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Article 1
La présente loi régit tout
immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie,
entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative
et une quote-part de parties communes.
A défaut de convention
contraire créant une organisation différente, la présente loi est également
applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des
aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou
non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Article 2
Sont privatives les parties des
bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire
déterminé.
Les parties privatives sont la propriété
exclusive de chaque copropriétaire.
Article 3
Sont communes les parties des
bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les
copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la
contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies
d'accès ;
- le gros oeuvre des
bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de
canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires
aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un
bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui
constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des
bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties
communes ;
- le droit d'affouiller de tels
cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté
afférent aux parties communes.
Article 4
Les parties communes sont
l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou
certains d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance
sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
Article 5
Dans le silence ou la
contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à
chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie
privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que
ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la
consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à
leur utilisation.
Article 6
Les parties communes et les
droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des
parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée.
Article 6-1
En cas de modification dans les
quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, quelle qu'en soit la
cause, les droits soumis ou admis à publicité dont les lots sont l'objet
s'éteignent sur les quotes-parts qui en sont détachées et s'étendent à
celles qui y sont rattachées.
En cas de changement de
l'emprise d'une copropriété résultant de l'aliénation volontaire ou forcée
ou de l'acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis à
publicité, autres que les servitudes, dont les lots sont l'objet,
s'éteignent sur le bien cédé et s'étendent au bien acquis.
Toutefois, l'extension prévue à
l'alinéa précédent, qui s'opère avec le rang attaché à la publicité
primitive, n'a lieu que par la publication au fichier immobilier de la
déclaration faite par le syndic ou un créancier que le bien acquis est
libre de tout droit de même nature au jour de la mutation ou qu'il est
devenu libre de ces mêmes droits. L'inexactitude de cette déclaration
entraîne le rejet de la formalité de publicité.
Article 7
Les cloisons ou murs, séparant des
parties privatives et non compris dans le gros oeuvre,
sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.
Article 8
Un règlement conventionnel de
copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la
destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les
conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des
dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration
des parties communes.
Le règlement de copropriété ne
peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de
celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle
qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Article 9
Chaque copropriétaire dispose
des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement
des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne
porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la
destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances
l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance
des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de
manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut
faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives,
des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale
en vertu des e, g, h, et i de l'article 25 et des articles 26-1 et 30.
Les travaux entraînant un accès
aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins
huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité
ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui
subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit
d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de
jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit
à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la
charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des
travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de
l'article 25 et par les articles 26-1 et 30, en proportion de la
participation de chacun au coût des travaux.
Article 10
Les copropriétaires sont tenus
de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les
éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et
éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer
aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à
l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs
relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces
valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété
fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de
charges.
Tout règlement de copropriété
publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en
considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts
de parties communes et la répartition des charges.
Article 10-1
Par dérogation aux dispositions
du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le
syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une
créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce
seul copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à
l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa
prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation
à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie
entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en
décider autrement en considération de l'équité ou de la situation
économique des parties au litige.
Article 11
Sous réserve des dispositions
de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être
modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des
travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par
l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la
modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut
être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée
d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces
fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété,
soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité
prévue à l'article 24.
A défaut de décision de
l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans
les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le
tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de
faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
Article 12
Dans les cinq ans de la
publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque
propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des
charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un
quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est
inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de
charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux
dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal
procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également
être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de
deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot
intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier
immobilier.
Article 13
Le règlement de copropriété et
les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux
ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur
publication au fichier immobilier.
Article 14
La collectivité des copropriétaires
est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la
forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente
loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité
de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et
modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation
de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable
des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de
construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice
de toutes actions récursoires.
Article 14-1
Pour faire face aux dépenses
courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties
communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des
copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée
générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier
jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au
syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois,
l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le
premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par
l'assemblée générale.
Article 14-2
Ne sont pas comprises dans le
budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par
décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces
dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée
générale.
Article 14-3
Les comptes du syndicat
comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice,
la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel
sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par
décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de
l'exercice précédent approuvé.
Les charges et les produits du
syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement
juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est
soldé par le règlement.
Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998
portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de
la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de
copropriétaires.
Article 15
Le syndicat a qualité pour agir
en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des
copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou
plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à
l'immeuble.
Tout copropriétaire peut
néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance
de son lot, à charge d'en informer le syndic.
Article 16
Tous actes d'acquisition ou d'aliénation
des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au
profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été
décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont
valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir
lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que
celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner
dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de
voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par
lui.
Article 16-1
Les sommes représentant le prix
des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les
copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et
proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à
chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce,
nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.
Les présentes dispositions ne
dérogent pas à celles de l'article L. 12-3 du code de l'expropriation pour
cause d'utilité publique.
Article 16-2
L'expropriation pour cause
d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles bâtis ou
d'un ensemble immobilier soumis à la présente loi est poursuivie et
prononcée lot par lot à l'encontre des copropriétaires et titulaires de
droits réels immobiliers concernés, ainsi que, lorsqu'elle porte également
sur des parties communes en indivision avec d'autres copropriétaires, à
l'encontre du syndicat.
Lorsque l'expropriation porte
uniquement sur des parties communes à l'ensemble des copropriétaires, elle
est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat
représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers.
Lorsque l'expropriation est
poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat, les dispositions de
l'article 16-1 sont applicables pour la répartition des indemnités
compensatrices.
Chapitre II :
Administration de la copropriété.
Section 1 :
Dispositions générales.
Article 17
Les décisions du syndicat sont
prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est
confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil
syndical.
Dans les cas où, avant la
réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le
règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette
désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée
générale.
A défaut de nomination, le
syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à
la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.
Article 17-1
Dans le cas où l'administration
de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution
d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres
de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les
fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical
peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le
syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Le président et le
vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions.
L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou
morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures
qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
L'adoption ou l'abandon de la
forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et
le cas échéant de l'article 25-1.
Article 18
Indépendamment des pouvoirs qui
lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une
délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans
les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à
l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des
dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de
l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de
pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas
d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous
travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de tenir à jour
un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par
décret ;
- d'établir le budget
prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au
vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une
comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque
copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa
première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée
générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire
face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des
éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les
trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette
décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente
loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire
ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai
toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article
25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré
par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines
opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un
syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle
organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le
syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat
à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois,
les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent
valables.
- de représenter le syndicat
dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15
et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de
division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces
actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à
l'acte ou à la réquisition de publication .
Seul responsable de sa gestion,
il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser,
à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin
déterminée.
En cas d'empêchement du syndic
pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer
les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement
de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision
de justice.
Article 18-1
Pendant le délai s'écoulant
entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes
et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de
copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et
d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée
et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges,
sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au
moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale.
Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit
le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout
copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois,
tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors
de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le
même jour.
Article 18-2
En cas de changement de syndic,
l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un
mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de
trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble
des documents et archives du syndicat.
Dans le délai de deux mois
suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu
de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement
des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi
que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée
infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical
pourra demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la
remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du
présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour
de la mise en demeure.
Article 19
Les créances de toute nature du
syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de
provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur
son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée
infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le
copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.
Le syndic a qualité pour faire
inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement en
consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la
dette, sans intervention de l'assemblée générale.
Le copropriétaire défaillant
peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de
paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée
totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant
comme en matière de référé.
Aucune inscription ou
inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles
depuis plus de cinq ans.
Les créances visées à l'alinéa
1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2102 1° du code
civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les
lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée.
Dans ce dernier cas, il est
reporté sur les loyers dus par le locataire.
Article 19-1
L'obligation de participer aux
charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le
privilège immobilier spécial prévu par l'article 2103 du code civil.
Article 19-2
A défaut du versement à sa date
d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres
provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent
immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente
jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la
lettre recommandée au domicile de son destinataire.
Après avoir constaté le vote du
budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que
la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant
comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au
versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles.
L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Lorsque la mesure d'exécution
porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire
défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation,
cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat
résultant de l'ordonnance.
Article 20
Lors de la mutation à titre
onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un
certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est
libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit
être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée
avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du
transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à
compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu,
par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite
ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien
propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le
ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à
peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets
de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert
amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de
l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait
opposition.
L'opposition régulière vaut au
profit du syndicat mise en oeuvre du privilège
mentionné à l'article 19-1.
Article 21
Dans tout syndicat de
copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa
gestion.
En outre, il donne son avis au
syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le
syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de
l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel
la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même
majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir
duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance,
et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes
pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la
gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la
copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa
demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Les membres du conseil syndical
sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les
associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la
présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à
l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la
location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs
représentants légaux. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de
membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de
son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement
habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, ses
ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires,
associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil
syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux
syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son
président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée générale ne
parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la
majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le
procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un
délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats
coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération
spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de
conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de
tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par
l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des
dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs
copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés,
désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater
l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
Article 22
Le règlement de copropriété
détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales,
sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des
articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose
d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties
communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des
parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose
est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut
déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non
membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois
délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois
délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de
celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le
mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il
participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses
mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses
préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour
représenter un copropriétaire.
Article 23
Lorsque plusieurs lots sont
attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces
lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y
dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes
correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou
d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du
règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui
sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande
instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
Article 24
Les décisions de l'assemblée
générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires
présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux
personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils
n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement
essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au
premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité
l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs
frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité
réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de
l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces
travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement
essentiels.
Lorsque le règlement de
copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les
dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de
fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit
règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les
décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de
voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Article 25
Ne sont adoptées qu'à la
majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir
de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent ;
b) L'autorisation donnée à
certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant
les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la
destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la
révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles
sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des
droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent
d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à
l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de
droits de mitoyenneté ;
e) Les modalités de réalisation
et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions
législatives ou réglementaires ;
f) La modification de la
répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus
rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties
privatives;
g) A moins qu'ils ne relèvent
de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie
portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air,
le système de chauffage et la production d'eau chaude.
Seuls sont concernés par la
présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à
dix ans.
La nature de ces travaux, les
modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la
possibilité d'en garantir, contractuellement, la durée, sont déterminées
par décret en Conseil d'Etat, après avis du comité consultatif de
l'utilisation de l'énergie ;
h) La pose dans les parties
communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages,
permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de
salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises
pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative
à l'amélioration de l'habitat ;
i) La suppression des
vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
j) L'installation ou la
modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble
dès lors qu'elle porte sur des parties communes;
k) L'autorisation permanente
accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les
parties communes;
l) L'installation ou la
modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à
alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des
véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de
véhicules électriques.
m) L'installation de compteurs
d'eau froide divisionnaires.
Article 25-1
Lorsque l'assemblée générale
des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article
précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous
les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à
la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second
vote.
Lorsque le projet n'a pas
recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une
nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de
trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Article 26
Sont prises à la majorité des
membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les
décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition
immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article
25 d ;
b) La modification, ou
éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure
où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties
communes ;
c) Les travaux comportant
transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux
e, g, h, i, j et m de l'article 25.
L'assemblée générale ne peut, à
quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification
à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur
jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à
l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des
parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la
destination de l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés
dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent
article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont
recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant
au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou
représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale,
convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
Article 26-1 (voir loi ENL)
Par dérogation aux dispositions
de l'avant-dernier aliéna de l'article 26, l'assemblée générale peut
décider, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit
article, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue
d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs
de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble.
Article 26-2
Lorsque l'assemblée générale a
décidé d'installer un dispositif de fermeture prévu à l'article 26-1, elle
détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de
fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité
autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture de l'immeuble en
dehors de ces périodes ne peut être décidée qu'à l'unanimité, sauf si le
dispositif de fermeture permet une ouverture à distance.
Article 26-3
Par dérogation aux dispositions
de l'avant-dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée générale décide, à
la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les
aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci,
pour l'application de l'article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996
relative à la mise en oeuvre du pacte de relance
pour la ville.
Article 27
Lorsque l'immeuble comporte
plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou
plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider,
aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre
eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet
d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces
bâtiments, sous réserve des droits résultant pour
les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété.
Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de
l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article
24.
Le syndicat secondaire est doté
de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la
présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal,
s'il en existe un.
Article 28
I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et
que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de
plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que
ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une
propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par
ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les
lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée
spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires
composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés
du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée
générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les
copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat
initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles,
juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des
nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble,
procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement
initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues
nécessaires par la division.
Si l'assemblée générale du
syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la
création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui
ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de
l'article 24.
Le règlement de copropriété du
syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement
de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que
lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle
emporte la dissolution du syndicat initial. ;
Article 29
Un syndicat de copropriétaires
peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté de la
personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et
l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de
services d'intérêt commun.
Cette union peut recevoir
l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés
immobilières, de sociétés d'attribution régies par les articles L. 212-1 et
suivants du code de la construction et de l'habitation et de tous autres
propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses
membres.
Les statuts de l'union
déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des
dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses
membres de se retirer de l'union.
L'adhésion à une union
constituée ou à constituer est décidée par l'assemblée générale de chaque
syndicat à la majorité prévue à l'article 25. Le retrait de cette union est
décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à
l'article 26.
L'assemblée générale de l'union
est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de
chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les
syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du
ou des syndicats qu'ils représentent.
L'exécution des décisions de
l'union est confiée à un président de l'union désigné par l'assemblée
générale de l'union.
Il est institué un conseil de
l'union chargé d'assister le président et de contrôler sa gestion. Ce
conseil est composé d'un représentant désigné par chaque membre de l'union.
[Articles 29-1 à 6 non
traités]
Chapitre III : Améliorations, additions de locaux privatifs et
exercice du droit de surélévation.
Article 30
L'assemblée générale des
copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut,
à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider
toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs
éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux,
l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels
locaux.
Elle fixe alors, à la même
majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités
prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui
résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à
tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de
dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité,
la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de
remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale
refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou
groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande
instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux
d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre
les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser
les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver
l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres
copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant
leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette
faculté est exercée.
Article 31 Abrogé
Article 32
Sous réserve des dispositions
de l'article 34, la décision prise oblige les copropriétaires à participer,
dans les proportions fixées par l'assemblée, au paiement des travaux, à la
charge des indemnités prévues à l'article 36, ainsi qu'aux dépenses de
fonctionnement, d'administration, d'entretien et de remplacement des
parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Article 33
La part du coût des travaux,
des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux
copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut
n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le
syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux,
les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités
sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.
Toutefois, les sommes visées au
précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première
mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est
réalisée par voie d'apport en société.
Les dispositions qui précèdent
ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect
d'obligations légales ou réglementaires.
Article 34
La décision prévue à l'article
30 n'est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai
prévu à l'article 42, alinéa 2, saisi le tribunal de grande instance en vue
de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère
somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de
l'immeuble.
Article 35
La surélévation ou la
construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage
privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision
en est prise à l'unanimité de ses membres.
La décision d'aliéner aux mêmes
fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité
prévue à l'article 26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du
bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la
confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots
composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée
ci-dessus.
Si le règlement de copropriété
stipule une majorité supérieure pour prendre la décision prévue à l'alinéa
précédent cette clause ne peut être modifiée qu'à cette même majorité.
Article 36
Les copropriétaires qui
subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation prévus à
l'article 35, un préjudice répondant aux conditions fixées à l'article 9
ont droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l'ensemble des
copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de
chacun dans les parties communes.
Article 37
Toute convention par laquelle
un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice de l'un des droits
accessoires visés à l'article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient
caduque si ce droit n'a pas été exercé dans les dix années qui suivent
ladite convention.
Si la convention est antérieure
à la promulgation de la présente loi, le délai de dix ans court de ladite
promulgation.
Avant l'expiration de ce délai,
le syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l'article 25, s'opposer à
l'exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce
dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa
charge.
Toute convention postérieure à
la promulgation de la présente loi, et comportant réserve de l'un des
droits visés ci-dessus, doit indiquer, à peine de nullité, l'importance et
la consistance des locaux à construire et les modifications que leur
exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires.
Chapitre IV : Reconstruction
Article 38
En cas de destruction totale ou
partielle, l'assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent
le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces
copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de
la partie endommagée. Dans le cas où la destruction affecte moins de la
moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des
copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à
l'entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer
dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des
travaux.
Article 38-1
En cas de catastrophe
technologique, le syndic d'un immeuble géré en copropriété dont les parties
communes sont endommagées convoque sous quinze jours l'assemblée générale des
copropriétaires.
Cette réunion se tient dans les
deux mois suivant la catastrophe ; les décisions visant à autoriser le
syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par
l'urgence sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou
représentés.
Article 39
En cas d'amélioration ou
d'addition par rapport à l'état antérieur au sinistre, les dispositions du
chapitre III sont applicables.
Article 40
Les indemnités représentatives
de l'immeuble détruit sont, sous réserve des droits des créanciers
inscrits, affectées par priorité à la reconstruction.
Article 41
Si la décision est prise, dans
les conditions prévues à l'article 38 ci-dessus, de ne pas remettre en état
le bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation des droits dans la
copropriété et à l'indemnisation de ceux des copropriétaires dont le lot
n'est pas reconstitué.
Chapitre V : Dispositions d'ordre général.
Article 42
Sans préjudice de l'application
des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles
nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou
entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix
ans.
Les actions qui ont pour objet
de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de
déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou
défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification
desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un
délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en
cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par
l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue
jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent
alinéa.
En cas de modification par
l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où
cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande
instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une
contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est
reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en
ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.
Le montant de l'amende civile
dont est redevable, en application de l'article 32-1 du nouveau code de
procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive
est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de
contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux
mentionnés au c de l'article 26.
Article 43
Toutes clauses contraires aux
dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour
leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application
de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause
relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle
répartition.
Article 44
Les associations syndicales
existantes sont autorisées à se transformer en unions de syndicats
coopératifs définies à l'article 29 ci-dessus sans que cette opération
entraîne création d'une nouvelle personne morale.
Article 45
Pour les copropriétés
antérieures à la date d'entrée en vigueur de la présente loi, l'action en revision de la répartition des charges prévue à
l'article 12 ci-dessus est ouverte pendant un délai de deux ans à compter
de l'entrée en vigueur de la présente loi.
Article 45-1
Tout candidat à l'acquisition
d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de
vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une
fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet
d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du
diagnostic technique établi dans les conditions de l'article L. 111-6-2 du
code de la construction et de l'habitation.
Article 46
Toute promesse unilatérale de
vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou
d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce
lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée
sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie
par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier
alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements
de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie
inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article
47.
Le bénéficiaire en cas de
promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur
peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai
d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la
vente.
La signature de l'acte
authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie
de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la
déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la
promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de
cette superficie.
Si la superficie est supérieure
à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun
supplément de prix.
Si la superficie est inférieure
de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la
demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à
la moindre mesure.
L'action en diminution du prix
doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de
l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de
déchéance.
Article 46-1
Le diagnostic technique
préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de
quinze ans prévu à l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de
l'habitation est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire
lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute
nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date
du diagnostic.
Article 47
Un décret fixera dans le délai
de six mois suivant la promulgation de la loi les conditions de son
application.
La présente loi est applicable
dans les territoires d'outre-mer. Des décrets préciseront les modalités de
son application dans ces territoires.
Article 48
Le chapitre II de la loi du 28
juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles
divisés par appartement est abrogé. L'article 664 du code civil demeure
abrogé.
Article 49
Dans les cinq ans suivant la promulgation
de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au
renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à
l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues
nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La
publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée
au droit fixe.
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Article 1
Régime de la copropriété divise
Tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la
propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant
chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est placé
sous le régime de la copropriété immobilière divise.
Principes
généraux
Article
Division de l’immeuble
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains
réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la
propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains
affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de
plusieurs d'entre eux.
Elles comprennent en outre les
éléments d’équipement commun dont les services sont affectés à l'utilité de
tous les lots ou de certains d’entre eux.
Les parties communes sont l'objet
d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains
d'entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont
organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
Article
Règlement de copropriété
Un règlement conventionnel de copropriété, comportant ou
non l'état descriptif détaillé de la
division de l’immeuble, détermine la
destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les
conditions de leur jouissance.
Il détermine la quote-part des parties communes afférente
à chaque lot.
Dans le silence ou la contradiction des titres, cette
quote-part est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie
privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que
ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la
consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à
leur utilisation.
Article
Indissociabilité du lot
Les parties communes et les droits qui leur sont
accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives,
d'une action en partage ni d'une licitation forcée.
Article Droit
de copropriété
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives
comprises dans son lot.
Iil use et jouit librement des
parties privatives, des parties communes, des éléments d’équipement et des
services communs sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des
autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Il est tenu aux obligations
attachées à son lot par la loi et le règlement de copropriété.
Article
Contribution aux charges
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges
relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des
parties communes comme à celles entraînées par les services collectifs et
les éléments d'équipement commun
La répartition en est faite entre eux dans les conditions
fixées par l’article NN (répartition
des charges)
Article
Syndicat des copropriétaires
La collectivité des copropriétaires est constituée en un
syndicat qui a la personnalité civile.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et
l'administration des parties communes.
Le syndicat peut ester en justice
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée
générale des copropriétaires ; leur exécution
est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil
syndical.
Article Syndic
Un syndic, désigné par l’assemblée générale des
copropriétaires, est chargé
- de représenter le syndicat
dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux
articles 15 et 16 ci-dessus
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa
conservation, à sa garde et à son entretien
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de
copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire
substituer.
Article
Conseil syndical
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil
syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son
avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le
syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Organisation de la copropriété
Article
Règlement de copropriété
Le règlement de copropriété fixe, sous réserve des
dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration
des parties communes et détermine les règles de fonctionnement et les
pouvoirs des assemblées générales
Il fixe les règles de fonctionnement
du conseil syndical.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune
restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient
justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux
actes, par ses caractères ou sa situation.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente
à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Le règlement de copropriété et les modifications qui
peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier
des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.
Les droits et obligations établis
par le règlement sont attachés aux lots et les suivent, en quelques mains
qu’ils passent, jusqu’à l’extinction de la copropriété.
Article Parties
communes
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont
réputées parties communes :
- le sol,
les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun,
y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des
locaux privatifs ;
- les
coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les
locaux des services communs ;
- les
passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans
le silence ou la contradiction des titres :
- le
droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant
plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou
d'en affouiller le sol ;
- le
droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins
constituant des parties communes ;
- le
droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le
droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non
compris dans le gros oeuvre, sont présumés
mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.
Article
Aliénations ou acquisitions de parties communes
Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties
communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la
charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés
conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement
passés par le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou
gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur
caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à
l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au
titre des parties privatives acquises par lui.
Les sommes représentant le prix des parties communes
cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots
desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la
quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est
remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute
sûreté grevant son lot.
Article
Convention relative à l’exercice des droits accessoires aux parties
communes
Toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers
se réserve l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3
autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n'a pas été
exercé dans les dix années qui suivent ladite convention.
Si la convention est antérieure à la promulgation de la
présente loi, le délai de dix ans court de ladite promulgation.
Avant l'expiration de ce délai, le syndicat peut,
statuant à la majorité prévue à l'article 25, s'opposer à l'exercice de ce
droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce dernier justifie
que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge.
Toute convention postérieure à la promulgation de la
présente loi, et comportant réserve de l'un des droits visés ci-dessus,
doit indiquer, à peine de nullité, l'importance et la consistance des
locaux à construire et les modifications que leur exécution entraînerait
dans les droits et charges des copropriétaires.
Article
Expropriation
Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de
l'article L. 12-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
L'expropriation pour cause d'utilité publique d'un
immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier
soumis à la présente loi est poursuivie et prononcée lot par lot à
l'encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers
concernés, ainsi que, lorsqu'elle porte également sur des parties communes
en indivision avec d'autres copropriétaires, à l'encontre du syndicat.
Lorsque l'expropriation porte uniquement sur des parties
communes à l'ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie
et prononcée à l'encontre du syndicat représentant les copropriétaires et
titulaires de droits réels immobiliers.
Lorsque l'expropriation est poursuivie et prononcée à
l'encontre du syndicat, les dispositions de l'article 16-1 sont applicables
pour la répartition des indemnités compensatrices.
Ensembles
immobiliers
Article Groupe
de bâtiments organisé
Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir la
spécialisation de leurs parties communes, éléments d’équipement commun et
services propres et la constitution d’un syndicat dit secondaire entre les
propriétaires des lots qui les composent.
A défaut, les copropriétaires
dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent à tout moment, réunis en assemblée spéciale,
décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution
entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité
civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il
est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe
un.
Un syndicat secondaire a pour objet d'assurer la gestion,
l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des
dispositions du règlement de copropriété.
Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée
générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à
l'article 24.
Dans tous les cas, la
collectivité des copropriétaires de tous les bâtiments est constituée en un
syndicat principal qui a pour objet la conservation et l’administration des
parties, éléments d’équipement et services communs généraux.
Article
Ensembles immobiliers complexes
A défaut de convention contraire créant une organisation
différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers
qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs,
comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de
propriété privatifs.
Article Union
de syndicats
Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une
union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet
est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments
d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.
Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs
syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés
d'attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la
construction et de l'habitation et de tous autres propriétaires dont les
immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.
Les statuts de l'union déterminent les conditions de son
fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne
peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union.
L'adhésion à une union constituée ou à constituer est
décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à
l'article 25. Le retrait de cette union est décidé par l'assemblée générale
de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26.
L'assemblée générale de l'union est constituée par les
syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par
les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette
assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils
représentent.
L'exécution des décisions de l'union est confiée à un
président de l'union désigné par l'assemblée générale de l'union.
Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister
le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant
désigné par chaque membre de l'union.
Articles Unions
coopératives
I. - Les syndicats coopératifs, les syndicats
gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations
syndicales libres peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou
voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de
créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion.
II. - Ces unions coopératives peuvent être
propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les adhérents sont
représentés à l'assemblée générale de l'union coopérative par leurs
présidents ou syndics. L'assemblée générale élit, parmi les représentants
des syndicats ou associations syndicales libres adhérents, les membres du
conseil d'administration de l'union. Leur mandat ne peut excéder trois ans
renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.
III. - Chaque syndicat ou association syndicale
libre décide parmi les services proposés par une union coopérative ceux
dont il veut bénéficier. Les unions coopératives ne sont pas soumises aux
dispositions de la section 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Assemblées
générales
Article
Annualité de l’assemblée
Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins
une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires (Art. D 7)
Article
Participation aux assemblées
Tout copropriétaire a vocation à participer
aux assemblées générales du syndicat.
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui
ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé
participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de
voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot
dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les
intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété,
être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord,
désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de
l'un d'entre eux ou du syndic.
Article
Contrôle individuel des charges
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de
l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de
celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment
les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et
leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire
de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous
les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des
modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la
consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour
examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant
alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant
manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale
pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
Article
Représentation
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un
mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque
mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois,
un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total
des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas
5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus
de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un
syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat
secondaire.
Article
Scrutins
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix
correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois,
lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes
supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la
somme des voix des autres copropriétaires.
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de
certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de
l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément
d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces
copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui
concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix
proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Article
Majorité relative
Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité
relative des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés,
s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou
à mobilité réduite peuvent être décidés à la majorité relative dans les conditions
prévues par l’article NN (dispositions diverses.
Article
Majorité absolue
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les
copropriétaires les décisions concernant
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des
décisions visées à l'article précédent ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires
d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou
l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci
;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et
des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de
disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces
parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou
réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours
communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
e) Les modalités de réalisation et d'exécution des
travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou
réglementaires ;
f) La modification de la répartition des charges visées à
l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement
de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;
g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par
l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation
thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage
et la production d'eau chaude.
Seuls sont concernés par la présente disposition les
travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans.
La nature de ces travaux, les modalités de leur
amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d'en garantir,
contractuellement, la durée, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat,
après avis du comité consultatif de l'utilisation de l'énergie ;
h) La pose dans les parties communes de canalisations, de
gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en
conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et
d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de
l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à
l'amélioration de l'habitat ;
i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs
d'hygiène ;
j) L'installation ou la modification d'une antenne
collective ou d'un réseau interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur
des parties communes
k) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la
gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes;
l) L'installation ou la modification d'un réseau de
distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique
les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre
la charge des accumulateurs de véhicules électriques.
m) L'installation de compteurs d'eau froide
divisionnaires.
n) Les travaux à effectuer sur les parties
communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.
Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer
un dispositif de fermeture en application du précédent alinéa, elle
détermine aussi, à la même majorité que celle prévue au premier alinéa, les
périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice
d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces
périodes, la fermeture totale est décidée à la majorité des voix de tous
les copropriétaires si le dispositif permet une ouverture à distance et, à
l'unanimité, en l'absence d'un tel dispositif.
Article
Majorité absolue insuffisante
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas
décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a
recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant
le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à
l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des
voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle
est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la
majorité de l'article 24.
Article
Majorité renforcée
Sont prises à la majorité des membres du syndicat
représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de
disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du
règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance,
l'usage et l'administration des parties communes
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration,
à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25.
Article
Majorité absolue insuffisante
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de
majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux
d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de
la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers
des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés
par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à
cette dernière majorité.
Article
Unanimité
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce
soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses
parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles
résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les
copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la
conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Tenue de
l’assemblée générale
Article Rôle
du syndic
Pendant le cours de son mandat,
le syndic participe aux assemblées générales.
Sous réserve de dispositions
contraires de la présente loi, l’assemblée est préparée et organisée par le
syndic avec l’assistance et sous le contrôle du conseil syndical.
Il établit l’ordre du jour et les
convocations dont il assure la notification à tous les copropriétaires...
Il assure en début de séance le
secrétariat provisoire de l’assemblée. .En cette qualité, il établit le
feuille de présence avec, s’il y a lieu, le concours du conseil syndical.
et fait procéder à la désignation du président et des scrutateurs
Après ces formalités, l’assemblée
confirme au syndic sa qualité de secrétaire ou décide de désigner une autre
personne en qualité de secrétaire.
Article Déroulement de l’assemblée
Le président dirige les débats et
fait procéder aux votes. Il assure la police de l’assemblée Il fait enregistrer les réserves
recevables.
Il proclame les résultats des
scrutins avec le concours des scrutateurs.
Le secrétaire établit un
procès-verbal des décisions de l’assemblée qui comporte pour chaque
question :
- le texte de la résolution soumise au vote, après
amendement s’il y a lieu
- le résultat détaillé du vote
- la nature des réserves
recevables s’il y a lieu
Le procès-verbal est signé, à la
fin de la séance, par le président, le ou les scrutateurs. Le président
lève ensuite la séance.
La version diffusée ou notifiée
du procès-verbal peut être enrichie sans que soit altéré le relevé des
décisions pour une meilleure information des copropriétaires. Le
procès-verbal enrichi est signé par le président et le secrétaire dans la
quinzaine suivant la tenue de l’assemblée.
Les originaux des deux versions
sont insérés dans le registre des procès-verbaux.
Article Contestation des décisions de
l’assemblée
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions
des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites
par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux
mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à
la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de
l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des
travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et
26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première
phrase du présent alinéa.
Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application
de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile, celui qui agit en
justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros
lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée
générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26.
Le syndicat des
copropriétaires
Le syndicat établit, s'il y a lieu, et modifie le
règlement de copropriété.
Il est assujetti aux dispositions
de droit commun relatives à la responsabilité tant civile que pénale des personnes
morales
Il est, en particulier,
responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le
vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans
préjudice de toutes actions récursoires.
Article Le
syndicat de forme coopérative
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat
coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de
copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat
est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article
25-1.
Dans le cas où l'administration de la copropriété est
confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est
obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi
parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du
conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes
conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de
celui-ci.
Le président et le vice-président sont l'un et l'autre
révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou
plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des
copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le
contrôle des comptes du syndicat.
Le conseil
syndical
Article
Désignation des membres
Les membres du conseil syndical sont désignés par
l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas
prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les
accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n°
84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété
immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Lorsqu'une
personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle
peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou
statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants,
ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à
terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du
présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de
candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la
désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait
explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les
copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée
générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue
par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision
contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la
majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent,
le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut,
avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical
; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil
syndical.
Article
Mission et pouvoirs du conseil syndical
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la
majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à
partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A
la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à
partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et
après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents,
correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une
manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout
document intéressant le syndicat.
Article Règlement
de fonctionnement
Le syndic
Article Mission
du syndic
Indépendamment des pouvoirs généraux fixés par l’article NN et de ceux qui lui sont conférés par d'autres
dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de
l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront
éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre
initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de
celui-ci ;
- de représenter le syndicat pour la publication de l'état descriptif de
division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces
actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à
l'acte ou à la réquisition de publication .
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de
l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du
syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale
et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait
apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité
prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
Article
Interdictions faites au syndic
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent
présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses
préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, « la personne liée à lui par un pacte civil de
solidarité. » ou ceux de son conjoint
au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de
l'assemblée générale.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et
une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont
propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans
lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou
dont elles sont salariées ou préposées.
« Le syndic,
lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement
autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le
compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou
indirectement, une participation dans son capital.
« Les décisions
d’autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de
l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. »
Article
Empêchement du syndic
En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce
soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du
syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un
administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
Article
Changement de syndic
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu
de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la
cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des
fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du
syndicat.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai
mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic
le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui
fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes
du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic
nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au
juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et
des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que
le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.
Régime des
charges et produits
Article
Provisions sur charges courantes
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de
fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements
communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année,
un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à
voter le budget prévisionnel est réunie dans un
délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable
précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions
égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer
des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque
trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Article
Provisions sur charges exceptionnelles
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les
dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil
d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon
les modalités votées par l'assemblée générale.
La décision de l’assemblée
générale précise le montant global du crédit ouvert, le nombre et les dates
des appels de provisions que le syndic devra effectuer ainsi que la ou les
bases de leur répartition.
Comptabilité du
syndicat
Article
Autonomie de la comptabilité
Les dispositions des articles 1er
à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la
réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière
ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.
Article Les
comptes du syndicat
Les comptes du syndicat comprenant le budget
prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de
trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis
conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les
comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent
approuvé.
Article Enregistrement des charges et produits
Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable,
sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment
de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement.
Répartition des
charges
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées
par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction
de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque
lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la
conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes
proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises
dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de
l'article 5.
Cet L’état de répartition
figurant au règlement de copropriété définit les différentes catégories
de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l'entretien
et à l'administration de l'immeuble, celles
relatives au fonctionnement et à l'entretien de
chacun des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque
service collectif. (art. D 1)
L'état de répartition des
charges Il fixe, conformément
aux dispositions de l'article 10 (alinéa 3) et, s'il y a lieu, de l'article
24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à
chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indique
les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs
catégories de charges.(art. D 1)
Modification de
la répartition des charges
Article
Exigence d’une décision unanime
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous,
la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des
copropriétaires.
Article
Exceptions
Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition
ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la
majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges
ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant
à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions
d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle
n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de
l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Article Modfication
judiciaire
Reclasser ces deux alinéas en
fonction des cas d’application respectifs
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant
les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas
précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande
instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la
nouvelle répartition rendue nécessaire.
En cas de modification par l'assemblée générale des bases
de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue
par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un
copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative
à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à
la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les
répartitions votées en application de l'article 30.
Article
Révision de la répartition des charges
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété
au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la
révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot
est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un
autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou
l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une
répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est
reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le
propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter
de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la
publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Pour les copropriétés antérieures à la date d'entrée en
vigueur de la présente loi, l'action en révision de la répartition des
charges prévue à l'article 12 ci-dessus est ouverte pendant un délai de
deux ans à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi.
Gestion
financière
Article Gestion
des fonds disponibles
Le syndic est tenu d'ouvrir un compte bancaire ou postal
séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les
sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
L'assemblée générale peut en
décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de
l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux
dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les
conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations
portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont
l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le
maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette
obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration
du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il
aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
Les sous-comptes individualisés
d’un compte bancaire ou postal ouvert au nom d’une entité indépendante,
groupant les syndicats administrés par un même syndic sont assimilés à des
comptes séparés dans les conditions fixées par l’article PPP de la présente
loi.
Le syndic a seul qualité pour le maniement des fonds
déposés
Article PPP
Sous-comptes individualisés
Article
Réserve de trésorerie
La réserve de trésorerie prévue au règlement de
copropriété ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel.
Dans cette limite, l’assemblée générale peut décider d’en
modifier le montant ; elle peut décider d’en effectuer le placement
sans affecter sa disponibilité à court terme.
L’assemblée peut également décider la création d’une
réserve de trésorerie à la majorité renforcée.
Article Provision pour travaux futurs
Le syndic est tenu de soumettre, lors de sa première
désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale
la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux
travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments
d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années
à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est
prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
Recouvrement
des provisions et charges
Article
Paiement des appels de fonds
Les copropriétaires sont tenus de
s’acquitter ponctuellement des appels de fonds effectués régulièrement par
le syndic. Il a l’obligation primordiale de recourir aux moyens amiables et
judiciaires propres à l’obtention du paiement effectif.
Les lettres et actes tendant au
recouvrement d’une créance du syndicat doivent mentionner clairement la
nature, le montant et la date d’exigibilité de la créance.
Article Pré
contentieux
Le syndic peut adresser au
débiteur une lettre de relance simple à défaut de paiement dans la
quinzaine suivant la date d’exigibilité ou celle de l’avis d’appel de fonds
s’il a été adressé après la date d’exigibilité.
Le syndic doit notifier une mise
en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à défaut
de paiement dans le délai de trente jours calculé comme dessus.
Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété,
les sommes dues au titre de l’article D 35 portent intérêt au profit du syndicat.
Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter du jour
de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Article
Contentieux des recouvrements
Le syndic doit engager une procédure judiciaire de
recouvrement à défaut de paiement dans la huitaine de la réception de la
mise en demeure.
Il utilise à cet effet soit les voies de droit commun,
soit la procédure d’injonction de payer, soit la procédure prévue par
l’article 19-2 si la créance est constituée par une ou plusieurs provisions
sur charges courantes.
Il doit également, en fonction de l’importance de la
créance, veiller à la mise en œuvre des garanties prévues par la loi au
profit du syndicat.
Article
Hypothèque
Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de
chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement
définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque
peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à
payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque
les dispositions de l'article 33 de la présente loi.
Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque
au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la mainlevée et
requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention
de l'assemblée générale.
Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance
au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une
garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président
du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.
Aucune inscription ou inscription complémentaire
ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
Article
Privilège mobilier
Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de
chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement
définitif visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre,
du privilège prévu par l'article 2102 1° du code civil en faveur du
bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces
derniers font l'objet d'une location non meublée.
Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus
par le locataire.
Article
Privilège immobilier spécial
L'obligation de participer aux charges et aux travaux
mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier
spécial prévu par l'article 2103 du code civil.
Article
Opposition à paiement du prix de vente
Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le
vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins
d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard
du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic
de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai
de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant
l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet
avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire,
opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le
paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette
opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de
grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité,
énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition
sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix
opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable
au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en
oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.
Article Référé aux fins de déchéance du terme
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une
provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même
article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise
en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée
infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de
la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son
destinataire.
Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par
l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme,
le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de
référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des
provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est
assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à
exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment
une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit
jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Article
Injonction de payer
Nonobstant toutes dispositions contraires, toute demande
formée par le syndicat à l’encontre d’un ou plusieurs copropriétaires,
suivant la procédure de l’injonction de payer, est portée devant la
juridiction du lieu de la situation de l’immeuble.
Prévoir un régime pour les
oppositions ne comportant qu’une demande de délai.
Article Frais
de recouvrement
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de
l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les
frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en
demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en
demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un
copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers
de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du
débiteur.
b) les
honoraires prévus au contrat de mandat du
syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement
de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou
d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance
judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par
le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais
de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en
considération de l'équité ou de la situation économique des parties au
litige.
Contentieux
général
Article Actions
syndicales
Le syndicat a qualité pour agir
en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des
copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec
un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits
afférents à l'immeuble.
Article
Habilitation préalable du syndic
Le syndic ne peut agir en justice
au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de
l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas
nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la
saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les
demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour
défendre aux actions intentées contre le syndical.
Dans tous les cas, le syndic rend
compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. (Article D 55)
Article
Exercice individuel des actions syndicales
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les
actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en
informer le syndic.
Article
Prescription
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant
des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de
la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le
syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Modification de
l’immeuble
Article
Amélioration aux frais du syndicat
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la
double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit
conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle
que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants,
l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à
l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du
coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36
ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés
pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de
certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des
dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties
communes ou des éléments transformés ou créés.
Sous réserve des dispositions de l'article 34, la
décision prise oblige les copropriétaires à participer, dans les
proportions fixées par l'assemblée, au paiement des travaux, à la charge
des indemnités prévues à l'article 36, ainsi qu'aux dépenses de
fonctionnement, d'administration, d'entretien et de remplacement des
parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Article
Protection des opposants : l’étalement décennal
La part du coût des travaux, des charges financières y
afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas
donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités
égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté
d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières
dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal
d'intérêt en matière civile.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa
deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs
du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie
d'apport en société.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables
lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou
réglementaires.
Article
Protection des opposants : améliorations somptuaires
La décision prévue à l'article 30 n'est pas opposable au
copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l'article 42, alinéa
2, saisi le tribunal de grande instance en vue de faire reconnaître que
l'amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l'état,
aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble.
Article
Amélioration aux frais des copropriétaires
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation
prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires
peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux
conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à
l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées.
Article Rachat
du droit d’usage et de jouissance
Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des
copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne
pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du
coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
Article Statut
des améliorations individuelles
Les éléments d’équipement
installés aux frais d’un ou plusieurs copropriétaires régulièrement
autorisés sont la propriété indivise des intéressés. Les droits de
jouissance et d’usage sont attachés dès leur mise en service aux lots
desservis dont ils sont propriétaires.
Ils sont, à l’égard du syndicat,
classés dans les parties communes spéciales ; leur administration et
leur gestion sont assurés par le syndic ; les décisions les concernant
sont prises dans les conditions prévues [par l’article 24 alinéa 4]
Article
Surélévation
La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins
de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les
soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses
membres.
La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de
surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article
26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à
surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation
par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le
bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.
Si le règlement de copropriété stipule une majorité
supérieure pour prendre la décision prévue à l'alinéa précédent cette
clause ne peut être modifiée qu'à cette même majorité.
Les copropriétaires qui subissent, par suite de
l'exécution des travaux de surélévation prévus à l'article 35, un préjudice
répondant aux conditions fixées à l'article 9 ont droit à une indemnité.
Celle-ci, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est
répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties
communes.
Article
Scission du syndicat
I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs
bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots
correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces
bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété
séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce
propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou
plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la
majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée,
demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour
constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du
syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires
sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du
syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles,
juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf
en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de
l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de
l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de
constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et
l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés,
cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste
applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du
syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les
décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution
du syndicat initial. ;
Article
Destruction de l’immeuble
En cas de destruction totale ou partielle, l'assemblée
générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré
peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires, la
reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée.
Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié
du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des
copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à
l'entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer
dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des
travaux.
Article
Catastrophe technologique
En cas de catastrophe technologique, le syndic d'un
immeuble géré en copropriété dont les parties communes sont endommagées
convoque sous quinze jours l'assemblée générale des copropriétaires.
Cette réunion se tient dans les deux mois suivant la
catastrophe ; les décisions visant à autoriser le syndic à engager des
travaux de remise en état rendus nécessaires par l'urgence sont prises à la
majorité des copropriétaires présents ou représentés.
Article Reconstruction avec améliorations ou additions
En cas d'amélioration ou d'addition par rapport à l'état
antérieur au sinistre, les dispositions du chapitre III sont applicables.
Article Emploi des
indemnités
Les indemnités représentatives de l'immeuble détruit
sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par
priorité à la reconstruction.
Article
Décision de non-reconstruction
Si la décision est prise, dans les conditions prévues à
l'article 38 ci-dessus, de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré, il
est procédé à la liquidation des droits dans la copropriété et à
l'indemnisation de ceux des copropriétaires dont le lot n'est pas
reconstitué.
Dispositions
diverses
Article Force
obligatoire de la loi
Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6
à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont
réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier
du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition
des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
Article Syndic
provisoire
Dans les cas où, avant la réunion de la première
assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété
ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à
la ratification de cette première assemblée générale.
A défaut de nomination, le syndic est désigné par le
président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs
copropriétaires.
Article Travaux
d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou
à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de
l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les
conditions de majorité prévues au premier alinéa.
Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à
certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux
d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui
affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et
conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux
n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement
essentiels.
Article
En cas de modification dans les quotes-parts des parties
communes afférentes aux lots, quelle qu'en soit la cause, les droits soumis
ou admis à publicité dont les lots sont l'objet s'éteignent sur les
quotes-parts qui en sont détachées et s'étendent à celles qui y sont
rattachées.
En cas de changement de l'emprise d'une copropriété
résultant de l'aliénation volontaire ou forcée ou de l'acquisition de
parties communes, les droits soumis ou admis à publicité, autres que les
servitudes, dont les lots sont l'objet, s'éteignent sur le bien cédé et
s'étendent au bien acquis.
Toutefois, l'extension prévue à l'alinéa précédent, qui
s'opère avec le rang attaché à la publicité primitive, n'a lieu que par la
publication au fichier immobilier de la déclaration faite par le syndic ou
un créancier que le bien acquis est libre de tout droit de même nature au
jour de la mutation ou qu'il est devenu libre de ces mêmes droits.
L'inexactitude de cette déclaration entraîne le rejet de la formalité de
publicité.
Article Accès
pour travaux à une partie privative
Si les circonstances l'exigent et à condition que
l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives
comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun
des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à
l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux
régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des
e, g, h, et i de l'article 25 et des articles 26-1 et 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives
doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le
début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation
des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite
de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de
la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est
temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des
copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les
conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25 et par les articles
26-1 et 30, en proportion de la participation de chacun au coût des
travaux.
Dans les autres cas où l’accès à une partie privative est
nécessaire pour l’exécution de travaux communs, le syndic saisit le
président du Tribunal de grande instance statuant en matière de référé à
l’effet d’obtenir l’autorisation d’accès.
Article
Méthode de calcul des tantièmes
Tout règlement de copropriété
publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en
considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts
de parties communes et la répartition des charges.
Article Pacte
de relance pour la ville
Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier alinéa
de l'article 26, l'assemblée générale décide, à la double majorité
qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les aliénations de
parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci, pour
l'application de l'article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996
relative à la mise en oeuvre du pacte de relance
pour la ville.
Article
Information des acquéreurs de lots
Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété,
tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un
contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa
demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble établi et
tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans
les conditions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de
l'habitation.
Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout
contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot
mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette
fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement
de l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil
d'Etat prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas
applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots
ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le
décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le
promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action
en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de
l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la
réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du
lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à
poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a
précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans
l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à
celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur,
supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par
l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique
constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
Le diagnostic technique préalable à la mise en
copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à
l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation est
porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la
première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle
mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du
diagnostic.
Article
Transformation des associations syndicales en unions de syndicats
coopératifs.
Les associations syndicales existantes sont autorisées à
se transformer en unions de syndicats coopératifs définies à l'article 29
ci-dessus sans que cette opération entraîne création d'une nouvelle
personne morale.
Article
Adaptation des règlements de copropriété
Dans les huit ans suivant la promulgation de la loi n°
2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement
urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24,
les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les
modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces
modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.
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