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RÉTROPÉDALAGE A PROPOS DU QUITUS Le Particulier rejoint JPM-COPRO On trouve dans le Particulier immobilier de février 2019, en page 18,
un article de M. Jorge CARASSO qui présente une conception du quitus fort
proche de la nôtre. Avec nous, M Carasso fait valoir
que « ce vote permet de marquer une insatisfaction » C’est seulement à l’occasion de l’octroi du quitus que l’assemblée
peut examiner la gestion et critiquer telle ou telle action. Dans bien des
cas on ne trouve dans les comptes aucun trace d’une faute de gestion. Il est absurde
de rejeter les comptes pour manifester une mauvaise humeur qui ne les
concerne pas. Nous en tirons comme conséquence le vœu de voir cette question
figurer obligatoirement à l’ordre du jour de toute assemblée générale
annuelle (ordinaire à nos yeux). Il écrit pareillement : « Un
compte rendu de sa gestion par le syndic est indispensable à la pleine
information des copropriétaires » Il n’envisage pas
un rapport écrit joint à la convocation. Il se contente même d’un rapport
oral à l’assemblée. Nous maintenons la nécessité d’un rapport écrit joint à
la convocation pour que les copropriétaires se faisant représenter puissent
être informés avant de donner des instructions de vote. Le rapport a la vertu
de préciser la portée du quitus (voir ci-après) Il écrit encore que « Le
quitus n’a d’effet libératoire que sur les actes dont les copropriétaires ont
connaissance et dont ils ont pu mesurer la portée » C’est cela que l’ARC se refuse à admettre, faute d’exiger de ses
adhérents qu’ils prennent la peine de jeter un œil attentif aux documents de
gestion. Il reste dans cette zone de
discussion quand il remarque : « Le quitus n’est préjudiciable que
s’il recouvre, en toute connaissance de cause, un acte fautif du syndic »
Il aurait pu évoquer à ce titre la possibilité qu’a
l’assemblée générale de pouvoir ratifier un acte contestable. Le quitus est accordé par la collectivité des copropriétaires. M
Carasso en déduit que chaque copropriétaire, individuellement, peut invoquer
un préjudice personnel causé par un acte juridique pour lequel le syndic a
reçu quitus de l’assemblée. Il faut éviter une
confusion avec l’approbation des comptes. L’article 45 -1 du décret du 17 mars
1967 dispose en effet : « L’approbation des comptes du syndicat par
l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de
chacun des copropriétaires. » Un copropriétaire
peut avoir subi un préjudice personnel du fait d’une action illégale du
syndic. L’assemblée peut
décider de ratifier cette action illégale, le copropriétaire en question
ayant voté contre la ratification. Il peut alors sans nul doute agir soit en
nullité soit en inopposabilité de la décision prise. La nullité fait disparaître
la décision. L’inopposabilité ne la fait disparaître qu’à l’égard du
copropriétaire demandeur. Dans ces conditions le quitus est réellement distinct de l’approbation
des comptes. Ses vertus sont totalement exprimées quand on aborde la
possibilité » d’un quitus avec
réserve(s) , de même que l’approbation des comptes peut être accompagnée
de réserves à propos de deux ou trois factures. L’octroi du quitus peut
porter sur tous les actes de gestion sauf la gestion d’un dossier contentieux
déterminé et pour des raisons précisées dans la décision de réserve. Celle-ci
doit préciser aussi les conditions dans lesquelles la réserve pourra être
levée Il s’agit le plus souvent d’une délégation confiée au conseil syndical Nous sommes favorable à l’obligation
d’insérer l’examen du quitus dans l’ordre du jour d’une assemblée annuelle
(ordinaire pour nous). M Carasso ne va pas jusque-là, mais il évoque à juste
titre la question du quitus au conseil syndical, voire au conseil d’administration
s’il apparaît finalement dans le texte de la réforme envisagée. |
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