00043608 CHARTE Ne
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Vendeur non
professionnel Action en responsabilité
pour recel de vices cachés Recevabilité du syndicat
(non pour parties communes) Preuves du recel de vices
cachés (non) Copropriété gérée de
manière très informelle Cour
d’appel de Montpellier 1e chambre Audience publique du 13 septembre
2012 Décision
attaquée : Tribunal de grande instance de Perpignan , du
10 mai 2010 N° de RG:
10/05422 APPELANT : Monsieur
Georges X... INTIMES : Syndicat
des copropriétaires RESIDENCE FRANCE à PORT VENDRES, pris en la personne de
son Syndic en exercice Mademoiselle Y...domicilié ès qualités audit siège
social Madame
Stella B... née le 20 Mai 1966 à CAMBRIDGESHIRE (G. B.) de nationalité
britannique GRANDE BRETAGNE Monsieur
C... INTERVENANTS
: Madame
Christiane X... Monsieur
José X... D... Mademoiselle
Géraldine Aline Maria Y... Mademoiselle
Géraldine Y..., es qualité de syndic de la résidence « France » ARRÊT : - CONTRADICTOIRE, - prononcé
publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les
parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au
deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; * * * EXPOSE DU LITIGE Vu le
jugement rendu le 10 mai 2010 par le Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN
qui a : • mis hors
de cause Madame Christiane X... ; • déclaré
Georges X... tenu de la garantie des vices cachés de la couverture de
l’immeuble ; • condamné
Georges X... à verser à Madame B...et Monsieur C...la somme de 1. 200 € au
titre des préjudices consécutifs à la réfection de la couverture ; • condamné
Georges X... à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence FRANCE
à PORT VENDRES le prorata des millièmes de participation aux charges des lots
vendus à Madame B...et Monsieur C...sur la somme de 15. 115, 24 € ; • dit que
cette somme est indexée sur l’indice BT 01 de la construction, l’indice de
base étant celui du mois de mai 2008 ; • rejeté
les autres demandes ; • condamné
Georges X... à payer les sommes de 1. 500 € à Madame B...et Monsieur C...et
1. 000 € au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du
Code de Procédure Civile ; • condamné
in solidum Madame B..., Monsieur C...et le syndicat des copropriétaires de la
résidence FRANCE à PORT VENDRES à payer à Christiane X... la somme de 1. 000
€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; • condamné
Georges X... aux entiers dépens en ce compris les frais de référé et
d’expertise ; Vu l’appel
régulièrement interjeté par Georges X... ; Vu les
conclusions notifiées le 18 janvier 2012 par Georges X... et Christiane X...
tendant à : - constater
que le syndic ne disposait pas d’une autorisation régulièrement consentie et
le déclarer irrecevable en son action ; subsidiairement, le débouter de
toutes ses demandes en constatant qu’il ne peut se prévaloir de l’action
rédhibitoire et estimatoire envers lui du fait de la vente qu’il a consentie
aux époux C..., que la clause de non garantie pour vices cachés lui est
opposable, que le syndicat demeure responsable pour un vice de construction
affectant les parties communes et que de surcroît il n’avait pas la qualité
de syndic de la copropriété et que sa responsabilité ne peut être recherchée
à ce titre ; - débouter
les époux C...de leur demande au titre de la garantie des vices cachés vu la
clause de non garantie et le caractère apparent des vices allégués, ainsi que
de leurs demandes au titre de la responsabilité contractuelle pour les
réfections concernant les parties communes de l’immeuble ; - confirmer
la mise hors de cause de Madame Christiane X... ; - condamner
solidairement le syndicat des copropriétaires et les époux C...à payer à
Georges X... la somme de 5. 000 € au titre de ses frais irrépétibles de
première instance et d’appel et à payer à Christiane X... les sommes de 3.
000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée
et de 3. 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile
et aux entiers dépens ; Vu les
conclusions notifiées le 15 mai 2012 par le syndicat des copropriétaires de
la résidence FRANCE à PORT VENDRES, Stella B...et Monsieur C... tendant à : - déclarer
recevables les interventions volontaires de Monsieur D...et de Mlle Y... ; - confirmer
parte in qua le jugement entrepris ; - débouter
Monsieur X... et Madame X... de l’ensemble de leurs demandes ; - condamner
Monsieur X... à remettre au syndic Mlle Y...l’ensemble des documents et
archives du syndicat et notamment le registre des procès-verbaux d’assemblée
générale de 1987 à 2004, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter
de la signification de la décision à intervenir ; - dire et
juger que le syndicat ne sera pas tenu de communiquer le registre des
assemblées générales et les procès-verbaux des assemblées postérieures à 2004
; - en tout
état de cause, supprimer l’astreinte prononcée par l’ordonnance du 24 mars
2011 ; - condamner
en conséquence Monsieur Georges X... et Madame Christiane X... à verser au
syndicat des copropriétaires, ou à défaut aux copropriétaires, la somme de 15
946. 06 € TTC au titre des travaux de réfection des parties communes, indexée
sur la base de l’indice BT 01 en vigueur au jour du dépôt du rapport
d’expertise ; - les
condamner à payer aux époux C...la somme de 1 550. 85 € TTC au titre des
travaux de réfection des parties privatives, indexée sur la base de l’indice
BT 01 en vigueur au jour du dépôt rapport d’expertise ; - les
condamner à payer aux époux C...les sommes de 900 € au titre de la perte de
loyer qu’ils subiront durant 2 mois (2 x 450 €), avec intérêts de droit à
compter du dépôt du rapport d’expertise, 800 € au titre du forfait de
déplacement et de remise en place des meubles de leur locataire, avec
intérêts de droit à compter du dépôt du rapport d’expertise, 500 € au titre
du relogement de leur locataire, avec intérêts de droit à compter du dépôt du
rapport d’expertise, 1 500 € à titre de dommages intérêts pour résistance
abusive ; - condamner
les consorts X... à verser une somme de 1. 500 € au profit du syndicat des
copropriétaires à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ; - les
condamner à la somme supplémentaire de 3 000 € au titre de l’article 700 du
Code de Procédure Civile et aux entiers dépens dans lesquels seront compris
les frais de référé et d’expertise ; Vu
l’ordonnance de clôture du 30 mai 2012 ; M O T I V A T I O N Sur la RECEVABILITE de l’ACTION en GARANTIE des
VICES CACHES du SYNDICAT des COPROPRIETAIRES contre Georges X... : Sur la
validité de l’habilitation du syndic : Aux termes
de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice
au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée
générale. Mademoiselle
Y...syndic de copropriété produit un document dactylographié à son en-tête,
daté du 25 avril 2007 et adressé à l’assemblée générale de la copropriété. Il
relate qu’une assemblée réunie à cette date a décidé à l’unanimité de lui
donner pouvoir pour engager toute procédure notamment contre Georges X...
afin d’obtenir réparation de divers désordres et de leurs conséquences
dommageables. Au bas de ce document figure la date du 30 avril 2007 suivie de
la mention manuscrite « bon pour accord » et de la signature de Monsieur
D...copropriétaire. S’il est
exact que seuls les copropriétaires ont qualité et intérêt à agir pour
contester la validité d’un procès-verbal d’assemblée générale, à l’exclusion
des tiers, en revanche, il appartient au syndicat des copropriétaires de
rapporter la preuve que son syndic a été régulièrement autorisé à agir en
justice par une assemblée générale. Or le document produit, signé cinq jours
après l’assemblée générale dont il fait état et par un seul des
copropriétaires, ne constitue pas un procès-verbal d’assemblée générale au sens
des dispositions du décret du 17 mars 1967 et ne peut pas en tenir lieu. Ceci étant,
l’irrégularité de fond qui affecte la validité d’une assignation d’un
syndicat des copropriétaires en raison du défaut de pouvoir du syndic est
susceptible d’être couverte avant l’expiration du délai de prescription de
l’action et avant le jour où les juges d’appel statuent. Pour
justifier d’une telle régularisation, la copropriété produit un procès-verbal
d’assemblée générale du 7 juin 2008 signé par le président, le scrutateur et
le secrétaire de séance, autorisant le syndic à engager et poursuivre toute
procédure judiciaire, y compris devant la cour d’appel, à l’encontre de
Monsieur Georges X... et de Madame Christiane X... pour obtenir condamnation
à l’indemniser des préjudices afférents aux malfaçons et vices de toute
nature affectant l’immeuble en copropriété. Le délai de
prescription de l’article 1648 alinéa 2 du Code
Civil ayant été interrompu par l’ordonnance de référé du 21 septembre 2007
qui a fait courir un nouveau délai de deux ans, ce procès-verbal du 7 juin
2008 se situe à l’intérieur du délai de prescription. Les
consorts X... soutiennent qu’il a pu être antidaté et que seul le registre
des procès-verbaux mentionné à l’article 17 du décret du 17 mars 1967, non
produit par la copropriété, pourrait avoir une valeur probante car il est
numéroté. Or ils ne
produisent aucun élément objectif leur permettant de rapporter la preuve
qu’il s’agit d’un faux. Le fait que
cette pièce n’ait pas été produite en première instance ne suffit pas à la
rendre suspecte alors que le défaut d’habilitation du syndic n’y avait pas
été invoqué. Quant à l’absence de tenue par la copropriété d’un registre des
délibérations, ce dont plusieurs personnes attestent, elle ne justifie pas
pour autant d’écarter cette délibération. Il s’ensuit
qu’elle a valablement régularisé l’habilitation donnée au syndic. Sur la
qualité à agir du syndicat de copropriété et des copropriétaires : Même si aux
termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat a qualité
pour agir en justice, conjointement ou non avec un ou plusieurs
copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble,
l’action en garantie des vices cachés n’appartient qu’aux seuls acquéreurs de
biens et droits immobiliers ou à leurs ayants-droit. N’étant pas
parties au contrat de vente conclu entre Georges X... et les époux C..., ni
le syndicat de copropriété ni les copropriétaires n’ont qualité pour l’exercer,
et ce quelle que soit la nature juridique, commune ou privative, de la partie
de l’immeuble présentant des vices. Ils sont
dès lors irrecevables en leur action en garantie des vices cachés fondée sur
les articles 1641 et suivants du Code Civil, seul régime applicable
s’agissant de désordres structurels qui compromettent l’usage de la chose
vendue conformément à sa destination. Sur l’ACTION en GARANTIE des VICES CACHES des
consorts C...contre Georges X... : Il résulte
du rapport d’expertise que l’appartement des époux C...présente des
infiltrations généralisées sur le lambris d’habillage de la sous face du
plafond rampant du séjour et que ce désordre a pour origine deux types de
désordres constitutifs de vices graves susceptibles de compromettre la
solidité de l’immeuble : d’une part une modification de la charpente réalisée
à l’époque de la construction de l’immeuble en 1987 en méconnaissance grave
des règles de pose de ce type d’ouvrage ; d’autre part le défaut de respect
de l’espace entre linteaux et le défaut de collage des tuiles, malfaçon
consécutive à un défaut de pose à la construction. Au vu de
ces constatations, le premier juge retient en substance : - que si la
déformation évidente du lambris de la pièce de séjour et l’engagement pris par
Monsieur X... de procéder à des réparations démontrent que les acheteurs ont
eu connaissance de l’existence d’infiltrations, ils n’ont pas pu cependant se
convaincre de la nature des désordres affectant la toiture et relevant du
régime légal de l’article 1641 du Code Civil, leur cause et leur ampleur
n’ayant été identifiées qu’au terme des investigations menées par l’expert
judiciaire ; - qu’il
n’est nullement exclu que Monsieur X... ait lui même ignoré la cause réelle
des infiltrations sur lesquelles il avait attiré l’attention des acquéreurs
et qu’en tout cas rien ne démontre qu’il connaissait l’état de la charpente
et de la couverture et savait que leur modification intervenue en 1987 ne
respectait pas les règles de l’art. La cour
partage entièrement cette analyse qui procède d’une exacte appréciation des
constatations de l’expert judiciaire. La mauvaise
foi du vendeur non professionnel n’étant pas démontrée, la clause d’exclusion
de garantie des vices cachés stipulée en page 8 de l’acte de vente du 14
janvier 2005 produit en appel doit dès lors recevoir son plein et entier
effet et s’oppose à ce que sa responsabilité puisse être recherchée en cette
qualité. Les
demandes présentées à son encontre sur le fondement des dispositions de
l’article 1641 du Code Civil par les époux C...seront en conséquence
rejetées. Ce régime légal étant exclusif de tout autre, leur réparation ne
peut être demandée au vendeur sur le fondement des articles 1134 et 1147 du
Code Civil. Si Monsieur
X...s’était engagé auprès des vendeurs à faire réaliser certains travaux
localisés visant pour l’essentiel à « rafraîchir » l’appartement et
comportant entre autres un poste « étanchéité toiture », il ne pouvait
s’agir, dans l’esprit des parties, que d’interventions limitées paraissant
suffisantes dès lors que la cause des désordres n’était pas alors identifiée,
en aucun cas de travaux de gros œuvre majeurs touchant à la structure des
parties communes et relevant de la compétence exclusive de la copropriété et
qui seuls auraient été efficaces. Sur les DEMANDES présentées contre Georges X...
en qualité d’ANCIEN SYNDIC : Georges
X... s’étant attribué les fonctions de syndic bénévole lors de la
constitution de la copropriété, sa responsabilité est également recherchée
sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 conférant au
syndic la charge d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à
sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa
propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde
de celui-ci. Or en
l’état des seules constatations dubitatives de l’expert, aucun manquement de
Monsieur X... aux obligations définies par ce texte n’est caractérisé. En
particulier, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir agi contre le
constructeur dans le délai décennal alors que l’immeuble ayant été achevé en
1987, la garantie décennale a expiré en 1997 et que l’acte de vente de Madame
Y...du 17 février 2003 mentionne en page 14 que « la copropriété dont
dépendent les biens vendus n’a pas de syndic ». Sur les DEMANDES formées contre Christiane X... : Ainsi que
le premier juge le relève à bon droit, la responsabilité de Christiane X...
est en réalité recherchée en sa qualité d’héritière de sa mère qui a vendu
les lots de copropriété dont elle était propriétaire à Madame Y...par acte du
17 février 2003. Or d’une
part, la demande du syndicat de copropriété et des copropriétaires à son
encontre est irrecevable dès lors qu’ils n’ont pas été parties
à cet acte. D’autre
part il comportait une clause de non garantie des vices cachés et il n’est
nullement démontré que Madame X... connaissait l’existence des vices et les a
passés sous silence. Sur les REQUÊTES en COMMUNICATION de PIÈCES : Il résulte
des pièces produites que la copropriété de la résidence FRANCE à PORT
VENDRES, composée seulement de trois copropriétaires, a toujours été gérée de
manière très informelle, que les fonctions de syndic bénévole n’ont été
réellement exercées et les assemblées générales tenues que de manière
sporadique et uniquement lorsque les nécessités de la procédure l’imposaient,
et que le registre spécial prévu à cet effet n’a jamais été tenu. Dans ces
circonstances, l’inexistence manifeste des documents réclamés de part et
d’autre rend les requêtes inopérantes. Il n’y a donc pas lieu d’y faire
droit. Sur les DEMANDES INDEMNITAIRES pour PROCEDURE ou
RESISTANCE ABUSIVE : Aucune des
parties ne démontre que les autres ont agi dans l’intention de nuire, de
mauvaise foi ou avec une légèreté assimilable au dol, seuls éléments de
nature à caractériser un abus dans l’exercice de la procédure. Toutes
demandes de ce chef seront en conséquence rejetées. P A R C E S M O T I F S Réforme le
jugement déféré et statuant à nouveau : Déclare
irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires
de la résidence « FRANCE » à PORT VENDRES à l’encontre de Georges X... et de
Christiane X... pris en qualité de vendeurs. Les déboute
de leur action à l’encontre de Georges X... pris en qualité d’ancien syndic
de copropriété. Déboute
Stella B...et James C...de leurs demandes à l’encontre de Georges X... et de
Christiane X.... Déboute les
parties de leurs demandes complémentaires. Dit n’y
avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de
Procédure Civile. Condamne le
syndicat des copropriétaires et les copropriétaires intervenants de la
résidence « FRANCE » à PORT VENDRES, Stella B...et Monsieur C...aux dépens
comprenant les frais de référé et expertise, et dit que ceux d’appel seront
recouvrés conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile. Titrages et
résumés : Même si aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 le
syndicat a qualité pour agir en justice, conjointement ou non avec un ou
plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à
l’immeuble, l’action en garantie des vices cachés n’appartient qu’aux seuls
acquéreurs de biens et droits immobiliers ou à leurs ayants droit. N’étant
pas partie au contrat de vente, le syndicat des copropriétaires n’a pas
qualité pour l’exercer, et ce quelle que soit la nature juridique, commune ou
privative, de la partie de l’immeuble présentant des vices. |
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