|
00043608 CHARTE Ne sont
autorisées que 2) les analyses et courtes citations
dans un but d’exemple et d’illustration 3) l’insertion d’extraits dans un
ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Avocat du syndic ou avocat du syndicat La mode se répand de conseiller aux syndicats de
copropriétaires de ne jamais fait choix de l’avocat proposé par le syndic
pour assurer la défense de leurs intérêts. Nous fixons d’emblée le cadre des observations qui
suivent : elles concernent des avocats et des syndics dignes de leurs
fonctions respectives, sans négliger certaines dérives possibles. La règle est que le syndic est parfaitement qualifié pour
présenter aux copropriétaires un avocat correspondant avec lequel il a
l’habitude de travailler. Le caractère habituel de leurs relations est un
gage de sécurité. Un bon syndic a intérêt à obtenir des prestations
satisfaisantes pour ses mandants. Le terme « correspondant » a ici un sens précis.
C’est l’avocat auquel le syndic a recours pour les affaires de ses
« clients ». Il n’est pas forcément l’avocat personnel du syndic.
Les difficultés se présentent parfois dans le cas où l’avocat présenté est
aussi l’avocat personnel du syndic, notamment lorsque les intérêts du
syndicat et ceux du syndicat divergent, et a fortiori s’opposent. Pour les recouvrements de charges et provisions impayées,
il n’y a pas lieu d’écarter a priori les cabinets d’une certaine importance,
dont les collaborateurs connaissent bien les juridictions compétentes et sont
connus des magistrats qui auront à statuer. Dans certains cas, un avocat
« local » sera au contraire le mieux qualifié. Les difficultés sont
rares dans ce domaine. Les procédures de recouvrement sont généralement banales
mais peuvent occasionnellement exiger une haute technicité. De toute manière,
la banalité n’exclut pas la compétence. Les difficultés peuvent apparaître lorsque le litige
porte sur le droit commun de la copropriété et notamment lorsque la responsabilité
du syndicat est mise en cause. Il est fréquent qu’elle soit invoquée à raison d’une
faute, réelle ou simplement alléguée, commise par le syndic. L’intérêt du
syndicat est alors de se retourner contre son syndic, serait-ce à titre
conservatoire. Si l’avocat du syndicat est aussi l’avocat personnel du syndic
la situation devient fort ambiguë, d’autant que c’est alors le syndic qui,
ès-qualités, qui devrait agir contre lui-même. Il existe à cet égard une règle déontologique commune à
tous les Barreaux : l’avocat commun à deux parties, dès qu’il constate
l’éventualité d’une opposition d’intérêt entre les deux parties, doit se
dessaisir de l’un des dossiers et inviter la partie concernée à faire le
choix d’un autre avocat. Il en va de même lorsqu’il constate qu’il a été
saisi par un nouveau client d’une affaire dans laquelle l’un de ses clients
attitrés risque d’être impliqué. Il est donc bien certain que l’avocat d’un syndic (et non
plus simple correspondant) ne doit pas accepter d’être également celui d’un
syndicat de copropriétaires lorsque l’examen de l’affaire le conduit à
constater le risque d’une opposition d’intérêt entre le syndic et le
syndicat. Le syndicat est donc protégé par la règle déontologique
sus-énoncée. Au risque de sortir du cadre que nous avons fixé, force
est de constater que cette règle n’est pas toujours respectée. Seul condamné,
ou condamné in solidum avec le syndic, le syndicat peut au mieux l’assigner
alors en garantie des condamnations prononcées contre lui. C’est beaucoup de
temps perdu ! Il est donc souhaitable que le conseil syndical, averti
d’une instance engagée contre le syndicat, consulte un avocat indépendant
avant que l’assemblée ne fasse le choix définitif d’un conseil. Une autre difficulté vient du fait que certains syndics
omettent de prévenir le conseil syndical de la délivrance d’une assignation
contre le syndicat, et de notifier cette délivrance aux copropriétaires dans
les conditions prévues par l’article 59 du décret du 17 mars 1967. Ils en
saisissent d’autorité leur avocat en lui demandant d’intervenir tant pour le
syndicat que pour eux-mêmes lorsqu’ils sont également assignés à titre
personnel. Ces agissements constituent des fautes lourdes qu’il
convient de sanctionner. Le droit de la copropriété est une matière très
particulière. Il ne faut pas hésiter à consulter un avocat spécialisé. Les
annuaires des Barreaux donnent à cet égard des indications précieuses. Ils
peuvent généralement être consultés par Internet. Les conseils syndicaux doivent suivre l’évolution des
procédures concernant le syndicat en veillant néanmoins à ne pas encombrer le
standard de l’avocat. Il s’agit de surveiller l’instance et non de la
diriger. L’assemblée générale doit être consultée lorsqu’il y a une option à
choisir, notamment celle d’un recours à exercer contre une décision ne
donnant pas satisfaction au syndicat. Le conseil syndical doit alors veiller
à ce que les copropriétaires soient informés suffisamment et objectivement. De leur côté, les avocats doivent tenir compte des
contraintes liées à la défense des intérêts d’un syndicat de copropriétaires
et veiller au grain lorsqu’ils constatent des tentatives d’immixtion abusive
du conseil syndical dans la direction du procès. |
Mise à jour |