pièces des dossiers ; Vu : - la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; - la
loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ; - le
code de justice administrative ; Après
avoir entendu en séance publique : - le
rapport de M. Simon Chassard, auditeur, - les
conclusions de Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, rapporteur public ; La
parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Boré, Salve
de Bruneton, avocat de la Confédération de la consommation, du logement et du
cadre de vie (CLCV) et à la SCP Lyon-Caen, Thiriez, avocat de la Fédération
nationale de l’immobilier (FNAIM), de l’Union des syndicats de l’immobilier
(UNIS) et du Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI) ; Vu la
note en délibéré, enregistrée le 27 septembre 2016, présentée par le garde
des sceaux, ministre de la justice ; Considérant
ce qui suit : 1. Les
requêtes de la Fédération nationale de l’immobilier, de l’Union des syndicats
de l’immobilier, du Syndicat national des professionnels immobiliers et de la
Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie sont
dirigées contre le même décret. Il y a lieu de les joindre pour statuer par
une seule décision. 2. Le
troisième alinéa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 fixant le
statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version issue de la loi
du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dispose que
: “ Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en
Conseil d’Etat “. Le texte de ce contrat type résulte du décret du 26 mars
2015 attaqué, qui a prévu son insertion sous forme d’annexe au sein du décret
du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965. Le
contrat type comporte un préambule, suivi d’un ensemble de stipulations types
réparties en douze points, eux-mêmes parfois subdivisés, et enfin une annexe
établissant une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait
que perçoit le syndic. 3. La
Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie demande
l’annulation pour excès de pouvoir du point 9.1 du contrat type en tant qu’il
ne prévoit pas que soit mentionné, dans les contrats de syndic, de plafond
pour les frais de recouvrement des charges de copropriété. La
Fédération nationale de l’immobilier, l’Union des syndicats de l’immobilier
et le Syndicat national des professionnels immobiliers demandent l’annulation
pour excès de pouvoir de l’ensemble du décret. Ils doivent, toutefois, au vu
des moyens qu’ils soulèvent, être regardés comme demandant seulement
l’annulation du quatrième alinéa du préambule de ce contrat type, de tout ou
partie de ses points 7.1.4, 7.1.5 et 8 et de certaines dispositions de son
point 9, ainsi que son annulation en tant qu’il ne prévoit aucune mention des
frais afférents à la gestion d’un compte bancaire séparé. Sur le
quatrième alinéa du préambule du contrat type : 4. Aux
termes du quatrième alinéa du préambule du contrat type : “ (...) / Le syndic
professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement,
d’autres rémunérations, à l’occasion de la mission dont il est chargé au
titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y
sont précisées, y compris en provenance de tiers (article 6 du décret du 20
juillet 1072 précité) “. Ces
dispositions ont pour d’objet d’empêcher la perception, par un syndic, de
revenus autres que ceux dont le syndicat de copropriétaires a convenu qu’ils
seraient perçus par lui aux termes de son contrat. Elles n’ont donc pas pour
effet, contrairement à ce que soutiennent les requérants, d’interdire toute
rémunération en provenance de tiers, mais se bornent à imposer que le
principe et les modalités de détermination d’une telle rémunération soient
inscrites dans le contrat de syndic. Dès
lors, le moyen de la Fédération nationale de l’immobilier, de l’Union des
syndicats de l’immobilier et du Syndicat national des professionnels
immobiliers tiré de ce que le préambule du contrat type serait illégal en ce
qu’il interdit aux syndics de percevoir une rémunération en provenance de
tiers ne peut qu’être écarté. Sur les
points 7.1.4 et 7.1.5 du contrat type : 5. Aux
termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : “ I. - Indépendamment
des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente
loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est
chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret
en Conseil d’État prévu à l’article 47 ci-dessous: / (...) / - de soumettre
au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision
de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise
spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu
à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic; / (...) / - de
proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic
professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés
relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision
contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la
présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à
la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du
conseil syndical. / (...) “. En application de ces dispositions, le point
7.1.4 du contrat type prévoit que, lorsque l’assemblée générale des
copropriétaires décide de dispenser le syndic de la gestion de ses archives
ou de la mise à disposition d’un accès en ligne des documents relatifs à la
gestion de l’immeuble ou des lots, “ la prestation considérée n’est pas
incluse dans le forfait “. Le point 7.1.5 prévoit par ailleurs que, dans ces
deux hypothèses, la rémunération forfaitaire versée au syndic au titre de la
gestion courante est réduite d’une somme convenue entre les parties ou
correspondant à la valeur de la prestation facturée au syndicat par le tiers
qui s’est substitué au syndic. Si les requérants soutiennent que ces dispositions
seraient illégales en tant qu’elles ne prévoient pas de majoration du forfait
versé au syndic lorsque l’assemblée des copropriétaires décide de mettre un
terme à l’externalisation de la conservation des archives ou revient sur une
précédente décision de ne pas mettre en place un accès en ligne sécurisé aux
documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, elles ne font
nullement obstacle à ce qu’en cas de réintégration des prestations au forfait
de gestion courante, ce dernier se trouve rehaussé à due concurrence des
sommes qui en avaient été déduites dans un premier temps, de sorte que le
syndic soit toujours rémunéré pour les prestations qu’il réalise
effectivement. Par suite, le moyen de la Fédération nationale de
l’immobilier, de l’Union des syndicats de l’immobilier et du Syndicat
national des professionnels immobiliers ne peut qu’être écarté. Sur le
point 8 du contrat type : 6. Aux
termes du point 8 du contrat type : “ Dans le respect du caractère non
professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le syndic désigné en
application de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent percevoir
le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au
titre du temps de travail consacré à la copropriété “. Les dispositions de
l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que “ tout syndic non
professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou
plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à
gérer “. En limitant aux seuls copropriétaires d’un ou plusieurs lots dans la
copropriété concernée la possibilité d’exercer la fonction de syndic à titre
non professionnel, le législateur n’a pas entendu interdire l’octroi à ces
copropriétaires d’une rémunération allouée à titre de dédommagement du temps
qu’ils consacrent à la gestion de la copropriété. En conséquence, le moyen de
la Fédération nationale de l’immobilier, de l’Union des syndicats de
l’immobilier et du Syndicat national des professionnels immobiliers tiré de ce
que les mots “ outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à
la copropriété “ seraient entachés d’illégalité ne peut qu’être écarté. Sur le
point 9 du contrat type : 7.
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “ Par dérogation
aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul
copropriétaire concerné: / a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat,
notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à
compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à
l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes
des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la
charge du débiteur; / b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations
qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la
mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou
frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent
excéder un montant fixé par décret ; / (...) “. Aux termes du premier alinéa
du point 9 du contrat type : “ Le coût des prestations suivantes est
imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des
copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre “. Le point 9
comprend ensuite les subdivisions 9.1 “ Frais de recouvrement “, 9.2 “ Frais
et honoraires liés aux mutations “ et 9.3 “ Frais de délivrance des documents
sur support papier “, qui établissent la liste des prestations concernées.
Pour chacune de ces prestations, le contrat type prévoit la mention du coût
proposé par le syndic au sein du contrat qu’il soumet au syndicat des
copropriétaires. En ce
qui concerne les conclusions de la Fédération nationale de l’immobilier, de
l’Union des syndicats de l’immobilier et du Syndicat national des
professionnels immobiliers : 8. En
premier lieu, aux termes de l’article 1165 du code civil : “ Les conventions
n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au
tiers (...) “. Il résulte de ces dispositions qu’un contrat passé entre un
syndicat de copropriétaires et son syndic ne peut, sauf disposition
législative contraire, mettre directement des dépenses à la charge des
copropriétaires et ne peut créer d’obligations qu’au syndicat lui-même. Il
résulte, par ailleurs, des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10
juillet 1965 citées au point 7 ci-dessus que, par dérogation au principe
général de répartition des charges de copropriété prévu à l’article 10 de la
même loi, certains frais et honoraires exposés par le syndicat sont, après
avoir été engagés par lui, imputables au seul copropriétaire concerné. Ces
dispositions, en conséquence, ne sauraient être regardées comme ayant pour
objet de laisser à la charge du syndic ces frais et honoraires si ce
copropriétaire est définitivement insolvable. Il suit de là qu’il y a lieu
d’annuler, au sein du premier alinéa de l’article 9 du contrat type, les mots
“ et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme
à ce titre “. 9. En
second lieu, le paragraphe II de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965
dispose que : “ Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de
vente d’un lot ou d’une fraction de lot ... le notaire notifie au syndic de
la copropriété le nom du candidat acquéreur ... ainsi que le nom de leurs
conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. / Dans un
délai d’un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins
d’un mois attestant: / 1o Soit que l’acquéreur ... leurs conjoints ou
partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas
copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ; / 2o Soit, si l’une
de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation,
qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée
infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. / (...) “. Le point 9.2 du
contrat type prévoit que le coût d’établissement du certificat établi par le
syndic en application de ces dispositions est supporté par le seul
copropriétaire concerné, qui ne peut être que le vendeur du lot en question,
même si le contrat type n’apporte pas cette précision. Or, aux termes de
l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de
participer aux charges de la copropriété “ proportionnellement aux valeurs
relatives des parties privatives comprises dans leurs lots “, sans que
l’article 10-1 de cette loi ne prévoie de dérogation à ce principe s’agissant
du coût du certificat prévu par l’article 20 du même texte. Il suit de là que
le point 9.2 du contrat type, en tant qu’il impute le coût d’établissement du
certificat prévu par le II de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 au
copropriétaire concerné, a méconnu l’article 10 du même texte et les
compétences du législateur, qui seul pouvait prévoir, par dérogation à cet
article, l’imputation d’une catégorie de charges uniquement au copropriétaire
concerné. En conséquence, il y a lieu d’annuler les mots “ Délivrance du
certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 “ au sein de
la liste de frais et honoraires fixée au point 9.2 du contrat type. En ce
qui concerne les conclusions de la Confédération de la consommation, du
logement et du cadre de vie : 10. La
Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie demande
l’annulation du point 9.1 du contrat type en tant que celui-ci ne prescrit
pas l’insertion, au sein des contrats de syndic, de la mention d’un plafond
pour les frais de recouvrement, tel qu’il serait fixé par décret. Elle
estime, en effet, qu’un tel plafonnement par décret est prévu par l’article
10-1 de la loi du 10 juillet 1965, cité au point 7 ci-dessus. 11. Il
résulte des termes de la seconde phrase du b) de l’article 10-1 de la loi du
10 juillet 1965 cité au point 7 ci-dessus, éclairés par les travaux
préparatoires de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un
urbanisme rénové dont cette phrase est issue, que le plafonnement par décret
qu’elle prévoit concerne tant les frais de recouvrement des charges impayées
mentionnés au a) de cet article que les honoraires d’établissement de l’état
daté mentionnés à son b). S’il ressort du point 9.2 du contrat type que
celui-ci, après la mention des honoraires du syndic afférents aux prestations
qu’il effectue pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la
mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lots, comporte entre
parenthèses les mots suivants : “ (Nota. - Le montant maximum applicable aux
honoraires d’établissement de l’état daté, fixé en application du décret
prévu à l’article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 s’élève à la somme de
...) “, il apparaît en revanche que le point 9.1 du contrat type ne prévoit
aucune mention relative au plafonnement des frais de recouvrement des charges
impayées. Néanmoins, dès lors que les dispositions de l’article 10-1 de la
loi du 10 juillet 1965 et du décret fixant ledit plafond imposent par
elles-mêmes que les frais de recouvrement des charges impayées comme les
honoraires d’établissement de l’état daté fassent l’objet d’un plafonnement,
la circonstance que le point 9.1 du contrat type ne fasse pas mention du
plafond des frais de recouvrement, pour regrettable qu’elle soit, n’est pas
de nature à entacher le point 9.1 d’illégalité. Sur
l’omission, au sein du contrat type, d’une mention afférente aux frais
afférents à la gestion du compte bancaire séparé du syndicat : 12. La
Fédération nationale de l’immobilier, l’Union des syndicats de l’immobilier
et le Syndicat national des professionnels immobiliers soutiennent que le
contrat type annexé au décret attaqué est illégal en ce qu’il ne fait
apparaître aucune mention des frais afférents à la gestion du compte bancaire
séparé du syndicat. Le troisième alinéa de l’article 21 de la loi du 10
juillet 1965, en vigueur jusqu’au 6 novembre 2015, disposait que : “ / (...)
Au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation
d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs
projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au
compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical (...) / “. Ces
dispositions imposaient l’inscription, dans le contrat type annexé au décret
attaqué, d’une mention relative aux frais afférents au compte bancaire
séparé. Les requérants sont donc fondés à soutenir que l’omission de cette
mention entache le contrat type d’incompétence négative. Il y a lieu de
l’annuler en tant qu’il n’a pas prévu, à la date où a été pris le décret
attaqué, une telle mention. Néanmoins, les dispositions du troisième alinéa
de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoyaient cette mention
ont été abrogées par l’article 88 de la loi du 6 août 2015 pour la
croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques et cet alinéa
n’impose plus, dans sa rédaction issue de cette loi, la mention des frais
afférents au compte bancaire séparé. Partant, le pouvoir réglementaire n’a
pas l’obligation, en exécution de la présente décision, de modifier le
contrat type annexé au décret attaqué. Sur les
conséquences des illégalités relevées aux points 8, 9 et 12 de la présente
décision : 13. Le
garde des sceaux, ministre de la justice, conclut dans le dernier état de ses
écritures à ce que d’éventuelles annulations prononcées par le Conseil d’Etat
ne prennent effet que dans l’avenir et à ce que les effets des stipulations
des contrats de syndic qui auraient fait application des dispositions ainsi
annulées soient préservés, jusqu’au renouvellement de l’ensemble de ces
contrats. La Fédération nationale de l’immobilier, l’Union des syndicats de
l’immobilier et le Syndicat national des professionnels immobiliers
concluent, pour leur part, au report dans le temps des effets de
l’annulation, qu’ils demandent par ailleurs, d’une partie du premier alinéa
du point 9 et d’une partie du point 9.2 du contrat type, en tant que cette
annulation serait regardée comme privant les syndics de tout débiteur pour
des sommes qu’ils auraient engagées. Toutefois, il ne ressort pas des pièces
du dossier que la disparition rétroactive des dispositions dont l’illégalité
est constatée aux points 8, 9 et 12 ci-dessus entraînerait, eu égard aux
motifs qui la fondent, des conséquences manifestement excessives, eu égard aux
intérêts en présence et aux inconvénients que présenterait une limitation
dans le temps des effets de leur annulation. En conséquence, il n’y a pas
lieu de faire droit aux conclusions présentées en vue d’une telle limitation. 14. Il
résulte de ce qui précède que la Fédération nationale de l’immobilier,
l’Union des syndicats de l’immobilier et le Syndicat national des
professionnels immobiliers sont fondés à demander l’annulation du contrat
type annexé au décret attaqué en tant seulement, premièrement, que le point
9.1 de ce contrat type contient les mots “ et non au syndicat des
copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre “,
deuxièmement, que son point 9.2 a prévu d’imputer le coût d’établissement du
certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 au seul
copropriétaire concerné et, enfin, en tant qu’il a omis de prévoir la mention
des frais de tenue d’un compte bancaire séparé. Le surplus de leurs
conclusions aux fins d’annulation doit être rejeté. Il résulte de ce qui est
dit au point 11 que la requête de la Confédération de la consommation, du
logement et du cadre de vie doit être rejetée, y compris ses conclusions aux
fins d’injonction. Sur les
conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice
administrative : 15. Il
y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat
le versement à la Fédération nationale de l’immobilier, de l’Union des
syndicats de l’immobilier et du Syndicat national des professionnels immobiliers
de la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de
justice administrative. En revanche, les dispositions de cet article font
obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie
perdante dans l’instance n° 390465, une somme à verser à ce titre à la
Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie. D E C I
D E : -------------- Article
1er : Au premier alinéa du point 9 du contrat type annexé au décret du 26
mars 2015, les mots : “ et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut
être tenu d’aucune somme à ce titre “ sont annulés. Au point 9.2 du même
contrat type, les mots : “ Délivrance du certificat prévu à l’article 20 II
de la loi du 10 juillet 1965 “ sont annulés en tant qu’ils figurent à
l’article du contrat type relatif aux frais et honoraires imputables aux
seuls copropriétaires concernés. Le même contrat type est annulé en tant
qu’il omet de comporter la mention des frais afférents à la tenue d’un compte
bancaire séparé. Article
2 : L’Etat versera à la Fédération nationale de l’immobilier, à l’Union des
syndicats de l’immobilier et au Syndicat national des professionnels
immobiliers la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du
code de justice administrative. Article
3 : Le surplus des conclusions de la requête de la Fédération nationale de
l’immobilier, de l’Union des syndicats de l’immobilier et du Syndicat
national des professionnels immobiliers est rejeté. Article
4 : La requête de la Confédération de la consommation, du logement et du
cadre de vie est rejetée. Article
5 : Les conclusions du garde des sceaux, ministre de la justice, tendant à ce
que les annulations prononcées par le Conseil d’Etat ne prennent effet que
dans l’avenir et à ce que les effets des stipulations des contrats de syndic
qui auraient fait application des dispositions ainsi annulées soient
maintenus jusqu’au renouvellement de ces contrats sont rejetées. Article
6 : La présente décision sera notifiée à la Fédération nationale de
l’immobilier, à l’Union des syndicats de l’immobilier, au Syndicat national
des professionnels immobiliers, à la Confédération de la consommation, du
logement et du cadre de vie, au Premier ministre, au garde des sceaux,
ministre de la justice, au ministre de l’économie et des finances et à la
ministre du logement et de l’habitat durable. A propos du
contrat de syndic L’arrêt du
Conseil d’État du 5 octobre 2016 Sur le
quatrième alinéa du préambule du contrat type : 4. Aux
termes du quatrième alinéa du préambule du contrat type : “ (...) / Le syndic
professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement,
d’autres rémunérations, à l’occasion de la mission dont il est chargé au
titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y
sont précisées, y compris en provenance de tiers (article 6 du décret
du 20 juillet 1072 précité) “. Ces
dispositions ont pour d’objet d’empêcher la perception, par un syndic, de
revenus autres que ceux dont le syndicat de copropriétaires a convenu qu’ils
seraient perçus par lui aux termes de son contrat. Elles n’ont donc pas pour
effet, contrairement à ce que soutiennent les requérants, d’interdire toute
rémunération en provenance de tiers, mais se bornent à imposer que le
principe et les modalités de détermination d’une telle rémunération soient
inscrites dans le contrat de syndic. Dès
lors, le moyen de la Fédération nationale de l’immobilier, de l’Union des
syndicats de l’immobilier et du Syndicat national des professionnels
immobiliers tiré de ce que le préambule du contrat type serait illégal en ce
qu’il interdit aux syndics de percevoir une rémunération en provenance de
tiers ne peut qu’être écarté. Le Conseil d’État n’a pas été saisi du caractère trompeur
de la citation de l’article 66 du décret Hoguet. L’article 66
du décret Hoguet dispose : « Le mandataire ne peut demander ni recevoir,
directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des
opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de
détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de
nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. Le préambule
du contrat ne cite pas correctement l’article 66 (et non pas 6) du décret
Hoguet. S’agissant de la fonction de syndic, l’expression
« au titre du présent contrat » ne pouvait être substituée à
« dans la décision de nomination » Le contrat de syndic ne comporte pas la désignation du syndic, fruit
d’une décision de l’assemblée générale. Il en est un accessoire aussi soumis
à l’acceptation de l’assemblée. L’expression « y compris en provenance de
tiers » ne pouvait être substituée à « ni de personnes autres que
celles qui y sont désignées ». L’article 66 avec « ni de
personnes autres que celles qui y sont désignées » est extrêmement
restrictif. Le syndic pourrait à la rigueur percevoir des
sommes versées par des personnes désignées. La citation fautive est beaucoup plus laxiste : « en provenance de tiers » c’est en provenance de n’importe
qui. Il est évident que ce laxisme est contraire au souci de réglementer
la profession de syndic. Il existe une
différence fondamentale entre les deux textes. De toute manière le caractère infidèle de la
citation devait être relevé, car cette infidélité a eu forcément une raison
d’être, tant il était plus simple de copier fidèlement ! Avant de la
rechercher, il faut examiner l’arrêt du Conseil d’État fondé sur une citation
infidèle. On peut ici faire valoir que le Conseil d’État était
saisi d’un recours contre un contrat et qu’il ne pouvait mettre en cause que
le texte de ce contrat. C’était alors aux parties, du moins à certaines
d’entre elles, de rappeler le contenu du texte d’ordre public qu’est
l’article 66 du décret du 20 juillet 1972. Il serait intéressant de connaître l’origine exacte
de cette rédaction fortement teintée. C’est à juste titre que le Conseil d’État répond :
« Ces dispositions ont pour d’objet d’empêcher
la perception, par un syndic, de revenus autres que ceux dont le syndicat de
copropriétaires a convenu qu’ils seraient perçus par lui aux termes de son
contrat. Elles n’ont donc pas pour effet, contrairement à ce
que soutiennent les requérants, d’interdire toute rémunération en provenance
de tiers, mais se bornent à imposer que le principe et les modalités de
détermination d’une telle rémunération soient inscrites dans le contrat de
syndic », dès lors qu’il apparait que les professionnels prétendaient
continuer à percevoir des rémunérations diverses venant de toutes parts. A noter que dans la pratique il est extrêmement rare
qu’il soit fait mention de personnes autres que le syndicat pouvant rémunérer
le syndic dans la désignation ou le contrat de syndic. On peut donc
proclamer que le syndic ne peut recevoir de rémunération que du syndicat. Dans le cas classique de l’assureur rémunérant le
syndic à l’occasion de sinistres par une somme égale à 10 % de l’indemnité
versée, le chèque de la totalité est déposé au compte séparé du syndicat. Le
syndic établit une facture au nom du syndicat à concurrence de la
rémunération supportée par l’assureur. Le syndicat paie cette facture. La
pratique est maintenue. La règle est respectée. Nous rattachons au cas de la citation foireuse de
l’article 66 du décret Hoguet celui de l’article 9 du contrat type concernant
l’article 10-1 de la loi de 1965. L’arrêt du Conseil d’État expose : « Aux
termes du premier alinéa du point 9 du contrat type : “ Le coût des
prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non
au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce
titre ». Il nous semble bien que cette rédaction avait été
présentée par une association de défense des copropriétaires avec pour
corollaire l’imputation au syndic de la dépense. Le Conseil d’État ordonne le retrait de la phrase
litigieuse avec la motivation suivante : « En ce qui concerne
les conclusions de la Fédération nationale de l’immobilier, de l’Union des
syndicats de l’immobilier et du Syndicat national des professionnels
immobiliers : « « 8. En premier
lieu, aux termes de l’article 1165 du code civil : “ Les conventions n’ont
d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers
(...) “. Il résulte de ces
dispositions qu’un contrat passé entre un syndicat de copropriétaires et son
syndic ne peut, sauf disposition législative contraire, mettre directement
des dépenses à la charge des copropriétaires et ne peut créer d’obligations
qu’au syndicat lui-même. Il résulte, par ailleurs,
des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 citées au
point 7 ci-dessus que, par dérogation au principe général de répartition des
charges de copropriété prévu à l’article 10 de la même loi, certains frais et
honoraires exposés par le syndicat sont, après avoir été engagés par lui,
imputables au seul copropriétaire concerné. Ces dispositions, en
conséquence, ne sauraient être regardées comme ayant pour objet de laisser à
la charge du syndic ces frais et honoraires si ce copropriétaire est
définitivement insolvable. Il suit de là qu’il y a
lieu d’annuler, au sein du premier alinéa de l’article 9 du contrat type, les
mots “ et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune
somme à ce titre “. » Comme précédemment il serait intéressant de
rechercher l’origine de la rédaction incriminée. |
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