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Recouvrement
des charges Les cellules
spécialisées de cabinets d’avocats L’Association des Responsables de Copropriétés (ARC) a
publié sur son site Internet un « abus » n° 2851 relatif aux
modalités adoptées par l’assemblée générale d’un syndicat de copropriétaires
pour le recouvrement des charges impayées. (Lien vers le site de l’ARC au
pied de l’article) L’ARC relève à juste titre des éléments contestables dans
le document soumis à l’approbation de l’assemblée. Mais l’association
critique à tort un mode d’organisation des recouvrements qui est tout à fait
légal et conforme aux intérêts bien compris d’une copropriété dès lors qu’il
est débarrassé de certains vices propres à la rémunération de l’avocat. Le texte de l’article est tramé
jaune. Nos observations viennent à la suite. « Quand les syndics et les avocats font illégalement de l’argent avec le recouvrement des charges » La résolution qui suit a été mise au point par le cabinet XXX, syndic. Admirez, amateurs de « délinquance subtile ».
« Point 10 : Recouvrement des charges impayées - suivant barème ci-joint Décision à prendre concernant le recouvrement des éventuels impayés, donnant au syndic de façon permanente les pouvoirs nécessaires pour procéder au recouvrement des provisions et charges dues par les copropriétaires débiteurs, ceux-ci devant supporter tous les frais nécessaires à cette démarche (dépens, frais et honoraires d'avocats, frais irrépétibles, etc.) en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. L'assemblée générale, autorise expressément le syndic à traiter au nom et pour le compte de la copropriété avec le Cabinet d'avocats YYYY, selon les honoraires négociés suivants : - Mise en demeure pour recouvrement auprès des copropriétaires : * 119,60€ TTC par copropriétaire unique * + 50€ TTC par copropriétaire indivis d'un même lot suivant * + Honoraire résultat : 10% sur sommes recouvrées. Frais de port et copies inclus. - Assignation et audience(s) (jusqu'à 3) devant le Tribunal d'Instance /JEX : * 1 350€ TTC par défendeur unique * + 200€ TTC par copropriétaire indivis d'un même lot concluant séparément * + Complément pour audience supplémentaire : 180 €,TTC * + Complément par conclusions supplémentaires : 250€ TTC. - Assignation et audience devant le Tribunal de Grande Instance : * 1 500 € TTC par défendeur unique *+ 200€ TTC par copropriétaire indivis d'un même lot concluant séparément * Jeu de conclusions : 400€ TTC * Complément supplémentaire si difficultés et incident * Au fond : supplément honoraire de postulation avocat du barreau * + Complément par audience supplémentaire : 1806 TTC * + Complément par conclusions supplémentaires : 250€ TTC. - Suivi d'exécution après obtention d'un titre (hors procédure devant le juge de l'exécution) : Jusqu'à 10 courriers (Syndic ou mandataire / client / Huissier / administration) * 350€ TTC honoraires de base (par ensemble de 10 courriers) * + complément en fonction de la difficulté du dossier au temps passé. - Procédure devant la Cour d'Appel : *1 800€ TTC honoraire de l'avocat + complément en fonction de la difficulté du dossier au temps passé. * Si procédure avec représentation obligatoire d'un avoué : honoraires et frais de l'avoué selon Facture et / ou taxation par les services du Greffe en sus - Toutes procédures de première instance ou d'appel : Complément éventuel en fonction de la difficulté du dossier. - Honoraire de résultats sur affaires complexes ou enjeux supérieurs à 6 000€ : 10% des sommes recouvrées et indemnités TTC. - Droit de plaidoirie acquitté par affaire : 8,84€ suivant tarif officiel, non soumis à TVA. Inscription d'hypothèque : 380€ + frais et droits d'inscription en sus. Frais d'huissier : selon facture de l'huissier Résultat du vote : - Votent POUR : 628 , représentant 11 copropriétaire(s) - Votent CONTRE : néant - ABSTENTIONS: néant La résolution est adoptée avec 628/628 (Article24) ». A noter que cette résolution est un concentré d’illégalisme : - délégation totale par le syndic à un cabinet d’avocats de tous les actes de recouvrement ; - mise en demeure à 119 € + 10 % sur les sommes recouvrées ! - honoraires de résultat sur affaires complexes, etc. A noter aussi que le contrat de syndic prévoyant déjà des frais de syndic, nous avons affaire (répétons-le, tout à fait illégalement) à la « double peine ». Rappelons que les copropriétaires qui votent ce genre de frais abusifs prennent un risque pour leurs voisins qui peuvent être en difficulté mais surtout pour eux-mêmes : si le juge refuse ces frais (ce qu’il fera si l’affaire vient devant lui), tous les frais seront transférés aux syndicats des copropriétaires (c’est-à-dire supportés par TOUS les copropriétaires), sans que cela gêne le moins du monde le syndic et l’avocat qui - eux - prélèveront - quoi qu’il arrive - leurs honoraires abusifs sur les comptes individuels... Comme disent les syndics quand
ils se rencontrent : « L’aveuglement des copropriétaires, c’est
sympathique, ça fait la santé financière des syndics ». Commentaires de JPM-COPRO Dans la résolution,
l’exposé préalable est un peu alambiqué. Il n’y a pas lieu de donner « au syndic de façon
permanente les pouvoirs nécessaires pour procéder au recouvrement des
provisions et charges dues par les copropriétaires débiteurs » puisqu’il
détient ces pouvoirs sans être astreint à la formalité prévue par l’article
55 du décret du 17 mars 1967. La mention que ceux-ci [les copropriétaires débiteurs]
devront supporter tous les frais nécessaires à cette démarche (dépens, frais
et honoraires d'avocats, frais irrépétibles, etc.) en application de l'article 10-1 de
la loi du 10 juillet 1965 n’a pas tant
pour objet d’effrayer les débiteurs potentiels que de faire croire aux bons
payeurs qu’ils n’auront finalement aucun frais à supporter du fait des
procédures de recouvrement. Cette affirmation est trompeuse. Une procédure de recouvrement de charges parfaitement menée
et couronnée de succès peut finalement laisser à la charge du syndicat des
frais non indemnisés. Cela reste vrai pour n’importe quel créancier. On arrive à la décision avec « L'assemblée
générale, autorise expressément le syndic à traiter au nom et pour le compte
de la copropriété avec le Cabinet d'avocats YYYY, selon les honoraires
négociés suivants : …. » L’ARC parle à ce propos « d’une délégation totale par le syndic à un cabinet d’avocats de tous les actes de recouvrement ». Il n’existe aucune délégation dans tout cela mais simplement le choix d’un cabinet d’avocats déterminé pour réaliser les procédures de recouvrement judiciaire nécessaires. On peut seulement admettre que l’expression « traiter au nom et pour le compte de la copropriété avec le Cabinet d'avocats YYYY » relève plus de la pratique des marchés publics ou du droit des foires que des relations avec un avocat. L’ARC laisse entendre que le syndic remettrait les dossiers à l’avocat sans avoir même envoyé une mise en demeure au débiteur. Il est vrai que le barème de l’avocat comporte en premier lieu : Mise en demeure pour recouvrement auprès des copropriétaires : * 119,60€ TTC par copropriétaire unique * + 50€ TTC par copropriétaire indivis d'un même lot suivant * + Honoraire résultat : 10% sur sommes recouvrées. Frais de port et copies inclus. Mais il s’agit là de ce que
certains appellent improprement un « commandement d’avocat ». Tout
simplement une lettre recommandée avec accusé de réception invitant le
débiteur à payer sans délai. L’expérience montre que les
« mises en demeure d’avocat » sont assez efficaces. Le paiement est
effectué sans autre forme de procès dans 30 à 40 % des cas. Ces « mises
en demeure » sont réalisées par l’avocat alors que le syndic a déjà
notifié une mise en demeure au débiteur. Revenons au mécanisme proposé. Pour faire simple : le syndic propose à l’assemblée
de confier le soin des procédures de recouvrement au cabinet d’avocats XXX et
donne connaissance du barème des honoraires de ce cabinet. On ne peut rien reprocher au syndic à cet égard. Il est
admissible qu’il présente à l’assemblée un cabinet d’avocats spécialisé dans
la branche très particulière des recouvrements de charges de copropriété et
il est normal qu’il présente le barème des honoraires. Il ne semble pas y avoir de convention au sens propre du
terme entre le syndicat et le cabinet d’avocats. De toute manière la
convention ne serait pas illicite. Nous rejoignons l’ARC à propos de certaines des
clauses de rémunération figurant dans le barème. Dans notre domaine, on ne peut pas admettre dans la
rémunération de l’avocat un pourcentage sur les sommes recouvrées ou un
honoraire de résultat. C’est un mode de calcul de la
rémunération qui doit être réservé à des affaires d’un autre genre. En outre
ce type de prélèvement à la charge du syndicat ne pourrait entrer ni dans la
catégorie des frais visés par l’article 10-1 ni dans celle des frais
justifiant une indemnité au titre de l’article 700 du CPC. Cette observation vaut pour la mise en demeure par avocat
pour laquelle il n’existe aucun seuil d’application et pour les autres
procédures sur affaires complexes ou enjeux
supérieurs à 6 000€. Il existe une rubrique « Suivi d'exécution après obtention
d'un titre (hors procédure devant le juge de l'exécution) : Jusqu'à
10 courriers (Syndic ou mandataire / client / Huissier / administration) *
350€ TTC honoraires de base (par ensemble de 10 courriers) * + complément en
fonction de la difficulté du dossier au temps passé ». Dès lors qu’un huissier a été chargé de l’exécution de la
décision judiciaire obtenue, il faut considérer que l’intervention de
l’avocat n’est plus nécessaire. Le syndic peut suivre seul les opérations de
l’huissier. Occasionnellement une difficulté d’exécution peut se présenter.
C’est le cas lorsqu’il faut envisager une procédure de saisie immobilière du
lot du débiteur. Il ne faut pas hésiter alors à reprendre contact avec
l’avocat. Le barème de rémunération présenté par le cabinet
d’avocat est confus. Il est préférable, dans le cas des
recouvrements de charges de copropriété, de détailler plus complètement la
rémunération des différentes phases de la procédure devant le tribunal
d’instance ou le juge de proximité. Il est fréquent que le débiteur procède
au règlement en cours d’instance (après introduction de l’action judiciaire
mais avant le jugement). Il faut alors déterminer les conditions dans
lesquelles le syndicat peut obtenir du débiteur, outre le paiement du
principal, le remboursement de tout ou partie des frais engagés, pour retirer
sa demande et faire supprimer l’instance. L’ARC écrit « A noter aussi que le contrat
de syndic prévoyant déjà des frais de syndic, nous avons affaire
(répétons-le, tout à fait illégalement) à la « double peine ». Il n’existe en l’espèce aucune double peine. Pour le recouvrement des charges le syndic peut établir
une lettre de relance simple et doit faire notifier une mise en demeure par
lettre recommandée avec demande d’accusé de réception. A défaut de paiement il doit procéder à la constitution
d’un dossier permettant - la mise en œuvre des
garanties dont bénéficie le syndicat des copropriétaires - l’engagement d’une
procédure judiciaire de recouvrement C’est la constitution du dossier qui justifie
l’octroi d’une rémunération exceptionnelle aux syndics, et non sa
« remise à l’avocat ou à l’huissier » comme il est indiqué dans les
contrats de syndic. Il n’y a donc aucune cumul de rémunération pouvant être
assimilé à une double peine. On peut affirmer pour conclure Que le recours à un cabinet d’avocats ayant constitué une
« cellule » de recouvrements des charges de copropriété peut
présenter un intérêt certain pour les différents syndicats administrés par un
syndic professionnel et pour le syndic lui-même. Il est souhaitable que la
« cellule » puisse intervenir dans un secteur géographique assez
étendu en fonction des aires de compétence des tribunaux d’instance
notamment. Une telle organisation doit permettre une réduction
sensible des coûts de fonctionnement par la voie d’une mutualisation des
interventions. Le cabinet d’avocat doit présenter un barème de rémunération
assez séduisant. Le syndic peut bien entendu faire approuver son initiative
par l’assemblée générale. De nos jours, cette organisation implique un outil
informatique de bonne qualité. Il doit permettre tous les traitements
électroniques de communication avec les juridictions et la clientèle. La qualité des prestations juridiques doit être aussi au
rendez-vous ! On doit pouvoir compter avant tout sur un contrôle
préalable et minutieux de la constitution satisfaisante des dossiers. Il est
tout à fait normal que des Magistrats accueillent avec une plus grande
bienveillance les dossiers présentés par un cabinet ayant bonne réputation à
cet égard. Il n’y a pas lieu pour autant d’écarter systématiquement
le recours à des avocats travaillant de manière plus artisanale. Il est très
justifié pour les « syndics-copropriétaires », bénévoles ou
coopératifs, mais aussi pour des professionnels de quartier lorsque les immeubles de leurs mandants sont
inscrits dans une localisation restreinte. Lien vers l’abus dans le site de l’ARC http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1011/abus2851.htm |
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